SCPI ou investissement locatif : lequel choisir pour investir dans l’immobilier ?

SCPI ou investissement locatif : présentation de ces placements immobiliers

L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer dans le but de percevoir un loyer tous les mois. Il s’agit d’un bon moyen de se constituer un patrimoine durable. Pour réussir son investissement locatif, l’important est de choisir un bien de qualité dans une zone dynamique afin d’attirer les locataires.

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier permettant aux épargnants porteurs de parts d’être copropriétaires du parc immobilier géré par la société de gestion de la SCPI. Les véhicules de pierre papier investissent en grande majorité dans l’immobilier professionnel. En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des dividendes potentiels réguliers, provenant de la mise en location du parc.

Montant de l’investissement et accessibilité

Dans le cadre de l’immobilier locatif, l’achat d’un bien peut rapidement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. D’ailleurs, il est rare de réaliser un investissement locatif sans avoir recours à un crédit immobilier.

À titre de comparaison, le minimum de souscription en SCPI est généralement fixé aux alentours de 200 € pour les SCPI les plus accessibles. De manière générale, il dépasse rarement quelques milliers d’euros. Il est également possible d’investir dès 50 € par mois en optant pour des versements programmés en SCPI.

D’autre part, la société civile de placement immobilier permet aussi d’actionner l’effet de levier du crédit immobilier, permettant d’acheter plus de parts grâce à l’argent prêté par la banque. À noter que la SCPI est également accessible au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER (plan épargne retraite) et en démembrement de propriété.

Les contraintes de la gestion locative

Un des avantages principaux de l’investissement en SCPI repose sur le fait qu’elles sont entièrement gérées par une société de gestion. Cette dernière est par exemple chargée de trouver les biens, de chercher les locataires, d’entretenir le parc immobilier ou encore de collecter et redistribuer les loyers. Ainsi, l’investisseur n’a rien à faire en termes de gestion locative.

Pour ce travail, la société de gestion se rémunère avec les frais de gestion. Ceux-ci sont directement prélevés sur les loyers avant d’être reversés aux porteurs de parts.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, toutes les tâches liées à la gestion incombent au propriétaire-bailleur. Nous pouvons par exemple citer les travaux éventuels, la recherche des locataires, la gestion de la relation avec eux, la rédaction des baux, l’état des lieux, la collecte des loyers, etc. L’investisseur peut déléguer cette gestion à une agence immobilière, moyennant des frais.

A toutes ces contraintes s’ajoutent la problématique des normes énergétiques. En effet, les logements les plus énergivores ne pourront progressivement plus être mis en location, comme c’est déjà le cas pour les logements avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé G depuis 2025.

La SCPI est donc davantage adaptée aux investisseurs qui cherchent à percevoir des revenus passifs.

SCPI ou immobilier locatif : quel est le placement avec le meilleur rendement ?

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer des revenus complémentaires réguliers tous les mois ou tous les trimestres. En 2024, elles ont distribué un rendement moyen de 4,72 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). Les meilleures SCPI ont toutefois affiché des taux de distribution annuels supérieurs à 6 ou 7 %. Il s’agit de rendements nets de frais et bruts de fiscalité.

Attention, le rendement des SCPI n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le rendement est plus difficile à évaluer dans le cadre de l’investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité : prix d’achat, loyer, coût du crédit, travaux d’entretien, vacance locative, taxe foncière, fiscalité sur les loyers, imposition de la plus-value, frais de notaire, d’agence, etc.

En termes de chiffres, le rendement de l’immobilier locatif est généralement compris entre 2 et 7 %. Dans certains cas, il peut aller au-delà et même atteindre 10 %. Notons qu’il est très important de bien évaluer le couple rendement/risque.

Les risques, plus ou moins mutualisés

Investir en SCPI permet de répartir les risques sur un patrimoine immobilier très développé et diversifié. En effet, le risque de vacance locative et de loyers impayés est réparti sur plusieurs dizaines voire centaines de biens dans le cadre de la SCPI. D’autant plus que ces actifs sont parfois loués à plusieurs locataires, qui sont le plus souvent des entreprises.

Le parc immobilier des SCPI est également diversifié en termes de secteurs typologiques et géographiques. Les SCPI diversifiées peuvent détenir un patrimoine composé de bureaux, de commerces, d’écoles, d’établissements de santé, de locaux d’activités, etc. Et ce, partout en France ou dans d’autres pays d’Europe.

À l’inverse, en ce qui concerne l’investissement locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un seul locataire. L’impact d’un loyer impayé ou d’une vacance locative se fera davantage ressentir sur le rendement. Le niveau de risque associé varie grandement, selon la vigueur de la demande locative par exemple.

Dans tous les cas, que vous optiez pour la SCPI ou l’investissement locatif, il existe un risque de perte en capital. De plus, la liquidité à la revente et le rendement ne sont pas garantis. Rappelons également qu’investir dans la pierre doit s’envisager sur du long terme.

Fiscalité : quel placement choisir pour payer le moins d’impôt ?

La fiscalité de l’immobilier locatif varie selon si vous optez pour une location vide ou une location meublée. Dans le cadre de la location nue, l’imposition des revenus fonciers s’applique. Elle dépend donc de votre taux marginal d’imposition (TMI), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le régime d’imposition choisi (micro-foncier ou réel), vous pouvez bénéficier d’un abattement ou de la déduction des charges.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’avère beaucoup plus avantageux en termes de fiscalité. Il est en effet possible de déduire les charges et les amortissements en optant pour le régime réel simplifié, de manière à générer des revenus locatifs très peu voire pas du tout imposés.

Dans le cadre des SCPI, les dividendes sont également imposés comme des revenus fonciers. Avec une tranche marginale d’imposition haute, la fiscalité des SCPI s’avère donc assez pénalisante.

Il est toutefois possible d’optimiser sa fiscalité en investissant dans des SCPI européennes. Ces dernières n’appliquent pas de prélèvements sociaux et l’imposition peut être assez avantageuse selon les pays dans lesquels les actifs sont situés.

Vous pouvez également envisager d’investir en SCPI en nue-propriété pour développer votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité tout au long du démembrement. En contrepartie, vous ne percevez pas de loyer.

Liquidité à la revente et potentiel de plus-value

Que vous investissiez dans l’immobilier locatif ou en SCPI, la liquidité à la revente n’est pas garantie.

Dans de bonnes conditions, les parts de SCPI sont plutôt faciles à vendre mais cela n’est pas garanti. Il suffit d’envoyer un ordre de retrait à la société de gestion de la SCPI. La revente est ensuite généralement effectuée sous deux semaines à un mois. Attention cependant, dans de mauvaises conditions de marché (offre largement supérieure à la demande par exemple), le délai de revente peut s’allonger à plusieurs mois.

Dans le cadre de l’investissement locatif, la revente prend généralement un peu de temps du fait du processus à suivre : mise en vente, recherche d’un acheteur, visites, démarches notariales, etc. Le plus souvent, un minimum de 3 mois est nécessaire pour finaliser la vente d’un appartement ou d’une maison. Cela varie grandement, selon l’état du marché et la qualité du bien notamment.

En termes de potentiel de plus-value, l’avantage est à l’immobilier locatif. En conservant votre investissement sur le long terme, vous avez effectivement des chances de percevoir une plus-value à la revente. Celle-ci dépend notamment de l’emplacement du bien et de l’évolution des prix immobiliers.

Il est également possible de dégager une plus-value lors de la revente de parts de SCPI mais cela ne doit pas constituer l’objectif principal de l’investissement. En effet, rappelons que le but des SCPI de rendement est de distribuer des revenus réguliers.

Que choisir entre SCPI et investissement locatif ? Tableau récapitulatif