La baisse des taux de crédit profite à certains investisseurs immobiliers

La baisse des taux se poursuit timidement

Pour la première fois en deux ans, la Banque de France constate un recul des taux d’emprunt immobilier. Ils se sont en effet repliés à 4,11 % en moyenne en février 2024 contre 4,17 % en janvier.

Cette baisse des taux de crédit amorcée en début d’année 2024 semble continuer en avril. En effet, le taux pour un emprunt sur 20 ans passe sous la barre des 4 %, avec une moyenne fixée à 3,95 % d’après les derniers chiffres d’Empruntis. Cela représente une diminution de 5 points de base par rapport à mars 2024. Les meilleurs taux, quant à eux, s’approchent même de 3,5 % sur 20 ans, le plus bas étant fixé à 3,55 %.

Si de nombreuses banques n’ont pas changé les taux pratiqués en ce mois d’avril, la grande majorité de celles qui ont transmis de nouveaux barèmes affichent des baisses. Ces diminutions sont comprises entre 5 et 50 points de base, la moyenne se situant à 15 points de base.

Ces baisses sont mises en place par des banques qui souhaitent attirer davantage de clients dans un marché peu dynamique en proposant des conditions plus attractives. On observe cependant un ralentissement de cette dynamique de baisse des taux de crédit immobilier. Cela est en partie dû au fait que ces diminutions ne concernent pas tout le monde.

En effet, elles ciblent principalement les meilleurs profils. De manière générale, les meilleurs dossiers sont privilégiés dans ce contexte de marché immobilier qui peine à repartir.

Une situation contrastée pour l’investissement immobilier

La situation varie selon le type d’investissement immobilier. Zoom sur le contexte de l’investissement locatif traditionnel et de la SCPI.

L’investissement locatif encore au ralenti

Malgré la baisse des taux de crédit, l’investissement immobilier traditionnel n’a pas encore retrouvé de l’allant. En effet, le financement n’est pas le seul problème. L’offre reste insuffisante, et cela affecte l’investissement locatif.

La chute des constructions de logements entraîne un manque d’offres sur le marché de l’immobilier neuf. La fin programmée du dispositif Pinel, fixée pour décembre 2024, ne facilite pas les choses. En effet, de nombreux investisseurs en immobilier locatif passaient par le dispositif Pinel pour profiter de ses avantages en matière de défiscalisation.

En ce qui concerne l’immobilier locatif dans l’ancien, d’autres problématiques se présentent. Tout d’abord, un problème “classique” sur le marché de la pierre : les acheteurs qui attendent que les prix diminuent tandis que les vendeurs rechignent à revoir leur offre à la baisse.

Ensuite, nous pouvons également évoquer les passoires thermiques, dont la mise en location va être interdite. Plus précisément, les logements classés G, F et E sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront progressivement interdits à la location à partir de 2025. Il est alors nécessaire de réaliser des travaux de rénovation dans de tels logements pour pouvoir les louer, ce qui complique les transactions.

Un regain d’intérêt pour la SCPI à crédit

De plus en plus d’épargnants s’intéressent à nouveau à l’achat de parts de SCPI à crédit. De fait, cette méthode de souscription redevient potentiellement attractive avec la baisse des taux d’emprunt. C’est notamment le cas pour les SCPI qui affichent les rendements les plus élevés.

En effet, la baisse des taux entraîne une augmentation de l’effet de levier immobilier. Ce dernier représente la différence entre le coût de l’emprunt et le rendement global de l’investissement.

Observons deux offres de crédit parmi les plus compétitives du marché pour financer un investissement en SCPI en avril 2024 :

• L’offre CACF applique un TAEG de 4,85 % sur toutes les durées d’emprunt de 5 à 20 ans.
• L’offre CFCAL permet d’investir sans apport avec un taux d’intérêt fixé à 4,88 % minimum.

Dans le cadre de la SCPI à crédit, les dividendes distribués par la société civile de placement immobilier contribuent au remboursement de votre prêt. Une fois le prêt remboursé, vous pouvez profiter pleinement des revenus locatifs de votre investissement. Vous pouvez également revendre vos parts après 12 ans et rembourser le crédit par anticipation de façon à maximiser le taux de rendement interne de l’investissement.

Profitez de l’accompagnement des conseillers en gestion de patrimoine de Fortuny pour votre investissement en SCPI. Ils peuvent vous aider à trouver des solutions de financement à crédit et vous proposer des montages optimaux pour votre situation et vos objectifs.