LMNP : tout savoir sur la location meublée non professionnelle

Qu’est-ce que la LMNP ?

La location meublée non professionnelle est un investissement immobilier qui consiste à acquérir un logement pour le mettre à disposition d’un locataire. Contrairement à une location vide, le logement doit être équipé d’un certain nombre de meubles dès l’entrée du locataire (voir plus loin). L’investissement LMNP peut prendre différentes formes, dont l’acquisition d’un logement au sein d’une résidence de services ou d’une colocation meublée.

Le régime LMNP permet ainsi de bénéficier non seulement des avantages propres à la location meublée, en termes de rentabilité locative et de réglementation, mais aussi d’une fiscalité immobilière plus attractive que celle de l’investissement locatif vide. La fiscalité des revenus locatifs est en effet beaucoup plus intéressante, quel que soit le régime fiscal retenu par l’investisseur LMNP (micro-BIC ou régime réel d’imposition).

Le régime LMNP s’applique uniquement à la location d’un logement meublé et il concerne :

• Les résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD, résidences sénior ou résidences de tourisme) ;
• La location de chambres ou de logements meublés ;
• La colocation meublée ;
• La location d’une partie de votre résidence principale ;
• Les locations saisonnières, en chambre d’hôtes ou gîtes ruraux.

Les avantages du statut LMNP

Statut LMNP : conditions et obligations

L’octroi du statut de loueur en meublé non professionnel est soumis à conditions. En particulier, le montant des recettes tirées de cette activité ne doit pas dépasser :

• 23 000 euros par an ;
• Ou 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

En d’autres termes, les revenus tirés de l’activité de location meublée ne doivent pas excéder l’ensemble des autres revenus du foyer soumis à l’impôt. Si cette condition n’est pas respectée, le bailleur sera soumis au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Obligations du bailleur LMNP

Le bailleur doit s’immatriculer auprès du guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) pour obtenir le statut LMNP. Cette démarche lui permettra notamment d’indiquer le régime fiscal dont il souhaite bénéficier.

Par ailleurs, la location meublée oblige le propriétaire à respecter certains critères :

• Le logement doit être équipé de tout le mobilier nécessaire pour l’habitation (voir ci-dessous) ;
• Le formalisme du bail doit respecter le modèle de contrat de location meublée ;
• La durée du bail limité à un an, ou 9 mois dans le cadre d’un bail étudiant ;
• Le délai de résiliation du bail locataire doit être de minimum 1 mois.

Le mobilier exigé pour une location meublée a été établi par un décret d’application de la loi Alur de 2015. Cela correspond à la liste suivante :

• Literie (lit, matelas, drap et couette ou couverture) ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Plaques de cuisson ;
• Vaisselle nécessaire aux repas quotidiens ;
• Ustensiles de cuisine nécessaires pour les repas ;
• Réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment de congélation d’une température de – 6 °C ;
• Une table au minimum, et plusieurs chaises ;
• Rideaux, volets ou autres moyens de dissimuler la lumière extérieure dans les chambres à coucher ;
• Etagères ou rangements ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager.

LMP ou LMNP : quelles différences ?

Basculer du statut LMNP vers le LMP se traduit par un certain nombre de différences, sur les plans fiscaux et administratifs.

En matière de fiscalité, le statut de Loueur en meublé professionnel présente les particularités suivantes :

• Le déficit lié à l’activité de location (équivalent du déficit foncier en location vide) peut être imputé sur le revenu global du propriétaire bailleur, et non pas seulement sur les loyers ;
• En cas de gain à la revente, le régime fiscal des plus-values professionnelles s’applique, au lieu de l’impôt sur la plus-value immobilière habituel ;
• Les biens immobiliers relevant du régime LMP peuvent sortir de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que l’activité constitue l’activité principale du loueur ;
• La fiscalité successorale s’avère plus intéressante en LMP.

En revanche, les loueurs en meublé professionnels sont soumis aux cotisations URSSAF, contrairement à la grande majorité des LMNP. De plus, les obligations administratives relatives à la gestion des biens sont beaucoup plus lourdes sous le statut LMP.

L’investissement LMNP en résidences de services

Il est possible de bénéficier des atouts du LMNP en investissant dans des résidences de services.

Particularité de l’investissement en résidence de services, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire. Celui-ci va gérer la résidence, percevoir les loyers et verser au propriétaire le loyer commercial prévu dans le bail. Ainsi, l’investisseur immobilier se décharge de toute gestion locative et bénéficie d’une bonne visibilité sur ses revenus locatifs, puisque ces derniers sont fixés contractuellement dans le bail commercial passé avec le gestionnaire de la résidence.

Pour obtenir cette qualification, les résidences de services doivent proposer au moins 3 des 4 services suivants : blanchisserie, accueil, petit-déjeuner et entretien.

Il existe plusieurs types de résidences de services à considérer pour un investissement LMNP.

Investissement en EHPAD

Les EHPAD sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il s’agit de structures dédiées à cette catégorie de population. En termes de placement immobilier, l’investissement en EHPAD s’avère particulièrement porteur. Ce marché bénéficie du vieillissement de la population française et de l’augmentation des besoins de prise en charge de la dépendance des personnes âgées. La demande locative est donc orientée à la hausse sur le long terme : selon diverses études, les besoins d’hébergement dans des structures d’accueil adaptées aux personnes âgées dépendantes se situent autour de 10 000 nouvelles places par an.

Investissement en résidence sénior

Les résidences seniors visent l’accueil de personnes âgées autonomes. Elles se distinguent en cela des EHPAD, dédiés à la prise en charge de la perte d’autonomie. Pour autant, l’investissement en résidence sénior bénéficient également du vieillissement de la population française. A titre d’exemple, plus de 30 % des Français seront âgés de 60 ans ou plus en 2040 selon l’Insee.

Cela étant, ces deux types de résidences de services ne fonctionnent pas selon les mêmes critères. Elles doivent répondre à des attentes différentes de la part des locataires en termes de services et d’emplacement par exemple.

Investissement en résidence étudiante

La population étudiante continue de croître, année après année. La France comptait ainsi près de 3 millions d’étudiants pour l’année 2022-2023, contre un peu plus d’un million au début des années 1980. Face à cette demande en forte hausse, l’offre publique de logements étudiants (CROUS) ne suit pas, ce qui explique les besoins de développement de l’investissement en résidences étudiantes privées. Le déséquilibre entre offre publique limitée et demande en forte croissance constitue un terreau fertile pour l’investissement locatif dans des résidences étudiantes privées.

Investissement en résidence de tourisme

La France constitue une destination touristique de premier choix. A ce titre, la demande d’hébergement s’avère donc soutenue. Les résidences de tourisme constituent une offre alternative aux traditionnels hôtels, avec des services et équipements plus développés et un prix généralement plus abordable.

LMNP : fiscalité des revenus locatifs

Les loyers tirés d’une location meublée sont soumis au régime d’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les BIC peuvent être imposés soit au régime micro-BIC soit au LMNP au réel.

Micro-BIC : un abattement sur vos revenus immobiliers

Lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, le régime micro-BIC est retenu par défaut par l’administration fiscale. Celui-ci prévoit l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Autrement dit, seule la moitié de vos bénéfices est taxée au barème de l’impôt sur le revenu.

Dans le cas d’une location démarrant en cours d’année, le montant du plafond du micro-BIC doit être ajusté au prorata du temps de location.

Avec le régime micro-BIC, le bailleur n’a pas la possibilité de déduire les charges supportées pour l’exploitation de son bien. Il peut cependant opter volontairement pour le régime réel d’imposition. Dans ce cas, l’option est retenue pendant un an, avec renouvellement automatique.

Ainsi, le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement important sur les loyers perçus avec une déclaration simplifiée au maximum.

Régime réel simplifié : amortissement et déduction de charges

Le régime LMNP au réel s’applique obligatoirement si le plafond des revenus du régime micro-BIC est dépassé.

Lorsque vous dépendez du régime réel, vous pouvez déduire des recettes les charges, intérêts d’emprunt et frais à l’euro près. Vous profitez également du mécanisme d’amortissement fiscal de la valeur du bien (hors valeur de foncier) et de celle du mobilier.

Ce régime d’imposition est particulièrement attractif car il peut permettre à l’investisseur de générer des revenus locatifs nets d’impôt, ou très peu fiscalisés, grâce au mécanisme de l’amortissement LMNP.

Le déficit LMNP en régime réel simplifié d’imposition

Dans le régime au réel, le loueur peut déduire les charges : si celles-ci sont supérieures aux recettes, on constate un déficit foncier. Attention toutefois, la déduction de l’amortissement ne permet pas de générer un déficit : seule la quote-part de l’amortissement égale à la différence entre les loyers perçus et les charges déduites pourra être prise en considération. Le surplus éventuel devra être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes.

Ce déficit ne peut pas être reporté sur les salaires car il est confiné aux revenus appartenant à la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Néanmoins, il peut être reporté sur d’autres biens déclarés en BIC ou reporté sur l’année suivante.

Si vous reportez votre déficit foncier sur l’année suivante, notez que :

• Les charges peuvent être reportées sur une durée maximale de 10 ans sur les revenus perçus de l’activité LMNP ;
• L’amortissement peut être reporté sans limite de temps.

Réel ou micro-BIC : que choisir ?

Si vous avez la possibilité d’opter soit pour le régime réel ou le régime micro-BIC mais que vous hésitez, voici la question qu’il faut vous poser : quel régime est le plus avantageux pour moi fiscalement ?

Dans la grande majorité des cas, le régime réel est plus intéressant fiscalement. En prenant en compte l’amortissement, le montant des charges déductibles sera le plus souvent supérieur à 50 % de vos revenus locatifs. Si vous souhaitez déduire l’ensemble des charges et intérêts d’emprunt et amortir votre bien afin de minimiser sa fiscalité, le régime réel est fait pour vous.

Le régime micro-BIC permet quant à lui de ne pas avoir à recourir à un cabinet comptable puisque les formalités comptables sont simplifiées.

La récupération de la TVA en LMNP

Lors d’un investissement neuf en résidences de services LMNP, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition et donc, en d’autres termes, d’acheter le bien HT (hors taxe). C’est un des principaux avantages fiscaux de ce régime d’investissement locatif LMNP par rapport à l’investissement immobilier neuf classique.

Concrètement, l’investisseur achète le bien neuf au promoteur TTC (toutes taxes comprises). Le promoteur touche alors le prix HT et la TVA est reversée aux services des impôts. Toutefois, le nouveau propriétaire pourra faire une demande de récupération de la TVA.

Attention, pour bénéficier de la récupération de la TVA, le nouveau propriétaire doit obligatoirement remplir les conditions suivantes :

• Être enregistré en tant que loueur meublé ;
• Avoir investi dans une résidence de services ;
• Confier la gestion du bien à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans ;
• Proposer au moins 3 de ces 4 services : blanchisserie, accueil, petit-déjeuner et entretien ;
• Conserver le bien au moins 20 ans sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata des années de détention (voir encadré).

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