SCPI diversifiées : quelles sont les meilleures et quels sont leurs avantages ?

Qu’est-ce qu’une SCPI diversifiée ?

Découvrez comment reconnaître une SCPI diversifiée et ses avantages.

SCPI diversifiée : définition

Les SCPI diversifiées sont des SCPI qui investissent dans plusieurs secteurs immobiliers. Elles permettent d’investir et de placer son épargne dans un portefeuille qui peut s’adapter aux tendances du marché. Au niveau géographique, les SCPI ne sont pas limitées et investissent dans des zones dynamiques et variées en France et/ou en Europe.

Afin d’être qualifiée de diversifiée, une SCPI doit impérativement respecter ces deux critères :

• Son patrimoine doit être réparti dans au moins trois secteurs différents.
• Aucun secteur ne doit représenter plus de 50% de son patrimoine. Au-delà, la SCPI est considérée comme spécialisée.

Les SCPI diversifiées présentent ainsi un profil bien différent de leurs consœurs thématiques, qui se consacrent majoritairement à une seule classe d’actifs immobiliers en particulier.

Diversification typologique

Les SCPI diversifiées peuvent investir dans les différentes thématiques de l’immobilier d’entreprise, comme :

• Les bureaux
• La logistique
• L’immobilier résidentiel
• La santé et l’éducation
• Les hôtels, le tourisme et les loisirs
• Les commerces

Diversification géographique

En plus de la diversification sectorielle, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent également être diversifiées en termes de répartition géographique.

En effet, un certain nombre de véhicules sont des SCPI européennes, qui investissent dans divers pays d’Europe, voire au-delà. Ces dernières peuvent détenir des actifs à la fois en France, mais aussi dans des pays tels que l’Espagne, les Pays-Bas, l’Allemagne, etc. Dans certains cas, elles n’achètent aucun, ou très peu d’immeubles situés en France.

D’autre part, les SCPI peuvent aussi diversifier leur patrimoine au sein des régions françaises, en effectuant par exemple des investissements dans différentes métropoles et zones économiques dynamiques.

Les avantages des SCPI diversifiées

Pourquoi investir dans une SCPI diversifiée ?

Investir dans une SCPI diversifiée présente plusieurs avantages pour les épargnants.

Mutualisation des risques

Tout d’abord, la diversification réduit les risques en répartissant les investissements sur différents secteurs d’activité et différents emplacements géographiques. Ainsi, si un secteur d’activité ou une région géographique connaît des difficultés, cela n’affectera pas l’ensemble du portefeuille de la SCPI.

Grâce à leur positionnement, les sociétés civiles de placement immobilier diversifiées sont capables de mieux résister aux fluctuations du marché et disposent d’une certaine flexibilité en matière d’investissement.

Cette diversification leur permet effectivement de s’adapter plus facilement aux évolutions du marché immobilier et d’ajuster leur portefeuille en conséquence, en fonction des opportunités. Par exemple, si un secteur connaît une crise, la SCPI diversifiée pourra donner la priorité à des investissements dans d’autres thématiques.

Rendement attractif

Les SCPI diversifiées tendent à délivrer de meilleurs rendements en moyenne que les SCPI spécialisées dans des secteurs particuliers. Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le taux de distribution moyen des SCPI diversifiées était de 5,50 % en 2023. Rappelons que la moyenne du marché s’élève à 4,52 %.

Ces belles performances sont dues en partie au fait que les SCPI diversifiées sont ouvertes à tous les domaines d’activité. Cela leur permet de profiter de nombreuses opportunités d’investissement et de bénéficier des avantages de chaque secteur. En restant ouvertes aux diverses opportunités du marché, les SCPI diversifiées peuvent se montrer plus sélectives que les SCPI spécialisées et acquérir uniquement des immeubles avec un taux de rendement à l’achat élevé, entre autres considérations.

Leur approche opportuniste et leur capacité à réagir rapidement aux évolutions du marché permettent aux SCPI diversifiées de maximiser le rendement distribué aux investisseurs.

Les SCPI, diversifiées ou non, présentent un risque de perte en capital et leur rendement n’est pas garanti.

Les meilleures SCPI diversifiées

Zoom sur les meilleures SCPI diversifiées du marché dans lesquelles investir pour espérer tirer un bon rendement de votre placement.

Corum Origin

CORUM Origin, créée en 2012, est la première SCPI à avoir investi en Europe. La SCPI a une approche qui consiste à ajuster sa stratégie en fonction des cycles de chaque marché immobilier, dans le but de maximiser les rendements. Le patrimoine de CORUM Origin compte 49 % d’immeubles de bureaux, 32 % de commerces, 9 % d’industriel et logistique, 8 % d’hôtellerie et 1 % de santé/éducation au 30 juin 2024.

CORUM Origin vise un rendement net de frais de souscription et de gestion de 6 % par an, objectif qui a toujours été atteint ou dépassé depuis son lancement. En 2023, son taux de distribution s’élevait à 6,06 %. Par ailleurs, son taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans est de 6,84 %.

Il est important de prendre en compte que la stabilité de la performance n’est pas assurée et les rendements peuvent fluctuer en fonction du contexte.

Voici quelques exemples d’actifs au sein du patrimoine immobilier de CORUM Origin :

• Les bureaux de RTL Belgium à Bruxelles en Belgique, acquis le 29 mars 2023 ;
• Le centre commercial Nuevo Centro à Valence en Espagne regroupant des enseignes telles que Zara, Bershka, El Corte Inglés ou encore JD Sports, acquis le 30 juin 2022 ;
• Les bureaux de l’enseigne Ralph Lauren à Bologne en Italie, acquis le 30 novembre 2021.

Au 30 juin 2024, la SCPI compte 156 immeubles dans 13 pays européens :

• Pays-Bas
• Italie
• Finlande
• Belgique
• Irlande
• Espagne
• Allemagne
• France
• Lituanie
• Slovénie
• Portugal
• Estonie
• Lettonie

Iroko ZEN

Iroko ZEN a été créée en 2020 par la société de gestion Iroko. Sa stratégie vise à investir dans les secteurs les plus rentables selon le contexte économique. On qualifie ce type de SCPI d’opportuniste. La SCPI investit dans les bureaux à 32 %, les commerces à 27 %, les locaux d’activités à 23 %, dans les entrepôts à 10 % et dans d’autres secteurs à moindre échelle (8 %) au 30 juin 2024.

En 2023, le rendement de la SCPI a dépassé la barre des 7 % pour la 3ème année consécutive pour atteindre 7,12 %. Ce taux de distribution permet à Iroko ZEN de se placer dans le top 3 des SCPI les plus performantes de l’année. Attention, les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Parmi les acquisitions réalisées par Iroko ZEN en 2024, voici quelques actifs loués à des grands groupes :

• Un centre commercial à Venlo aux Pays-Bas accueillant des locataires de renommée internationale tels que Primark, Sport 2000 et Toychamp, acquis le 1er mai 2024 ;
• Un entrepôt à Saint-Martin-Lacaussade en France occupé par La Poste, acquis le 27 mai 2024 ;
• Des bureaux à Londres au Royaume-Uni majoritairement loués à Sonnedix UK Services Limited, acquis le 14 juin 2024.

Au 30 juin 2024, son patrimoine est réparti dans plusieurs pays d’Europe :

• France
• Irlande
• Espagne
• Pays-Bas
• Allemagne
• Royaume-Uni

Cœur de Régions

La société de gestion Sogenial Immobilier a lancé la SCPI Cœur de Régions en 2018. Sa stratégie est d’investir en France, et prioritairement en province, dans des secteurs tertiaires tels que les bureaux à 49,69 %, les commerces à 30,62 %, les locaux d’activités à 10,60 % et la logistique à 9,02 % (chiffres arrêtés au 30 juin 2024).

Depuis sa création, cette SCPI a maintenu chaque année un rendement supérieur à 6 %. En 2023, son taux de distribution était de 6,20 %. Un autre aspect de la stratégie de Cœur de Régions consiste à augmenter régulièrement son prix de part. Le dernier exemple en date est celui du 1er juillet 2023, la valeur de souscription passant de 659 à 664 €. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Voici des exemples d’immeubles constituant le parc immobilier de Cœur de Régions :

• Commerce Lidl à Saint-Amand-Montrond en France, acquis au deuxième trimestre 2024 ;
• Bureaux Locaposte à Clermont-Ferrand en France, acquis au quatrième trimestre 2023 ;
• Entrepôt “Salade 2 fruits” à Estillac en France, acquis au quatrième trimestre 2022.

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