SCPI de commerce : comment ça fonctionne et quelles sont les meilleures ?

Définition des SCPI de commerce

Les SCPI de commerce sont des sociétés civiles de placement immobilier spécialisées dans l’investissement dans des locaux commerciaux. Au même titre que l’ensemble des SCPI de rendement, elles visent à se constituer un parc immobilier pour le mettre en location et en distribuer les revenus aux associés.

Avec les SCPI de bureaux, les sociétés civiles de placement immobilier dédiées au commerce figurent parmi les pionnières de l’investissement de pierre papier. Elles ont vu le jour dans les années 1970 en France, dans le but de permettre à des investisseurs particuliers d’investir dans l’immobilier professionnel de commerce.

Les SCPI de commerce investissent dans différents types d’actifs :

• Murs de boutiques
• Supermarchés et hypermarchés
• Centres commerciaux
• Retails parks (parcs d’activité commerciale)

Les locaux en question peuvent abriter des commerces dits essentiels (alimentation, pharmacie, etc.) ainsi que des commerces considérés comme non essentiels (habillement, jardinerie, librairie, etc.).

Les SCPI de commerce peuvent développer leur patrimoine immobilier en France et en Europe de manière à bénéficier d’une certaine diversification géographique.

Les avantages des SCPI de commerce

Pourquoi investir dans une SCPI de commerce ?

Voici quelques raisons pour lesquelles investir dans une SCPI de commerce peut s’avérer avantageux.

L’immobilier commercial, un marché porteur

Le marché de l’immobilier de commerce présente plusieurs avantages et il se révèle notamment plutôt porteur. C’est notamment le cas des commerces essentiels, qui s’avèrent particulièrement résilients aux cycles économiques.

Du fait de la diversité des secteurs commerciaux, les SCPI de commerce peuvent proposer une large gamme d’actifs aux investisseurs. La diversification du patrimoine des SCPI leur permet d’offrir une meilleure résilience face aux fluctuations économiques.

D’autre part, dans le cadre de l’immobilier de commerce, les baux locatifs sont généralement assez longs, autour de 9 ans. Cela permet à la SCPI de percevoir des revenus locatifs sur longue période.

L’immobilier commercial via les SCPI de commerce peut ainsi s’avérer intéressant dans une stratégie de diversification du portefeuille. Les meilleures SCPI de commerce se positionnent de manière à bénéficier de la dynamique et de la robustesse de la consommation en France comme en Europe.

Notons que l’essor du e-commerce a bouleversé le fonctionnement traditionnel des magasins physiques et a entraîné une baisse de fréquentation dans certains secteurs. Il faut tout de même souligner que les commerces de proximité et les commerces spécialisés ont été moins touchés. De plus, de nombreuses enseignes se sont adaptées aux attentes du marché en mettant en place de nouvelles formes de distribution telles que le click & collect, les points relais, le drive ou encore la livraison à domicile.

Investir dans l’immobilier de commerce en direct ou via la SCPI

Pour un particulier, investir directement dans un ou plusieurs commerces nécessite un budget de plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros. S’ajoute à cela une gestion locative particulière et exigeante, dont la réglementation diffère par rapport à la location résidentielle.

Les SCPI spécialisées dans le commerce s’avèrent beaucoup plus accessibles. Le prix des parts débute effectivement aux alentours de 200 €. De plus, dans le cadre de la société civile de placement immobilier, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion en tant qu’associé.

D’autre part, le parc immobilier des SCPI de commerces est constitué de plusieurs dizaines d’actifs occupés par de nombreux locataires. Il est aussi parfois réparti dans divers pays à travers l’Europe. Cette diversification permet de mutualiser les risques entre les différents biens.

Le rendement des SCPI de commerce

Les rendements des SCPI de commerce peuvent varier en fonction des secteurs d’investissement, de la qualité des biens immobiliers détenus et de la pertinence de la stratégie poursuivie par la société de gestion.

Le rendement moyen des SCPI de commerce s’est fixé à 4,6 % en 2023 selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Il est donc légèrement supérieur à la moyenne du marché des SCPI, qui s’élève à 4,52 %. Notons que les meilleures SCPI de commerce parviennent à dépasser la barre des 5 % de taux de distribution (voir ci-dessous).

Les meilleures SCPI de commerce

Zoom sur les meilleures SCPI de commerce du marché, selon plusieurs critères tels que le taux de distribution, la stratégie d’investissement, la qualité du gestionnaire, etc.

Cristal Rente

Cristal Rente est une SCPI de commerce lancée en 2011 par Inter Gestion. Elle se définit comme la SCPI des grandes enseignes. Son parc immobilier, constitué à 100 % de commerces, est effectivement loué à des locataires de renommée nationale voire internationale tels que Carrefour, Buffalo Grill, Mr Bricolage, Burger King ou encore Jardiland.

La SCPI investit dans divers secteurs commerciaux tels que l’alimentaire, la jardinerie, le bricolage et la restauration. Elle mise sur une diversification entre des commerces en centres-villes et des zones commerciales en périphérie des grandes villes. Le patrimoine de Cristal Rente se situe principalement en France. Elle possède également quelques actifs en Espagne, aux Pays-Bas et en Irlande.

Cristal Rente a distribué un rendement de 5 % en 2023. Sur une période de 10 ans, qui représente l’horizon de placement recommandé, son taux de rendement interne s’élève à 5,56 %.

Pour investir dans la SCPI de commerce, l’acquisition d’une part au prix de 255,68 € suffit. Notons que Cristal Rente a mis en place les versements programmés ainsi que le réinvestissement des dividendes.

Altixia Commerces

Altixia Commerces a été commercialisée fin 2018 par Altixia REIM. Il s’agit d’une SCPI française qui investit dans divers secteurs commerciaux : sport et loisirs, équipement de la maison, restauration, alimentation, santé, etc. Au 30 juin 2024, son patrimoine est constitué à 58 % de commerces en retail park, de 38 % de commerces en pied d’immeuble et de 4 % de bureaux.

La SCPI de commerce affiche un taux de distribution de 5,31 % pour l’année 2023. Son taux de rendement interne sur 5 ans s’élève quant à lui à 4,99 %.

Altixia Commerces est une SCPI labellisée ISR (investissement socialement responsable). Elle intègre effectivement une dimension extra-financière à sa stratégie, en investissant dans des zones de renouvellement urbain afin d’y privilégier l’installation de commerces de proximité. Notons par ailleurs que le prix de part de la SCPI est fixé à 203 € et que le minimum de souscription est de 10 parts (2 030 €).

Paref Prima

La SCPI Paref Prima a vu le jour en juin 2024. Elle est issue de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2.

Ces deux SCPI avaient des stratégies similaires, portant sur l’immobilier commercial allemand. Cette fusion permet de simplifier la gamme de produits du gestionnaire Paref Gestion.

Paref Prima récupère le patrimoine des deux SCPI. Elle investit ainsi dans des actifs commerciaux en Europe, majoritairement en Allemagne. Il s’agit principalement de commerces essentiels (alimentaire, santé, etc.).

La nouvelle SCPI vise un taux de distribution de 5 % pour 2024 (objectif non garanti). Elle présente une capitalisation de près de 950 millions d’euros à mi-2024. Le prix de part de Paref Prima s’élève à 272 € et il est nécessaire d’acheter un minimum de 5 parts (1 360 €) lors de la première souscription.

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