L'essentiel
Qu’est-ce qu’une SCPI résidentielle ?
Une SCPI résidentielle est une SCPI de rendement qui investit dans l’immobilier locatif résidentiel. En effet, le patrimoine des SCPI d’habitation est essentiellement constitué d’immeubles résidentiels, d’appartements, de lots de maisons, de logements sociaux ou encore de résidences gérées. Ces biens peuvent se situer en France ou en Europe.
Comme toutes les SCPI de rendement, leur but est de tirer un haut rendement de leurs investissements pour pouvoir le distribuer aux associés. Elles fonctionnent de la même manière qu’une SCPI de bureaux par exemple. La seule différence est qu’elles investissent dans des logements. Le rendement moyen des SCPI à prépondérance résidentiel en 2023 s’est fixé à 4,5 % selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).
Il y a très peu de SCPI résidentielles sur le marché. De manière générale, les SCPI de rendement investissent majoritairement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, locaux d’activités, commerces, etc.). Le secteur résidentiel est effectivement peu exploité par les SCPI de rendement traditionnelles. En revanche, les SCPI fiscales et les SCPI de capitalisation investissent dans l’immobilier d’habitation.
Les SCPI de rendement spécialisées dans les logements sont Kyaneos Pierre, Grand Paris Résidentiel et Allianz Home. Il existe également d’autres SCPI qui ont une part importante de résidentiel dans leur patrimoine. C’est le cas par exemple de Primofamily, une SCPI d’hôtellerie dont plus de 30 % du patrimoine est dédié au secteur résidentiel.
Les avantages des SCPI d’immobilier résidentiel
- Les SCPI résidentielles sont accessibles dès quelques centaines d’euros.
- Elles n’entraînent aucun souci de gestion pour l’investisseur.
- Les SCPI d’habitation de types “fiscales” permettent de bénéficier d’une fiscalité attractive.
- Elles constituent un outil de diversification si vous détenez d’autres SCPI de rendement car ces dernières n’investissent pas dans le résidentiel.
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Pourquoi investir dans une SCPI d’habitation ?
L’immobilier d’habitation a longtemps été délaissé par les sociétés de gestion car la gestion de ce type de biens s’avère plus complexe. Les locataires peuvent en effet plus facilement quitter les lieux et les baux sont plus courts que dans le cadre de l’immobilier d’entreprise.
Cependant, les SCPI s’y intéressent de plus en plus, notamment par le biais du résidentiel géré. Ce secteur est avantageux pour les sociétés de gestion des SCPI car les résidences sont pilotées par un gestionnaire.
De plus, le logement répond à un besoin essentiel. Il y a donc une forte demande, particulièrement dans les zones tendues, en périphérie des grandes villes. Ce sont généralement ces zones que les gérants des SCPI visent afin de maximiser le rendement potentiel. Même en cas de crise, le besoin en logement est constant.
D’autre part, investir dans une SCPI d’habitation permet d’accéder à l’immobilier résidentiel à petit prix comparé à l’investissement locatif classique. Puis, du fait des divers biens constituant le patrimoine des SCPI résidentielles et des nombreux locataires qui les occupent, les risques sont davantage répartis.
Souscrire des parts d’une SCPI de logement permet par ailleurs de bénéficier de rendements potentiels. La meilleure SCPI résidentielle affiche un taux de distribution annuel supérieur à 5 %.
Investir en société civile de placement immobilier comporte des risques. Il existe un risque de perte en capital et le versement des dividendes n’est pas garanti. Dans le cadre spécifique des SCPI d’habitation, le risque de vacance locative est plus important. Les baux sont moins stricts que dans le cadre de l’immobilier tertiaire et le turnover entre locataires généralement plus fréquent. De plus, il existe un risque de gros travaux, notamment pour améliorer la performance énergétique des logements (DPE).
Focus sur Kyaneos Pierre, la meilleure SCPI d’immobilier résidentiel
Kyaneos Pierre est une SCPI de rendement lancée en 2018 par la société de gestion Kyaneos AM. Sa stratégie d’investissement porte sur la rénovation d’immeubles résidentiels. L’objectif des travaux de rénovation entrepris par la SCPI est de contribuer à la transition énergétique et à la lutte contre le mal-logement. Ces travaux permettent également d’augmenter la valeur du patrimoine, menant à un potentiel de plus-value intéressant pour l’investisseur.
Kyaneos Pierre investit partout en France et plus précisément en régions, dans les petites et moyennes villes. Près de 90 % de son patrimoine est dédié au résidentiel et le reste à l’immobilier locatif d’entreprise.
La SCPI d’habitation vise par ailleurs à procéder à des revalorisations régulières du prix de part. Au 31 décembre 2024, ce dernier a augmenté de 11 % depuis la création de Kyaneos Pierre en 2018.
D’autre part, son objectif de rendement annuel est fixé à 5 %. Ce chiffre comprend les revenus locatifs, mais également les dividendes exceptionnels provenant des plus-values générés par la vente d’actifs. En 2024, Kyaneos Pierre a distribué un rendement de 4,96 % à ses associés. À noter également que son taux de rendement interne (TRI) depuis son lancement s’élève à 6,17 % à fin 2024.
Rappelons que les performances passées ne présagent pas des performances futures.
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Pour devenir associé de la SCPI résidentielle Kyaneos Pierre, il faut acheter un minimum de 10 parts au prix de 222 € lors du premier investissement, soit un total de 2 220 €. Il existe ensuite un délai de jouissance fixé au 1er jour du 6eme mois suivant la souscription avant de percevoir les premiers dividendes.
Autres types de SCPI résidentielles
Les SCPI de rendement ne sont pas les seules catégories de SCPI qui investissent dans l’immobilier résidentiel.
SCPI fiscales
L’ensemble des SCPI fiscales sont des SCPI résidentielles. Pour rappel, les SCPI fiscales s’appuient sur des dispositifs de défiscalisation immobilière. Il existe donc des SCPI Pinel, des SCPI de déficit foncier, des SCPI Denormandie et des SCPI Malraux. Les SCPI fiscales investissent ainsi dans des immeubles d’habitation soumis à une loi défiscalisante. En échange de son investissement, le souscripteur bénéficie d’un avantage fiscal, le plus souvent sous la forme d’une réduction d’impôt.
Voici des exemples de SCPI fiscales résidentielles :
- Kyaneos Denormandie 4 (Denormandie) ;
- Urban Pierre 6 (Déficit foncier) ;
- Urban Vitalim 4 (Pinel) ;
- Urban Prestigimmo 5 (Malraux).
Attention, la durée de détention recommandée est comprise entre 9 et 15 ans. Vous vous engagez en effet à conserver vos parts pour la durée du dispositif en question.
SCPI de capitalisation
L’objectif principal des SCPI de capitalisation est de valoriser leur patrimoine dans le temps et ainsi de générer des plus-values à terme. Ces SCPI de plus-value investissent majoritairement dans l’immobilier résidentiel.
Elles ne distribuent pas ou peu de dividendes. Les SCPI de capitalisation visent en effet à revaloriser leur prix de part régulièrement, permettant aux investisseurs de viser une belle plus-value potentielle à la revente des parts. Pour rappel, la SCPI constitue un investissement de long terme. La durée de détention recommandée est de 10 ans minimum.
Il existe plusieurs SCPI de plus-value résidentielles sur le marché : Novapierre Résidentiel, Patrimmo Croissance et Sofiprime.
SCPI ou immobilier locatif pour investir dans le résidentiel ?
En tant que particulier, vous pouvez investir en direct dans l’immobilier résidentiel. Mais vous pouvez également le faire via une SCPI à prépondérance résidentiel.
Souscrire des parts de SCPI pour investir dans l’immobilier locatif résidentiel est accessible avec un montant beaucoup moins important (dès quelques centaines d’euros). De plus, la gestion du parc immobilier est assurée par la société de gestion de SCPI. De cette manière, l’investisseur n’est assujetti à aucune contrainte de gestion.
Par ailleurs, le fonctionnement de la SCPI résidentielle permet de répartir les risques entre de nombreux biens et locataires. Ce n’est pas le cas dans le cadre de l’investissement locatif, où le rendement ne dépend que d’un seul logement ou d’un nombre limité.
Privilégier la SCPI par rapport à l’investissement locatif traditionnel peut être une bonne solution si vous ne voulez pas de gestion ou si vous ne disposez pas d’un gros montant à investir. Notons toutefois qu’il faut retenir uniquement les plus performantes. En effet, les performances distribuées par les SCPI de logement ne sont pas toutes satisfaisantes.
Vous pouvez passer par un conseiller en gestion de patrimoine pour avoir des conseils personnalisés sur les investissements adaptés à votre profil.
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SCPI d’habitation : avantages et inconvénients
Avantages
-
Le ticket d’entrée d’une SCPI d’habitation est relativement bas (quelques centaines d’euros)
-
Absence de gestion pour l’associé porteur de parts
-
Fiscalité attractive dans le cadre d’un investissement dans une SCPI résidentielle fiscale
Inconvénients
-
Il n’existe pas beaucoup de SCPI de rendement résidentielles sur le marché
-
Les SCPI de logement ne sont pas adaptées à la recherche d’une performance élevée dans le temps
-
Risque de vacances locatives plus important que pour les SCPI de rendement traditionnel
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