L'essentiel
Pourquoi s’intéresser au LMNP d’occasion ?
Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) se concrétise souvent dans l’immobilier neuf. Mais il est également possible de réaliser un achat en LMNP ancien, ou LMNP d’occasion.
Qu’est-ce que le LMNP d’occasion ou LMNP ancien ?
Pour investir dans l’immobilier, de nombreux investisseurs se tournent vers la location meublée. Et ce, notamment en raison de la fiscalité LMNP, plus attractive que l’imposition des revenus fonciers.
Au-delà de l’enjeu fiscal, la LMNP reste avant tout un investissement dans l’immobilier locatif. A ce titre, il peut s’envisager via l’achat d’un bien dans l’immobilier ancien ou l’immobilier neuf. Investir en LMNP neuf s’avère plutôt fréquent, du fait d’une offre assez riche. Mais il est également possible d’acheter un bien dans l’ancien pour se lancer dans la location meublée.
Pour ce faire, vous pouvez explorer deux options distinctes :
- L’acquisition d’un appartement ancien afin de le mettre en location meublée ;
- Un achat au sein d’une résidence de services ancienne, déjà en activité : on parle alors souvent de LMNP d’occasion.
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Le marché immobilier du LMNP ancien
Selon le type d’investissement LMNP ancien que vous privilégiez, le marché immobilier que vous visez n’est pas le même. En ce qui concerne l’achat d’un bien classique, vous pouvez vous tourner vers le marché immobilier traditionnel. Il convient alors de se concentrer sur le segment des appartements (studios, T1, T2, voir plus grand pour investir en colocation), habituellement plus recherchés par les locataires.
Concernant un investissement LMNP d’occasion dans une résidence de services, la donne est fondamentalement différente. Le marché se compose ici de lots ou chambres dans des résidences de services en activité et disposant de biens disponibles à l’acquisition. Autrement dit, il s’agit de racheter les biens mis en vente par de précédents investisseurs LMNP.
Par essence, le segment de la LMNP d’occasion en résidences de services est beaucoup moins profond que le marché immobilier classique. Il est également moins fourni que celui de l’investissement LMNP neuf. De même, il est plus difficile de s’informer sur les opportunités d’achat en LMNP d’occasion. Pour autant, il reste possible d’identifier des offres via des intermédiaires spécialisés dans le domaine.
Comment investir en LMNP d’occasion ?
Pour investir en LMNP en ciblant un achat dans l’immobilier ancien, il faut garder un certain nombre de critères et paramètres en tête.
Les programmes immobiliers LMNP
Les programmes immobiliers en LMNP sont habituellement utilisés pour identifier des opportunités d’investissement dans l’immobilier neuf. Il s’agit de résidences de services en construction, vendues en état futur d’achèvement (VEFA). Leur livraison intervient par la suite.
Lorsque ces biens sont mis en vente par les premiers investisseurs plusieurs années plus tard, vous pouvez vous porter acquéreur. De la sorte, vous investissez en LMNP d’occasion, ou LMNP ancien.
Par rapport aux programmes neufs, les opportunités d’investissement en LMNP d’occasion sont moins visibles. Il faut généralement travailler avec un acteur spécialisé de la gestion de patrimoine et/ou de l’investissement LMNP pour y avoir accès. Un conseiller de gestion en patrimoine peut également vous aider à sélectionner les meilleures offres, après avoir étudié l’adéquation d’un tel investissement avec votre profil et vos objectifs patrimoniaux.
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Les critères de l’achat immobilier
Quelle que soit votre préférence (résidence de services ou location meublée classique), vous devez choisir votre investissement LMNP d’occasion en suivant quelques critères primordiaux. En premier lieu desquels l’emplacement, comme pour tout achat immobilier. La localisation joue sur l’attractivité du bien aux yeux des locataires, et donc sur les perspectives de rentabilité locative. De même, un investissement bien situé a davantage de chances de se valoriser sur le long terme et de générer une plus-value à la revente.
Le bien en lui-même doit également répondre aux besoins et aux attentes de la population de locataires visée. A ce titre, investir dans une résidence de services bien gérée et bien remplie permet de cocher cette case facilement. En effet, un fort taux d’occupation atteste de sa pertinence aux yeux des locataires et constitue un bon signal concernant sa rentabilité. Rappelons qu’en résidence de services, vous percevez un loyer fixé à l’avance dans le bail commercial signé avec le gestionnaire.
Les recettes locatives escomptées et le prix d’achat du bien sont également deux critères essentiels pour tout investissement immobilier. En confrontant les loyers potentiels au prix d’acquisition, vous obtenez une première idée du rendement brut (hors charges et fiscalité) de votre projet. En intégrant à ce calcul le poids des charges locatives et celui des impôts, vous pouvez établir une projection plus précise de votre rendement net.
Les conditions propres à la location meublée
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter les conditions établies par la loi concernant l’équipement et l’ameublement minimum à fournir en location meublée. L’objectif étant que l’occupant du logement puisse s’y installer et y vivre normalement, sans avoir besoin d’équiper l’habitat lui-même.
Pour un investissement LMNP classique, le propriétaire doit donc se charger de remplir cette obligation légale. Le cas échéant, il peut s’appuyer sur les services d’un prestataire spécialisé, qui prendra également en charge la gestion locative. En résidence de services, le gestionnaire professionnel s’occupe de l’ameublement et de l’équipement des lieux.
Dans tous les cas, il s’agit d’une charge financière à prendre en considération. Il ne faut pas non plus négliger l’impact de l’équipement du bien sur son attractivité aux yeux des locataires. Rappelons que face à cette charge supplémentaire qui n’existe pas en location vide, les locations meublées permettent de pratiquer des loyers plus élevés, à logement comparable.
Les avantages du LMNP d’occasion
Se positionner sur un investissement LMNP dans l’ancien présente un certain nombre d’atouts.
Les atouts du LMNP ancien
Contrairement à un achat dans le neuf, investir en LMNP d’occasion vous permet d’avoir accès à un historique de performance de votre placement. Concrètement, vous pouvez connaître le niveau de loyer pratiqué préalablement à votre acquisition, ainsi que l’évolution de la valorisation du bien dans le temps. De même, il est plus simple de mesurer l’attractivité du logement aux yeux des locataires. Cela vous donne des indications précieuses concernant la rentabilité locative que vous pouvez viser. Rappelons cependant qu’en matière d’investissement à risque, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Investir dans l’ancien peut également se montrer intéressant en matière d’emplacement. Vous pouvez cibler des biens situés dans les centre-villes et quartiers dynamiques des grandes métropoles, là où la construction de programmes neufs se fait plus rare.
Enfin, notons que les prix de l’immobilier ancien s’avèrent généralement moins élevés que ceux des biens neufs. Il s’agit donc d’un atout potentiellement intéressant au regard du financement de l’acquisition.
La fiscalité attractive du statut LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont plus faiblement imposés par rapport à un investissement locatif nu. En régime micro-BIC (77 700 € de revenus locatifs annuels maximum), vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime réel BIC ouvre droit pour sa part à la déduction des charges de l’investissement pour leur montant réel. A cela s’ajoute l’amortissement LMNP : celui-ci vous permet de déduire une partie du prix du bien chaque année. Ces mécanismes contribuent à défiscaliser une large partie des revenus locatifs LMNP, dopant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.
D’une manière générale, le régime réel BIC s’avère plus avantageux pour les investisseurs LMNP. Pour bien choisir votre régime fiscal et optimiser votre investissement immobilier en meublé, il reste recommandé de faire appel à un spécialiste de la gestion de patrimoine.
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Les inconvénients et risques du LMNP d’occasion
Investir en LMNP d’occasion comporte certains risques et inconvénients. S’agissant d’un investissement immobilier, le capital investi n’est jamais garanti, de même que les rendements locatifs. D’où l’importance de bien choisir son achat immobilier dès le départ, en ciblant un bien acheté “au bon prix” avec un vrai potentiel locatif, afin de limiter le risque d’une déconvenue future.
Concernant l’acquisition d’un lot en résidence de services spécifiquement, le souci de la rareté des opportunités d’investissement en LMNP ancien se pose. De plus, il est globalement plus difficile de se renseigner sur le sujet et d’être informé des offres disponibles sur le marché.
Par ailleurs, sur le plan fiscal, les investisseurs dans une résidence de services neuve bénéficient d’un remboursement de la TVA à 20 % sur l’acquisition. Mais cet avantage ne se transfère pas aux nouveaux investisseurs qui rachètent le bien, comme la transaction n’est pas soumise à la TVA.
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