Investir en SCPI en assurance vie : comment ça marche ?

Investir en SCPI en assurance vie : en quoi ça consiste ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement de pierre papier sans souci de gestion. Investir dans une SCPI de rendement permet de devenir copropriétaire d’un parc immobilier loué à des entreprises et de percevoir une quote-part des loyers.

Il existe différentes méthodes d’investissement en SCPI. Les parts de SCPI peuvent notamment être achetées via un contrat d’assurance vie. Elles sont alors considérées comme des unités de compte dans un contrat multisupport.

Les SCPI offrent une source de diversification dans le contrat d’assurance vie. Cet investissement permet également de combiner le potentiel rendement attractif de la SCPI avec les avantages pratiques et fiscaux de l’assurance vie.

De manière générale, la détention de parts de SCPI au sein de l’assurance vie présente de nombreux avantages. Ceux-ci peuvent toutefois varier d’un contrat à l’autre. Pensez à vérifier les conditions générales des divers contrats d’assurance vie avant de souscrire.

Les avantages de la SCPI en assurance vie

Pourquoi investir en SCPI en assurance vie ?

Découvrez les bonnes raisons de souscrire des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

Un minimum de souscription plus faible

De manière générale, la SCPI est un placement immobilier très accessible, avec des prix de part débutant aux alentours de 200 €. En investissant via un contrat d’assurance vie, le ticket d’entrée peut être encore plus réduit, selon les conditions du contrat. Certains contrats, comme CORUM Life par exemple, sont en effet accessibles dès 50 €.

D’autre part, il peut arriver que les sociétés de gestion octroient une réduction sur le prix de part, notamment sous la forme de rabais sur les frais d’entrée. Par exemple, chez l’assureur Spirica, les investisseurs achètent les parts de SCPI à la valeur de retrait. Ils ne paient donc pas les frais de souscription habituels de la SCPI. D’autres frais sont toutefois prélevés sur l’achat des parts, de l’ordre de 4 à 9 % généralement. Ces derniers sont inférieurs à la commission de souscription, permettant en quelque sorte d’investir en SCPI avec une décote.

Notons que les conditions de souscription de la SCPI en assurance vie varient selon les conditions fixées par chaque assureur. Pour le contrat CORUM Life par exemple, la valeur de souscription est la même qu’en direct, et il n’y a pas de frais supplémentaires prévus au titre du contrat.

Un délai de jouissance plus court

Chaque SCPI met en place un délai de jouissance. Ce dernier est nécessaire pour qu’elle puisse investir l’argent placé par les épargnants dans l’achat de nouveaux immeubles. Dans le cadre de la SCPI au comptant en direct, le délai de jouissance est généralement compris entre 3 et 6 mois selon les véhicules.

En investissant au sein de l’assurance vie, ce délai est souvent plus court, permettant au porteur de parts de percevoir ses premiers dividendes plus tôt. La jouissance des parts peut prendre effet dès le mois qui suit la souscription. Cela varie néanmoins selon les conditions du contrat.

Booster le rendement du contrat

La SCPI en assurance vie est intéressante pour booster le rendement potentiel du contrat, notamment par rapport au taux du fonds euros, dont la moyenne est de 2,6 % en 2024. Les sociétés civiles de placement immobilier ont quant à elles affiché un rendement moyen de 4,72 %. Les meilleurs véhicules du marché ont même proposé des taux de distribution allant jusqu’à 6 ou 7 %. Vous pouvez retrouver un récapitulatif de tous les taux de rendement des SCPI en 2024 sur notre site.

Une meilleure liquidité

Vous êtes libre de demander la revente de vos parts de SCPI à tout moment. Dans le cadre de l’assurance vie, cela se fait via une demande de rachat (partiel ou total) ou un arbitrage vers un autre support si vous souhaitez modifier l’allocation de votre épargne. Le délai de revente des parts varie selon l’état du marché.

En assurance vie, c’est l’assureur qui est propriétaire des parts de SCPI et donc qui garantit la liquidité. Par conséquent, la revente peut s’effectuer plus rapidement que lors d’une détention en direct.

Attention toutefois, l’assureur est libre de se donner la possibilité de bloquer les demandes de retrait pendant une période donnée. Cette condition peut figurer dans l’avenant SCPI du contrat. L’assureur peut ainsi suspendre temporairement la liquidité des parts à la revente.

Notons également que certaines compagnies d’assurance prévoient une pénalité en cas de revente trop rapide des parts (moins de 3 ans par exemple).

La fiscalité de l’assurance vie pour la SCPI

Pour rappel, la fiscalité des SCPI en direct est assez lourde. Les revenus locatifs sont en effet assujettis à l’imposition sur les revenus fonciers. C’est-à-dire qu’ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Dans le cadre des SCPI européennes, il n’y a pas de prélèvements sociaux et l’imposition est généralement plus avantageuse.

Un des atouts de taille de l’investissement en SCPI via l’assurance vie repose sur la fiscalité. En effet, c’est la fiscalité avantageuse de l’assurance vie qui s’applique sur les revenus des SCPI, et non celle des revenus fonciers.

Tant qu’aucun rachat n’est effectué sur l’assurance vie, aucune imposition ne s’applique sur les revenus des SCPI. Puis, en cas de retrait, seuls les gains sont imposés. De plus, vous pouvez bénéficier d’abattements sur l’impôt sur le revenu à hauteur de 4 600 ou 9 200 € si votre contrat a plus de 8 ans. Au-delà, le taux forfaitaire est fixé à 7,5 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. En cas de rachat sur un contrat de moins de 8 ans, la flat tax de 30 % s’applique pour les versements effectués après le 27 septembre 2017.

Comment souscrire des parts de SCPI en assurance vie ?

La première chose à faire pour souscrire des parts de SCPI en assurance vie est de choisir le bon contrat d’assurance vie. La performance de votre investissement dépend en effet grandement du contrat sélectionné, car les conditions peuvent varier d’une assurance vie à une autre.

À noter que toutes les SCPI ne sont pas éligibles à la souscription en assurance vie, et les contrats d’assurance vie ne permettent pas d’investir dans toutes les SCPI. La liste peut d’ailleurs évoluer dans le temps. Pensez à vérifier quelles sont les SCPI disponibles dans les contrats qui vous intéressent.

Attention par ailleurs, les assureurs peuvent conserver une partie des dividendes versés par la SCPI. Ils sont seulement obligés de vous verser au moins 85 %. Assurez-vous de choisir un contrat où 100 % des revenus locatifs sont reversés aux assurés.

Puis, il faut également faire attention aux frais. Les frais de la SCPI s’ajoutent à ceux du contrat d’assurance vie. Cette superposition des frais a un impact négatif sur le rendement. Optez pour un contrat sans frais sur versement et avec de faibles frais de gestion sur les unités de compte.

Notons d’autre part que les contrats d’assurance vie ne permettent pas d’investir la totalité de son épargne en SCPI. Il est nécessaire de placer une partie de son argent sur d’autres supports (fonds euros ou unités de compte). La part de versement attribuable aux SCPI varie selon les contrats. En général, elle ne dépasse pas 50 %.

Il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine afin de trouver le bon contrat dans lequel loger les SCPI adaptées à vos besoins.

Rappelons qu’investir en SCPI comporte des risques, tels que le risque de perte en capital et la non garantie du rendement.

Une fois la souscription réalisée, vous avez la possibilité par la suite d’effectuer des versements complémentaires sur votre contrat pour acquérir davantage de parts. Et ce, sans limite de montant. En revanche, les versements programmés ne sont habituellement pas disponibles.

SCPI en direct ou en assurance vie ? Comparatif

Découvrez dans le tableau ci-dessous les différences entre la SCPI en direct et la SCPI en assurance vie. Chaque méthode de détention des parts présente des avantages et des inconvénients.

Les meilleures SCPI à souscrire en assurance vie

Zoom sur les meilleures SCPI accessibles en assurance vie selon les conseillers de Fortuny. Certaines font d’ailleurs partie de la sélection de nos experts.

Les SCPI CORUM

CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion sont les trois SCPI de CORUM disponibles en assurance vie au sein du contrat CORUM Life.

CORUM Origin, pionnière des SCPI européennes, a été lancée en 2012. Son patrimoine est diversifié à travers 13 pays de la zone euro. En termes de performances, elle a distribué un rendement supérieur à 6 % tous les ans depuis sa création. En 2024, il s’est fixé à 6,05 %. Sur 10 ans, son taux de rendement interne (TRI) s’élève à 6,75 %.

En ce qui concerne CORUM XL, il s’agit d’une SCPI diversifiée principalement axée sur le marché immobilier britannique. Elle a affiché un taux de distribution de 5,53 % en 2024.

La “petite sœur” CORUM Eurion, SCPI internationale diversifiée, a également présenté un taux de distribution de 5,53 %.

Iroko ZEN

Iroko ZEN est une SCPI européenne diversifiée, qui a la particularité de n’appliquer aucuns frais de souscription. En tant que SCPI sans frais d’entrée, elle met en place une pénalité en cas de sortie anticipée : 6 % TTC en cas de revente des parts avant 3 ans de détention. Ces frais s’appliquent dans le cadre d’une souscription en direct comme en assurance vie.

La SCPI Iroko ZEN est d’ailleurs accessible en assurance vie via les contrats Netlife 2 et Unep Évolution notamment.

Depuis sa création en 2020, Iroko ZEN a distribué un rendement supérieur à 7 %. En 2024, il s’est élevé à 7,32 %. Notons d’autre part que la SCPI vise un objectif non garanti de TRI 8 ans à 7 %.

ActivImmo

ActivImmo est une SCPI dédiée à la logistique en France et en Europe. Elle investit dans des locaux d’activités, des entrepôts ou encore des actifs de logistique urbaine. Lancée en 2019 par la société de gestion Alderan, ActivImmo est disponible au sein du contrat d’assurance vie Netlife 2. En 2024, la SCPI de logistique a présenté un rendement de 5,50 %.

Epargne Pierre

Epargne Pierre est une SCPI historique créée en 2013 par Atland Voisin. Sa stratégie d’investissement est diversifiée en termes de secteurs d’activité et se concentre sur la France. Son patrimoine est très développé avec plus de 400 immeubles en début d’année 2025.

La SCPI peut être souscrite en assurance vie par le biais du contrat Netlife 2. Étant donné qu’il s’agit d’une SCPI 100 % française, l’avantage fiscal de l’assurance vie joue pleinement.

Epargne Pierre est parvenue à distribuer des rendements réguliers ces dernières années, avec un taux de distribution fixé à 5,28 % en 2024, comme en 2023 et en 2022. Par ailleurs, son TRI sur 10 ans s’élève à 5,45 %.

Cœur de Régions

Cœur de Régions, SCPI régionale diversifiée, investit dans des bureaux, des commerces, ou encore des locaux d’activités partout en France et plus particulièrement en régions. Au même titre que la SCPI Epargne Pierre, il s’agit d’un véhicule 100 % français, rendant d’autant plus important l’avantage de la fiscalité en investissant via l’assurance vie. À noter que Cœur de Régions est accessible via le contrat Unep Evolution.

La SCPI française a affiché un taux de distribution de 6,20 % au titre de l’année 2024. Outre l’objectif non garanti de distribuer des performances régulières, Cœur de Régions vise une valorisation du prix de part à long terme via des augmentations de prix de part régulières.

Atream Hôtels

Atream Hôtels est une SCPI de rendement entièrement dédiée à l’immobilier d’hôtellerie. Son parc immobilier est réparti en France et en Europe, en ciblant des lieux très touristiques.

La SCPI d’hôtellerie a présenté un taux de distribution de 5,05 % en 2024, un chiffre au-dessus de la moyenne du marché fixée à 4,72 %. Pour profiter de ces performances en passant par l’assurance vie, vous pouvez opter pour le contrat Netlife 2 assuré par Spirica.

Pierval Santé

La SCPI Pierval Santé est, comme son nom l’indique, dédiée au secteur de la santé. Et ce, partout en Europe, dans 9 pays différents. Elle investit ainsi dans des cliniques, des cabinets médicaux, des EHPAD, etc.

Pierval Santé, gérée par Euryale AM, peut être souscrite en assurance vie dans Netlife 2. En 2024, elle a distribué un rendement légèrement en baisse, à 4,05 %.

Immorente

Immorente est une SCPI historique du marché, qui a su jusqu’ici maintenir des performances régulières. Lancée en 1988 par la société de gestion Sofidy, Immorente est une SCPI diversifiée qui se distingue en effet par sa régularité depuis 37 ans. En 2024, elle a affiché un taux de distribution de 5,04 %.

Attention, rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que le rendement peut fluctuer dans le temps.

La SCPI diversifiée est accessible en assurance vie par le biais du contrat Netlife 2.

Altixia Cadence XII

Altixia Cadence XII est une SCPI diversifiée, principalement en France mais également au-delà des frontières de l’Hexagone. Son patrimoine est constitué de commerces, d’immobilier de logistique et de bureaux.

Disponible au sein du contrat d’assurance vie Netlife 2, Altixia Cadence XII a présenté un rendement de 5,73 % en 2024.

Les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI

Zoom sur les meilleurs contrats, selon les experts en gestion de patrimoine de Fortuny, pour loger des parts de société civile de placement immobilier.

CORUM Life

CORUM Life est le seul contrat d’assurance vie qui permet d’investir dans les SCPI du groupe CORUM. Le contrat est d’ailleurs uniquement dédié aux produits du groupe. Voici ses caractéristiques principales :

• Disponible dès 50 € ;
• Reverse la totalité des dividendes aux investisseurs, ce qui n’est pas le cas de tous les contrats ;
• Pas de frais au titre du contrat, seulement ceux liés aux SCPI et autres unités de compte ;
• Fonds euros performant, avec un taux de 4,65 % en 2024 (accessible à hauteur de 25 % maximum dans le contrat) ;
• Délai de jouissance identique à celui de la SCPI en direct, soit 5 mois (1er jour du 6eme mois suivant la souscription) ;
• L’investissement en SCPI est limité à 55 % des versements effectués sur le contrat.

Netlife 2

Netlife 2 est un contrat d’assurance vie assuré par Spirica. Il permet d’investir dans de nombreuses SCPI telles qu’Iroko ZEN, ActivImmo, Epargne Pierre, Atream Hôtels, Pierval Santé ou encore Immorente.

Ses avantages sont nombreux :

• Versement de 100 % des loyers distribués par la SCPI ;
• Pas de frais d’entrée au titre du contrat ;
• Des frais de gestion fixés à 0,70 % ;
• Un délai de jouissance réduit au 1er jour du mois qui suit l’investissement.

Par ailleurs, notons que Netlife 2 est accessible à partir de 1 000 €. De plus, le fonds euros du contrat a servi un rendement de 3,13 % en 2024. Puis, il y a environ 1 000 unités de compte référencées dans le contrat. Notons par ailleurs que l’investissement en SCPI est plafonné à 50 % maximum du montant des versements. Attention, Netlife 2 prévoit une pénalité de retrait anticipé de 3 % en cas de rachat avant trois ans.

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