L'essentiel
La fiscalité de l’usufruit en cours de vie du démembrement
Dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruitier possède le droit de jouir du bien, c’est-à-dire de l’utiliser et d’en percevoir les revenus. Il est ainsi assujetti à la fiscalité immobilière liée au bien en question.
Taxe foncière
En principe, la taxe foncière doit être établie au nom de celui qui jouit des revenus immobiliers. C’est donc à l’usufruitier de s’acquitter de l’impôt local, sauf accord contraire avec le nu-propriétaire.
D’autre part, l’usufruitier peut être exonéré de taxe foncière dans certains cas, comme pour les personnes en situation de handicap ou âgées de plus de 75 ans avec un revenu fiscal de référence inférieur au plafond d’exonération.
Imposition des revenus fonciers
L’usufruitier possède la jouissance du bien. Il peut donc choisir de le louer. Les revenus fonciers perçus à ce titre doivent être déclarés à l’administration fiscale sur la déclaration d’impôt sur le revenu.
L’usufruitier est imposé sur la totalité des revenus tirés de la location du bien selon la fiscalité des revenus fonciers. Les loyers encaissés sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre taux marginal d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Vous pouvez toutefois déduire certaines charges liées à la location telles que les intérêts d’emprunt ou les impôts locaux en optant pour le régime réel d’imposition. Le régime micro-foncier permet quant à lui de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts déclarés.
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IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF)
Dans le cadre d’un démembrement immobilier, le bien entre dans le patrimoine de l’usufruitier à hauteur de sa valeur en pleine propriété. Si la valeur de son patrimoine est supérieure à 1,3 millions d’euros, l’usufruitier doit payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Notons cependant que l’IFI est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans les situations suivantes :
- En cas d’acquisition de l’usufruit par succession, c’est-à-dire lorsque l’usufruit du bien revient au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants du défunt ;
- Dans le cas d’un démembrement résultant de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit ;
- Dans le cadre de la vente d’un bien avec réserve d’usufruit, lorsque le bien est vendu à une personne autre qu’un héritier présomptif ;
- En cas de donation ou de legs avec réserve d’usufruit à l’État, un département, une commune ou une association d’utilité publique.
La répartition de l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire se fait sur la base de leurs droits conformément au barème fiscal de l’usufruit de l’article 669 du Code général des impôts.
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Autres revenus taxables
Les revenus issus de la location meublée
Si le bien détenu en usufruit est mis en location meublée, les loyers perçus sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité LMNP (location meublée non professionnelle) offre le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Dans le cadre du régime réel, le montant réel des charges supportées par l’usufruitier, dont l’amortissement fiscal du bien, est déduit de ses revenus imposables.
Les dividendes de la SCPI en usufruit
Il est possible d’investir dans l’usufruit de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Là aussi, la fiscalité incombe à l’usufruitier.
La grande majorité des revenus distribués par les SCPI sont des revenus fonciers. Ceux-ci sont donc assujettis à l’imposition des revenus fonciers comme expliqué plus haut. Toutefois, les SCPI versent également des revenus financiers, issus des placements financiers de trésorerie. Ceux-ci sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
La fiscalité de l’usufruit à la revente
Pour rappel, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire pour vendre un bien démembré. Une fois le bien vendu, le prix de vente est réparti entre les deux parties selon la valeur respective des droits. Cette dernière est établie par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts (à retrouver dans la partie “IFI”).
Si la valeur du bien immobilier a augmenté entre la date de l’achat et celle de la vente, les vendeurs perçoivent une plus-value. La plus-value de l’usufruitier est calculée selon la répartition du prix de vente, comme expliqué précédemment. Elle peut être soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière : imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %.
À noter qu’il existe des abattements fiscaux pour durée de détention, permettant de réduire la fiscalité à payer sur la plus-value.
| Année révolue | Abattement sur l'impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 | Pas d'abattement | Pas d'abattement |
| 6 | 6 % | 1,65 % |
| 7 | 12 % | 3,30 % |
| 8 | 18 % | 4,95 % |
| 9 | 24 % | 6,60 % |
| 10 | 30 % | 8,25 % |
| 11 | 36 % | 9,90 % |
| 12 | 42 % | 11,55 % |
| 13 | 48 % | 13,20 % |
| 14 | 54 % | 14,85 % |
| 15 | 60 % | 16,50 % |
| 16 | 66 % | 18,15 % |
| 17 | 72 % | 19,80 % |
| 18 | 78 % | 21,45 % |
| 19 | 84 % | 23,10 % |
| 20 | 90 % | 24,75 % |
| 21 | 96 % | 26,40 % |
| 22 | 100 % | 28 % |
| 23 | Exonération | 37 % |
| 24 | 46 % | |
| 25 | 55 % | |
| 26 | 64 % | |
| 27 | 73 % | |
| 28 | 82 % | |
| 29 | 91 % | |
| 30 | 100 % |
De cette manière, l’usufruitier vendeur peut être exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans de détention. Après 30 ans, il bénéficie d’une exonération totale des prélèvements sociaux.
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La fiscalité de l’usufruit en cas de donation
La donation temporaire d’usufruit représente le cas le plus courant de donation d’usufruit. Celle-ci est soumise aux droits de donation. Le barème fiscal de l’usufruit temporaire s’applique alors pour évaluer la base taxable de l’usufruitier. La valeur de l’usufruit est effectivement déterminée par un pourcentage de la pleine propriété en fonction de la durée du démembrement.
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
Notons qu’il existe des abattements sur les droits de donation selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Par exemple, chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise d’impôt.
La fiscalité de l’usufruit en cas de succession
Zoom sur la fiscalité de l’usufruit acquis à la suite d’une succession.
Fiscalité en cas de décès de l’usufruitier
En cas de décès de l’usufruitier, rappelons que l’usufruit revient au nu-propriétaire, sauf en cas de la mise en place d’une réversion de l’usufruit au profit du conjoint survivant (usufruit successif, voir la dernière partie).
Le nu-propriétaire récupère ainsi la pleine propriété du bien immobilier. Et ce, sans payer de droits de succession. Il s’agit d’un des avantages majeurs du démembrement viager, très intéressant dans le but d’anticiper la transmission de son patrimoine.
Fiscalité en cas de démembrement à la suite d’une succession
Répartition du patrimoine entre nu-propriétaire et usufruitier
Quand une personne mariée décède, le patrimoine successoral, et notamment la résidence principale, peut faire l’objet d’un démembrement. Dans le cas le plus courant, le conjoint survivant reçoit l’usufruit des biens tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires.
L’usufruitier héritier du défunt doit alors s’acquitter des droits de succession. Ces derniers sont calculés en fonction de la valeur de l’usufruit. Celle-ci est déterminée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts (voir la partie sur l’IFI), qui prend en compte l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.
La valeur de l’usufruit, exprimée en pourcentage de la valeur de la pleine propriété, sera celle utilisée en tant que base imposable dans le calcul des droits de succession. Le principe est le même pour les héritiers qui reçoivent la nue-propriété.
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Abattements sur les droits de succession
Il existe des abattements sur les droits de succession. Ceux-ci varient selon le lien de parenté entre le défunt et l’héritier de l’usufruit.
- Le conjoint survivant
Il est exonéré de droits de succession.
- Les enfants
Il existe un abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Le taux d’imposition au titre des droits de succession dépend de la valeur de l’usufruit après abattement. Pour les enfants, le barème est le suivant :
| Part taxable de la succession | Taux applicable |
|---|---|
| En dessous de 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 072 et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 et 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
- Les ascendants (parent, grand-parent)
L’abattement pour un ascendant est identique à celui pour un enfant (100 000 €). Le barème d’imposition en matière des droits de succession est également le même.
- Les petits-enfants et arrière-petits-enfants
L’abattement est égal à 1 594 €. Toutefois, il s’élève à 100 000 € si le petit-enfant devient usufruitier par représentation, c’est-à-dire à la place d’un parent décédé par exemple. Le taux d’imposition au titre des droits de succession s’avère encore une fois inchangé par rapport à celui qui s’applique aux enfants.
- Les frères et sœurs
L’administration fiscale prévoit un abattement de 15 932 €. Le taux d’imposition après abattement correspond à 35 % pour un usufruit d’une valeur inférieure à 24 430 €, ou 45 % au-delà.
- Les neveux et nièces
L’abattement appliqué est de 7 967 €. Le taux d’imposition pour les neveux et nièces s’élève à 55 % sur la valeur de l’usufruit après abattement, ou 35 et 45 % dans le cadre d’un héritage par représentation.
- Autres situations
Dans le cas où l’héritier est une personne en situation de handicap, il existe un abattement spécifique sur les droits de succession de 159 325 €. D’autre part, le taux d’imposition pour les parents au-delà du quatrième degré et pour les non-parents s’élève à 60 %.
Fiscalité de l’usufruit successif
L’usufruit successif représente la désignation d’un second usufruitier qui succèdera au premier après son décès dans le cadre d’un bien immobilier démembré. Dans ce cas-là, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès du deuxième usufruitier.
La fiscalité de l’usufruit successif s’applique en deux étapes :
- Le jour de la donation avec réserve d’usufruit : la nue-propriété donnée est taxée en prenant en compte l’âge du premier usufruitier ;
- Au décès du premier usufruitier : l’usufruit successif s’ouvre, le deuxième usufruitier doit donc s’acquitter des droits de succession en fonction de son âge à ce jour (au décès du premier usufruitier).
Notons que les réversions d’usufruit entre conjoints sont exonérées de droits de succession.
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