Investir en SCPI à crédit pour profiter de l’effet de levier

Investir en SCPI à crédit, en quoi ça consiste ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un organisme de placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier via l’achat de parts. En contrepartie, les associés perçoivent des dividendes potentiels réguliers provenant des loyers des biens détenus par la SCPI.

Les parts de SCPI, dont le prix s’élève généralement à quelques centaines d’euros, peuvent être achetées en cash ou à crédit.

Investir en SCPI à crédit revient à utiliser l’argent prêté par la banque pour acheter des parts de SCPI. Cette méthode d’investissement en SCPI permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier grâce à un emprunt plutôt qu’en se servant de ses liquidités en investissant au comptant. De cette manière, vous mettez à profit votre capacité d’endettement pour profiter de l’effet de levier du crédit.

Les dividendes potentiels distribués par la SCPI servent alors à payer une partie des mensualités de crédit. Puis, lorsque vous avez remboursé l’emprunt, vous pouvez profiter pleinement des revenus locatifs.

Par ailleurs, en investissant en SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Cela permet d’optimiser la fiscalité de votre placement.

Attention, un prêt vous engage et doit être remboursé, avec des intérêts en plus du capital emprunté. Notons également que la SCPI à crédit est un investissement de long terme.

Les avantages de la SCPI à crédit

Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

Zoom sur les bonnes raisons de privilégier le recours au crédit pour investir en SCPI.

Se constituer un patrimoine immobilier

L’immobilier est la seule classe d’actifs permettant d’investir à l’aide d’un crédit. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier potentiellement conséquent sans nécessairement débloquer une grosse somme d’argent immédiatement.

Pour vous constituer un patrimoine immobilier important, vous pouvez également envisager les versements programmés en SCPI. Sur du long terme, le cumul de vos versements pourra représenter une somme conséquente. Néanmoins, la SCPI à crédit constitue une méthode beaucoup plus rapide pour atteindre cet objectif. L’emprunt permet effectivement d’acheter un grand nombre de parts sans attendre.

Utiliser l’effet de levier du crédit

L’effet de levier du crédit immobilier consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement.

Concrètement, l’effet de levier permet d’acheter plus de parts de SCPI que si vous investissez en cash. Par conséquent, les revenus locatifs potentiels sont supérieurs car ils sont distribués au prorata du nombre de parts détenues. Ces dividendes peuvent d’ailleurs servir à rembourser une grande partie de l’emprunt immobilier contracté. Cela est d’autant plus vrai en période de taux bas.

Globalement, l’effet de levier du crédit permet de booster la rentabilité de votre placement en SCPI. Idéalement, le rendement de la SCPI doit être supérieur au taux d’intérêt pour optimiser l’effet de levier.

Déduction des intérêts d’emprunt

Investir en SCPI à crédit s’accompagne d’un avantage fiscal. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers que vous percevez, permettant d’alléger votre fiscalité.

Par exemple, un investisseur perçoit 5 000 € de revenus locatifs chaque année et paye 500 € d’intérêts de remboursement. Grâce à la déduction des intérêts, il doit déclarer uniquement 4 500 €. L’impôt est alors optimisé, et le rendement global de l’investissement également.

La déduction des intérêts d’emprunt est possible uniquement sous le régime réel d’imposition. À noter que c’est le régime qui s’applique par défaut si vous ne détenez que des parts de SCPI.

Les risques de l’investissement à crédit en SCPI

Investir en SCPI à crédit comporte des risques. Le risque principal est celui de ne pas pouvoir rembourser le prêt, en cas de difficultés financières. C’est ce qu’on appelle le risque de défaut de l’emprunteur.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Il est important d’analyser vos capacités d’endettement et de remboursement avant de contracter un emprunt. En optant pour un financement de SCPI à crédit, l’argent prêté par la banque doit être remboursé dans le délai imparti, avec des intérêts en plus. Ces derniers évoluent selon le taux d’intérêt fixé lors de la signature du contrat. Vérifiez les conditions et frais avant tout investissement à crédit.

Notons également que le crédit est à rembourser tous les mois mais que la plupart des SCPI distribuent des dividendes une fois par trimestre. D’autre part, il existe un risque que les revenus générés ne couvrent pas le coût de l’emprunt. Dans cette situation, vous devez puiser dans votre épargne pour rembourser le prêt.

Enfin, il ne faut pas oublier les incertitudes propres aux SCPI. Celles-ci présentent notamment un risque de perte en capital. De plus, le rendement et la liquidité à la revente ne sont pas garantis.

Comment acheter des parts de SCPI à crédit ?

Zoom sur le processus à suivre pour investir en SCPI à crédit.

Les étapes à suivre

Avant d’investir à crédit en SCPI, la première chose à faire est de s’assurer de votre capacité à rembourser l’emprunt. En effet, un crédit vous engage et doit être remboursé.

Ensuite, il convient de choisir les SCPI desquelles vous souhaitez devenir associé puis de faire la demande de financement auprès de la banque.

Pour pouvoir investir en SCPI à crédit, il faut généralement avoir une source de revenus régulière, ne pas être trop endetté et disposer d’un apport personnel minimal. Investir en SCPI sans apport reste possible mais s’avère plus compliqué. Face aux profils à risque, les banques sont souvent plus frileuses.

Notons d’autre part que certaines banques acceptent de financer uniquement l’achat de parts de SCPI maison. Cependant, ces véhicules figurent rarement parmi les meilleurs du marché.

En outre, les banques peuvent demander des garanties pour accorder le prêt. Voici des exemples : nantissement du contrat d’assurance vie ou de parts de SCPI, hypothèque, garantie Crédit Logement, etc.

Une fois la demande de financement acceptée par l’établissement bancaire, les fonds sont débloqués et directement envoyés à la société de gestion de la SCPI. De cette manière, vous devenez propriétaire de parts de SCPI et vous commencez à percevoir des dividendes après le délai de jouissance. Le remboursement de l’emprunt démarre quant à lui dès la souscription. Selon les offres, un différé de remboursement total ou partiel peut être mis en place.

Passer par un professionnel

En faisant appel à un professionnel pour investir en SCPI à crédit, ce dernier s’occupe de tout, de la sélection des SCPI aux échanges avec la société de gestion en passant par le choix des meilleures offres de financement.

Les conseillers en gestion de patrimoine de Fortuny vous orientent vers les offres de crédit les plus avantageuses et vous apportent des recommandations par rapport aux SCPI à privilégier. Notons que la plupart des SCPI du marché sont accessibles à l’aide d’un prêt.

Les types de crédits pour investir en SCPI

Découvrez les différents types de prêts permettant de financer l’achat de parts de société civile de placement immobilier.

Crédit amortissable

Le crédit amortissable est la forme de crédit immobilier la plus courante pour investir en SCPI. En souscrivant ce type de prêt, l’épargnant rembourse chaque mois une partie du capital et une partie des intérêts.

Les intérêts remboursés sont d’abord plus importants que le capital. Ils diminuent ensuite progressivement tandis que la part de capital à rembourser augmente. En choisissant un crédit amortissable, le financement de l’achat de parts de SCPI nécessite un faible effort d’épargne car les loyers générés par la SCPI servent à rembourser une partie des mensualités.

Crédit in fine

Le crédit in fine représente un autre type de prêt immobilier, dans le cadre duquel vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin.

Le crédit in fine peut s’avérer intéressant dans le cadre de l’investissement en SCPI à crédit car la totalité des mensualités est financée par les dividendes. Attention toutefois, il faudra rembourser l’intégralité du capital emprunté à la fin.

Notez que les banques demandent souvent des garanties très lourdes pour mettre en place un crédit in fine (nantissement du contrat d’assurance vie par exemple).

Prêt à la consommation

Il est possible de contracter un prêt à la consommation pour financer l’acquisition de parts de SCPI. De manière générale, le taux du prêt à la consommation est plus élevé que celui du crédit immobilier. De plus, il ne permet pas d’emprunter un montant supérieur à 75 000 €.

Le prêt à la consommation présente néanmoins l’avantage d’être généralement accordé dans un délai plus rapide que le prêt immobilier. Enfin, il nécessite moins de formalités.

Les taux d’emprunt pour investir en SCPI à crédit

Pour une acquisition de parts de SCPI à crédit, les taux d’emprunt sont généralement un peu plus élevés que dans le cadre d’un achat de résidence principale ou d’un bien immobilier en direct de manière plus globale.

Voici des exemples de taux d’emprunt pratiqués par trois banques pour acquérir des parts de SCPI en mai 2025 :

• Chez Axa Banque, les taux évoluent entre 3,1 et 3,8 % en fonction de divers critères tels que la durée du crédit et le montant emprunté notamment.
• Avec le Crédit Agricole (CACF), le taux d’intérêt est fixé à 4,95 % pour une durée de 5 ans à 20 ans.
• En passant par le CFCAL, les taux diffèrent selon si vous êtes propriétaire ou locataire de votre résidence principale. Pour les propriétaires, il peut aller entre 4,95 et 5,15 % sur 10 à 25 ans. Pour les locataires, le taux d’emprunt varie de 5,15 à 5,35 %.

De manière générale, le taux est inférieur si vous investissez dans des SCPI maison, c’est-à-dire gérées par la banque en question.

Pour qu’un investissement en SCPI à crédit soit avantageux, il faut que le taux de distribution de la SCPI soit supérieur au taux d’intérêt du prêt. Le rendement de votre investissement doit effectivement être supérieur au coût de votre emprunt. Notons que les meilleures SCPI distribuent des rendements annuels bruts de l’ordre de 6 à 7 %. Attention, il ne faut pas oublier de prendre en compte la fiscalité pour analyser la rentabilité nette de l’opération.

Offres de financement à crédit

Retrouvez dans le tableau ci-dessous différentes offres de financement à crédit à date de mai 2025.

Exemple d’un investissement à crédit

Prenons un exemple pour illustrer l’investissement en SCPI à crédit. Un investisseur imposé à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % achète des parts d’une SCPI française à crédit. Le taux de distribution annuel moyen de la SCPI est de 6 %.

Son investissement est financé à 20 % par un apport personnel de 30 000 € et à 80 % par un emprunt de 120 000 €, soit un montant total investi de 150 000 €. Le taux d’emprunt est fixe à 4,5 % sur une durée de 15 ans.

• Mensualités de crédit : (120 000 + 120 000 x 4,5 %) / 15 = 8 360 / 12 = 696,67 €.
• Revenus mensuels distribués par la SCPI : 150 000 x 6 % = 9 000 / 12 = 750 € bruts de fiscalité par mois, soit 396 € fiscalité comprise (30 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).
• Effort d’épargne sur 15 années : 696,67 – 396 = 300,67 € par mois. L’effort d’épargne correspond à la différence entre la mensualité de crédit et les loyers générés.

Après avoir entièrement remboursé le prêt au bout de 15 ans, vous continuez de percevoir les dividendes bruts à hauteur de 750 € par mois. Ceux-ci ne sont alors plus impactés par le remboursement du crédit mais uniquement par la fiscalité.

Notons que nous avons choisi une SCPI 100 % française dans cet exemple par souci de simplicité pour les calculs. Néanmoins, les SCPI européennes sont plus avantageuses en termes de fiscalité, grâce à l’absence de prélèvements sociaux notamment.

SCPI à crédit : simulation

Il est possible d’obtenir une simulation d’investissement en SCPI à crédit auprès d’un spécialiste. Elle permet d’accéder, entre autres, à des projections sur la rentabilité d’un tel investissement.

Vous pouvez avoir accès à une simulation en passant par le cabinet Fortuny. Pour cela, prenez rendez-vous avec un conseiller selon vos disponibilités. Cette entrevue permettra au conseiller d’avoir toutes les informations sur votre situation personnelle et patrimoniale afin de réaliser une simulation de SCPI à crédit complète et détaillée.

Dans les résultats de votre simulation avec Fortuny, vous retrouverez par exemple un tableau d’amortissement en cas de crédit amortissable. Vous obtiendrez également des projections sur le TRI (taux de rendement interne) potentiel de l’opération selon différents scénarios : revente des parts à l’issue du remboursement, remboursement anticipé du prêt grâce à la revente des parts, etc. Et ce, tout en prenant en compte la fiscalité en fonction de votre profil.

Les meilleures SCPI finançables à crédit

Découvrez dans le tableau ci-dessous les meilleures SCPI du marché éligibles au financement à crédit selon les conseillers du cabinet Fortuny. La plupart font d’ailleurs partie de la sélection des meilleures SCPI de Fortuny.

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