Vente de la résidence principale en maison de retraite : quel impôt sur la plus-value immobilière ?

Après le départ en maison de retraite/EHPAD, comment est traitée la plus-value immobilière ?

La vente d’un bien immobilier peut entraîner le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. La résidence principale constitue un cas d’exonération fiscale, avec des particularités concernant une vente après un départ en maison de retraite ou EHPAD.

Rappels sur la fiscalité de la plus-value immobilière

La vente d’un bien immobilier à un prix supérieur au prix d’achat permet d’encaisser un gain, appelé plus-value immobilière. Dans de nombreuses situations, cette plus-value est taxable.

Plus précisément, elle est soumise à :

• L’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;
• Et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

L’impôt sur la plus-value immobilière se veut dégressif dans le temps. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à chaque ponction fiscale. Ils permettent de profiter d’une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le tableau suivant récapitule les abattements fiscaux sur les plus-values immobilières :

Exonération d’impôt sur le plus-value immobilière à la vente de la résidence principale

Par dérogation spécifique, la vente de la résidence principale échappe à toute fiscalité sur la plus-value. Et ce, quel que soit le montant de la plus-value ou les raisons ayant motivé cette vente. Cette exonération est stipulée à l’article 150 U du CGI (code général des impôts).

En principe, le bénéfice de cette exonération est accordé dès lors que le logement constitue la résidence principale du vendeur au jour de la transaction ou au jour de la mise en vente.

Par souci pratique, l’administration fiscale admet donc que la cession de la résidence principale peut intervenir après le départ du vendeur, sous réserve que le bien reste inoccupé et que la cession intervienne dans un délai normal.

Le “délai normal” habituellement retenu s’élève à un an, avec une tolérance possible au regard des circonstances particulières de la transaction (conditions du marché immobilier notamment).

Après un départ en maison de retraite ou EHPAD, comment est traitée la vente de l’ancienne résidence principale ?

Le départ d’une personne âgée en maison de retraite ou dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) peut présenter un cas particulier au regard de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière de la résidence principale.

Dès lors que la personne âgée a intégré l’établissement spécialisé, celui-ci est considéré comme constituant sa nouvelle résidence principale. De ce fait, l’exonération de droit commun ne s’applique que si :

• La mise en vente de sa maison ou son appartement était effective avant son entrée dans l’établissement ;
• Et si la vente s’est concrétisée dans un délai normal.

Si l’une des deux conditions n’est pas remplie, le bien vendu n’est plus considéré comme la résidence principale de la personne âgée sur le plan de l’imposition de la plus-value immobilière.

Cela soulève donc la question du traitement fiscal lorsque la résidence principale se trouve mise en vente après le départ en maison de retraite ou EHPAD.

Une telle situation peut survenir lorsque le placement dans l’établissement spécialisé se fait rapidement ou lorsque la personne âgée rechigne à mettre son logement en vente avant le départ, pour des raisons personnelles ou pratiques.

Dans ce cas de figure, une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière de l’ancienne résidence principale peut être accordée sous conditions.

Les conditions d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière de la résidence principale pour une personne en maison de retraite ou EHPAD

Une personne placée en maison de retraite ou EHPAD peut bénéficier d’un traitement fiscal favorable pour la vente de son ancienne résidence principale après son départ. Il faut alors remplir quatre conditions, comme indiqué au II, 1°ter de l’article 150 U du CGI.

Le bien doit rester inoccupé

Pour commencer, le logement mis en vente devait constituer la résidence principale du vendeur avant son départ pour l’établissement spécialisé.

On tolère ici une situation dans laquelle il ne s’agissait plus de la résidence principale au jour même du départ, dans le cas d’un hébergement préalable chez des proches par exemple. Et ce, sans limitation de durée particulière.

Puis, le bien doit rester inoccupé après le départ de la personne âgée. Concrètement, cela signifie :

• Pas de mise en location ;
• Pas d’hébergement gratuit au bénéfice d’un proche.

Dans son article BOI-RFPI-PVI-10-40-20, le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise : “L’exonération n’est pas remise en cause lorsque les membres du foyer fiscal du cédant (conjoint ou personnes à charge) ou son concubin, qui résidaient dans le logement au jour de son départ, ont continué à occuper le logement alors même que le cédant n’y réside plus.”

La vente doit se réaliser dans un délai de deux ans

L’article 150 du CGI établit un délai maximum de deux ans pour vendre l’ancienne résidence principale de la personne âgée. Ce délai court à compter de son entrée définitive en maison de retraite ou EHPAD et prend fin à la date de la cession telle qu’indiquée dans l’acte authentique de vente.

Le délai de deux ans est considéré en appréciant la situation propre à la personne âgée. Par exemple, l’administration peut retenir la date de mise en vente du bien comme point de départ dans certaines circonstances.

À titre d’illustration, le BOFiP donne un exemple de ce type :

• Une personne âgée quitte sa résidence principale en janvier 2022 pour s’installer chez ses enfants ;
• Elle est hospitalisée en janvier 2025, avant d’entrer dans un EHPAD en juillet de la même année ;
• Son ancienne résidence principale est mise en vente quelques mois après, en octobre 2025 ;
• Le délai de deux ans court à partir d’octobre 2025 et jusqu’à octobre 2027, sous réserve du respect des autres conditions requises (inoccupation du bien en dehors des membres du foyer fiscal ou du concubin notamment).

Les conditions de revenus à ne pas dépasser

Contrairement à l’exonération fiscale de droit commun pour la plus-value immobilière de la résidence principale, la personne âgée qui vend son bien après son départ en maison de retraite ou EHPAD doit respecter un plafond de revenus pour ne pas être imposable.

On retient à ce titre le revenu fiscal de référence (RFR) de l’avant-dernière année précédant celle de la vente. Soit le RFR 2024 figurant sur l’avis d’imposition 2025 pour une vente actée en 2026.

Au 1er janvier 2026, le seuil de revenus à ne pas dépasser s’élève à 29 815 € de RFR pour la première part de quotient familial. Ce montant est majoré de 6 966 € pour la première demi-part fiscale supplémentaire, puis 5 484 € par demi-part supplémentaire. Ces montants sont mis à jour annuellement et précisés à l’article 1417 du CGI.

Le critère de l’IFI

Enfin, les textes de loi indiquent que seuls les contribuables n’étant pas assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent bénéficier de l’exonération fiscale.

Là encore, on prend en compte la situation de la personne âgée au titre de l’avant-dernière année précédant la vente de la résidence principale. “La circonstance que le cédant devienne passible de l’ISF entre l’année de référence et la date de la cession est sans incidence sur le bénéfice de l’exonération”, précise le BOFiP.

Pour rappel, les foyers fiscaux détenteurs d’un patrimoine immobilier net taxable valorisé à 1,3 million d’euros ou plus sont redevables de l’IFI.

Minimum vieillesse, invalidité : deux autres cas d’exonération de la plus-value immobilière

Dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 22 janvier 2026 (n°02712 p.263), le ministère de l’Economie et des Finances revient sur les conditions d’exonération fiscale de la plus-value immobilière de la résidence principale après un départ en maison de retraite ou EHPAD, détaillées ci-dessus.

Il rappelle également deux cas d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière pouvant s’appliquer aux personnes âgées bénéficiaires de l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées ou “minimum vieillesse”) ou en situation d’invalidité :

“En vertu du III de l’article 150 U du CGI, les titulaires d’une pension de vieillesse (“minimum vieillesse”, NDLR) ou d’une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » sont exonérés d’impôt sur le revenu à raison de toutes les plus-values de cessions immobilières qu’ils réalisent, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou d’un autre bien immobilier”, indique le ministère.

L’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière est soumise, là encore, à des conditions fiscales :

• Non assujettissement à l’IFI ;
• RFR ne dépassant pas la limite prévue au I de l’article 1417 du CGI, soit au 1er janvier 2026 :
  • 12 679 € pour la première part fiscale ;
  • Puis, 3 386 € pour chaque demi-part supplémentaire.