L'essentiel
Pourquoi s’intéresser au LMNP dans l’immobilier neuf ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) représente un moyen attractif d’investir dans l’immobilier. En quelques mots, vous mettez un logement meublé en location et percevez les loyers de cette activité. En retour, vous profitez de la fiscalité du LMNP, qui s’avère plus légère que l’imposition des revenus fonciers issus d’un investissement locatif classique.
Pour se lancer dans la location meublée non professionnelle, investir en LMNP neuf constitue une option potentiellement intéressante. C’est d’autant plus vrai si vous ciblez un achat dans une résidence de services. Pour ce type d’investissement LMNP, l’offre est plus riche et diversifiée dans l’immobilier neuf.
Pour une location meublée “standard”, il est également possible d’acheter en LMNP neuf. Il existe davantage de possibilités en LMNP ancien, le marché de l’immobilier ancien étant par nature plus large que celui de l’immobilier neuf. Pour autant, rien n’empêche l’acquéreur d’un logement neuf de mettre en œuvre une activité de location meublée. Il peut par exemple viser le marché de la colocation, afin d’encaisser des loyers potentiellement plus élevés.
L’attrait d’un investissement en LMNP neuf tient essentiellement aux atouts :
- De l’investissement LMNP d’une manière générale (fiscalité plus favorable, loyers potentiellement plus élevés, entre autres) ;
- Et de l’immobilier neuf (construction selon les dernières normes de qualité, équipements autour du logement, etc.).
Reste qu’investir en LMNP, dans le neuf comme dans l’ancien, ne présente pas de garanties quant à la rentabilité du montage patrimonial. Pour bien investir en LMNP et maximiser vos chances de réussite, il est donc fortement recommandé de faire appel aux services d’un intermédiaire spécialisé.
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L’achat en LMNP neuf
Réaliser un achat immobilier en LMNP neuf présente certaines particularités.
Sélection du projet d’investissement en LMNP neuf
En premier lieu, il convient de choisir quel type d’investissement LMNP vous souhaitez réaliser. Comme évoqué plus haut, deux possibilités principales s’offrent à vous :
- Acheter un appartement neuf au sein d’un programme immobilier, afin de le mettre en location meublée ;
- Investir dans une résidence de services neuve.
En achetant un appartement traditionnel, vous pouvez aménager le bien comme vous l’entendez. Rappelons que pour se lancer en LMNP dans ce cadre, le logement doit comporter un certain nombre d’équipements et de meubles, comme indiqué dans la loi. Cela doit permettre à l’occupant de vivre dans le logement immédiatement. De plus, vous devez prendre en charge la gestion locative du bien (encaissement des loyers, changements de locataire, etc.) ou la confier à un professionnel, moyennant finances.
Pour un investissement en résidence de services, la gestion locative et l’aménagement des lieux sont pris en charge par le gestionnaire spécialisé. Vous signez un bail commercial avec cet intermédiaire, qui permet de fixer les loyers qui vous sont dus pendant la durée du bail. On dénombre plusieurs types de résidences de services, chacune avec leurs spécificités en termes de prix et de rentabilité notamment :
- Ehpad ;
- Résidences séniors ;
- Résidences étudiantes ;
- Résidences de tourisme ;
- Résidences d’affaires.
Programme immobilier LMNP
Une fois que vous avez choisi quel type d’investissement LMNP vous souhaitez réaliser, il faut s’intéresser aux programmes immobiliers neufs disponibles. Les programmes immobiliers vous permettent d’accéder à un certain nombre d’informations cruciales concernant les biens :
- L’emplacement ;
- La surface ;
- Le prix ;
- Les équipements et prestations (terrasse/balcon, espaces extérieurs, parkings, dispositifs de sécurité, etc.) ;
- La description du quartier et des alentours, avec notamment des éléments concernant les infrastructures de transport et les besoins essentiels (commerces, écoles, etc.) ;
- La date de livraison.
Si vous privilégiez un achat en résidence de services, vous pouvez également obtenir des informations sur le gestionnaire de celle-ci ainsi que sur les niveaux de loyers. De la sorte, vous pouvez bénéficier d’une projection de la rentabilité estimée (non garantie) de votre investissement en LMNP neuf.
Particularités d’un achat immobilier sur plan (VEFA)
Par nature, les biens neufs sont très souvent achetés sur plan. La plupart des programmes immobiliers sont mis en commercialisation plusieurs trimestres avant la date de livraison prévisionnelle. Impossible, donc, de visiter le logement et de “juger sur pièces” avant d’acheter.
Dans une vente en état futur d’achèvement (VEFA), vous allez devoir vous projeter à partir d’un plan du logement. Ce document doit vous donner des indications précises concernant l’agencement des pièces et l’aménagement de la surface habitable. Pour autant, il n’est pas toujours simple de se projeter de la sorte. Il faut par exemple réfléchir à d’autres éléments qui vont influencer la qualité de vie dans le logement, comme l’ensoleillement et la luminosité par exemple.
Le financement d’une acquisition en VEFA s’avère également différent de celui d’un achat immobilier classique. Vous signez au préalable un contrat de réservation du bien, qui s’accompagne d’un dépôt de garantie et d’un échéancier de paiement.
Vous allez ainsi régler le prix d’achat du bien en plusieurs étapes, selon l’avancement du projet de construction :
- Achèvement des fondations : 35 % maximum du prix du logement ;
- Mise hors d’eau (construction des murs, de la toiture et de la charpente) : 35 % maximum ;
- Fin des travaux : 20 % maximum ;
- Livraison : 5 % maximum.
Notez que le promoteur qui gère la construction du programme peut prévoir des modalités de paiement différentes. Les indications données ci-dessus correspondent aux plafonds légaux à ne pas dépasser au titre des différentes étapes.
Quels sont les placements à privilégier selon votre situation ?
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Les avantages d’un investissement en LMNP neuf
Zoom sur les atouts d’un achat en LMNP neuf.
Les avantages de l’immobilier neuf
Les avantages du LMNP neuf sont nombreux. Comme souligné auparavant, vous disposez d’une variété d’options pour choisir dans quel bien investir et sous quelles conditions.
S’agissant d’un investissement dans l’immobilier neuf, vous achetez un logement construit selon les dernières normes de construction en vigueur. Et ce, notamment en matière de performance énergétique, en sachant que cette problématique pèse de plus en plus lourdement sur l’investissement locatif.
Les acheteurs d’un bien immobilier neuf bénéficient également de garanties pouvant couvrir des défauts de construction :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) ;
- Garantie de bon fonctionnement des équipements (2 ans) ;
- Garantie décennale sur la solidité de l’ouvrage (10 ans).
Les avantages du LMNP
Les investissements en location meublée non professionnelle, dans le neuf comme dans l’ancien, jouissent d’une fiscalité LMNP allégée sur les revenus locatifs. Ces revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon deux régimes distincts :
- Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus imposables, disponible uniquement si les recettes n’excèdent pas 77 700 € par an ;
- Le régime réel : déduction des charges pour leur montant réel et des amortissements comptables, obligatoire au-dessus de 77 700 € annuels, disponible en option autrement.
En régime réel, grâce au mécanisme de l’amortissement, vous pouvez ainsi générer des revenus en grande partie défiscalisés.
Pour un achat en résidence de services, rappelons que vous profitez d’une gestion locative entièrement déléguée à un professionnel. Le règlement des loyers est inscrit dans le bail commercial signé avec celui-ci.
Enfin, investir dans une résidence de services neuve vous permet de bénéficier d’un remboursement de la TVA à 20 % acquittée dans le cadre de l’achat.
Les inconvénients du LMNP neuf
Comme tout placement immobilier, investir dans l’immobilier neuf en location meublée non professionnelle présente des risques. Vous supportez un risque de perte en capital selon les aléas liés au marché immobilier et à la valorisation du bien. De même, les rendements locatifs ne sont pas garantis dans le temps. S’agissant de l’achat d’un bien immobilier physique, les problématiques liées au crédit immobilier et à la charge de remboursement doivent également être prises en considération.
Notez également que la livraison des biens immobiliers neufs peut accuser des retards. Cela peut affecter la rentabilité de votre investissement LMNP, puisque la perception des premiers loyers sera alors décalée. Au-delà d’un mois, vous pouvez obtenir des indemnités de retard mais leur versement n’est pas systématique. La garantie extrinsèque est quant à elle censée vous protéger en cas de défaillance du constructeur et d’annulation de la livraison du bien.
En ce qui concerne les résidences de services, la viabilité de votre investissement est très dépendante de la qualité du gestionnaire. D’où l’importance de le choisir avec soin, puisqu’il est chargé de vous délivrer les loyers établis dans le bail commercial qui vous lie. A ce propos, le risque de renégociation à la baisse des loyers peut également impacter votre rentabilité.
Enfin, il faut rappeler que les prix de l’immobilier neuf sont plus élevés, d’une manière générale, que ceux de l’ancien. Cet inconvénient peut également entraîner un risque à la revente du bien, si sa valeur ne s’apprécie pas dans le temps.
Au regard de ces risques et du poids financier d’un investissement LMNP neuf, il est fortement recommandé d’étudier vos options et vos projets avec un conseiller en gestion de patrimoine.
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