Micro-BIC en LMNP : seuils 2026, calcul de l’impôt et déclaration

Qu’est-ce que le micro-BIC en LMNP ?

Le micro-BIC désigne le régime d’imposition simplifié des loyers de location meublée. Il s’applique par défaut au loueur en meublé non professionnel (LMNP), tant que ses recettes locatives restent sous un plafond.

Fiscalement, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. L’article 50-0 du Code général des impôts (CGI) encadre ce régime micro-BIC. Son fonctionnement tient en trois étapes :

• Le loueur déclare le montant brut de ses recettes ;
• L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire, censé couvrir toutes les charges ;
• Le bénéfice restant s’ajoute aux autres revenus du foyer, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ce régime constitue l’une des deux options de la fiscalité LMNP, à côté du régime réel.

Les avantages du micro-BIC en LMNP

Plafonds du micro-BIC LMNP en 2026

Le plafond de recettes du micro-BIC varie selon le type de location meublée.

Plafond pour une location meublée longue durée

Pour une location meublée classique, le plafond atteint 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, déclarés au printemps 2027, selon le barème publié au BOFiP. Il s’élevait à 77 700 € pour les revenus 2025. Ce relèvement résulte de la revalorisation triennale des seuils, valable pour les revenus 2026 à 2028.

Les recettes à comparer au plafond comprennent :

• Les loyers encaissés ;
• Les charges facturées au locataire.

Le plafond s’apprécie hors taxes et tous logements confondus. Un loueur qui possède plusieurs biens meublés additionne donc l’ensemble de ses recettes.

La première année d’activité, les recettes se ramènent à une année pleine pour vérifier le respect du plafond. Par exemple, 45 000 € encaissés de juillet à décembre correspondent à 90 000 € sur douze mois. Ce montant dépasse le plafond de 83 600 €.

Plafonds pour les meublés de tourisme

Depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, les meublés de tourisme suivent des règles distinctes. Tout dépend du classement du logement, attribué sous forme d’étoiles.

• Pour un meublé de tourisme classé, le plafond rejoint celui de la location longue durée, soit 83 600 € pour les revenus 2026. Les chambres d’hôtes relèvent du même seuil.
• Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond tombe à 15 000 € de recettes annuelles.

Ces règles concernent la location saisonnière, notamment via les plateformes de réservation en ligne. Avant la réforme, le plafond atteignait 188 700 € pour un meublé classé, avec un abattement de 71 %. Il s’élevait à 77 700 € pour un meublé non classé, avec un abattement de 50 %.

Tableau récapitulatif des seuils et abattements

Un dépassement ponctuel du plafond ne fait pas automatiquement perdre le micro-BIC. Selon l’article 50-0 du CGI, le régime reste applicable si les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année respectent le seuil correspondant. En revanche, lorsque les recettes dépassent le plafond deux années consécutives, le loueur relève du régime réel à compter de la troisième année.

Abattement micro-BIC : comment est calculé l’impôt ?

Au micro-BIC, l’abattement réduit d’abord la base imposable, puis l’impôt se calcule selon la situation du foyer.

Exemple de calcul en location meublée longue durée

Le micro-BIC ne comporte pas de taux d’imposition propre. Le calcul suit deux étapes :

• Les recettes brutes, diminuées de l’abattement forfaitaire, donnent le bénéfice imposable ;
• Ce bénéfice s’ajoute aux autres revenus du foyer et s’impose selon sa tranche marginale d’imposition (TMI).

Il supporte aussi les prélèvements sociaux, en principe au taux de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Au micro-BIC, ils sont calculés sur les recettes après application de l’abattement forfaitaire, et non sur les loyers bruts. Par ailleurs, l’abattement ne peut pas descendre sous 305 €.

Prenons l’exemple d’un appartement meublé loué à l’année 1 100 € par mois, soit 13 200 € de recettes annuelles. Pour simplifier le calcul, supposons que le foyer soit imposé dans la tranche marginale à 30 %.

Ce calcul est donné à titre indicatif. L’impôt réellement dû dépend notamment de la composition du foyer fiscal et de ses autres revenus. Le taux marginal d’imposition de 30 % ne s’applique pas nécessairement à l’ensemble des revenus du foyer. Le total présenté constitue donc une estimation simplifiée de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Le micro-BIC simplifie la déclaration, mais ne garantit pas la fiscalité la plus avantageuse.

Cas particulier des meublés de tourisme non classés

Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement tombe à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. Avec 12 000 € encaissés sur l’année, l’abattement atteint 3 600 €. Le bénéfice imposable s’élève donc à 8 400 €.

Or la location de courte durée entraîne souvent des frais élevés :

• Les commissions des plateformes de réservation ;
• Le ménage et la blanchisserie entre deux séjours ;
• L’entretien et le renouvellement du mobilier ;
• Les travaux, l’assurance et la taxe foncière.

Quand ces dépenses dépassent 30 % des recettes, le micro-BIC peut devenir défavorable. Faire classer le logement permet de retrouver un abattement de 50 %. Le régime réel mérite aussi une comparaison, détaillée plus bas.

Conditions et formalités pour bénéficier du micro-BIC

Le micro-BIC suppose de respecter le plafond de recettes et de déclarer l’activité de location meublée.

Immatriculation LMNP et numéro SIRET

Tout loueur en meublé doit déclarer son activité en ligne, sur le guichet unique des formalités des entreprises géré par l’INPI. La démarche intervient dans les 15 jours suivant le début de la location.

Elle permet d’obtenir un numéro SIRET, à reporter ensuite sur la déclaration de revenus. Cette obligation concerne aussi bien le LMNP que le loueur en meublé professionnel (LMP).

Comment opter ou rester au micro-BIC ?

Sous les plafonds, le micro-BIC s’applique automatiquement, sans démarche particulière. Le loueur y reste tant qu’il ne choisit pas le régime réel.

Plusieurs situations justifient toutefois de vérifier son régime :

• La première année d’activité, au moment de l’immatriculation ;
• Un dépassement du plafond, surtout deux années de suite ;
• Un changement de type de location, par exemple d’un bail à l’année vers la location saisonnière ;
• L’achat d’un nouveau bien meublé, dont les recettes s’additionnent aux autres.

La procédure pour quitter volontairement le micro-BIC figure dans la partie consacrée au choix entre micro-BIC et régime réel.

Déclarer ses revenus LMNP au micro-BIC

Au micro-BIC, les recettes se déclarent en même temps que la déclaration annuelle de revenus du foyer.

Formulaire 2042-C-PRO : quelles cases remplir ?

Les recettes de location meublée non professionnelle se déclarent sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. En ligne, elle apparaît après avoir coché la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

Le montant à reporter regroupe :

• Les loyers encaissés ;
• Les charges et provisions sur charges facturées au locataire.

Le loueur ne doit pas déduire lui-même l’abattement. L’administration fiscale l’applique directement lors du calcul de l’impôt.

Les cases ci-dessous correspondent à la déclaration déposée en 2026 pour les revenus de 2025. Pour les revenus perçus en 2026, qui seront déclarés au printemps 2027, il faudra vérifier les cases sur la nouvelle déclaration 2042-C-PRO.

En cas de déclaration commune, le conjoint ou partenaire de Pacs utilise les cases 5OI, 5OG ou 5OH pour ses propres recettes.

Les numéros de cases évoluent parfois d’une année sur l’autre. Pour la déclaration 2026, les cases 5NI et 5NH ont ainsi remplacé les anciennes cases 5ND et 5NW. Mieux vaut vérifier la notice de l’année en cours avant de déclarer. En ligne, chaque case affiche son intitulé, ce qui limite le risque d’erreur.

Le numéro SIRET doit aussi figurer sur la déclaration. Mieux vaut conserver tous les justificatifs, même si la comptabilité reste allégée.

Livre de recettes et obligations comptables

Le micro-BIC dispense de comptabilité complète et de liasse fiscale. L’article 50-0 du CGI prévoit toutefois deux obligations minimales :

• Tenir un livre-journal des recettes, au jour le jour, avec l’origine et le montant de chaque encaissement ;
• Tenir un registre des achats liés à l’activité, récapitulé par année.

Il convient aussi de garder baux, factures, relevés bancaires et justificatifs de recettes. Ces documents servent de preuve en cas de contrôle fiscal.

Micro-BIC ou régime réel LMNP : quel régime choisir ?

Le bon choix dépend du montant des charges et de l’amortissement, comparé à l’abattement forfaitaire du micro-BIC.

Quand le micro-BIC reste avantageux

Le micro-BIC séduit d’abord par sa simplicité. Il convient bien lorsque les charges réelles restent nettement inférieures à l’abattement forfaitaire. Plusieurs situations s’y prêtent :

• Un bien acheté sans crédit, ou dont l’emprunt touche à sa fin ;
• Peu de charges d’entretien et peu de travaux prévus ;
• Une gestion simple, sans frais d’agence importants ;
• Un premier investissement locatif, avec des recettes modestes.

La simplicité administrative a aussi une valeur : aucune comptabilité à tenir, aucun expert-comptable à rémunérer.

Un projet de revente peut aussi influencer le choix du régime fiscal. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel augmentent la plus-value imposable à la revente, hors certaines résidences de services. Cet effet doit être mis en balance avec les économies d’impôt réalisées pendant la période de location.

Quand le régime réel devient plus intéressant

Le régime réel en LMNP permet de déduire les charges effectivement payées et d’amortir le logement et le mobilier. Il devient souvent plus intéressant dans les cas suivants :

• Une acquisition récente, avec des frais d’achat ;
• Un emprunt en cours, aux intérêts élevés les premières années ;
• Des travaux prévus ou récents ;
• Des frais de gestion ou de copropriété importants ;
• Une location saisonnière, avec commissions de plateforme et frais de ménage.

Au régime réel, le loueur peut déduire ses charges réelles et amortir le logement ainsi que le mobilier, selon les règles fiscales applicables. Les amortissements LMNP ne peuvent pas, à eux seuls, créer ou augmenter un déficit fiscal. Les déficits provenant des autres charges sont, sous conditions, reportables sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.

Reprenons l’appartement loué 13 200 € par an, avec 5 500 € de charges annuelles et 6 500 € d’amortissement.

Ici, les charges seules (5 500 €) restent inférieures à l’abattement (6 600 €). L’amortissement fait donc toute la différence. Une simulation personnalisée reste indispensable avant de choisir. Elle doit porter sur plusieurs années, et pas seulement sur la première déclaration.

Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

L’option pour le régime réel reste possible même sous les plafonds du micro-BIC. Le loueur adresse une demande écrite, datée et signée, à son service des impôts des entreprises (SIE). Elle porte sur l’ensemble de ses locations meublées.

Pour opter pour le régime réel, le loueur doit exercer son option auprès du SIE dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l’année précédant celle pour laquelle il souhaite appliquer ce régime. Par exemple, pour relever du régime réel au titre des revenus 2027, il doit respecter le délai applicable à la déclaration des revenus 2026, au printemps 2027. L’option est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation dans les délais prévus.

En cas de passage obligatoire après deux années de dépassement, le loueur prévient le SIE via la messagerie sécurisée de son espace professionnel.

Dans les deux cas, le régime réel entraîne des obligations plus lourdes :

• Une comptabilité annuelle conforme aux règles des BIC ;
• Le dépôt d’une liasse fiscale 2031 et de ses annexes 2033, par voie dématérialisée ;
• La création d’un espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Ce changement gagne donc à être anticipé, idéalement avec l’aide d’un expert-comptable.

Micro-BIC en LMNP : avantages et inconvénients

LMNP au régime réel : fonctionnement, calcul et démarches

Le régime réel en LMNP permet de déduire les charges réellement payées et d'amortir le bien loué. Il réduit souvent fortement l'imposition des loyers de location meublée, en contrepartie d'une gestion plus rigoureuse. Découvrez son fonctionnement, ses conditions d'application, le calcul du résultat imposable et les démarches pour choisir ce régime.

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