L'essentiel
Les différentes fiscalités immobilières
Résidence principale, investissement locatif, pierre papier… Un achat immobilier, au sens large, peut s’envisager de bien des manières. Cependant, tous présentent un point commun : à un moment ou à un autre, la question de la fiscalité immobilière va se poser.
La fiscalité immobilière prend de nombreuses formes et se distingue par sa complexité. Même le fait d’être propriétaire de sa résidence principale, ce qui n’apporte aucun revenu, entraîne le paiement d’impôts (impôts locaux, impôt sur la fortune immobilière le cas échéant). D’une manière générale, les régimes fiscaux propres à l’immobilier sont distincts de la fiscalité de l’épargne applicable aux placements financiers.
Pour apporter des éléments d’explication précis et pertinents sur la fiscalité immobilière, nous nous concentrerons ici sur certains aspects ayant trait à l’investissement immobilier.
Fiscalité des revenus fonciers
La fiscalité des revenus fonciers peut faire l’objet de deux régimes d’imposition à distinguer, en dépit de certains points communs entre les deux.
Règles générales sur l’imposition des revenus fonciers
Quel que soit la fiscalité immobilière retenue, les revenus fonciers taxables tirés d’une location vide sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Concrètement, ils viennent s’ajouter aux salaires, pensions de retraite et autres revenus d’activité également imposables au barème progressif.
De plus, les revenus fonciers imposables sont assujettis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La taxation des revenus fonciers peut donc s’avérer très pénalisante : un propriétaire bailleur situé dans la tranche marginale d’imposition à 30 % verra ses revenus locatifs taxables ponctionnés de 47,2% par exemple.
Néanmoins, seule une partie des revenus fonciers sera imposée au barème progressif et aux prélèvements sociaux. La proportion des revenus locatifs imposables va dépendre notamment du choix du régime fiscal : micro-foncier ou régime réel.
Régime fiscal micro-foncier
Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, le régime d’imposition micro-foncier est retenu par défaut par l’administration fiscale. Au-delà de ce montant, le régime réel s’applique obligatoirement.
Avec le régime micro-foncier, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs imposables. Autrement dit, seuls 70 % des revenus tirés d’une ou plusieurs locations vides seront soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Cet abattement forfaitaire est censé représenter le poids des charges supportées par le propriétaire au titre de son activité de location.
En contrepartie de cet abattement forfaitaire, le bailleur ne pourra pas déduire le montant réel des charges locatives de ses revenus fonciers. Dès lors que ces charges représentent plus de 30 % du montant des loyers perçus, l’abattement micro-foncier ne sera donc pas l’option la plus favorable. Le contribuable peut alors opter pour le régime réel d’imposition : il suffit pour cela de remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044.
Régime réel d’imposition des revenus fonciers
Le régime réel d’imposition prévaut obligatoirement dès lors que les recettes locatives excèdent 15 000 € par an. Il permet de déduire le montant réel des charges supportées par le bailleur de ses revenus fonciers. Ces charges vont donc diminuer le montant des revenus locatifs imposables.
Elles doivent être indiquées précisément dans la déclaration annuelle des revenus fonciers. Les charges suivantes sont visées :
- Intérêts et frais d’emprunt (en cas d’acquisition à l’aide d’un crédit immobilier)
- Honoraires de gestion et d’administration du bien ;
- Dépenses d’entretien et de réparation ;
- Charges non récupérées auprès du locataire après son départ (après le 31 décembre de l’année suivant son départ) ;
- Provisions pour charges (en copropriété) ;
- Impôts non récupérables sur le locataire (taxe foncière par exemple) ;
- Primes d’assurance ;
- Frais de diagnostics obligatoires ;
- Indemnité d’éviction ou de relogement de l’occupant du bien.
A l’issue de ce calcul “Revenus – Charges”, un résultat foncier ressort. S’il est positif (plus de revenus que de charges), le résultat foncier est taxé au barème de l’impôt et aux prélèvements sociaux. S’il est négatif, le propriétaire génère un déficit foncier déductible.
Déficit foncier
Lorsque le montant des charges locatives supportées par le bailleur excède celui de ses recettes, il bénéficie d’un déficit foncier déductible de son revenu imposable (toutes sources de revenus confondues). Il diminue ainsi son revenu imposable, ce qui lui permet de réduire son impôt sur le revenu.
La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 € par an. Si ce plafond est atteint, l’excédent restant peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
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Fiscalité de la location meublée
La fiscalité des locations meublées se distingue de celle applicable aux locations vides. Les revenus perçus par le bailleur sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. D’une manière générale, cette fiscalité immobilière est plus douce par rapport à l’imposition des revenus fonciers.
Régime micro-BIC ou régime réel
Dès lors que ses recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €, l’investisseur peut opter pour le régime d’imposition micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci permet d’appliquer un abattement de 50 % sur les revenus soumis à l’impôt : la moitié des revenus locatifs perçus seront alors soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le régime réel d’imposition de la location meublée permet, pour sa part, de déduire l’intégralité des charges supportées par le propriétaire des revenus locatifs imposables. Ce régime fiscal s’applique d’office lorsque ces revenus excèdent 77 700 €. Il peut également être choisi sur option en dessous de ce seuil, ce choix étant irrévocable pendant 2 ans et renouvelable tacitement tous les 2 ans.
La liste des charges déductibles des revenus tirés d’une location meublée comprend les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, les frais d’entretien, de réparation et d’assurance ou encore les impôts locaux. Mais surtout, elle intègre l’amortissement de la valeur du bien (hors valeur du foncier) et du mobilier sur plusieurs années.
Grâce à ce mécanisme de l’amortissement, la location meublée permet de générer des revenus locatifs partiellement, voire entièrement, exonérés d’impôt pendant plusieurs années. Il est même possible d’en tirer un déficit reportable sur les années suivantes (voir plus loin).
Pour gérer une location meublée en régime réel d’imposition, une comptabilité précise et un plan d’amortissement doivent être établis. Il est recommandé de recourir aux services d’un cabinet comptable dans cette optique.
Location meublée et report de déficit
En présence d’un déficit (charges supérieures aux recettes), le loueur en meublé peut le reporter sur les bénéfices des années suivantes. Ce mécanisme de report ne fonctionnera pas de la même façon selon si l’investisseur dépend du statut de loueur en meublé professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).
LMNP
Sous le statut LMNP, le déficit est reportable sur les revenus générés par l’activité de location meublée des années suivantes, dans la limite de 10 ans. En revanche, le déficit ne peut pas être déduit du revenu global.
LMP
Sous le statut LMP, le déficit de l’activité de loueur en meublé peut s’imputer sur le revenu global de l’investisseur, sans limite de montant. Si, malgré cette imputation, il reste un déficit non déduit, l’excédent est reportable pendant 6 ans et pourra être imputé sur les revenus globaux.
Le statut de loueur en meublé professionnel est accordé sous réserve de générer plus de 23 000 € de revenus grâce à l’activité de location meublée et à condition que ce revenu soit supérieur au total des autres revenus du foyer.
Cas particuliers
Certaines locations meublées relèvent d’une fiscalité immobilière spécifique : la location d’une pièce de la résidence principale, les meublés de tourisme classés ou encore les chambres d’hôtes.
Location d’une pièce de la résidence principale
La location d’une pièce ou d’une partie de votre résidence principale à un occupant peut être exonérée d’impôt. Il faut pour cela que :
- La location corresponde à la résidence principale (ou résidence temporaire, sous conditions) du locataire ;
- Le loyer soit fixé sous un plafond de prix au mètre carré. Ce plafond évolue chaque année : en 2024, il se fixe à 206 € en Ile de France et 152 € dans les autres régions.
Cette dérogation s’applique aux locations et sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.
Meublés de tourisme classés
La location d’un meublé de tourisme classé ouvre droit à un abattement fiscal de 71 %, au lieu de 50 %, dans la limite de 176 200 € de revenus par an.
Chambre d’hôtes
Les locations de chambres d’hôtes permettent également de bénéficier d’un abattement de 71 % sur les revenus locatifs perçus, dans la limite de 176 200 € de recettes annuelles.
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Imposition des plus-values immobilières
Lors de la revente d’un bien immobilier, le vendeur encaisse une plus-value dès lors que le prix de vente est supérieur à celui acquitté lors de l’achat.
Selon la nature du bien cédé, la plus-value immobilière sera imposable ou non. Dans le cadre de la vente d’une résidence principale par exemple, la plus-value sera exonérée de toute fiscalité immobilière. A l’inverse, la vente d’un investissement locatif, d’un bien reçu en héritage ou d’une résidence secondaire entrera le plus souvent dans le champ de cette fiscalité immobilière.
L’impôt sur la plus-value immobilière se décompose en deux parties. D’une part, l’impôt sur le revenu s’applique, au taux forfaitaire de 19 %. D’autre part, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sont dus. Ces taux peuvent être diminués par des abattements, variables selon le prélèvement considéré et la durée de détention du bien.
La fiscalité des plus-values immobilières est ainsi dégressive dans le temps : plus le bien est détenu longtemps, moins l’impôt sera élevé. Il faut néanmoins attendre 22 ans pour bénéficier d’une exonération complète de l’impôt sur le revenu. Pour échapper entièrement aux prélèvements sociaux, 30 ans de détention sont requis.
| Abattements fiscaux sur les plus-values immobilières | ||
|---|---|---|
| Durée de détention | Abattement lmpôt sur le revenu | Abattement Prélèvements sociaux |
| Jusqu'à 5 ans | Aucun | Aucun |
| De la 6ème à la 21ème année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ème année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération d'impôt sur le revenu | 9 % par an Exonération après 30 ans |
En complément, une surtaxe additionnelle s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, d’un taux allant de 2 à 6 % selon le montant.
Fiscalité immobilière : les impôts locaux
Outre l’imposition des revenus locatifs et la taxation des plus-values immobilières, les propriétaires de biens immobiliers supportent également divers impôts locaux, selon leur situation.
La taxe foncière
La taxe foncière est due par les propriétaires d’un bien immobilier physique (résidence principale ou secondaire, investissement locatif). Il existe cependant des cas d’exonération spécifiques prévus par la loi.
Il s’agit à proprement parler d’une taxe sur la propriété immobilière : un locataire ou un occupant à titre gratuit n’a pas à s’acquitter de cet impôt. Le propriétaire bailleur d’un investissement locatif ne peut pas en demander le paiement ou le rattrapage auprès du locataire.
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière. Le nu-propriétaire en est exonéré jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété en sa faveur.
La taxe foncière fait partie de la catégorie des impôts locaux, dans la mesure où les taux d’imposition sont fixés par les collectivités locales.
La taxe d’habitation
Contrairement à la taxe foncière, la taxe d’habitation est liée à l’occupation d’un bien immobilier : elle peut être due par un propriétaire, un locataire ou un occupant à titre gratuit. Son paiement peut être demandé à partir du moment où le bien constitue le logement de la personne au 1er janvier de l’année d’imposition.
Compte tenu de la réforme de la taxe d’habitation, aucun foyer ne paie la taxe d’habitation sur sa résidence principale depuis 2023. L’impôt reste dû pour les résidences secondaires, ces dernières pouvant de plus faire l’objet d’une surtaxe.
Les modalités d’imposition (taux et surtaxe notamment) sont déterminées par les collectivités locales.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Les propriétaires d’une location meublée sont redevables de la cotisation foncière des entreprises. Cet impôt local est dû quel que soit le statut du bailleur (LMNP ou LMP).
Il existe cependant des cas d’exonération, si la location génère moins de 5 000 € de revenus par an par exemple.
La taxe de séjour
La taxe de séjour peut être mise en place dans certaines communes touristiques. Elle cible de manière spécifique les locations meublées touristiques, dont les logements mis à disposition sur des plateformes comme AirBnb. Son montant peut s’échelonner entre 1 et 5 % du loyer, par nuitée et par personne hébergée.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Mis en place après l’élection d’Emmanuel Macron à la présidence de la République, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il reprend un fonctionnement similaire, notamment en termes de seuil d’imposition et de barème progressif, mais son assiette est différente.
Dans le cadre de cette fiscalité immobilière, seules les propriétés et investissements immobiliers sont pris en compte pour déterminer si le contribuable est assujetti. Le patrimoine hors immobilier (portefeuilles d’actions, parts d’entreprises non cotées, etc.), qui était pris en considération dans le calcul de l’ISF, est entièrement exonéré d’IFI.
Les contribuables qui détiennent un patrimoine taxable d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros sont soumis à l’IFI. L’impôt est calculé par tranches d’imposition, avec des taux progressifs, pour la partie du patrimoine immobilier excédant 800 000 €.
En plus des biens immobiliers physiques détenus en direct, les droits immobiliers (usufruit par exemple) sont également compris dans le calcul, de même que des parts de SCPI par exemple. En revanche, la résidence principale n’est prise en compte qu’à hauteur de 70 % de sa valeur. Il existe également des cas d’exonération particuliers visant l’investissement forestier ou encore le statut LMP.
| Barème de l'IFI 2024 | |
|---|---|
| Tranche | Taux d'imposition |
| Entre 800 000 et 1,3 million d'€ | 0,50% |
| Entre 1,3 et 2,57 millions d'€ | 0,70% |
| Entre 2,57 et 5 millions d'€ | 1,00% |
| Entre 5 et 10 millions d'€ | 1,25% |
| Au-delà de 10 millions d'€ | 1,50% |
Source : Article 977 du code général des impôts
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