LMNP au régime réel : fonctionnement, calcul et démarches

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et s’imposent soit au micro-BIC, soit au régime réel.

Définition du régime réel simplifié en location meublée

Au régime réel, l’administration fiscale impose le résultat réel de l’activité de location meublée. Ce résultat correspond aux recettes encaissées, diminuées des charges déductibles et des amortissements.

Le régime réel simplifié constitue la forme la plus courante pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il permet :

• De déduire les dépenses réellement supportées pour la location ;
• D’amortir le logement (hors terrain), le mobilier et les travaux d’amélioration.

Ces déductions reposent sur une comptabilité tenue selon les règles des BIC. Les biens amortis doivent figurer à l’actif, et chaque dépense doit s’appuyer sur un justificatif.

Le choix de ce régime s’inscrit dans le cadre plus large de la fiscalité LMNP.

Différence entre régime réel et micro-BIC

Au micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique sur les recettes. Il atteint 50 % pour une location meublée classique et couvre forfaitairement toutes les charges. Aucune dépense réelle ni aucun amortissement ne vient alors en déduction.

Au régime réel, le calcul part des dépenses justifiées. Le résultat imposable reflète donc le coût réel de l’activité.

Les avantages du régime réel en LMNP

LMNP : régime réel simplifié ou régime réel normal ?

Il existe deux régimes réels, mais le réel simplifié concerne la très grande majorité des loueurs en meublé non professionnels.

Quand s’applique le régime réel simplifié ?

Le régime réel simplifié s’applique dans deux situations :

• De plein droit, lorsque les recettes dépassent le plafond du micro-BIC ;
• Sur option, lorsque les recettes restent sous ce plafond.

Pour une location meublée classique, ce plafond s’élevait à 77 700 € pour les revenus 2025. Il passe à 83 600 € pour les revenus 2026, 2027 et 2028, à la suite de la revalorisation triennale. Le même plafond vaut pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Pour un meublé de tourisme non classé, il tombe à 15 000 €.

Le passage du micro-BIC au régime réel n’intervient pas dès le premier dépassement du plafond. L’article 50-0 du Code général des impôts (CGI) apprécie le seuil sur l’année précédente ou l’avant-dernière année. Le réel simplifié s’applique donc après deux années consécutives au-dessus du plafond.

Quand le régime réel normal devient-il applicable ?

Le réel normal concerne les recettes supérieures au plafond du réel simplifié. Pour la location meublée classique, ce plafond atteint 286 000 € pour les années 2026 à 2028, contre 254 000 € auparavant. Le réel normal peut aussi résulter d’une option.

Ce régime entraîne une comptabilité plus complète et une liasse fiscale plus détaillée. En pratique, il concerne très peu de LMNP. À ce niveau de recettes, le seuil de 23 000 € fixé pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) se trouve largement franchi. Si les recettes dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer, le loueur bascule en LMP.

Tableau comparatif des deux régimes réels

Comment opter pour le régime réel en LMNP ?

Sous le plafond du micro-BIC, ce dernier s’applique par défaut. S’il veut passer au régime réel, le loueur doit le demander expressément. Ce choix se renouvelle ensuite d’année en année sans nouvelle démarche.

Opter pour le régime réel au début de l’activité

Le loueur peut choisir le régime réel dès le démarrage de son activité. Deux moments permettent d’exercer cette option :

• Lors de la déclaration de début d’activité, effectuée sur le guichet unique des formalités des entreprises ;
• Au plus tard dans le délai de dépôt de la déclaration souscrite au titre de la première année d’activité.

Ce second délai résulte de la loi de finances pour 2022 (CGI, art. 50-0, 4). Il laisse le temps d’évaluer les premières dépenses avant de trancher.

Passer du micro-BIC au régime réel en cours d’activité

Un loueur déjà imposé au micro-BIC peut basculer vers le réel à tout moment. Il adresse son option au service des impôts des entreprises (SIE), sur papier libre, daté et signé.

L’option doit parvenir avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente. Par exemple, pour une imposition au réel des revenus 2027, l’option intervient avant la date limite de déclaration des revenus 2026, au printemps 2027.

Peut-on revenir au micro-BIC après le régime réel ?

Le retour au micro-BIC reste possible tant que les recettes demeurent sous le plafond applicable. Pour ce faire, le loueur doit renoncer au régime réel en adressant un courrier au SIE, au plus tard à la date limite de dépôt de la liasse 2031 de l’année précédant le retour au micro-BIC.

Pour revenir au micro-BIC sur les revenus 2027, la renonciation doit donc intervenir au plus tard à la date limite de dépôt de la liasse 2031 des revenus 2026. Sans renonciation dans ce délai, le régime réel se poursuit automatiquement.

Quelles charges déduire en LMNP au régime réel ?

Au régime réel, une dépense vient en déduction des recettes si elle remplit les conditions générales des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et s’appuie sur un justificatif conservé.

Liste des principales charges déductibles

Selon l’article 39 du CGI, une charge se déduit lorsqu’elle :

• Est engagée dans l’intérêt de l’activité de location ;
• Correspond à une dépense effective et justifiée ;
• Se rattache à l’exercice au cours duquel elle a été engagée.

Factures, relevés bancaires, avis d’imposition et décomptes de copropriété doivent donc être conservés. Ils servent de preuve en cas de contrôle.

Les charges déductibles en LMNP les plus fréquentes sont les suivantes :

• Les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et de garantie, l’assurance emprunteur ;
• L’assurance propriétaire non occupant (PNO) et la garantie loyers impayés ;
• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété non récupérables ;
• Les travaux d’entretien et de réparation ;
• Les frais de gestion locative et les commissions d’agence ;
• Les honoraires d’expert-comptable ou l’abonnement à un logiciel de comptabilité ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Les petits équipements dont la valeur unitaire ne dépasse pas 500 € HT ;
• Les frais de procédure liés à la location ;
• Les frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, commissions), si le loueur choisit de les déduire l’année de l’achat.

Cette liste reste indicative. Toute autre dépense peut se déduire si elle respecte les conditions générales de déductibilité en BIC.

Charges non déductibles et points de vigilance

Plusieurs erreurs reviennent souvent dans les comptabilités LMNP :

• Déduire des dépenses personnelles, par exemple pendant une période d’occupation du logement par le propriétaire ;
• Déduire une dépense sans justificatif, ce qui l’expose à un rejet en cas de contrôle ;
• Déduire le capital remboursé de l’emprunt, alors que seuls les intérêts et frais annexes sont déductibles ;
• Déduire en une fois une dépense qui doit être amortie, comme l’achat d’un canapé à 1 200 € ou la rénovation complète d’une cuisine. Ces dépenses s’étalent sur plusieurs années.

Tout dépend de l’effet des travaux sur le logement. Repeindre un mur abîmé ou réparer une fuite maintient simplement le bien en l’état. Ces dépenses se déduisent l’année du paiement. À l’inverse, créer une pièce supplémentaire ou refaire entièrement une salle de bains augmente la valeur du bien. Remplacer un équipement important devenu hors d’usage, comme une chaudière, suit la même logique.

Toutes ces dépenses s’amortissent sur plusieurs années. Le terrain, lui, ne perd pas de valeur avec le temps. Il ne s’amortit donc jamais.

L’amortissement en LMNP au régime réel

L’amortissement étale comptablement la perte de valeur d’un bien sur sa durée d’utilisation, ce qui réduit d’autant le résultat imposable.

Quels biens peut-on amortir en LMNP ?

Seuls les biens inscrits à l’actif de l’activité peuvent faire l’objet d’un amortissement LMNP. Il s’agit principalement :

• Du logement, hors valeur du terrain ;
• Du mobilier et des équipements (literie, électroménager, etc.) ;
• Des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction ;
• Des frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, commissions), lorsque le loueur choisit de les intégrer au prix de revient du bien plutôt que de les déduire immédiatement.

La loi n’impose pas de durée unique. Chaque durée dépend de la nature du bien et des usages. Le logement s’amortit en général par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements), chacun selon sa propre durée.

La valeur du terrain doit aussi être estimée, puis exclue de la base amortissable. Ces choix gagnent à être documentés pour pouvoir être justifiés en cas de contrôle.

L’amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

L’article 39 C du CGI pose une règle essentielle en location meublée non professionnelle. L’amortissement se déduit seulement dans la limite des loyers, diminués des autres charges. Il ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit.

Cependant, la fraction non déduite n’est pas perdue. Elle se reporte sur les bénéfices des années suivantes, sans limitation de durée, tant que l’activité se poursuit.

Prenons un appartement qui rapporte 13 200 € de loyers par an, avec 6 500 € d’amortissement annuel. Une année de travaux d’entretien porte les charges à 8 500 €. L’amortissement déductible plafonne alors à 4 700 € (13 200 € − 8 500 €). Le résultat imposable tombe à zéro et 1 800 € d’amortissement passent en report.

Comment calculer le résultat imposable en LMNP au réel ?

Le résultat imposable au régime réel se calcule en retranchant des recettes les charges déductibles, puis les amortissements admis en déduction.

Exemple chiffré de calcul au régime réel

En pratique, le calcul suit trois étapes : additionner les recettes, retrancher les charges déductibles, puis déduire l’amortissement dans la limite du résultat obtenu.

Les recettes comprennent les loyers encaissés, charges comprises.

Prenons un appartement meublé loué à l’année, avec les hypothèses suivantes :

• Prix d’achat de 200 000 €, dont 35 000 € de valeur estimée pour le terrain ;
• Mobilier acheté 7 000 € ;
• Loyer de 1 100 € par mois hors charges (laissées de côté pour simplifier), soit 13 200 € par an ;
• Charges annuelles de 5 500 € (3 200 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 150 € d’assurance PNO, 400 € d’honoraires comptables et 250 € de CFE).

À titre d’illustration, la partie bâtie (165 000 €) s’amortit sur 30 ans, soit 5 500 € par an. Le mobilier s’amortit sur 7 ans, soit 1 000 € par an. L’amortissement annuel atteint donc 6 500 €.

Le tableau compare une année courante et une année avec 3 000 € de travaux d’entretien.

Lors de l’année courante, seuls 1 200 € de loyers entrent dans le revenu imposable. L’année des travaux, l’amortissement se trouve plafonné. Le résultat tombe à zéro et 1 800 € restent disponibles pour les années suivantes.

Déficit LMNP : report sur 10 ans

Un déficit apparaît lorsque les charges, hors amortissements, dépassent les recettes. Reprenons l’exemple avec 9 000 € de travaux d’entretien et de réparation sur l’année. Les charges atteignent 14 500 € pour 13 200 € de loyers, soit un déficit de 1 300 €.

Ce déficit LMNP ne s’impute pas sur le revenu global du foyer. Selon l’article 156 du CGI, il s’impute uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de l’année et des 10 années suivantes.

Il ne faut pas le confondre avec l’amortissement non déduit. Dans cet exemple, les 6 500 € d’amortissement de l’année ne s’ajoutent pas au déficit. Ils s’ajoutent au stock reportable, utilisable sans limitation de durée.

Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir en LMNP ?

Le choix dépend du montant réel des charges et des amortissements, comparé à l’abattement forfaitaire du micro-BIC.

Critères favorables au régime réel

Une règle pratique aide à se repérer. Le régime réel en LMNP devient souvent intéressant lorsque les charges et les amortissements dépassent l’abattement du micro-BIC, soit 50 % des recettes pour une location meublée classique.

Dans l’exemple précédent, le micro-BIC conduirait à imposer 6 600 € (50 % de 13 200 €). Le régime réel ramène le résultat imposable à 1 200 € lors d’une année courante.

Plusieurs situations penchent nettement en faveur du réel :

• Un emprunt en cours, avec des intérêts élevés les premières années ;
• Des travaux prévus ou récents ;
• Des frais de gestion locative ou de copropriété importants ;
• Un achat récent, avec des frais d’acquisition à déduire ou à amortir ;
• Un logement et un mobilier de valeur, dont l’amortissement pèse lourd chaque année.

Le régime réel ne s’impose pas pour autant dans tous les cas. Une simulation sur plusieurs années, plus-value de revente comprise, reste indispensable avant de trancher.

Cas où le micro-BIC peut rester préférable

Le régime micro-BIC peut suffire lorsque les charges restent faibles et l’amortissement limité. C’est souvent le cas d’un bien acquis sans crédit, de longue date, avec un mobilier ancien.

Un projet de revente à court terme mérite aussi réflexion. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au réel sur le logement réduisent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value.

Avec 55 000 € d’amortissement déduits en 10 ans, la plus-value brute augmente donc de 55 000 €, avant abattements pour durée de détention. Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit, donc rien n’est réintégré. Les logements en résidence étudiante, séniors ou Ehpad échappent aussi à cette règle.

Obligations comptables et déclaration du LMNP au réel

Le régime réel implique une comptabilité conforme aux règles des BIC, la conservation des justificatifs et le dépôt annuel d’une déclaration de résultats.

Liasse fiscale 2031 et annexes 2033

Au réel simplifié, la déclaration 2031 LMNP s’accompagne des annexes 2033. Les principales concernent :

• Le bilan simplifié (2033-A) ;
• Le compte de résultat simplifié (2033-B) ;
• Les immobilisations, amortissements et plus-values (2033-C) ;
• Les provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables (2033-D).

Cette liasse fiscale doit obligatoirement être télétransmise. Le loueur peut la déposer depuis son espace professionnel sur impots.gouv.fr ou passer par un partenaire habilité (expert-comptable, plateforme spécialisée). La date limite se situe chaque année au printemps, selon le calendrier publié par l’administration fiscale.

Le résultat obtenu se reporte ensuite sur la déclaration complémentaire de revenus n°2042-C-PRO, dans la rubrique dédiée aux locations meublées non professionnelles. Il s’ajoute alors aux autres revenus du foyer, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il supporte aussi les prélèvements sociaux, au taux global de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.

Faut-il un expert-comptable pour un LMNP au réel ?

La loi n’impose pas le recours à un expert-comptable. Un loueur peut tenir lui-même sa comptabilité et télétransmettre sa liasse depuis son espace professionnel.

L’accompagnement reste toutefois recommandé en pratique. La ventilation par composants, le plafonnement de l’amortissement et le suivi des reports exigent de la rigueur. Cela est d’autant plus vrai au régime réel normal, encore plus exigeant en matière de comptabilité. Une erreur peut entraîner un redressement ou faire perdre une partie de l’avantage fiscal.

Les honoraires d’expert-comptable, tout comme l’abonnement à un logiciel spécialisé, constituent une charge déductible du résultat.

LMNP au régime réel : avantages et inconvénients