L'essentiel
Qu’est-ce que l’amortissement LMNP ?
Pour commencer, voici une définition du principe de l’amortissement LMNP, qui entre en jeu pour diminuer la fiscalité supportée par l’investisseur en location meublée non professionnelle.
Définition
L’amortissement consiste à prendre en compte sur le plan comptable la dépréciation dans la durée d’un actif immobilisé. Dans le cadre d’un investissement LMNP, l’amortissement fiscal permet de déduire une partie de valeur du bien chaque année des revenus locatifs perçus. De la sorte, vous pouvez utiliser l’amortissement de votre bien pour réduire la fiscalité locative en tant qu’investisseur immobilier en meublé. Et ce, sur plusieurs années.
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, l’amortissement fiscal est exclusivement réservé aux investisseurs qui optent pour le régime réel d’imposition de leurs recettes (bénéfices industriels et commerciaux).
Lorsque le bailleur maintient le choix par défaut du régime d’imposition micro-BIC, il bénéficie d’un abattement de 50 % sur les revenus tirés de la location meublée, mais il ne peut pas déduire les charges et l’amortissement du bien. Le plus souvent, et grâce notamment à l’amortissement, le régime réel d’imposition s’avère plus favorable que le micro-BIC.
L’amortissement d’un investissement LMNP répond à des règles précises. Il faut prendre en compte les différents composants de l’actif immobilier et établir des tableaux de suivi d’amortissement pour bien utiliser ce mécanisme fiscal.
D’une manière générale, les investisseurs LMNP sous le régime réel d’imposition ont intérêt à solliciter les services d’un professionnel de comptabilité. Il ne s’agit toutefois pas d’une obligation.
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Dépenses éligibles et durées d’amortissement LMNP
La fiscalité LMNP retient trois catégories d’éléments amortissables pour un loueur en meublé non professionnel. Point important à retenir, la valeur du foncier, soit le terrain sur lequel le bien est construit, ne rentre pas dans le calcul de l’amortissement.
Le bâti
Le bien immobilier est décomposé entre plusieurs composants, chacun disposant d’une durée d’amortissement propre. D’une manière générale, on peut retenir que l’investisseur en LMNP peut déduire entre 2,5 et 4 % de la valeur du bien (hors valeur du foncier) par an.
Voici quelques exemples de durées d’amortissement à titre indicatif, en sachant par ailleurs que la valeur des composants peut varier d’un immeuble à un autre :
- Gros oeuvre : 30 à 40 ans ;
- Façade : 20 ans ;
- Installations générales et techniques : 15 à 25 ans ;
- Aménagements intérieurs : 15 ans.
Les meubles
S’agissant d’une location meublée, l’investisseur doit financer l’acquisition d’un certain nombre de meubles et d’équipements du logement. Le montant de ces dépenses est amortissable sur plusieurs années. La durée d’amortissement varie selon le mobilier et doit correspondre à une durée normale d’usage.
Voici quelques exemples à titre indicatif :
- 10 ans pour les meubles comme la table à manger ou le canapé ;
- 8 ans pour le matériel électrique ;
- 6 ans pour la literie ;
- 5 ans pour l’électroménager.
Les travaux
Lorsque l’investisseur finance des travaux dans le logement mis en location meublée, il peut en amortir le montant sous certaines conditions. En particulier, les travaux doivent augmenter la valeur du bien et/ou prolonger la durée d’utilisation des composants du bâti. De plus, ils doivent être exclus des charges déductibles du régime réel (pas de cumul entre amortissement comptable et charges déductibles). Enfin, le montant des travaux amortissables doit excéder un minimum de 600 €.
La durée d’amortissement comptable à retenir varie selon les travaux effectués :
- 5 ans pour la pose d’un nouveau revêtement au sol (15 ans pour un nouveau parquet) ;
- 10 ans pour la plomberie, les peintures et papiers-peints ;
- 10 ans pour une nouvelle cuisine ;
- 15 ans pour des travaux de maçonnerie ;
- 20 ans pour la rénovation du système électrique.
Calcul de l’amortissement LMNP
Zoom sur les modalités de calcul de l’amortissement d’un investissement en LMNP.
Comment calculer l’amortissement LMNP
Comme évoqué plus haut, les différentes composantes du bien, du mobilier et des travaux présentent des durées d’amortissement spécifiques. Ce faisant, le calcul de l’amortissement annuel d’un composant varie selon la durée totale de l’amortissement de celui-ci. Par exemple, pour une durée d’amortissement totale de 10 ans, il faudra retenir 10 % de la valeur du composant pour chaque année.
La valeur retenue pour le calcul de l’amortissement s’appuie sur le prix au moment de l’achat du bien ou du mobilier. Il ne faut pas prendre en compte l’évolution du prix du bien sur le marché, sauf exceptions. Par exemple, lorsque l’investissement locatif bascule de la location vide vers la location meublée, il faut retenir la valeur du bien au moment de cette bascule, et non le prix d’acquisition original.
En complément, il faut noter que la LMNP relève de la méthode d’amortissement linéaire. Ainsi, le même pourcentage d’amortissement (pour un même composant) sera retenu chaque année. Dans d’autres domaines comptables, il est possible d’utiliser un amortissement dégressif, avec un pourcentage plus important sur les premières années puis de moins en moins élevé.
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Exemple de calcul d’amortissement
Pour illustrer le calcul de l’amortissement d’un investissement LMNP sous le régime réel d’imposition, voici un exemple simplifié, donné à titre purement indicatif.
- La valeur du bien est évaluée à 220 000 € à l’acquisition, soit 175 000 € hors valeur du foncier (environ 20 %).
- L’investissement génère un rendement locatif brut de 5 %, soit 11 000 € de revenus locatifs annuels.
- Les charges déductibles sont évaluées à 5 500 € par an.
Voici un détail des éléments amortissables :
| Composant | Valeur comptable | Durée d'amortissement | Montant amortissable |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre | 122 500 € (70% de 175 000 €) | 40 ans | 3 063 € |
| Installations techniques | 35 000 € (20 % de 175 000 €) | 15 ans | 2 333 € |
| Mobilier | 15 000 € | 7 ans | 2 143 € |
Soit un total amortissable de 7 539 € par an sur les sept premières années, puis 5 396 € ensuite, en l’absence de renouvellement du mobilier.
Sur les sept premières années de l’investissement, les revenus locatifs (11 000 €) sont entièrement exonérés d’impôt, compte tenu du cumul de la déduction des charges et de l’amortissement (5 500 + 7 539 = 13 039 €).
Après sept ans, ce cumul donne un montant de 10 986 €, car le mobilier a été entièrement amorti. Le cas échéant, et notamment avec la hausse des revenus locatifs dans le temps (revalorisation du loyer), une partie des revenus locatifs seraient théoriquement imposables.
Toutefois, l’investisseur pourra alors bénéficier du report des excédents non déduits au cours des années précédentes et continuer à ne pas payer d’impôt sur le revenu, ou très peu, sur ses revenus de LMNP.
Excédent et amortissement reportable
La déduction annuelle de l’amortissement LMNP se trouve limitée. Concrètement, elle ne peut pas excéder la différence entre les recettes locatives et les charges déductibles pour leur montant réel. De la sorte, la déduction de l’amortissement ne peut pas générer un déficit foncier.
Cela étant, l’excédent non déductible au titre d’une année est reportable sur les années suivantes. Ce report n’est pas limité dans le temps, contrairement au report des charges (10 ans maximum). La seule contrainte fixée tient à ce que le bien doit rester en location meublée pour que l’amortissement LMNP reste reportable.
Notons également qu’en présence d’un amortissement reportable et d’un déficit lié aux charges non déduites au cours des années précédentes, c’est l’amortissement comptable qui doit être déduit en priorité.
Amortissement LMNP et plus-value à la revente
Au moment de revendre un investissement en location meublée, la plus-value immobilière encaissée, le cas échéant, est soumise à l’impôt. L’impôt sur la plus-value immobilière ne prend toutefois pas en considération le mécanisme d’amortissement fiscal. Ainsi, la plus-value imposable est calculée selon la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente.
Ce mode de calcul de la plus-value constitue un autre avantage de l’amortissement LMNP sur le plan fiscal. Les amortissements dont vous avez bénéficié au cours de l’investissement ne s’ajoutent pas au prix de vente. Dans le cas contraire, comme en location meublée professionnelle (LMP) par exemple, la plus-value imposable se trouverait augmentée, ce qui donnerait un impôt plus élevé et une rentabilité globale de l’investissement amoindrie.
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Le tableau d’amortissement LMNP
Chaque année, le tableau d’amortissement doit faire partie de la liasse fiscale de l’investisseur LMNP pour sa déclaration de revenus. Le tableau d’amortissement doit détailler la prise en compte et le suivi de celui-ci dans le temps.
Ce document doit notamment indiquer :
- Les différents composants qui sont amortis (gros œuvre, installations techniques, différents meubles, frais d’acquisition, travaux, etc.) ;
- Leur valeur comptable (prix d’achat ou valeur du composant du bâti par rapport à la valeur du bien à l’acquisition, hors foncier) ;
- La durée d’amortissement propre à chacun ;
- Le montant de l’amortissement annuel de chaque composant, calculé selon la valeur comptable divisée par la durée d’amortissement.
En complément, il convient de renseigner le montant cumulé des amortissements depuis le début de l’activité de LMNP.
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