Investir dans un immeuble de rapport : pourquoi et comment ?

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble détenu entièrement par un investisseur dont le but est de tirer un fort rendement locatif. En d’autres termes, le bâtiment, acheté en une seule fois par une même personne, est constitué de plusieurs appartements ou studios mis en location. L’immeuble de rapport peut également contenir des parties communes et des annexes telles que des garages, des parkings ou des caves.

L’immeuble de rapport s’oppose au régime de copropriété puisque l’ensemble des logements fait partie du patrimoine d’un propriétaire-bailleur unique. Celui-ci peut donc disposer librement de son immeuble.

Le prix d’un immeuble de rapport est logiquement plus élevé qu’un investissement locatif classique où un seul logement est acquis. Plusieurs centaines de milliers d’euros sont nécessaires, voire au-delà du million d’euros selon l’emplacement du bien.

D’autre part, il s’agit d’un type de bien plutôt rare par rapport aux maisons ou appartements seuls. Il est préférable de se rapprocher d’un spécialiste pour avoir plus de chances de trouver un immeuble dans lequel investir.

Les avantages de l’achat d’un immeuble de rapport

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport présente de nombreux avantages : rendement potentiellement attractif, mutualisation des risques, réduction des frais et charges, etc.

Rendement de l’immeuble de rapport

L’investissement dans un immeuble de rapport génère le plus souvent un rendement locatif supérieur à celui d’un investissement locatif classique. Il n’est pas rare de voir des rendements bruts (non garantis) compris entre 6 et 10 % pour un immeuble de rapport.

Cette rentabilité est notamment due aux économies d’échelle. L’achat en gros permet en effet de réaliser une économie intéressante. En achetant un immeuble entier, le prix au mètre carré est souvent inférieur à celui d’une petite surface et vous bénéficiez d’une meilleure marge de négociation avec le vendeur. En outre, vous pouvez également économiser sur les frais (voir partie suivante) en étant le seul propriétaire de l’immeuble.

Ainsi, en économisant sur le prix d’achat et sur les différents frais liés à un investissement immobilier, tout en affichant des loyers au prix du marché, vous pouvez obtenir une rentabilité attractive.

Notons que la rentabilité de votre investissement dépend évidemment de la localisation et de la demande. De manière générale, le rendement est plus élevé dans les villes moyennes, où les prix immobiliers sont inférieurs aux grandes villes mais où la demande locative reste robuste.

Attention, le rendement d’un investissement dans un immeuble de rapport n’est pas garanti. Puis, si les perspectives de rendement sont élevées, les risques le sont aussi.

Mutualisation des coûts et des risques

Devenir propriétaire d’un immeuble entier permet de limiter grandement les coûts en comparaison de l’achat de plusieurs logements séparés.

Tout d’abord, étant le seul propriétaire de l’immeuble, vous pouvez le gérer seul sans passer par un syndic de copropriété onéreux. Vous évitez ainsi les frais de syndic. Ensuite, si vous réalisez des travaux, ils sont effectués simultanément sur vos lots regroupés au même endroit. Cela permet généralement d’être en mesure de négocier de meilleurs tarifs et ainsi faire des économies (prix des matériaux achetés en gros par exemple).

De plus, la plupart des frais sont réduits par rapport à l’achat de lots séparés. Vous pouvez effectivement faire des économies sur les frais auprès de la banque, les frais de notaire, la taxe foncière, les frais d’agence si vous passez par une agence immobilière, etc.

D’autre part, le risque de vacance locative ou de loyer impayé est mutualisé sur tous les logements de l’immeuble. Par exemple, si un appartement est inoccupé, vous pouvez continuer de percevoir les loyers des autres logements. Cependant, dans un sens, le risque est concentré au même endroit. En effet, dans l’hypothèse où l’attractivité de la ville ou du quartier où se situe votre immeuble diminue, c’est l’ensemble de votre investissement qui est touché.

Il faut également faire attention à la gestion. En tant que propriétaire, vous assumez seul toutes les démarches, les charges et les travaux de l’immeuble de rapport. À noter qu’il est possible de confier la gestion à une agence spécialisée, moyennant frais.

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

L’élément le plus important pour réussir son investissement est de choisir le bon immeuble de rapport.

Emplacement

Quelle que soit le type d’investissement immobilier, l’emplacement du bien constitue l’un des critères les plus importants. Pour optimiser vos chances de réussir votre investissement dans un immeuble de rapport, il faut privilégier les zones à forte demande locative. D’autant plus que vous ne cherchez pas à louer un seul appartement mais plusieurs.

Pour une meilleure rentabilité (non garantie), il est généralement préférable de viser les villes moyennes. La tension locative y est un peu moins forte que dans les grandes villes mais reste présente, et les prix immobiliers au mètre carré sont souvent plus abordables. Il faut par ailleurs éviter la rase campagne : les prix sont certes plus intéressants mais vous risquez d’avoir du mal à trouver des locataires.

Quelle que soit la ville choisie, il vaut mieux éviter les quartiers peu développés ou trop éloignés du centre-ville, qui attirent peu les locataires. Il faut en effet réfléchir à l’attractivité de la zone géographique selon le type de locataires visés (étudiants, familles, cadres).

Notons également que si vous souhaitez gérer vous-même votre immeuble, privilégiez plutôt une ville proche de chez vous.

Immeuble neuf ou ancien

Pour investir dans un immeuble de rapport, vous avez le choix entre un bien neuf ou ancien. Acheter un immeuble neuf est généralement assez coûteux mais vous n’aurez normalement pas besoin d’y effectuer des travaux avant plusieurs années. Vous pouvez également envisager de construire votre immeuble. Il s’agit d’un beau projet mais très coûteux et complexe.

En comparaison, acheter un immeuble de rapport ancien coûte moins cher de manière générale. Il faut toutefois prendre en compte le coût des travaux éventuels, qui sont nécessaires pour valoriser au maximum les appartements. Les travaux peuvent aussi permettre de modifier le plan pour optimiser les surfaces locatives selon la demande, dans le but d’augmenter le rendement locatif. Effectuer des travaux dans son immeuble améliore le potentiel de plus-value à la revente (non garanti).

Immeuble libre ou occupé

Lors de votre investissement dans un immeuble de rapport, vous pouvez opter pour un immeuble libre ou déjà occupé, les deux possibilités présentant chacune des avantages et des contraintes.

Acheter un immeuble libre permet d’effectuer des travaux dans le but d’optimiser les espaces. Néanmoins, vous risquez d’attendre plusieurs mois avant de percevoir les premiers loyers.

À l’inverse, investir dans un immeuble loué présente des avantages en termes de gestion. Cela demande en effet moins d’effort puisque vous n’avez pas besoin de chercher des locataires dans l’immédiat. Le fait que des locataires soient déjà présents au moment de l’acquisition peut également rassurer la banque pour obtenir un crédit.

Il faut toutefois prêter attention aux profils des locataires déjà présents (vérifier s’il y a des loyers impayés par exemple) ainsi qu’à leur contrat conclu avec le précédent propriétaire (échéance des différents baux par exemple).

Le financement d’un immeuble de rapport

Acheter un immeuble de rapport requiert des fonds importants. Les prix dépassent rapidement le million d’euros dans les grandes villes. Pour financer un tel investissement, vous pouvez demander un crédit à la banque.

Pour ce faire, il faut procéder comme une demande de prêt immobilier classique. Pensez à bien préparer votre dossier de financement, qui doit comprendre notamment votre niveau d’apport, le montant du crédit envisagé, une projection des loyers perçus, etc. À noter que la banque sera rassurée si l’immeuble est déjà loué, au moins en partie. Pour obtenir le meilleur prêt, il est essentiel de comparer les offres de différentes banques.

De manière générale, les banques vont demander un apport important pour acheter un immeuble de rapport. Notons d’autre part qu’il est possible de demander un différé de remboursement à la banque lors du financement. Il s’agit d’un décalage du remboursement de quelques mois le temps d’effectuer les travaux et de trouver les locataires.

En outre, la durée du crédit est un paramètre important à prendre en compte.

• Emprunt de longue durée : les mensualités réduites pourraient être inférieures aux loyers, permettant de disposer d’une trésorerie (ou cash flow) immédiate.
• Emprunt de courte durée : vous pourrez rembourser le crédit plus rapidement, permettant de profiter plus vite de la totalité des loyers.

Fiscalité

La fiscalité qui s’applique à un immeuble de rapport dépend du régime choisi.

Achat d’un immeuble de rapport en nom propre

Si vous achetez un immeuble de rapport en nom propre, il sera soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

• Location nue

Dans le cadre d’une location nue, ou location vide, la fiscalité des revenus fonciers prévoit deux régimes d’imposition : le régime micro foncier et le régime réel. Le régime micro foncier s’applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € et prévoit un abattement forfaitaire de 30 % pour déterminer votre revenu foncier net imposable. Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes locatives, permet de déduire certaines charges à l’euro près, générant possiblement un déficit foncier imputable sur votre revenu global.

• Location meublée

Si vous louez des logements meublés, vous pouvez appartenir au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Dans ce cas, vous relevez du régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou du régime réel (déduction des charges et de l’amortissement). Par ailleurs, si recettes supérieures à 23 000 € par an ou représentent plus de 50 % de vos revenus globaux, vous passez au statut LMP (loueur en meublé professionnel). Ce statut offre des avantages fiscaux conséquents mais implique des obligations administratives supplémentaires.

Achat d’un immeuble de rapport via une société

Vous avez également la possibilité d’investir dans un immeuble de rapport via une SCI (société civile immobilière). La SCI permet d’acquérir, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier partagé entre plusieurs associés.

Dans le cadre de l’achat d’un immeuble en SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), le taux de l’IS se situe à 15 % pour les bénéfices annuels inférieurs à 42 500 €, puis 25 % au-delà. La SCI à l’IS permet notamment de limiter l’impact fiscal à titre personnel.

Si l’immeuble de rapport est acheté via une SCI à l’IR (impôt sur le revenu), les associés de la SCI doivent chacun faire leur propre déclaration d’impôts et seront imposés sur leurs revenus, au régime réel ou micro foncier.

La revente d’un immeuble de rapport

Si l’acquisition de plusieurs lots est très avantageuse à l’achat, cela peut compliquer la revente. En effet, avec un prix aussi élevé, les acheteurs potentiels sont moins nombreux. Les personnes intéressées sont uniquement des investisseurs et non des personnes qui cherchent à acheter pour habiter étant donné qu’il s’agit de plusieurs logements.

La localisation de votre immeuble de rapport joue un rôle important, non seulement pour trouver des locataires comme expliqué plus haut mais également pour trouver un acheteur lorsque vous souhaitez revendre votre bien.

Votre bien peut prendre de la valeur dans le temps et ainsi dégager une plus-value potentiellement élevée à la revente. Et ce, notamment si vous avez réalisé des travaux de rénovation. Notez que ce gain sera soumis à l’imposition des plus-values immobilières.

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