L'essentiel
SCPI de rendement : un fonctionnement en 5 étapes
Penchons-nous sur les différentes étapes de la vie d’une société civile de placement immobilier pour comprendre comment fonctionne ce véhicule d’investissement.
1- La SCPI de rendement est créée par une société de gestion
Chaque société civile de placement immobilier est fondée et gérée par une société de gestion, il s’agit d’une entreprise d’investissement à laquelle les porteurs de parts confient la gestion de leur épargne.
Une société de gestion doit obligatoirement être agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). CORUM L’Épargne, La Française REM, Perial AM, Iroko, Sofidy… ces sociétés de gestion sont nombreuses et il est assez fréquent qu’elles pilotent plusieurs SCPI.
2- La SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs
Il est essentiel que la SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs afin de se constituer un capital qu’elle va ensuite réinvestir dans l’acquisition de biens immobiliers.
Les investisseurs, qui souscrivent des parts d’une société civile de placement immobilier, deviennent ainsi associés de celle-ci. Si certaines sociétés ferment leur collecte au bout d’un certain temps (SCPI à capital fixe), la grande majorité continue de collecter et de développer leur parc immobilier de manière indéfinie (SCPI à capital variable).
Les investisseurs ont la possibilité d’investir dans la pierre papier de différentes manières :
- Au comptant ;
- À crédit ;
- En démembrement ;
- En assurance vie.
Le prix de souscription est fixé par les sociétés de gestion. Il peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de la valorisation du patrimoine de la SCPI.
Les fonds collectés par la société civile de placement immobilier constituent ce qu’on appelle sa capitalisation. Plus celle-ci est élevée, plus la SCPI est « grosse » et plus elle détient d’immeubles. Notons que le marché de la pierre papier pèse plus de 90 milliards d’euros au 31/12/2023.
3- La SCPI acquiert des biens immobiliers
Avec l’argent collecté auprès des épargnants, la SCPI peut désormais investir sur le marché immobilier locatif pour acquérir de nouveaux biens. Elles peuvent aussi avoir recours au crédit.
Généralement, les SCPI de rendement acquièrent des actifs immobiliers professionnels comme les bureaux ou les locaux commerciaux car ils offrent d’excellents rendements et moins de contraintes que l’immobilier locatif destiné aux particuliers.
Selon la politique d’investissement, des biens issus de différents secteurs sont acquis :
- Bureaux ;
- Commerces ;
- Logistique et locaux d’activités ;
- Santé et éducation ;
- Résidentiel ;
- Hôtels, tourisme et loisirs ;
- Alternatifs.
Il existe aussi bien des SCPI spécialisées dans un seul secteur que des SCPI diversifiées. De plus, les biens immobiliers peuvent être situés en France ou à l’étranger (principalement en Europe).
4- La SCPI met en location ses actifs et touche des revenus locatifs
Les biens immobiliers dont les SCPI sont propriétaires sont loués à des professionnels, des entreprises. Ceci permet de profiter des avantages que présentent les baux commerciaux, notamment en termes de durée minimale. De plus, la location aux professionnels est plus stable, en règle générale, que le marché locatif résidentiel.
Ces actifs sont nombreux et diversifiés (selon la stratégie d’investissement de chaque société). Les porteurs de parts ne dépendent donc pas d’un seul bien, ni d’un seul locataire. On parle alors de mutualisation des risques, par exemple en cas d’impayés, de travaux ou de vacance locative.
Le taux d’occupation financier (TOF) représente la part des actifs de la SCPI pour laquelle un loyer est versé. Un bon TOF (90 % et plus) atteste en général de la bonne santé d’une société civile de placement immobilier.
5- Les revenus locatifs sont reversés aux porteurs de parts
Les loyers versés aux SCPI par les locataires sont ensuite reversés aux investisseurs. Ils sont distribués tous les mois ou tous les trimestres en fonction de la société.
Les porteurs de parts perçoivent les premiers loyers locatifs dès la fin du délai de jouissance, qui est propre à chaque société. Ce délai est généralement compris entre 3 et 6 mois.
Le rendement moyen des sociétés civiles de placement immobilier en 2023 était de 4,52 %. Les meilleures SCPI du marché affichent des rendements pouvant aller jusqu’à 6 % et plus. Notons tout de même que dans le cadre de ce véhicule d’investissement, les capitaux et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Les acteurs et leur rôle dans le fonctionnement de la SCPI de rendement
Le fonctionnement d’une SCPI de rendement requiert la participation de différents acteurs.
L’AMF
L’Autorité des marchés financiers est l’organe qui contrôle et régule l’investissement en pierre papier dans le but de protéger les épargnants. Elle délivre l’agrément aux sociétés de gestion pour gérer les SCPI. L’AMF assure également la surveillance des sociétés de gestion tout au long de leur vie.
Elle délivre aussi l’agrément de mise sur le marché des SCPI, qui leur permet de collecter des capitaux.
Toujours dans l’optique de protéger les investisseurs, l’AMF s’assure qu’ils soient bien informés en imposant la publication, entre autres, de bulletins trimestriels et de rapports annuels de la part des sociétés de gestion.
La société de gestion
Le rôle de la société de gestion est primordial dans le fonctionnement des SCPI de rendement. Voici ses missions principales :
- Choisir et acheter les biens composant le parc immobilier de la SCPI ;
- Assurer la gestion locative des actifs ;
- Distribuer les dividendes aux porteurs de parts ;
- Payer les charges et les taxes ;
- Vendre les biens immobiliers lorsque c’est nécessaire ;
- Optimiser les flux de trésorerie.
Les investisseurs
La SCPI a besoin d’investisseurs, aussi appelés associés ou porteurs de parts, pour exister. C’est leur participation financière qui lui permet d’acquérir des biens pour constituer son parc immobilier.
Les porteurs de parts peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils sont tous éligibles au conseil de surveillance et ont le droit de voter à l’Assemblée générale.
Lorsqu’ils le décident, les associés peuvent demander la revente de leurs parts. Cette revente peut se faire par l’intermédiaire de la société de gestion ou sur un marché secondaire de gré à gré. Pour rappel, l’investissement en société civile de placement immobilier doit s’envisager sur un horizon de long terme (8 à 10 ans minimum).
Les CGP
Le métier de conseiller en gestion de patrimoine (CGP) consiste à accompagner les personnes dans la gestion et l’optimisation de leur patrimoine en fonction de leur profil.
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Autres acteurs de la SCPI
- L’Assemblée générale : elle a lieu une fois par an. Les associés sont directement impliqués car c’est là qu’ont lieu l’élection des membres du conseil de surveillance ainsi que la désignation de l’expert immobilier et du commissaire aux comptes.
- Le conseil de surveillance : c’est l’organe d’audit interne de la SCPI. Il est composé de 7 à 12 membres, des associés, qui sont élus pendant l’Assemblée générale. Le rôle du conseil de surveillance est de surveiller et de donner son avis sur la gestion et la stratégie de la société.
- Le commissaire aux comptes : c’est un collaborateur externe indépendant, son mandat dure 6 ans. Il est chargé de s’assurer de la bonne gestion comptable de la société civile de placement immobilier.
- L’expert immobilier : il s’agit également d’un acteur externe indépendant. Il a pour mission de valoriser les actifs composant le parc immobilier de la SCPI. Cette valorisation est indispensable pour connaître la valeur de reconstitution et identifier son impact sur le prix de part.
Le parc immobilier des SCPI de rendement
Les actifs composant le parc immobilier des SCPI, aussi nombreux soient-ils, sont gérés par les sociétés de gestion.
La gestion locative
La gestion locative d’une société civile de placement immobilier se compose de plusieurs missions distinctes que la société de gestion doit assurer :
- Trouver les locataires :
Cela va de pair avec la gestion de la vacance locative dans le but que le rendement servi aux porteurs de parts soit le moins impacté possible. L’objectif est en effet de chercher en permanence à optimiser le taux d’occupation des immeubles.
- Négocier le loyer et le bail :
Le gestionnaire conclut le bail de location avec l’entreprise locataire. Ce bail de location fixe, entre autres, le loyer à payer et les conditions de paiement de celui-ci. Dans l’immobilier tertiaire, une pratique habituelle consiste à négocier des franchises de loyer (gratuité de loyer pendant une période donnée). Ces franchises sont négociées notamment au regard de la durée du bail, des travaux à effectuer, du contexte économique et de la rentabilité visée par la société de gestion.
- Encaisser les loyers :
La société de gestion, en plus d’encaisser les loyers en temps normal, se charge de gérer les impayés et de négocier les ajustements éventuels.
- Gérer les travaux :
Le gestionnaire s’occupe des travaux à réaliser dans les immeubles qu’elle vient d’acquérir et des actifs déjà en portefeuille qu’elle doit améliorer.
- Prendre en charge la revalorisation du loyer et les éventuelles renégociations des baux :
D’une manière générale, les loyers commerciaux évoluent selon différents indices corrélés à l’inflation. La société de gestion s’assure que les loyers évoluent bien en suivant ces indices.
Lorsque le bail commercial arrive à échéance, la société de gestion se charge soit de renégocier le bail avec le locataire actuel, soit de trouver un nouveau locataire.
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Achat et revente des biens
La Société civile de placement immobilier peut acheter des immeubles directement grâce à l’épargne qu’elle collecte mais il existe d’autres manières : via un crédit (avec des limites en matière de taux d’endettement) ou indirectement via des prises de participation dans des SCI (Société civile immobilière) ou OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) par exemple.
Il arrive que les SCPI de rendement soient amenées à se séparer de certains biens immobiliers. On parle alors d’arbitrage, qui correspond donc à la cession d’un actif. C’est la société de gestion, dans le cadre de sa mission de gestion du parc immobilier, qui est à l’origine de cette vente. Lors d’un arbitrage, la vente a lieu dans le but d’acheter un autre actif qui présente un potentiel de rendement plus intéressant.
Les revenus locatifs des investisseurs
L’investissement dans des SCPI permet aux porteurs de parts de recevoir des revenus locatifs.
Le versement des loyers
Les loyers ou revenus perçus par les porteurs de parts tous les mois ou tous les trimestres sont aussi appelés dividendes. Il s’agit d’un dividende par part. Les revenus versés à l’associé sont calculés au prorata du nombre de parts qu’il possède.
Les dividendes sont composés en majeure partie des revenus locatifs, mais il peut aussi y avoir des revenus financiers et des plus-values.
Parfois, les revenus locatifs que la SCPI touche ne sont pas versés en totalité aux investisseurs. Ils contribuent alors à la constitution d’un report à nouveau. Ce dernier peut servir à compléter les futurs dividendes des investisseurs afin de compenser d’éventuelles baisses de rentrées locatives.
La fiscalité sur les dividendes des SCPI
Le but des SCPI de rendement est de générer un rendement stable et des loyers réguliers. Contrairement aux sociétés civiles de placement immobilier fiscales, elles ne s’appuient pas sur des lois défiscalisantes.
La fiscalité des SCPI varie selon la nature des revenus :
- Les revenus locatifs sont soumis à la fiscalité sur les revenus fonciers, c’est-à-dire à hauteur de la TMI (tranche marginale d’imposition) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Notons la particularité des SCPI européennes qui ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux.
- Les revenus financiers sont assujettis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %, prélèvements sociaux compris.
- Les plus-values sont soumises à la fiscalité sur les plus-values immobilières, soit l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Des abattements progressifs pour durée de détention sont également pris en compte dans le calcul de l’impôt.
Quelle que soit la composition de vos dividendes, la société de gestion vous accompagne dans la déclaration de revenus en fournissant les informations détaillées.
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