Plus-values immobilières des non-résidents : les cas d’exonération à connaître

Vente de l’ancienne résidence principale : l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière des non-résidents

Les plus-values immobilières des non-résidents bénéficient d’une exonération d’impôt lorsqu’elles concernent l’ancienne résidence principale française.

Résumé rapide de la fiscalité des plus-values immobilières

La vente d’un logement peut entraîner l’imposition de la plus-value immobilière encaissée par le vendeur. En résumé, cette fiscalité comprend :

• Un taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ;
• Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ;
• Des abattements progressifs pour durée de détention du bien, aboutissant à une exonération d’IR après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
• Une surtaxe progressive sur les plus-values supérieures à 50 000 €.

Pour plus de détails, vous pouvez accéder à notre page dédiée à l’imposition des plus-values immobilières.

L’exonération fiscale de la résidence principale pour les non-résidents

Au-delà des règles générales, il existe différents cas particuliers, dont une exonération fiscale visant la vente d’une résidence principale.

Pour un non-résident, ce cas bénéficie à la vente du logement qui constituait la résidence principale avant le départ de France. Et ce, quelle que soit la nationalité du vendeur.

Ce cas d’exonération fiscale de la plus-value immobilière sur la résidence principale d’un non-résidents, en vigueur depuis le 1er janvier 2019, prévoit trois conditions cumulatives :

• Le contribuable doit vivre à l’étranger au sein de l’Union européenne ou dans un pays ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
• La vente doit intervenir avant le 31 décembre de l’année qui suit le départ de France (31 décembre 2027 pour une vente actée en 2026) ;
• Le bien doit rester libre et à disposition du vendeur entre son expatriation et la vente (pas de mise en location ou de prêt gratuit).

Cas spécifique de l’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières des non-résidents européens

Zoom sur l’exonération fiscale dont peuvent bénéficier, sous conditions d’éligibilité et de plafonnement à 150 000 €, les non-résidents après la vente d’un logement qui ne constituait pas sa résidence principale.

Conditions à remplir

Un non-résident peut également profiter d’une exonération fiscale, partielle ou totale, sur la plus-value immobilière d’un logement qui ne constituait pas sa résidence principale. Il peut s’agir d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif par exemple.

Ce cas, formalisé à l’article 150 U (II, 2°) du Code général des impôts (CGI), vise spécifiquement les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen.

Notez que cette personne peut partir s’installer dans un pays en dehors de l’Union européenne sans perdre le bénéfice de cette exonération.

Plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le vendeur doit avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux années de manière continue, “à un moment quelconque antérieurement à la cession” selon l’article 150 U du CGI ;
• La vente doit intervenir dans un délai maximum de 10 ans après le départ, lorsque le non-résident ne dispose pas du bien librement (mise en location en cours par exemple) ;
• “Lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession”, aucune condition de délai n’est requise.

Plafonnement de l’exonération à 150 000 €

Pour les non-résidents éligibles à cette disposition, l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière nette imposable s’élève à 150 000 € maximum. Au-delà de ce plafond, le surplus est imposable dans les conditions de droit commun.

Point important, ce plafond de 150 000 € s’apprécie par cédant. Cela signifie que chaque membre d’un couple peut prétendre à l’exonération de 150 000 € dans les situations suivantes :

• Couple en concubinage : chaque concubin profite de l’exonération de 150 000 € sur sa quote-part personnelle de la plus-value nette imposable ;
• Détention en indivision : le plafond s’applique à la quote-part de chaque indivisaire, quel que soit le statut matrimonial du couple (mariage, Pacs).

Autrement dit, un couple en concubinage ou un couple marié détenant le bien en indivision peut profiter d’une exonération fiscale sur une plus-value immobilière totale de 300 000 € maximum (150 000 € chacun).

Exonération de CSG/CRDS des plus-values immobilières des non-résidents : qui est concerné ?

Lorsqu’un non-résident ne peut pas bénéficier de l’un des deux cas d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière décrits ci-dessus, il est supposé imposable dans les conditions de droit commun.

Néanmoins, la fiscalité des non-résidents prévoit un allègement de prélèvements sociaux s’il relève d’un régime de sécurité sociale d’un pays l’Espace économique européen (EEE). Ce dispositif fonctionne également s’il réside en Suisse ou au Royaume-Uni.

Pour les non-résidents éligibles, leur plus-value immobilière imposable se trouve exonérée de CSG et CRDS, selon la jurisprudence De Ruyter de 2015, établie par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).

Ils restent cependant soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %. L’imposition globale de la plus-value immobilière atteint ainsi 26,5 % (19 % d’IR + 7,5 %), avant application des abattements pour durée de détention.

Pour les non-résidents non affiliés à un régime de sécurité sociale européen, l’imposition globale de la plus-value s’élève à 36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), en l’absence d’exonération de CSG/CRDS.