SCPI de bureaux : définition, avantages et inconvénients

Qu’est-ce qu’une SCPI de bureaux ?

Par définition, une SCPI de bureaux est une société civile de placement immobilier qui se concentre sur l’acquisition et la mise en location d’immeubles de bureaux. Plus précisément, cette classe d’actifs doit constituer plus de la moitié du patrimoine immobilier de la SCPI, selon la classification établie par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

Les bureaux représentent un pilier majeur de l’immobilier d’entreprise. Cela explique pourquoi un très grand nombre de SCPI de rendement détiennent des actifs de bureaux dans leur patrimoine. Historiquement, les plus anciennes se sont concentrées sur ce secteur de l’immobilier tertiaire, devenant ainsi des SCPI spécialisées de bureaux. Les véhicules plus récents, qui adoptent davantage un profil de SCPI diversifiée, intègrent également cette classe d’actifs dans le cadre de leur diversification.

La notion de bureau reste assez large. D’une manière générale, elle recoupe des immeubles qui constituent les lieux de travail d’une entreprise (hors activités de production industrielle ou agricole) ou encore son siège social. Les immeubles de bureaux peuvent prendre différentes formes, des grandes tours du quartier de la Défense ou de la City londonienne à des biens plus modestes de quelques étages seulement. En termes de localisation, ils se situent prioritairement à proximité des principaux bassins d’emploi de France et d’Europe.

Les avantages des SCPI de bureau

Pourquoi investir dans une SCPI de bureaux ?

Zoom sur les atouts de l’immobilier de bureau ainsi que sur les risques et défis auxquels cette classe d’actifs fait face.

Investir dans un pilier de l’immobilier tertiaire

Comme nous l’avons vu, l’immobilier de bureau joue un rôle prépondérant dans l’activité économique des entreprises. Il répond à un besoin essentiel d’un grand nombre d’acteurs économiques, qui doivent disposer d’emplacements et de locaux de qualité afin de rassembler leurs salariés et activités à un endroit donné.

De par son importance, l’immobilier de bureau reste le pilier principal du marché de l’immobilier d’entreprise, en termes de volumes de transaction et de nombre de biens. En cela, il représente un secteur essentiel pour les investisseurs intéressés par un placement dans la pierre papier.

Pour les épargnants particuliers, accéder à l’immobilier de bureau en direct s’avère cependant quasi-impossible, en termes de prix d’acquisition notamment, et peu pratique de surcroît. Ainsi, les SCPI de bureaux représentent une solution privilégiée pour accéder à cette classe d’actifs. Comme pour toute SCPI de rendement, le ticket d’entrée demandé pour devenir associé est plutôt faible, dès quelques centaines ou milliers d’euros. De plus, la gestion locative et les acquisitions et ventes d’immeubles sont prises en charge par la société de gestion de la SCPI.

De la sorte, vous pouvez accéder aux rendements de l’immobilier de bureau de façon simplifiée. A titre d’illustration, les SCPI de bureaux ont enregistré un taux de distribution moyen de 4,10 % en 2023. Cela s’avère inférieur à la moyenne du marché dans son ensemble (4,52 %), mais les meilleures SCPI spécialisées dans ce domaine parviennent à délivrer des rendements supérieurs à 5 %.

Un large parc immobilier, en France et en Europe

Compte tenu de son importance au sein de l’activité économique, le marché de l’immobilier de bureau s’avère particulièrement profond, notamment en comparaison des autres secteurs. En conséquence, les opportunités d’investissement à disposition des SCPI, et notamment de celles spécialisées sur cette classe d’actifs, sont nombreuses.

Contrairement à certaines idées reçues, le marché de l’immobilier de bureau ne se limite pas au quartier de La Défense et à la région parisienne. En effet, certaines SCPI de bureaux ciblent d’autres localisations, dans des agglomérations dynamiques, afin de chercher des investissements potentiellement plus intéressants que la moyenne.

De plus, le marché des SCPI a franchi les frontières françaises depuis 2012. De nombreuses SCPI de bureaux investissent ainsi à l’étranger, en particulier en zone euro. Certaines SCPI européennes ont même adopté une stratégie d’investissement exclusivement dédiée à l’étranger. Cela permet aux porteurs de parts de bénéficier d’une diversification accrue de leur épargne et de profiter d’une fiscalité allégée sur les rendements distribués.

Les défis et risques qui pèsent sur les SCPI de bureaux

Ces dernières années, l’immobilier de bureau a rencontré des difficultés. Le mouvement de hausse des prix, porté notamment par des taux d’intérêt bas, a contribué à une diminution des rendements de cette classe d’actifs. Puis, le relèvement brutal des taux d’intérêt en 2022-2023 a pénalisé les valorisations de nombreux actifs dans l’immobilier d’entreprise, et en particulier dans le secteur des bureaux.

Pour les SCPI de bureaux les plus en difficulté, cela s’est traduit par des rendements en berne, inférieurs à la moyenne du marché, puis par des baisses de prix de part en 2023-2024. Ces tendances ont pénalisé les porteurs de parts et détourné des investisseurs potentiels, qui ont privilégié les SCPI diversifiées et d’autres thématiques. Dans les cas les plus compliqués, certaines SCPI de bureaux se trouvent confrontées à une augmentation du nombre de parts en attente de cession ainsi qu’à une collecte très faible, voire nulle.

Sur le plus long terme, les SCPI de bureaux font également face à deux enjeux majeurs, concernant l’adaptation des immeubles à :

• L’émergence de nouvelles formules de travail, avec le développement du télétravail notamment, qui pousse les entreprises à revoir leurs besoins ;
• La prise en compte des problématiques de rénovation énergétique des actifs, notamment les plus vieillissants.

Dans ce contexte complexe, il s’avère donc indispensable de bien cibler dans quelles SCPI de bureaux investir, en sélectionnant les plus performantes et les plus à même de s’adapter aux évolutions du marché.

Les meilleures SCPI de bureaux

Présentation de trois SCPI de bureaux parmi les plus performantes du marché.

CORUM Eurion

Lancée en 2020, la plus jeune des SCPI gérées par CORUM AM s’est consacrée largement à l’investissement dans l’immobilier de bureaux. Pour preuve, 81 % de son patrimoine relève de cette classe d’actifs, au 30 juin 2024.

CORUM Eurion, à l’image des autres SCPI du groupe, est une SCPI européenne. Elle a investi dans une petite dizaine de pays du continent, dont la France. Durant ses premières années d’exercice, elle a délivré un taux de distribution systématiquement supérieur à la moyenne du marché. Pour 2023, il s’est établi à 5,67 %, loin devant son objectif initial de 4,5 %.

En complément, les associés de la SCPI ont pu bénéficier de revalorisations du prix de part en 2021 (+ 2 %) et en 2022 (+ 5,39 %). Notons pour finir que CORUM Eurion constitue également un investissement responsable, puisque la SCPI arbore le label ISR immobilier.

Epargne Pierre

Inaugurée en 2013, la SCPI Epargne Pierre s’est imposée comme une référence sur le marché de la pierre papier. Investie à 51,99 % dans des bureaux au 30 juin 2024, elle affiche également un haut degré de diversification sectorielle puisqu’elle détient des commerces, des activités et entrepôts, ainsi que des actifs de santé, d’éducation et de tourisme. La diversification du patrimoine s’illustre également sur le plan géographique. SCPI 100 % française et labellisée ISR, Epargne Pierre est implantée de manière équilibrée à travers l’Hexagone.

En termes de rendement, le taux de distribution de la SCPI gérée par Atland Voisin a dépassé la moyenne du marché chaque année depuis sa création. Son rendement 2023 s’est fixé au-delà du seuil des 5 %, à 5,28 %. Pour 2024, le taux de distribution cible (non garanti) se situe entre 5,23 et 5,31 % d’après la société de gestion, soit un niveau de performance très similaire à celui des dernières années.

CORUM XL

SCPI opportuniste par excellence, CORUM XL a vu le jour en 2017. Initialement, sa stratégie d’investissement visait notamment la saisie de nouvelles opportunités d’achat au Royaume-Uni, dans la foulée du Brexit. A fin juin 2024, son patrimoine est majoritairement (65 %) composé d’immobilier de bureau. Il se situe exclusivement à l’étranger, avec une large part (47 %) consacrée au Royaume-Uni.

En termes de rendement, les taux de distribution de CORUM XL n’ont jamais chuté sous son objectif de performance non garanti de 5 % depuis son lancement. Pour 2023, le rendement délivré aux associés a atteint 5,40 %.

Notons également que cette SCPI fait partie des plus accessibles du marché. Son prix de part se situe à 195 € et il suffit d’acquérir une seule part pour une première souscription. En complément, cette SCPI, comme toutes les SCPI gérées par CORUM AM, est disponible dans le contrat d’assurance vie CORUM Life et le plan d’épargne retraite CORUM PERLife.

SCPI de bureaux : avantages et inconvénients

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