Quelles SCPI choisir en 2026 ?

Classement des meilleures SCPI à choisir pour investir en 2026

Découvrez dans le tableau ci-dessous 15 exemples de bonnes SCPI dans lesquelles investir en 2026 selon les conseillers du cabinet Fortuny. Elles sont classées par ordre alphabétique.

Investir en SCPI en 2026, est-ce une bonne idée pour vous ?

Avant de choisir la meilleure SCPI dans laquelle investir en 2026, il est essentiel de déterminer si ce type d’investissement immobilier correspond réellement à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.

Les principaux avantages de l’investissement en SCPI

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présentent des avantages significatifs pour les investisseurs avertis.

Elles permettent de percevoir de potentiels revenus complémentaires réguliers grâce aux loyers collectés sur le patrimoine immobilier détenu. Ces distributions mensuelles ou trimestrielles sont particulièrement appréciées pour compléter ses revenus ou préparer sa retraite par exemple.

De plus, l’investisseur n’est assujetti à aucun souci de gestion. Elle est effectivement assurée en totalité par la société de gestion qui pilote la SCPI.

D’autre part, investir en SCPI permet de diversifier son patrimoine dans l’immobilier d’entreprise à des prix accessibles. En effet, vous pouvez accéder à des dizaines d’immeubles appartenant à différents secteurs typologiques et géographiques en achetant des parts de SCPI dès 200 € environ.

Un investissement immobilier de long terme, avec des risques à connaître

Attention, l’investissement en SCPI n’est pas adapté à tous les profils d’investisseurs. La pierre papier doit nécessairement s’envisager sur du long terme. L’horizon de placement recommandé par les experts est de 8 à 10 ans minimum.

Il convient également de garder à l’esprit qu’un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. La valeur de vos parts peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Enfin, les rendements et la liquidité à la revente ne sont pas garantis par la société de gestion.

Des méthodes d’investissement adaptées à divers profils

Il existe plusieurs méthodes d’investissement pour acheter des parts de SCPI, permettant de répondre à des objectifs et profils variés :

• L’acquisition au comptant pour percevoir des revenus complémentaires immédiats. Il s’agit de la méthode de souscription la plus courante ;
• L’investissement via l’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et de la capitalisation des dividendes. Par exemple, la SCPI Iroko Zen peut être souscrite via le contrat Netlife 2, et les SCPI Corum au sein de Corum Life ;
• Le démembrement de propriété pour réduire l’effort d’investissement initial grâce à la décote sur le prix de part. Notons que la SCPI Cœur de Régions est particulièrement avantageuse pour un investissement en nue-propriété ;
• L’achat à crédit pour profiter de l’effet de levier immobilier en achetant un nombre de parts plus conséquent ;
• Les versements programmés pour construire progressivement votre patrimoine dès 50 € par mois.

Chaque solution présente ses propres caractéristiques. Pour déterminer quelle approche correspond le mieux à votre situation personnelle, il est vivement recommandé de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine Fortuny. Cet accompagnement personnalisé vous permettra d’évaluer précisément si l’investissement en SCPI est adapté à votre profil et d’optimiser votre stratégie patrimoniale globale.

Pourquoi est-il important de bien choisir ses SCPI en 2026 ?

Le marché des SCPI a connu des turbulences ces dernières années, rendant la sélection des véhicules cruciale pour les investisseurs.

Un contexte de marché contrasté en 2026

Entre 2023 et 2025, le secteur des SCPI a traversé une période de fortes tensions. De nombreuses SCPI ont été contraintes de procéder à des baisses de prix de part pour refléter la correction du marché immobilier.

Il s’agit principalement de véhicules qui détenaient de l’immobilier de bureaux vieillissant, dont les ajustements à la baisse ont impacté la valorisation du patrimoine des associés.

Parallèlement, un autre phénomène est apparu avec un grand nombre de parts en attente de retrait pour certaines SCPI.

Ces véhicules peinent à trouver de nouveaux associés pour absorber la hausse soudaine des demandes de sortie, créant des problèmes de liquidité pour les investisseurs actuels. Les délais de revente s’allongent alors considérablement, pouvant atteindre plusieurs mois voire plusieurs années dans les cas les plus extrêmes.

De manière générale, les SCPI concernées par ces problèmes sont à éviter en 2026. La tendance pourrait en effet être difficile à inverser pour ces véhicules.

Il est toutefois essentiel de noter que cette situation ne concerne pas toutes les SCPI. Le marché de la pierre papier est aujourd’hui fortement segmenté entre les SCPI en difficulté et celles qui maintiennent une dynamique positive.

Les SCPI à privilégier grâce à leur dynamique positive

De nombreuses SCPI maintiennent de bonnes performances. Ces véhicules en bonne santé peuvent constituer des opportunités d’investissement attractives pour 2026. Elles présentent deux profils principaux :

• Jeunes SCPI performantes

Les jeunes SCPI profitent du contexte pour se positionner avantageusement sur le marché. Créées récemment, leur parc immobilier ne contient pas d’actifs impactés par les baisses de prix et elles peuvent constituer leur patrimoine en profitant des opportunités d’acquisition actuelles.

Ces véhicules nouvelle génération affichent souvent des rendements cibles attractifs (régulièrement supérieurs à 7 % pour leurs débuts) et disposent de stratégies d’investissement adaptées aux réalités du marché immobilier actuel.

Wemo One, Sofidynamic et Comète sont des exemples de jeunes SCPI performantes.

• SCPI anciennes en bonne santé

Les SCPI anciennes qui maintiennent le cap démontrent leur résilience face aux turbulences du marché. Ces véhicules continuent d’afficher des indicateurs solides, témoignant d’une gestion et d’un patrimoine de qualité.

Ils prouvent ainsi qu’une stratégie d’investissement rigoureuse et une sélection d’actifs de premier ordre peuvent permettre de résister aux corrections de marché. C’est le cas par exemple de Corum Origin et Cœur de Régions.

Des opportunités à saisir parmi les nouvelles SCPI

Malgré les difficultés rencontrées par certaines SCPI, le marché témoigne d’un dynamisme remarquable avec de nombreuses créations de nouvelles SCPI ces dernières années (10 en 2025 et 16 en 2024). Cette vague de lancements s’explique par plusieurs facteurs favorables.

Le contexte de baisse des prix immobiliers a offert et continue d’offrir de bonnes opportunités d’acquisition pour les nouvelles SCPI. Les sociétés de gestion peuvent ainsi constituer des patrimoines de qualité à des prix attractifs, avec des rendements locatifs intéressants. Cette fenêtre d’opportunité permet aux SCPI récentes de démarrer sur des bases solides.

Notons qu’une tendance forte se dessine vers les SCPI diversifiées à l’international. Les véhicules nouvelle génération sont en effet nombreux à investir dans plusieurs pays européens, voire au-delà.

D’autre part, les rendements visés les premières années sont particulièrement attractifs pour ces jeunes SCPI. Grâce à l’effet relutif caractéristique des véhicules en phase de collecte et aux conditions d’acquisition favorables, ils ciblent souvent des taux de distribution bien supérieurs à la moyenne du marché.

Toutefois, il convient de rester prudent : cet effet relutif ne peut pas perdurer sur le long terme. Il faut prêter attention aux objectifs de rendement de long terme qui s’avèrent généralement plus raisonnables.

Comment choisir les bonnes SCPI en 2026 ? Les critères de sélection

Sélectionner une SCPI performante nécessite d’analyser méthodiquement plusieurs indicateurs clés qui révèlent la santé financière et le potentiel du véhicule.

Le taux de distribution

Le taux de distribution d’une SCPI représente le rendement annuel perçu par les associés. Il se calcule en divisant le montant des dividendes versés sur l’année par le prix de la part au 1er janvier de la même année.

En 2024, le taux de distribution moyen du marché s’est fixé à 4,72 % et plusieurs véhicules ont dépassé les 6 % de rendement.

Cependant, le taux de distribution doit être interprété avec recul. Un niveau de rendement élevé peut s’expliquer par des facteurs ponctuels (effet relutif des jeunes SCPI, arbitrages exceptionnels ou impact d’une baisse de prix de part récente par exemple).

L’enjeu n’est pas d’identifier la SCPI la plus performante à court terme, mais celle dont le rendement repose sur des bases pérennes.

Le taux de rendement interne pour mesurer la rentabilité sur le long terme

Le taux de rendement interne (TRI) permet d’apprécier la performance globale d’une SCPI dans le temps, au-delà du rendement servi sur une seule année. Il mesure le gain réel de l’investisseur en intégrant à la fois :

• Les dividendes perçus ;
• L’évolution du prix de part ;
• Et l’impact des frais d’entrée.

Attention, il ne prend pas en compte la fiscalité des SCPI.

Contrairement au taux de distribution, le TRI peut être calculé sur différentes durées (5 ans, 10 ans, depuis l’origine), offrant ainsi une vision plus complète de la performance de la SCPI sur le long terme.

Un TRI élevé sur longue période constitue généralement un signe de bonne santé. Il faut cependant rester attentif aux tendances récentes des dernières années.

L’évolution du prix de part

Le prix de souscription des SCPI peut évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Ces variations constituent un indicateur crucial de la santé du véhicule.

Une augmentation régulière du prix de part indique que le patrimoine se valorise et que la société de gestion réalise des opérations créatrices de valeur. À l’inverse, une baisse du prix de part traduit une dévalorisation du patrimoine.

En 2026, soyez particulièrement vigilant vis-à-vis des SCPI ayant récemment diminué leur prix de part. Cette décision peut annoncer d’autres difficultés à venir.

La décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution représente le coût théorique qu’il faudrait engager aujourd’hui pour reconstituer à l’identique le patrimoine immobilier de la SCPI, en incluant les frais.

Comparer le prix de souscription à cette valeur de reconstitution permet d’identifier si une SCPI présente un potentiel d’augmentation de la valeur de la part à court ou moyen terme.

En effet, une forte décote peut représenter une opportunité d’investissement. En début d’année 2026, c’est le cas par exemple de Sofidynamic, Corum Eurion et Cristal Life, qui affichent toutes un prix de souscription décoté de plus de 5 % par rapport à la dernière valeur de reconstitution. En cas de revalorisation, l’associé verra la valeur de son investissement augmenter.

À l’inverse, un prix de souscription fortement surcoté indique un éventuel risque de baisse de prix de part à court ou moyen terme.

La stratégie d’investissement

La stratégie d’investissement de la SCPI détermine la nature du patrimoine acquis et les risques associés. Examinez attentivement les choix de la société de gestion en termes de :

• Typologie d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, diversifié ;
• Répartition géographique : France, Europe, international ;
• Adéquation du patrimoine avec les nouveaux usages ;
• Qualité des locataires : profil, solidité financière, durée des baux.

La stratégie d’investissement de la SCPI doit également être cohérente avec votre profil et vos préférences. Si vous êtes fortement imposé par exemple, il est préférable d’opter pour une SCPI européenne qui profite d’une fiscalité allégée.

L’expérience et la qualité de la société de gestion

La société de gestion joue un rôle déterminant dans la performance d’une SCPI. Son expertise, sa capacité à trouver les meilleures opportunités d’investissement et sa rigueur dans la gestion locative influencent directement vos rendements.

Privilégiez les sociétés de gestion qui présentent :

• Une stratégie d’investissement cohérente et lisible pour leurs SCPI ;
• Des équipes de qualité et disposant d’une expertise sectorielle et géographique solide ;
• De la rigueur dans les processus de sélection et de gestion des actifs ;
• Une gouvernance transparente avec une communication régulière et détaillée.

Les autres critères à considérer

Au-delà de ces indicateurs classiques, plusieurs éléments complémentaires méritent votre attention :

• Le taux d’occupation financier (TOF), qui mesure la proportion de loyers effectivement perçus par rapport aux loyers potentiels si l’ensemble des immeubles étaient loués ;
• La durée résiduelle moyenne des baux, indicateur de visibilité sur les revenus futurs ;
• Le nombre de parts en attente de retrait, qui révèle les tensions éventuelles sur la liquidité du véhicule ;
• Le report à nouveau, représentant les réserves constituées par la SCPI.

L’analyse de ces critères, mise en perspective avec vos objectifs patrimoniaux, permet d’identifier les meilleures SCPI pour investir en 2026, c’est-à-dire celles qui sont adaptées à votre profil et les mieux armées pour performer dans la durée.