L'essentiel
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?
Une SCPI à capital variable est une société civile de placement immobilier dont le capital peut varier en permanence. La société de gestion de la SCPI peut émettre de nouvelles parts à tout moment, permettant aux souscriptions de rester ouvertes. On parle alors de “fonds ouvert”.
La taille des SCPI à capital variable, aussi appelée capitalisation, dépend ainsi directement du nombre de souscriptions et de retraits réalisés par les investisseurs. Concrètement, plus la capitalisation d’une SCPI est élevée, plus son parc immobilier est étendu.
La SCPI à capital variable constitue un support plus flexible et plus liquide que la SCPI à capital fixe car il est possible d’acheter et de se revendre ses parts auprès du gestionnaire quand on le souhaite. Pour autant, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts à tout moment.
En réalité, les SCPI à capital variable disposent d’un plafond de capital, au même titre que les SCPI à capital fixe. Cependant, celui-ci est très élevé et est donc rarement atteint. Notons que la plupart des SCPI de rendement du marché sont des SCPI à capital variable.
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Les avantages des SCPI à capital variable
- Il est possible de souscrire des parts de SCPI à capital variable à tout moment.
- La revente des parts de SCPI à capital variable peut aussi se faire à tout moment.
- La valeur des parts est indexée sur la valeur réelle du patrimoine foncier de la SCPI.
- La SCPI à capital variable est un placement immobilier accessible au grand public et sans souci de gestion.
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Fonctionnement de la SCPI à capital variable
Découvrez en détail comment fonctionne une SCPI à capital variable.
À la souscription
La SCPI de rendement de manière générale collecte des fonds auprès de souscripteurs en vue d’acquérir de nouveaux immeubles, conformément à la stratégie d’investissement définie. En contrepartie de cet apport de fonds, les souscripteurs perçoivent des dividendes dont le montant varie en fonction du nombre de parts détenues. À noter que les immeubles constituant le patrimoine de la SCPI sont entièrement gérés par la société de gestion.
Pour investir dans une SCPI à capital variable, vous pouvez acheter des parts quand vous le souhaitez. La SCPI est effectivement en mesure de créer de nouvelles parts à tout moment afin de satisfaire la demande.
Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, l’épargnant achète et revend ses parts directement à la société de gestion (en passant éventuellement par l’intermédiaire de son conseiller en gestion de patrimoine), et non pas via le marché secondaire de gré à gré avec d’autres acquéreurs comme c’est le cas pour les SCPI à capital fixe.
Prix de part
Le prix de part d’une SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion. Il est défini à l’avance et connu de tous. Attention, les associés entrants doivent s’acquitter des frais de souscription. Ceux-ci sont inclus dans le prix de souscription mais sont prélevés lors de la revente des parts (voir plus bas). Notons qu’il existe aujourd’hui quelques SCPI qui n’appliquent pas de commission de souscription.
Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable reflète la valeur réelle du patrimoine de la SCPI. En effet, le prix de souscription ne peut pas s’éloigner de plus de 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI. Cette dernière représente le montant qu’il faudrait pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI.
L’évolution de la valeur du patrimoine immobilier peut donc avoir un impact, positif ou négatif, sur le prix de part . Une société de gestion peut aussi décider de modifier le prix de part volontairement, dans le cadre d’une stratégie de revalorisation périodique par exemple.
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La revente des parts d’une SCPI à capital variable
Zoom sur les différentes possibilités pour revendre ses parts de SCPI à capital variable ainsi que les délais, qui peuvent s’allonger en cas de difficultés rencontrées par le véhicule de pierre papier.
Les étapes pour vendre ses parts
Comment revendre ses parts ?
L’investisseur qui souhaite revendre ses parts de SCPI à capital variable peut faire une demande de retrait auprès de la société de gestion quand il le souhaite. En effet, les parts de SCPI à capital variable peuvent être vendues à tout moment sur le marché primaire.
À noter que les demandes de retrait sont compensées par les demandes de souscription. Il est donc nécessaire que des investisseurs soient intéressés pour entrer au capital de la SCPI afin de pouvoir revendre vos parts.
La valeur de retrait des SCPI à capital variable
Les parts de SCPI à capital variable sont revendues à la valeur de retrait. Il s’agit du prix de part diminué des frais de souscription. Ces derniers sont généralement compris entre 8 et 12 %, à l’exception des SCPI sans frais d’entrée. Celles-ci prélèvent toutefois des frais de rachat anticipé en cas de revente des parts avant un certain nombre d’années (variable selon le véhicule en question).
Ces commissions reflètent l’importance de conserver ses parts pendant plusieurs années. L’horizon de placement minimum recommandé par les experts est de 8 à 10 ans.
Délai de revente
Le délai moyen de revente classique d’une part de SCPI à capital variable est de 3 semaines. Celui-ci s’applique à partir du moment où votre demande de retrait est complète, c’est-à-dire lorsque le formulaire de demande de retrait est rempli. Vous pouvez passer par votre conseiller pour effectuer les démarches.
Le délai de revente peut néanmoins être plus long si la SCPI fait face à un nombre important de demandes de retrait. La SCPI est tenue de publier le nombre de parts en attente de retrait. Si tel est le cas, la revente des parts ne s’effectuera pas dans le laps de temps habituel. Le délai peut alors courir de plusieurs mois à plus d’un an. En effet, il n’y a pas de date limite à laquelle la SCPI doit vous verser les fonds.
La liquidité à la revente de l’investissement en société civile de placement immobilier n’est pas garantie. En cas de problème, la revente peut être traitée dans un délai indéterminé.
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Parts en attente de retrait
Parfois, il arrive que certaines SCPI rencontrent un nombre important de demandes de retrait de parts au cours d’une même période. Il s’agit généralement de véhicules peu attrayants qui distribuent des rendements en dessous de la moyenne du marché et/ou qui ont baissé leur prix de part.
Dans cette situation, les demandes de souscription ne suffisent plus à compenser les demandes de retrait. Les délais de revente peuvent alors devenir beaucoup plus longs.
Pour faire face à ce problème et permettre à ses associés de revendre leurs parts, la SCPI à capital variable a plusieurs options :
- Prendre la forme d’une SCPI à capital fixe en suspendant le caractère variable de son capital. Elle met alors en place un marché secondaire où se confrontent l’offre et la demande. Notons que la fermeture temporaire du capital peut aussi être une stratégie empruntée dans le but de limiter la collecte en cas de mauvaises conditions de marché (peu d’opportunités d’investissement, prix de l’immobilier trop hauts, etc.).
- Mettre en place un fonds de remboursement. Ce fonds, dont les sommes proviennent de la cession d’actifs ou du report à nouveau, permet d’apporter des liquidités. Attention, la vente des parts via le fonds de remboursement se fait généralement à une valeur de retrait inférieure, avec une décote pouvant atteindre 10 à 15 %.
- Vendre des immeubles afin d’apporter des réserves de liquidité.
Différences entre SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe
Découvrez dans le tableau ci-dessous un récapitulatif des différences entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe.
| SCPI à capital variable | SCPI à capital fixe |
|---|---|
| Souscription possible à tout moment | Souscription possible seulement pendant les périodes d’augmentation du capital, ou sur le marché secondaire régi par l’offre et la demande |
| Prix de vente connu à la l’avance (prix de retrait) | Prix de vente connu uniquement au moment du transfert (prix d’exécution) |
| Corrélation entre le prix de part et la valeur réelle du patrimoine | Sur le marché secondaire, le prix de part est déterminé en fonction de l’offre et de la demande |
| La SCPI peut développer son patrimoine au fur et à mesure de la collecte | Le développement du parc immobilier de la SCPI est limité |
Pour les investisseurs n’ayant encore jamais souscrit de parts de SCPI, il est généralement recommandé de commencer par une (ou plusieurs) SCPI à capital variable.
SCPI à capital variable : avantages et inconvénients
Avantages
-
Souscription possible à tout moment
-
Revente des parts possible à tout moment (délai variable), à un prix connu de tous
-
Le prix de part reflète la valeur réelle du patrimoine
Inconvénients
-
Risque de perte en capital
-
Délai de revente pouvant s’allonger si la SCPI fait face à un nombre trop important de demandes de retrait
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