Comment déduire la taxe foncière de l’IFI ?

Taxe foncière et IFI : le principe de la déduction

La taxe foncière figure parmi les dettes déductibles de l’IFI, à condition qu’elle se rattache à un bien réellement soumis à cet impôt. Ce principe découle de l’article 974 du CGI, qui fixe la liste des dettes admises en déduction.

L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) se calcule sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, vous partez de la valeur brute de vos biens taxables, puis vous retirez les dettes qui remplissent certaines conditions.

Beaucoup de redevables se demandent simplement si la taxe foncière est déductible, dans quels cas elle l’est, et comment la reporter sur leur déclaration. Cet article répond à ces trois questions.

Dans quels cas la taxe foncière est-elle déductible de l’IFI ?

Trois conditions doivent être réunies en même temps pour que la taxe foncière vienne réduire votre assiette IFI.

Un bien imposable à l’IFI

La taxe foncière n’est déductible que si elle concerne un bien ou des droits immobiliers effectivement soumis à l’IFI.

Si le bien est partiellement exonéré ou si seule une fraction de vos parts de société est taxable, la déduction se calcule au prorata de cette fraction, et non sur le montant total de la taxe.

Une dette existante au 1er janvier

Pour être déductible, la taxe foncière doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition. Sur ce point, l’administration fiscale se montre souple. Vous pouvez déduire la taxe foncière même si vous n’avez pas encore reçu l’avis d’imposition au moment de déposer votre déclaration IFI.

Pour ce faire, vous pouvez indiquer le montant de la taxe foncière payé l’année précédente. Une régularisation sera effectuée l’année suivante, sur la base du montant réel de la taxe foncière de l’année d’imposition.

Concrètement, il suffit d’être propriétaire du bien à cette date : c’est ce qui déclenche à la fois la taxe foncière de l’année et détermine le patrimoine retenu pour l’IFI.

À l’inverse, si la taxe a déjà été réglée intégralement avant le 1er janvier, elle ne peut plus être portée en déduction. Concrètement, une fois la régularisation effectuée l’année suivante, la taxe foncière de l’année précédente est définitivement soldée. Elle ne constitue plus une dette au 1er janvier suivant, et ne peut donc plus être déduite une seconde fois. Cette logique de régularisation, année après année, explique pourquoi seule la taxe foncière de l’année en cours reste déductible à chaque déclaration.

Une dette à la charge du redevable

La taxe doit peser personnellement sur vous ou sur un membre de votre foyer fiscal. Plusieurs situations méritent d’être distinguées :

• En indivision, chaque indivisaire déduit sa quote-part de taxe foncière, proportionnelle à ses droits sur le bien.
• En cas de démembrement, c’est en principe l’usufruitier qui est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien. C’est donc lui qui déduit la taxe foncière qu’il supporte personnellement. Le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf dans les rares cas d’exception prévus par la loi où chacun déclare sa quote-part.
• Lorsque le bien est détenu via une société, la taxe foncière entre dans le passif de la société, mais la déduction ne profite au redevable qu’à hauteur de la fraction imposable de ses parts.

Comment déduire concrètement la taxe foncière dans la déclaration IFI ?

Une fois les trois conditions vérifiées, il reste à reporter correctement le montant sur votre déclaration et à conserver les pièces justificatives.

Le principe déclaratif

La déduction s’effectue dans votre déclaration IFI, sur le formulaire 2042-IFI, à la rubrique consacrée au passif déductible.

Vous devez y inscrire le montant de taxe foncière réellement déductible, calculé selon la situation exacte de votre bien. Reportez le montant intégral si le bien vous appartient en direct et en totalité, ou un montant proratisé dans les autres cas.

Les justificatifs à conserver

Gardez précieusement l’avis de taxe foncière, les preuves de paiement, et tout document permettant de relier cette dette au bien imposable concerné. En cas de contrôle, l’administration peut vous demander ces pièces pour vérifier le montant déduit. Mieux vaut donc les archiver dès leur réception plutôt que de les chercher au dernier moment.

Que faire si le montant n’est pas encore connu ?

Il arrive que l’avis de taxe foncière ne soit pas encore disponible au moment où vous devez déposer votre déclaration IFI. Dans ce cas, vous pouvez estimer le montant à partir de l’année précédente, puis régulariser ensuite si le montant réel diffère de la somme initialement déduite.

Taxe foncière et IFI : les cas particuliers à connaître

Certaines situations demandent une attention particulière, car elles mélangent souvent deux mécanismes distincts de l’IFI.

Résidence principale

Votre résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI. La taxe foncière qui s’y rattache reste en principe déductible si les conditions habituelles sont remplies. Cependant, cette déduction ne peut pas dépasser la valeur imposable du bien, c’est-à-dire les 70 % restants de sa valeur vénale.

L’administration admet ainsi que les dettes rattachées à la résidence principale soient déduites pour leur montant total, tant qu’elles ne dépassent pas cette valeur imposable.

Il ne faut donc pas confondre les deux mécanismes. L’abattement de 30 % réduit la valeur du bien avant même de raisonner sur les dettes. La déduction de la taxe foncière intervient ensuite, sur ce qui reste de patrimoine taxable.

Bien détenu via une société

Quand vous détenez un bien indirectement, par exemple via une SCI (société civile immobilière), la mécanique est différente de celle d’un bien détenu en direct.

Vous ne déduisez pas vous-même la taxe foncière de votre propre base imposable. C’est la valeur de vos parts qui intègre déjà cette dette, puisque la valeur des parts sociales correspond à la valeur des actifs de la société, diminuée du passif de la société.

Depuis la réforme de la loi de finances pour 2024 (article 27, codifié au IV de l’article 973 du CGI), seules les dettes de la société afférentes à un actif imposable peuvent réduire l’assiette, ce qui inclut la taxe foncière liée à ce bien précis.

Il faut donc raisonner actif par actif, et non de façon globale sur l’ensemble du passif de la société. Concrètement, si la société possède aussi un bien non imposable à l’IFI, sa propre taxe foncière n’a aucun effet sur la valeur de vos parts taxables.

Bien exonéré d’IFI

Si le bien est exonéré d’IFI, la taxe foncière qui s’y rapporte n’est pas déductible, même si elle a par ailleurs bien été payée. La déduction n’est en effet possible que si le bien immobilier concerné est lui-même soumis à l’IFI.

Voici des exemples de biens exonérés d’IFI :

• Biens professionnels affectés à l’activité principale du redevable ;
• Bois, forêts et parts de groupements forestiers (à hauteur de 75 %) ;
• Biens ruraux loués par bail à long terme (exonération partielle également).

Patrimoine important et plafonnement des dettes

Lorsque votre patrimoine imposable dépasse 5 millions d’euros et que l’ensemble de vos dettes déductibles dépasse 60 % de sa valeur, un plafonnement spécifique s’applique.

Au-delà de ce seuil, la fraction excédentaire de vos dettes, taxe foncière incluse, n’est plus déductible qu’à hauteur de 50 %.

Ce mécanisme vise l’ensemble de votre passif et non la seule taxe foncière, mais il peut réduire la part de cette dernière effectivement admise en déduction si vous êtes concerné par ce seuil.

Exemple simple de calcul de la déduction de la taxe foncière à l’IFI

Voici un exemple simplifié pour illustrer le calcul du montant de la taxe foncière déductible de l’IFI :

• Prenons un redevable propriétaire d’un bien taxable à l’IFI d’une valeur de 1 200 000 €.
• Il paie une taxe foncière de 3 500 € sur ce même bien, encore due au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Sa base nette imposable à l’IFI devient alors 1 196 500 €, une fois cette dette déduite.

Si ce redevable ne détenait que 50 % du bien en indivision, il ne pourrait déduire que sa quote-part de taxe foncière, soit 1 750 €, et non le montant total figurant sur l’avis de taxe foncière.