L’essentiel à savoir sur les SCPI spécialisées dans l’immobilier logistique

Qu’est-ce qu’une SCPI logistique ?

Les SCPI logistique, spécialisées dans ce secteur immobilier, ont commencé à apparaître ces dernières années. Elles contribuent ainsi à constituer une nouvelle typologie de SCPI de rendement. Pour autant, le domaine de la logistique avait déjà commencé à intégrer le patrimoine de certaines SCPI auparavant, et notamment les SCPI diversifiées.

En quelques mots, une SCPI logistique se spécialise dans l’acquisition et la mise en location d’actifs immobiliers dédiés au stockage et à la livraison de biens divers. Elle cible ainsi des immeubles tels que :

• Les entrepôts ;
• Les locaux d’activité et sites de production ;
• Les quais de messagerie ;
• Et autres actifs dédiés au transport et à la livraison, notamment en ce qui concerne la logistique du dernier kilomètre.

Selon la définition retenue par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), une SCPI doit être investie majoritairement dans l’immobilier de logistique pour être considérée comme spécialisée dans ce domaine.

De par leur positionnement, les SCPI logistique capitalisent sur le développement du commerce en ligne. En effet, les différents actifs qui peuvent intégrer leur patrimoine sont appelés à participer à la chaîne de livraison des biens achetés en ligne par des particuliers ou des entreprises.

Les avantages des SCPI logistique

Pourquoi investir dans une SCPI logistique ?

Zoom sur l’intérêt d’un placement dans une SCPI dédiée à l’immobilier de logistique.

Une classe d’actifs innovante

Par rapport à d’autres secteurs immobiliers, en particulier les bureaux et les commerces, l’immobilier de logistique constitue un secteur alternatif dans l’univers de l’immobilier d’entreprise. Il s’agit du dernier domaine de spécialisation qui a vu le jour dans ce registre, après les SCPI de santé et d’éducation qui sont apparues au début des années 2010.

En cela, une SCPI logistique de qualité peut constituer une bonne opportunité de diversifier son portefeuille de pierre papier, en particulier si vous détenez déjà des parts de sociétés civiles de placement immobilier plus “traditionnelles”. Si les SCPI spécialisées dans la logistique disposent à ce jour d’un historique encore limité, la plus ancienne ayant été inaugurée en 2019, les véhicules les plus en pointe ont jusqu’ici envoyé de bons signaux en termes de développement et de rendement servi aux porteurs de parts.

Un secteur positionné sur l’e-commerce

Comme nous l’avons évoqué, les SCPI logistique détiennent des actifs indispensables pour le fonctionnement du commerce en ligne. Elles profitent donc de la forte croissance de ce domaine d’activité économique.

A titre d’illustration, les ventes en ligne de biens et services ont représenté 159,9 milliards d’euros de dépenses en 2023 en France, en hausse de 10,5 % sur un an. Ce bilan livré par la Fédération du e-commerce et de la vente à distance (FEVAD) montre que ce domaine a vu son activité multipliée par plus de cinq depuis 2010 (31 milliards).

Les SCPI logistique ont donc de bonnes perspectives sur le moyen-long terme car les entrepôts et autres actifs qu’elles détiennent sont essentiels pour le bon fonctionnement de la chaîne de livraison. Pour autant, rappelons que comme tout investissement immobilier, un placement dans une SCPI logistique n’apporte pas de garantie des rendements futurs ou du capital investi.

Le moyen privilégié pour investir dans l’immobilier logistique

L’immobilier logistique constitue une classe d’actifs potentiellement intéressante pour les investisseurs institutionnels et particuliers. Néanmoins, pour ces derniers, les avenues pour y accéder ne sont pas légion. Concrètement, les SCPI investies dans ce secteur représentent essentiellement le seul moyen à leur disposition.

A cet égard, vous profitez également des avantages propres aux sociétés civiles de placement immobilier. En effet, les SCPI logistique restent facilement accessibles en termes de souscription, avec un ticket d’entrée limité à quelques milliers d’euros.

Elles peuvent également être accessibles de différentes manières : au comptant, à crédit, en démembrement de propriété et, le cas échéant, via un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER).

En complément, la gestion locative est, comme toujours, entièrement prise en charge par la société de gestion de la SCPI.

Les meilleures SCPI spécialisées dans la logistique

Zoom sur un duo de SCPI logistique à privilégier pour investir dans ce secteur.

ActivImmo

La SCPI ActivImmo représente la pionnière des SCPI logistique. Inaugurée en 2018, elle a été la première à revendiquer cette spécialisation. Notons également qu’elle détient le label ISR (investissement socialement responsable).

Son positionnement innovant et ses performances lui ont permis de se faire une place de taille sur le marché de la pierre papier. Étant parvenue à attirer les investisseurs particuliers, elle a su conserver un bon rythme de collecte, pour atteindre une capitalisation de 1,22 milliard d’euros au 30 juin 2024.

A cette même date, son patrimoine est composé en grande partie d’entrepôts (49 %) et de locaux d’activités (33 %). Le reste de son parc est constitué de logistique urbaine (9 %), de transports (8 %) et d’autres actifs. En termes de localisation géographique, ActivImmo reste une SCPI majoritairement française. Cependant, elle a posé les jalons d’une diversification européenne, avec des investissements en Espagne (12 %), Italie (3 %), Irlande (1 %) et Allemagne (0,55 %).

Le rendement 2023 de la SCPI ActivImmo (taux de distribution) s’est fixé à 5,52 %, en ligne avec son objectif annuel de 5,50 %. En parallèle, le prix de part reste stable à 610 € depuis la création.

LOG IN

La SCPI LOG IN a vu le jour en septembre 2022 en se positionnant spécifiquement sur le créneau de l’immobilier de logistique et industriel. A l’instar d’ActivImmo, elle détient également le label ISR immobilier. Elle a rencontré un bon succès auprès des épargnants, lui ayant permis d’accumuler une capitalisation évaluée à 136 millions d’euros à la fin du premier semestre 2024.

LOG IN se distingue par son positionnement 100 % européen : au 30 juin 2024, l’intégralité de son patrimoine immobilier est localisé en Europe, hors France. Dans le détail, 38 % des actifs sont situés en Espagne, 29,6 % au Royaume-Uni, 23,6 % en Italie et 8,8 % en Allemagne. En termes de typologie, l’essentiel du parc immobilier se concentre sur les locaux d’activités et sites de production (67 %), le reste relevant de la logistique “pure”.

Pour sa première année complète d’exercice, la SCPI LOG IN a enregistré un taux de distribution 2023 de 6,21 %. L’objectif de rendement non garanti pour 2024 se situe entre 6,10 et 6,30 %.

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