L'essentiel
Quand revendre ses parts de SCPI ?
Lorsque l’on souhaite investir en SCPI (société civile de placement immobilier), on ne pense pas forcément à la revente avant de s’engager. Toutefois, il s’avère essentiel de connaître un certain nombre d’éléments sur les modalités de sortie.
Vous pouvez revendre vos parts de SCPI à tout moment. Il n’existe pas de durée de détention minimum obligatoire, sauf dans le cadre des SCPI fiscales.
Il existe toutefois un horizon d’investissement recommandé par les experts et par l’AMF (Autorité des marchés financiers) allant de 8 à 10 ans. Cette durée de conservation minimum est nécessaire afin d’optimiser la rentabilité de votre placement. En vendant vos parts avant cet horizon de temps, vous vous exposez à un risque plus élevé de perte en capital.
Notons que la durée moyenne de détention des parts de SCPI de rendement tourne néanmoins autour de 20 ans. Les épargnants sont en effet généralement satisfaits de leur investissement et conservent leurs parts pour continuer de percevoir des revenus complémentaires réguliers.
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Les étapes à suivre pour revendre ses parts de SCPI
Le processus de revente des parts varie selon le type de SCPI. Découvrez tout ce qu’il faut savoir à ce propos.
SCPI à capital fixe
Pour rappel, la SCPI à capital fixe est une SCPI dont la capitalisation est limitée par ses statuts. Une fois ce plafond atteint, la souscription est fermée aux investisseurs, sauf en cas d’augmentation de capital décidée par la société de gestion. Ainsi, lorsque la collecte de la SCPI a pris fin, vous devez passer par le marché secondaire pour revendre vos parts.
Le marché secondaire est organisé par la société de gestion. Il regroupe les demandes d’achat et les offres de vente des associés souhaitant sortir. Le prix de part dépend de la confrontation de ces ordres d’achat et de vente. Les ordres sont enregistrés chronologiquement et selon le prix attendu. La confrontation est réalisée de manière périodique par la société de gestion, une fois par mois par exemple.
Concrètement, voici la démarche à suivre pour vendre vos parts de SCPI :
- Récupérer un formulaire de vente dans votre espace associé ou auprès de votre conseiller ;
- Remplir le formulaire en indiquant le nombre de parts à céder ainsi que le prix de vente minimum souhaité ;
- Envoyer le formulaire à la société de gestion.
Votre ordre de vente est valide pendant un an et renouvelable une fois. Vous êtes également libre de le modifier ou de l’annuler à tout moment. À chaque confrontation entre offres et demandes, un prix est déterminé et les ordres de vente sont exécutés selon les offres des acheteurs. De cette manière, la vente de vos parts peut prendre plusieurs semaines en fonction de vos attentes et de celles de l’acheteur.
Vous pouvez également vendre vos parts de SCPI directement à un acheteur de votre choix sans l’intervention de la société de gestion. Il s’agit d’une cession de gré à gré. Il reste nécessaire d’informer le gestionnaire de la SCPI du changement de propriétaire des parts.
SCPI à capital variable
La cession des parts est simplifiée dans le cadre des SCPI à capital variable étant donné que leur collecte reste ouverte. Il suffit de s’adresser directement à la société de gestion car c’est elle qui rachète ensuite vos parts. Pour ce faire, il convient aussi de remplir un formulaire accessible via votre espace associé.
À l’inverse des SCPI à capital fixe, le prix de vente est connu dès le départ. Il est en effet communiqué publiquement par la société de gestion sous le nom de “valeur de retrait”.
Pour que votre demande de retrait soit acceptée, elle doit être compensée par la souscription d’un nouvel associé entrant. En effet, les parts sont rachetées par la société de gestion sous réserve qu’il existe en contrepartie des souscriptions pour un montant au moins équivalent. À noter que les demandes de rachat sont traitées chronologiquement.
Délai de revente des parts de SCPI
En temps normal, le délai pour revendre ses parts de SCPI tourne généralement autour de 3 semaines. Cependant, le délai peut s’allonger si la demande de souscription est trop faible. En effet, si trop peu d’épargnants veulent investir dans la SCPI, le nombre de demandes de retrait ne sera pas compensé. Si ce problème persiste, il est alors possible de devoir attendre plusieurs mois avant de pouvoir revendre ses parts.
Si la situation est bloquée, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent mettre en place d’un fonds de remboursement ou vendre des immeubles. Ces solutions permettent d’apporter des réserves de liquidité dans le but de rembourser les investisseurs souhaitant céder leurs parts.
Les SCPI peuvent également suspendre la variabilité du capital et prendre la forme d’une SCPI à capital fixe. Cela permet de mettre en place un marché secondaire où se confrontent les ordres d’achat et de vente.
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Le risque de liquidité en SCPI
Le manque de liquidité constitue un des risques majeurs de l’investissement en SCPI. Effectivement, la revente des parts n’est pas garantie, ni par la société de gestion ni par l’AMF. Vous pouvez donc être contraint d’attendre un certain temps avant d’être remboursé. Notons qu’il existe également un risque de perte en capital, en cas de moins-value notamment.
Afin de protéger les investisseurs, l’Autorité des marchés financiers a mis en place une procédure à suivre en cas d’extrême problème de liquidité d’une SCPI. Si au moins 10 % des parts émises par la SCPI ne trouvent pas d’acheteurs pendant un an, la société de gestion est obligée de prévenir l’AMF. Puis, elle doit convoquer une assemblée générale extraordinaire dans un délai de deux mois afin d’effectuer une vente d’immeubles pour rembourser les investisseurs.
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Frais liés à la revente en SCPI
Les frais des SCPI comprennent une commission de souscription qui impacte en réalité l’investisseur à la revente. Celle-ci est généralement comprise entre 8 et 12 %. En effet, la revente des parts de SCPI se fait à la valeur de retrait. Cette dernière correspond au prix de souscription minoré des frais d’entrée. C’est pour cette raison qu’il existe un horizon d’investissement recommandé de 8 à 10 ans minimum. Cette durée permet d’amortir les frais, à travers les revenus locatifs distribués et les éventuelles revalorisations du prix de part, et d’ainsi rentabiliser son placement.
Il existe également des frais de cession. Cette commission s’applique principalement lors d’une revente de SCPI à capital fixe. Ces frais servent à rémunérer la société de gestion pour la mise en confrontation des ordres d’achat et de vente sur le marché secondaire. Notons que la commission de cession est généralement payée par l’acheteur.
Fiscalité de la revente des parts de SCPI
Parfois, entre le moment où vous investissez dans la SCPI et celui où vous sortez, le prix de part change. En cas d’augmentation du prix de part, vous percevez une plus-value à la revente si la valeur de retrait à la revente est supérieure au prix de souscription à l’achat.
Une plus-value réalisée dans le cadre de l’investissement en SCPI est considérée comme une plus-value immobilière. Elle est alors imposable selon sa valeur ainsi que la durée de détention des parts, d’après le régime d’imposition des plus-values immobilières. Celui-ci inclut des abattements progressifs selon la durée de détention. À terme, une exonération d’impôt sur la plus-value est prévue après 22 ans de détention. Puis, la plus-value est exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans.
En cas de moins-value sur vos parts de SCPI à la revente, aucune fiscalité ne s’applique.
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