Quelle SCPI choisir pour investir dans l’immobilier ?

Le taux de rendement, indispensable, mais pas le seul indicateur à regarder

Le rendement distribué est un des critères les plus décisifs au moment de choisir la SCPI dans laquelle investir. En 2023, le taux de distribution moyen du marché était de 4,52 %. Les meilleures SCPI ont quant à elles servi un rendement aux alentours de 6 ou 7 %. Transitions Europe affiche par exemple le plus haut taux de distribution de l’année 2023 avec 8,16 %.

Toutefois, le taux de distribution ne suffit pas pour évaluer les performances d’une SCPI. Pour avoir une meilleure perspective sur l’historique de rendement, on peut s’appuyer sur le TRI (taux de rendement interne). Celui-ci mesure la performance globale d’une SCPI sur plusieurs années. Il s’agit d’un indicateur très intéressant sachant que la SCPI est un investissement de long terme (8 à 10 ans minimum).

Le TRI permet en effet de calculer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (5, 10, 20 ans par exemple) grâce notamment à la valorisation du prix de la part et aux rendements perçus au long de cette période. Par exemple, la SCPI diversifiée CORUM Origin affiche un TRI sur 10 ans de 6,84 % au 31 décembre 2023.

Notons que les jeunes SCPI qui ciblent de très hauts taux de distribution pour l’année 2024 (non garantis) ne présentent pas encore de taux de rendement interne sur une longue période. Il est donc difficile pour l’instant de juger leur régularité dans le temps.

N’oublions pas que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Autres critères essentiels pour choisir la bonne SCPI

Il existe d’autres critères essentiels à regarder au moment de choisir les SCPI dans lesquelles investir.

Stratégie d’investissement

La stratégie d’investissement représente un critère important dans le choix des SCPI à privilégier.

Certaines sociétés civiles de placement immobilier investissent majoritairement dans un seul secteur. C’est le cas par exemple de LOG IN, spécialisée dans la logistique, ou encore d’Atream Hôtels, qui cible principalement les hôtels et autres types d’hébergements touristiques.

Voici la liste des secteurs typologiques dans lesquels les véhicules de pierre papier peuvent se spécialiser :

• Bureaux ;
• Commerces ;
• Santé et éducation ;
• Logistique et locaux d’activités ;
• Résidentiel ;
• Hôtels, tourisme et loisirs.

Par ailleurs, certaines SCPI sont dites diversifiées. Celles-ci investissent dans des secteurs d’activités variés. Elles peuvent également être diversifiées géographiquement, c’est-à-dire que leur patrimoine immobilier est réparti dans plusieurs pays d’Europe, voire au-delà. Cela permet de réduire les risques liés à la dépendance à un seul marché immobilier.

Il existe un grand nombre de SCPI européennes diversifiées sur le marché. C’est par exemple le cas d’Iroko ZEN ainsi que de la majorité des nouvelles SCPI lancées en 2024, telles que Comète ou WEMO One.

Composition du patrimoine

La composition du patrimoine immobilier est essentielle pour bien choisir ses SCPI. Outre le fait de s’intéresser à la typologie d’immobilier détenu ainsi qu’à sa localisation géographique, il est important de prendre en compte la mutualisation du risque locatif.

Avec peu d’immeubles dans le patrimoine, les risques sont moins répartis. En effet, une vacance locative ou un éventuel défaut de paiement d’un locataire se fera davantage ressentir sur les dividendes distribués aux investisseurs.

À noter d’autre part que le patrimoine immobilier des SCPI est généralement loué à un grand nombre de locataires. Il faut toutefois regarder le poids des principaux locataires dans le portefeuille de la SCPI pour également éviter une certaine dépendance à un locataire en particulier.

Par exemple, la SCPI ActivImmo, spécialisée dans la logistique, détient un portefeuille immobilier très développé avec 180 immeubles loués à 365 locataires au 30 septembre 2024. Elle affiche donc un bon niveau de mutualisation du risque locatif.

Valorisation du prix de part

La valorisation du prix par rapport à la valeur de reconstitution est un critère nécessaire à analyser au moment de choisir ses SCPI car elle peut potentiellement traduire une opportunité d’augmentation de la valeur de votre investissement. Pour rappel, la valeur de reconstitution indique la valorisation réelle du patrimoine immobilier d’une SCPI à un moment donné.

Selon la réglementation de l’AMF (Autorité des marchés financiers), les sociétés de gestion des SCPI sont libres de faire évoluer le prix des parts de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. On dit donc que la valeur de la part est décotée lorsqu’elle est inférieure à la valeur de reconstitution ou surcotée dans le cas contraire. Le prix de souscription doit obligatoirement être revalorisé lorsque la décote est supérieure à 10 %.

Un prix de part décoté est un signe de bonne santé des SCPI et représente une opportunité potentielle pour l’investisseur. Cela montre un fort potentiel de revalorisation de la valeur de part à court ou moyen terme.

À l’inverse, un prix de part surcoté par rapport à la valeur de reconstitution traduit un potentiel de dévalorisation du prix de souscription si la surcote venait à dépasser la barre des 10 %.

La période 2023-2024 a été marquée par une vague de baisse des prix de part. En effet, un certain nombre de SCPI ont vu la valeur de leur patrimoine diminuer et ont par conséquent été contraintes de dévaloriser leur prix de souscription. Toutes les SCPI ne sont toutefois pas concernées par ce phénomène.

Niveau de collecte

Le niveau de collecte des SCPI est très important. Il joue un rôle direct sur la liquidité à la revente des parts. En effet, dans le cadre des SCPI à capital variable, la revente des parts est compensée par les nouvelles souscriptions. Par conséquent, les SCPI qui ne collectent pas ou peu ne sont pas toujours en mesure de répondre aux demandes de rachat des investisseurs.

Certaines SCPI présentent un nombre important de parts en attente de retrait en 2024. Dans la majorité des cas, ce sont des SCPI en difficulté. En effet, il s’agit souvent de véhicules qui collectent peu du fait de leur rendement inférieur à la moyenne. D’autre part, on retrouve un certain nombre de SCPI ayant baissé leur prix de part en 2023 et 2024 parmi les véhicules avec des problèmes de liquidité.

Le niveau de collecte représente donc un critère à observer. Une SCPI qui collecte beaucoup est généralement une SCPI en bonne santé qui ne connaît pas de problème de blocage à la revente des parts. Pour rappel, la SCPI est un placement de long terme et il n’existe pas de garantie sur la liquidité future.

Notons que la SCPI européenne diversifiée Transitions Europe affiche la meilleure collecte de l’année 2024 à l’issue du troisième trimestre avec 288 millions d’euros nets regroupés auprès des épargnants pendant cette période.

Fiscalité applicable

La fiscalité des SCPI diffère selon le type de véhicule. Les dividendes distribués par les SCPI sont majoritairement constitués de revenus fonciers. Dans le cadre des SCPI françaises, ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

La fiscalité varie ensuite selon le régime choisi : micro-foncier ou réel. Le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts. Le régime réel permet quant à lui de déduire les charges supportées au titre de l’investissement immobilier.

Les SCPI européennes présentent une fiscalité plus avantageuse. Tout d’abord, il n’y a pas de prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus étrangers. Ensuite, la méthode d’imposition qui s’applique permet d’éviter une double imposition en France et à l’étranger et s’avère généralement plus attractive que celle sur les revenus fonciers français. Il peut s’agir de la méthode du crédit d’impôt ou celle du taux effectif, selon le pays de provenance des revenus locatifs. Le résultat est le même quelle que soit la méthode.

Les conseillers du cabinet Fortuny peuvent vous accompagner dans votre investissement immobilier. Ils analysent les différents critères de performance des SCPI pour vous guider vers les meilleurs véhicules d’investissement. Bénéficiez de leurs conseils personnalisés selon votre profil et vos objectifs pour réussir au mieux votre placement en SCPI.