Comment investir en LMNP : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Comment choisir le bon bien pour investir en LMNP ?

Le choix du logement est le premier élément auquel réfléchir pour investir en LMNP.

Critères généraux

Un des critères majeurs de la réussite de votre investissement LMNP est l’emplacement du bien. Il est effectivement nécessaire d’investir dans une ville attractive pour attirer des locataires afin d’optimiser la rentabilité de votre placement. Il faut viser une ville et un quartier dynamiques, avec des services à proximité. Si vous comptez vous occuper de la gestion du logement, il faut également penser à cibler une zone à proximité de votre résidence principale pour une question de praticité.

Le prix d’achat du bien immobilier est également très important car il a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Il est recommandé d’évaluer le rendement net de votre placement en amont pour une planification financière éclairée.

En tant qu’investisseur en LMNP, vous devez également vous demander si vous préférez investir dans le neuf ou dans l’ancien. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients.

• Logement neuf : il vous assure de bénéficier d’un bien immobilier aux dernières normes en vigueur et il peut être mis en location rapidement. Les logements neufs sont toutefois généralement plus chers à l’achat.
• Logement ancien : les prix à l’achat sont généralement plus intéressants. Il ne faut cependant pas oublier de prendre en compte le coût des travaux de rénovation éventuels.

Investir dans une résidence de services gérée

Il est possible de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel en investissant dans une résidence de services. La particularité de ce type de placement immobilier est que l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire.

Ce dernier s’occupe alors de toute la gestion du bien et de la résidence de manière générale, de la recherche de locataires à la distribution des loyers en passant par l’entretien du logement. L’investissement en résidence de services permet ainsi d’investir en LMNP sans souci de gestion.

Lorsque vous avez décidé de vous tourner vers un logement en résidence de services, il faut encore déterminer quel type de résidence choisir :

• EHPAD ;
• Résidence séniors ;
• Résidence étudiante ;
• Résidence de tourisme ;
• Résidence affaires.

Votre décision sur le type de résidence à privilégier doit se prendre notamment en fonction de la demande locative et de vos préférences personnelles. Outre le type de résidence, d’autres critères sont à prendre en compte pour choisir le bien à acheter tels que l’emplacement de la résidence, la rentabilité potentielle et la société de gestion.

Les logements en résidences de services sont toujours vendus déjà équipés donc vous n’avez pas de souci à se faire de ce côté-là. À noter qu’ils incluent également des prestations de services, assurées par l’exploitant de la résidence (accueil, ménage, blanchisserie, restauration, etc.).

Opter pour un logement meublé classique

La location meublée non professionnelle peut aussi passer par la location d’un logement meublé “classique” tel qu’un studio, un appartement ou une maison par exemple. La première chose à faire pour réaliser un tel investissement est d’analyser le marché locatif afin d’ajuster l’offre aux besoins du public cible.

Dans le cadre de la mise en location d’un logement meublé, le propriétaire peut prendre en charge la gestion du bien. Ce type d’investissement permet une grande autonomie mais nécessite une forte implication. En effet, la gestion du bien regroupe de nombreuses missions : trouver un locataire, entretenir le bien, rédiger les baux, gérer les relations avec le locataire, etc.

Une bonne gestion est importante dans le but de maximiser vos chances de percevoir des revenus locatifs stables grâce à la satisfaction du locataire. Notons qu’il est possible de déléguer la gestion à une agence, moyennant frais.

Il existe différents types de baux selon la durée et le public ciblé :

• Bail classique, de longue durée, minimum 1 an renouvelable ;
• Bail mobilité, où la durée du contrat de location est comprise entre 1 et 10 mois ;
• Bail étudiant, dédié à la location pour étudiants pour une durée de 9 mois représentant l’année scolaire (septembre à juin) ;
• Bail saisonnier, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois ;
• Colocation, contrat dans le cadre duquel vous percevez un loyer par chambre et non pour le logement entier.

Comment choisir le régime fiscal de la LMNP ?

Il existe deux régimes fiscaux en LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel, chacun ayant ses avantages et ses contraintes.

Les atouts du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique par défaut lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. C’est-à-dire que seule la moitié de vos bénéfices est imposée au barème de l’impôt sur le revenu.

Notons que les charges engendrées par l’exploitation du bien immobilier ne sont pas déductibles dans le cadre du régime micro-BIC. Quel que soit le montant de vos recettes locatives, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel.

Les atouts du régime réel

Le régime réel simplifié s’applique obligatoirement lorsque les recettes locatives sont supérieures à 77 700 €. Il permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunts et les frais des recettes. Vous profitez aussi de l’amortissement LMNP. Ce mécanisme permet d’amortir fiscalement la valeur du bien et celle du mobilier.

Le régime réel est donc très attractif. Grâce à l’amortissement notamment, l’investisseur peut générer des revenus locatifs peu voire pas du tout fiscalisés. Le régime réel s’avère toutefois plus complexe que le micro-BIC en termes de formalités comptables. Il est donc recommandé de faire appel à un expert comptable si vous choisissez ce régime fiscal.

Quelles démarches pour investir en LMNP ?

Une fois que vous avez décidé de faire de la location meublée, il existe des démarches à effectuer pour obtenir le statut LMNP. Cela se déroule en trois étapes :

• Remplir le formulaire P0I pour déclarer le début de l’activité LMNP

Vous devez remplir et transmettre ce formulaire au Centre de formalité des entreprises (CFE) du tribunal de commerce compétent géographiquement, c’est-à-dire celui qui se trouve dans la région de votre bien loué. Cette inscription permet notamment d’obtenir un numéro SIRET et de faire connaître l’existence de cette activité.

• Choisir le régime fiscal (voir partie précédente)

La location meublée non professionnelle peut se faire sous deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC ou le régime réel.

• Prendre contact avec le service des impôts des entreprises (SIE)

Normalement, le SIE vous contacte directement. Vous devez alors remplir le formulaire n°1447 au sujet de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il s’agit d’un impôt local dont le montant s’élève à quelques dizaines ou centaines d’euros par an en fonction de la valeur locative du bien et du taux d’imposition fixé par la commune.

À qui s’adresser pour investir en LMNP ?

Pour investir en LMNP, il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine. Les conseillers de Fortuny commencent par réaliser un audit patrimonial pour déterminer la solution la plus adaptée à l’investisseur.

Grâce à l’accès au marché neuf et ancien, nos experts peuvent proposer des programmes en résidence de services en accord avec les attentes de l’épargnant, suite à l’étude des baux commerciaux des programmes proposés. Le conseiller vous accompagne tout au long de l’investissement et vous aide notamment au niveau administratif.

Comme tout placement immobilier, l’investissement en LMNP présente des risques. Le capital n’est pas garanti et il s’agit d’un investissement de long terme. Pour optimiser vos chances d’en tirer un bon rendement, il est crucial de bien comprendre les particularités de la gestion locative meublée et de réaliser une recherche approfondie sur le marché immobilier local. Bénéficiez des conseils avisés de nos experts en gestion de patrimoine pour investir en LMNP.