Qu’appelle-t-on une SCPI à capital fixe ?

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

Une SCPI à capital fixe est une SCPI de rendement dont le capital est plafonné et défini dès sa création. Cela implique que le nombre de parts émises par la SCPI est limité et fixé à l’avance. Cette stratégie permet de mieux maîtriser la collecte à investir dans les actifs immobiliers et la taille de la SCPI (capitalisation). L’objectif est de servir un rendement appréciable et stabilisé. Cela n’est toutefois pas garanti.

Les SCPI à capital fixe s’opposent aux SCPI à capital variable. Il convient de bien comprendre les différences entre ces deux statuts ainsi que leurs conséquences sur l’investissement en SCPI. Ces dernières se manifestent au niveau de la méthode de collecte de l’épargne ainsi que lors de la revente des parts de SCPI.

Les SCPI à capital fixe procèdent à des augmentations régulières de capital jusqu’à atteindre le plafond défini dans les statuts. Pendant ces phases, les investisseurs peuvent souscrire des parts de la SCPI.

Lorsque la limite en capital est atteinte, les souscriptions sont fermées. Cependant, il reste possible d’investir dans la SCPI à capital fixe en passant par le marché secondaire où sont confrontées les demandes de souscription et de retrait.

Lorsque le capital plafond d’une SCPI à capital fixe est atteint, le but de cette dernière n’est plus de développer son parc immobilier en acquérant de nouveaux actifs. Elle vise simplement à s’occuper de son parc actuel et veille à ce que les loyers soient bien versés aux investisseurs dans l’objectif de leur fournir des revenus réguliers.

Aujourd’hui, les SCPI à capital fixe sont de moins en moins courantes. La grande majorité des nouvelles SCPI qui se lancent sur le marché sont des SCPI à capital variable.

Les avantages des SCPI à capital fixe

Fonctionnement d’une SCPI à capital fixe

Découvrez comment fonctionne une SCPI à capital fixe.

Rappels sur le fonctionnement des SCPI

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) investissent dans des immeubles, principalement dans le secteur tertiaire (bureaux, commerces, locaux d’activité, etc.) avec l’argent placé par les épargnants.

Ces immeubles, gérés par la société de gestion, sont ensuite loués à des entreprises locataires. Puis les loyers sont redistribués aux associés sous forme de dividendes au prorata du nombre de parts détenues. Rappelons qu’il est possible d’investir en SCPI dès quelques centaines d’euros.

La particularité des SCPI à capital fixe

Le statut de capital fixe ou de capital variable prend de l’importance au moment de l’achat et de la revente des parts. Comme mentionné précédemment, la capital des SCPI à capital fixe est fermé lorsque le plafond fixé dans ses statuts est atteint. Pour atteindre ce capital plafond, la société de gestion procède à des augmentations du capital social de manière temporaire.

C’est au cours de ces périodes qu’il est possible d’investir dans la SCPI. La décision d’augmenter le capital se prend dans le cadre d’une Assemblée générale. Lors de cette AG, la société de gestion détermine le nouveau prix de part, la durée de la phase d’augmentation du capital ainsi que le nombre maximum de parts émises.

Une fois le capital totalement fermé, il reste un moyen de devenir associé d’une SCPI à capital fixe. Il existe effectivement un marché secondaire, qui permet d’acheter des parts à un associé qui souhaite les revendre. Ce marché de gré à gré est organisé par la société de gestion, qui effectue généralement une fois par mois une confrontation entre l’offre et la demande de parts.

Comment investir dans une SCPI à capital fixe ?

Pour acheter des parts d’une SCPI à capital fixe, il est préférable de s’y prendre lorsque la collecte est ouverte, avant que la SCPI n’atteigne son capital plafond. Cela se passe sur le marché primaire quand la société de gestion communique sur les augmentations de capital. Dans le même temps, elle indique le montant de l’enveloppe, le prix de part ainsi que la durée de la période de souscription.

Par opposition, sur le marché secondaire, il n’y a pas de période dédiée pour acheter les parts. Cela fonctionne par une confrontation régulière de l’offre et de la demande, avec plus d’incertitudes quant au prix d’exécution de la transaction et au délai pour devenir propriétaire des parts.

Attention, il existe des frais associés à l’achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché primaire. Il s’agit de la commission de souscription, qui comprend une prime d’émission étant donné que de nouvelles parts sont émises seulement suite à une augmentation de capital. La prime d’émission est basée sur la valeur du patrimoine.

En cas d’achat de parts sur le marché secondaire, l’investisseur doit s’acquitter de droits d’enregistrement de 5 %. Ceux-ci servent à rémunérer la société de gestion pour la mise en confrontation des ordres d’achat et de vente.

Avant d’investir en SCPI à capital fixe, il est important de comprendre pleinement le fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier ainsi que l’importance de la structure capitalistique de la SCPI dans laquelle vous envisagez d’acheter des parts. Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous assurer de sélectionner un véhicule d’investissement adapté à votre profil et à vos objectifs.

Comment se passe la revente des parts d’une SCPI à capital fixe ?

La revente des parts d’une SCPI à capital fixe se déroule sur le marché secondaire. Il s’agit d’un marché de gré à gré géré par la société de gestion. Celle-ci centralise les différentes demandes d’achat et de vente via un carnet d’ordres. Dans ce carnet d’ordre apparaissent :

• Les ordres de vente dans l’ordre chronologique, avec le nombre de parts à céder ainsi que le montant minimum souhaité ;
• Les ordres d’achat, avec le prix maximum souhaité.

Le prix de part est défini en fonction de l’offre et de la demande. Il varie ainsi selon l’attrait de la SCPI auprès des investisseurs. Par conséquent, l’associé ne peut pas savoir à l’avance à quel prix seront cédées ses parts.

D’autre part, du fait de ce fonctionnement, le prix de part peut parfois s’éloigner significativement de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI. Il y a donc un manque de transparence quant à la valeur réelle de la part d’une SCPI à capital fixe. Cela implique également un risque de perte en capital car il peut arriver que les cessions s’effectuent à des prix inférieurs au montant initialement investi.

Concrètement, la revente des parts s’effectue au prix d’exécution. Il s’agit du prix d’équilibre établi après avoir confronté l’offre et la demande sur une durée de 1 à 4 semaines. Le prix d’exécution représente le montant net perçu par le vendeur.

Il est nécessaire qu’un acheteur potentiel soit intéressé pour que vous puissiez revendre vos parts. Ainsi, le délai de revente peut être plus ou moins long. La transaction a lieu lorsque des ordres d’achat et de vente se confrontent à un prix donné.

Quelles différences entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable ?

Les SCPI à capital variable disposent d’une plus grande flexibilité car le nombre de parts pouvant être émis n’est pas déterminé à l’avance. Ainsi, il est possible de souscrire des parts à tout moment sur le marché primaire. Le marché des SCPI à capital variable est donc plus accessible que celui des SCPI à capital fixe.

En ce qui concerne la revente des parts de SCPI à capital variable, elle est également possible à tout moment. Notons toutefois que les demandes de retraits doivent être compensées par les demandes de souscription. Les délais peuvent donc s’allonger lorsqu’une SCPI rencontre des problèmes de parts en attente de retrait.

Quant au prix auquel les parts sont vendues, il est fixé par la société de gestion et connu à l’avance. Il s’agit du prix de retrait. Il n’est pas soumis à l’offre et la demande contrairement au prix de part des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

Quel que soit le type de société civile de placement immobilier, la liquidité n’est pas garantie et le délai de revente des parts peut varier. D’autre part, le rendement évolue selon divers critères tels que la qualité du parc immobilier ainsi que les conditions des marchés immobiliers. La distribution des dividendes n’est pas garantie et il existe un risque de perte en capital. De plus, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Rappelons également que la SCPI est un investissement de long terme.

SCPI à capital fixe : avantages et inconvénients

SCPI à capital variable : tout ce qu'il faut savoir

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI à capital variable, ces SCPI dont le capital varie en permanence via la création de nouvelles parts, permettant d’y investir à tout moment. Zoom sur les particularités dans le fonctionnement des SCPI à capital variable.

Découvrir

SCPI de bureaux : définition, avantages et inconvénients

Pionnières dans le domaine des sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI de bureaux conservent de l'intérêt aujourd'hui, en particulier les plus performantes. Zoom sur ces SCPI spécialisées, leurs avantages et inconvénients.

Découvrir

SCPI européenne : investir dans l'immobilier en Europe à moindre prix

Découvrez les SCPI européennes, ces SCPI qui investissent à l’étranger en saisissant les opportunités offertes par les différents marchés immobiliers européens. Très appréciées par les investisseurs du fait de leur fiscalité avantageuse, les SCPI européennes présentent des particularités attractives.

Découvrir

SCPI sans frais d’entrée : ce qu'il faut savoir avant d'investir

Découvrez les SCPI sans frais d’entrée, ces véhicules qui permettent d’investir dans la pierre papier sans payer de commission de souscription. Comment fonctionnent-elles ? Est-ce réellement plus avantageux ?

Découvrir

SCPI de commerce : comment ça fonctionne et quelles sont les meilleures ?

Certaines SCPI sont dédiées à l’investissement dans l’immobilier commercial. Zoom sur les avantages et les performances des SCPI de commerce, et découvrez quels sont les meilleurs véhicules dans ce secteur.

Découvrir

Investir dans le résidentiel avec la SCPI : zoom sur la SCPI résidentielle

Certaines rares SCPI de rendement sont spécialisées dans l’immobilier résidentiel. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI résidentielles : fonctionnement, avantages, limites, meilleurs véhicules, etc.

Découvrir

SCPI diversifiées : quelles sont les meilleures et quels sont leurs avantages ?

Zoom sur les SCPI diversifiées, ces véhicules qui permettent d’investir dans différents secteurs immobiliers en effectuant un seul placement. Quels sont les domaines dans lesquelles elles investissent ? En quoi est-ce avantageux ?

Découvrir

L'essentiel à savoir pour comprendre la fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI porte sur les revenus et plus-values distribuées aux investisseurs. Elle varie selon différents paramètres, et notamment la nature des SCPI (françaises ou européennes) ainsi que la méthode d'investissement (en direct, en assurance vie, en démembrement).

Découvrir

Fonctionnement de la SCPI de rendement : tout savoir en détail

Pourquoi ne pas investir dans la pierre en passant par une société civile de placement immobilier ? Les acteurs, les actifs, les étapes… Découvrez le fonctionnement des SCPI de rendement.

Découvrir

SCPI de santé et d'éducation : ce qu'il faut savoir

Découvrez les SCPI de santé et d’éducation, ces sociétés civiles de placement immobilier spécialisées dans des domaines essentiels à la société.

Découvrir

Frais des SCPI : bien les connaître avant d'investir

Avant d’investir en SCPI, il est indispensable de connaître les différents frais liés à ce placement. Commission de souscription, commission de gestion… Découvrez tous les frais des SCPI et leur montant.

Découvrir

Comment se déroule la revente des parts de SCPI

Savez-vous comment revendre vos parts de SCPI ? Zoom sur la liquidité de ce placement immobilier. Découvrez à quel moment vous pouvez céder vos parts de SCPI ainsi que les démarches à suivre et les frais impliqués.

Découvrir

Tout savoir sur les SCPI d'hôtels, tourisme et loisirs

Zoom sur les SCPI hôtelières, ces véhicules qui investissent dans des immeubles liés à l’hôtellerie, au tourisme et aux loisirs. Découvrez les avantages et les risques d’un tel investissement ainsi que les meilleures SCPI d’hôtellerie du marché.

Découvrir

L'essentiel à savoir sur les SCPI spécialisées dans l'immobilier logistique

Dernière classe d'actifs notable à avoir vu le jour dans l'univers des sociétés civiles de placement immobilier, l'immobilier logistique ouvre la voie à une diversification accrue et à un potentiel de rendement intéressant. Voici l'essentiel à savoir sur les SCPI logistique.

Découvrir