Donation pour achat immobilier : FAQ sur la nouvelle exonération fiscale

Exonération fiscale d’une donation pour achat immobilier : de quoi s’agit-il ?

Une donation pour financer l’achat immobilier d’un enfant peut échapper aux droits de donation. La loi de finances pour 2025, votée en février 2025, a en effet mis en place une exonération temporaire de droits de donation lorsque le don familial vise à financer l’achat d’une résidence principale neuve. Elle peut également bénéficier au financement de certains travaux de rénovation ou de l’acquisition d’un bien mis en location, sous conditions.

Ce dispositif temporaire concerne les donations éligibles effectuées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

L’exonération n’est par ailleurs valable que pour les financements immobiliers ultérieurs à la libéralité. Cela exclut les refinancements de sommes précédemment allouées à un achat immobilier.

Quel montant de donation pour achat immobilier en franchise d’impôt ?

La loi dispose que les donations en ligne directe, au profit d’un enfant, petit-enfant ou arrière petit-enfant, peuvent bénéficier d’une exonération fiscale spécifique, dès lors que les fonds sont utilisés pour financer un achat ou une rénovation immobilière.

L’abattement exceptionnel se chiffre à :

• 100 000 € par donateur à un même donataire ;
• 300 000 € cumulés pour un même donataire recevant plusieurs dons familiaux.

Notez que les donations pour achat immobilier éligible à l’exonération fiscale peuvent être effectuées en une ou plusieurs fois.

Quelles conditions doivent-être remplies pour l’achat du bien immobilier ?

La loi de finances pour 2025 et l’instruction fiscale publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) en septembre 2025 encadrent les conditions d’application de cette exonération fiscale visant les donations pour achat immobilier.

Les sommes transmises par don familial doivent être utilisées avant le dernier jour du 6ème mois qui suit la libéralité. Elles peuvent servir à financer l’achat d’un ou plusieurs logements neufs (appartement ou maison) destinés à être utilisés comme résidence principale. Et ce, pendant 5 années minimum, à compter de la date d’acquisition ou de la date de l’achèvement de sa construction, si elle est ultérieure.

Plus précisément, le logement peut constituer :

• La résidence principale du donataire ;
• Une location vide ou meublée de longue durée, sous réserve que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du donataire.

Les biens immobiliers acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) sont également éligibles à ce dispositif fiscal temporaire. L’instruction de l’administration fiscale indique à cet égard que la signature de l’acte authentique d’achat doit intervenir dans le délai imparti de 6 mois. La signature du contrat de réservation peut intervenir plus tardivement, sans remise en cause de l’exonération.

Les tranches de paiement ultérieures, acquittées selon l’avancement des travaux, peuvent quant à elles être réglées après la date limite du 31 décembre 2026.

Quelles conditions en cas de financement de travaux de rénovation ?

L’exonération de droits de donation s’applique aussi dès lors que les sommes transmises contribuent au financement de travaux de rénovation. Ces derniers doivent alors viser uniquement la résidence principale du donataire.

Plus précisément, le logement doit constituer sa résidence principale dès l’achèvement des travaux. Il doit continuer à occuper le bien à ce titre pendant 5 années. Notez donc que l’exonération fiscale ne peut pas bénéficier au financement de travaux de rénovation dans un investissement locatif ou une résidence secondaire.

Les travaux éligibles à l’exonération correspondent à ceux figurant dans la périmètre du dispositif Ma Prime Rénov’.

Cela étant, les sommes visées par l’exonération de droits de donation ne peuvent pas cumuler cet avantage fiscal avec :

• Le bénéfice de Ma Prime Rénov’ ;
• Le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile ;
• La déduction fiscale de charges liées au travaux (type déficit foncier).

Comment fonctionne l’exonération fiscale temporaire sur les donations pour achat immobilier ?

Comme évoqué plus haut, l’exonération fiscale activable jusqu’au 31 décembre 2026 pour les donations pour achat immobilier ou rénovation de résidence principale concerne :

• Les donations en ligne directe d’un ascendant à un descendant, sans limite d’âge particulière ;
• Dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire.

En complément, seules les sommes réellement affectées à l’opération immobilière peuvent bénéficier du dispositif.

Notons cependant que cette exonération fiscale temporaire est cumulable avec les abattements de droit commun sur les donations (100 000 € de parent à enfant) et les dons familiaux de sommes d’argent (dons Sarkozy, dans la limite de 31 865 €). Ainsi, même si la totalité de la somme transmise n’est pas dédiée à un achat ou une rénovation immobilière, le reliquat peut rester exonéré de droits de donation.

Autre précision importante : les donations pour achat immobilier visées par ce dispositif temporaire échappent au rappel fiscal à la succession. Elles n’ont donc pas d’impact sur l’abattement au titre des droits de succession lorsque le donateur décède moins de 15 ans après la donation.

Quels sont les cas particuliers et exclusions à connaître ?

L’instruction fiscale de septembre 2025 apporte quelques précisions concernant les opérations immobilières éligibles, ou non, au dispositif d’exonération fiscale des donations pour achat immobilier.

En l’occurrence, le BOFiP indique que le dispositif s’applique, sous réserve du respect des conditions relatives à l’utilisation du bien comme résidence principale :

• À l’achat de l’usufruit d’un logement neuf ou en VEFA ;
• Aux acquisitions en indivision de ces mêmes logements ou de leur usufruit.

En revanche, certaines exclusions sont prévues concernant :

• Les constructions de maisons individuelles ;
• Les acquisitions et rénovations financées au travers d’une société civile immobilière (SCI) ;
• L’achat de terrains à bâtir ;
• Le financement d’achat de lots dans des résidences services.