L'essentiel
Frais de souscription
Aussi appelés commission de souscription ou frais d’entrée, les frais de souscription d’une SCPI portent ces noms car ils sont techniquement compris dans la valeur d’acquisition de la part. Cependant, leur déduction a lieu à la sortie, c’est-à-dire à la revente des parts.
Notons tout de même que si vous achetez par exemple une part au prix de 1 000 €, frais de souscription inclus, ce sont bien 1 000 € d’épargne immobilière qui travaillent pour vous (et non 1 000 € diminués de la commission).
Les frais des sociétés civiles de placement immobilier sont encadrés par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Néanmoins, celle-ci ne fixe pas de plafond maximum.
Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), la commission de souscription est de 9,24 % en moyenne. Cela représente un peu plus de 2 ans de rendement.
Quand sont payés les frais de souscription ?
Prélevé à la revente des parts, le pourcentage de commission d’entrée en vigueur dans la SCPI de rendement s’applique sur la valeur de la part au moment de la cession. La valeur de retrait correspond au prix de part en vigueur duquel sont déduits les frais de souscription.
C’est pour amortir les coûts grâce à la revalorisation des parts (liée à la prise de valeur du parc immobilier dans le temps) et les revenus locatifs perçus au fil du temps que la SCPI constitue un placement de long terme. Les professionnels conseillent en effet de garder ses parts au moins 8 ans.
À quoi sert la commission de souscription ?
La commission de souscription sert en règle générale à rémunérer les sociétés de gestion qui pilotent les SCPI. Elle permet, entre autres, de financer les coûts annexes à l’achat d’un bien, les dépenses liées à la collecte, la rémunération du distributeur (intermédiaire qui a permis l’acquisition), etc.
La commission de souscription s’apparente aux frais de notaire lors d’un investissement immobilier en direct. Ces derniers n’existent pas dans le cadre de l’investissement en pierre papier.
Différence entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable
Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est limité. De nouvelles parts sont émises seulement suite à une augmentation de capital. La commission de souscription comprend donc une prime d’émission qui correspond à la valeur du patrimoine.
Concernant la société civile de placement immobilier à capital variable, des parts peuvent être acquises à tout moment. Les frais de souscription sont donc proportionnels au prix de part.
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Frais de gestion
Un des avantages majeurs de l’investissement en pierre papier pour l’investisseur est de ne pas avoir à se soucier de la gestion. Celle-ci est assurée par la société de gestion, qui doit être rémunérée pour les différentes tâches qu’elle effectue.
La commission de gestion sert à financer la gestion des biens en eux-mêmes et non de la SCPI en général. Ils permettent donc de payer les charges et taxes liées à la détention d’un bien, financer des travaux, la gestion des locataires, l’information trimestrielle sur les performances de la société, l’expertise annuelle du patrimoine immobilier…
Les frais de gestion tournent en moyenne autour de 10 à 12 %. Ce chiffre peut paraître élevé mais ce qu’il faut principalement prendre en compte est le rendement que reçoit le porteur de parts, qui est net de frais.
La commission de gestion est en effet prélevée par la société de gestion avant la distribution des dividendes aux associés. Les rendements et les objectifs affichés par les SCPI sont toujours nets de frais de gestion.
Prenons un exemple chiffré :
- Les parts de SCPI que vous avez souscrites affichent un rendement de 5 %. Il s’agit du montant net de commission de gestion.
- La totalité des loyers de la SCPI représente 5,5 %.
- La société de gestion se rémunère en gardant 10 % des loyers.
- Vous touchez 5 % et la société 0,5 %.
Le détail des frais de gestion est affiché dans la documentation contractuelle, que tout épargnant reçoit avant son investissement.
Dans l’immobilier traditionnel, ces frais sont comparables à ceux liés à la gestion d’un bien par son propriétaire. C’est-à-dire non seulement les coûts d’agence, mais aussi les charges de copropriété éventuelles, la taxe foncière, la souscription aux assurances, les travaux d’entretien, etc.
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Autres frais des SCPI
Si on entend majoritairement parler des commissions de souscription et de gestion, il existe d’autres frais de SCPI, qui sont aussi parfois compris dans le prix de part et qui peuvent apparaître à différents moments dans votre investissement.
Frais de transaction
Les frais de transaction sont aussi appelés commission d’acquisition ou de cession des actifs.
Des arbitrages, c’est-à-dire des ventes d’immeubles, peuvent être effectués à tout moment par la SCPI. Des frais de transaction s’appliquent à chaque acquisition ou cession d’un bien du parc immobilier de la société civile de placement immobilier.
Les SCPI sont libres de mettre en place soit une commission d’acquisition, soit une commission de cession ou les deux. Ces frais sont directement déduits des loyers versés aux porteurs de parts.
Frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux
Ils apparaissent lorsque des travaux sont effectués sur un des biens immobiliers appartenant à la SCPI. Ils servent à rémunérer la société de gestion pour son suivi du bon déroulement de l’ensemble des travaux d’entretien du patrimoine immobilier.
Ces frais sont calculés sur le montant des travaux effectués. Ils représentent généralement entre 1 et 5 % en fonction des sociétés. Ils sont directement prélevés sur les loyers avant le versement des dividendes aux investisseurs.
Frais de cession des parts
Ils sont appliqués aux associés qui vendent leurs parts de gré à gré, c’est-à-dire sur le marché secondaire, sans l’intervention de la société de gestion. Cela est mis en œuvre aussi bien pour des SCPI à capital fixe que variable.
Il s’agit d’un droit d’enregistrement de l’ordre de 5 % qui est à la charge de l’acquéreur. Ce dernier règle ces frais de cession des parts au Trésor Public.
Une fois la formalité effectuée, il est nécessaire de prévenir la société de gestion afin de l’avertir du changement de propriétaire des parts.
Frais de retrait
Les frais de sortie s’appliquent uniquement dans le cas des SCPI sans commission de souscription, que nous verrons en détail plus bas sur cette page.
Cette commission est mise en place pour éviter les reventes anticipées des associés. Effectivement, dans le cadre des sociétés civiles de placement immobilier classiques, la commission de souscription incite les investisseurs à garder leurs parts un certain temps. En l’absence de celle-ci, les société civiles de placement immobilier sans frais d’entrée facturent d’autres charges.
Les SCPI sans commission de souscription font le choix d’appliquer cette commission de sortie uniquement pendant quelques années. Par exemple, Iroko ZEN l’applique uniquement sur les 3 premières années de détention des parts et il n’y a aucune commission liée à la cession des parts après ce délai.
Où trouver la liste des frais des SCPI avant de souscrire ?
Les sociétés civiles de placement immobilier étant réglementées par l’AMF, elles sont soumises à une obligation d’information des associés et de transparence. L’épargnant doit donc disposer des informations précises et détaillées concernant tous les frais liés à son investissement en SCPI.
Pour ce faire, les sociétés de gestion mettent à disposition différents documents contenant ces éléments sur leur site internet.
Vous trouverez en règle générale le détail des frais sur le bulletin de souscription. Voici la liste des documents sur lesquels les sociétés peuvent choisir d’afficher le détail des commissions :
- Bulletin trimestriel d’information ;
- Document d’informations clés pour l’investisseur/note d’information à disposition du public ;
- Plaquette de présentation ;
- Statuts.
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Les frais des SCPI en assurance vie
Investir en SCPI via l’assurance vie est un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité. Cependant, cela ne signifie pas forcément qu’il s’agit de la meilleure solution pour investir dans la pierre papier. Cela dépend de votre profil, notamment de votre patrimoine et de votre situation fiscale.
Les coûts liés aux parts de SCPI peuvent varier en fonction du choix du contrat. Cela peut donc impacter le rendement perçu. En assurance vie, des frais sur versements compris entre 0 et 3 % sont prélevés dès la souscription du contrat.
Puis, il existe des frais de gestion à l’année sur les unités de compte (de 0,5 à 1,5 %). Ils sont prélevés sur les encours placés sur le contrat et non sur les gains réalisés. Il faut également garder en tête que certains assureurs ne versent pas la totalité des dividendes à l’investisseur, ils peuvent conserver jusqu’à 15 %.
Pour optimiser votre investissement, il est donc nécessaire de privilégier les contrats sans frais sur les versements et avec des frais de gestion plus bas.
À l’heure actuelle, il n’existe quasiment pas d’assurance vie sans commission de gestion. Le contrat CORUM Life constitue une exception. En effet, CORUM L’Épargne ne facture pas de frais supplémentaires au titre du contrat : seuls les frais propres aux supports d’investissement sont prélevés. Le contrat CORUM Life ne permet d’accéder qu’à des fonds (immobiliers ou autres) gérés par cette société de gestion.
Les SCPI sans frais de souscription
Ce type de société est apparu sur le marché il y a quelques années. Pour rappel, les frais d’entrée sont inclus dans le prix de souscription mais sont prélevés à la sortie, lors de la revente des parts.
Les frais de souscription élevés dans les SCPI classiques obligent les investisseurs à garder leurs parts pour une durée minimale. Même si la pierre papier reste un investissement de long terme, les détenteurs de parts de SCPI sans frais d’entrée peuvent imaginer les revendre plus tôt.
Pour éviter des reventes trop rapides et trop fréquentes, les SCPI sans commission de souscription ont mis en place une commission de sortie avant un certain délai de détention des parts.
Pour compenser le manque à gagner dû à l’absence de frais de souscription, les sociétés concernées prélèvent une commission de gestion plus élevée. Celle-ci monte aux alentours de 15 % contre 10 à 12 % en moyenne pour les véhicules d’investissement plus classiques.
Ce mode de fonctionnement n’impacte en rien la performance des SCPI concernées si on observe leurs taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché. Rappelons tout de même que ces sociétés sont jeunes et disposent donc d’un historique plus restreint.
À date de publication de cette page, il existe 5 SCPI sans frais de souscription : Iroko ZEN, Remake Live, Novaxia NEO, Upêka et Mistral Sélection.
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