LMP et IFI : les conditions pour exonérer vos biens loués meublés

LMP et IFI : les biens loués meublés sont-ils exonérés ?

Pour rappel, vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque votre foyer encaisse plus de 23 000 € de loyers meublés par an, et que ces loyers dépassent vos autres revenus d’activité (salaires, pensions de retraite, etc.).

Dans le cas contraire, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans les deux cas, en principe, les logements loués meublés font partie du patrimoine immobilier taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), comme n’importe quel bien mis en location.

Il existe toutefois une exception. Les biens utilisés pour l’activité professionnelle principale du foyer échappent à l’IFI. La loi les considère comme des biens professionnels (article 975 du Code général des impôts).

Normalement, louer ses propres biens ne compte pas comme une activité professionnelle pour l’IFI. Toutefois, la location meublée fait exception. Sous certaines conditions, la loi la traite comme une activité commerciale. Les logements loués peuvent alors être exonérés. Notons que la location nue ne profite pas de cette exception, même si le propriétaire y consacre tout son temps.

Attention, avoir le statut de LMP ne garantit pas l’exonération d’IFI. L’impôt sur la fortune immobilière applique ses propres conditions, plus strictes, qu’il faut vérifier une par une.

Quelles conditions pour l’exonération d’IFI en location meublée professionnelle ?

Pour exonérer vos biens meublés d’IFI, vous devez remplir trois conditions en même temps. Si une seule manque, les biens restent imposables.

Dépasser 23 000 € de recettes annuelles de location meublée

Le foyer fiscal doit encaisser plus de 23 000 € par an grâce à la location meublée pour espérer profiter d’une exonération d’IFI.

Les recettes comprennent toutes les sommes prévues par les baux et réellement perçues :

• Les loyers ;
• Les charges ;
• Les taxes ;
• Les remboursements de frais.

Le calcul porte sur l’ensemble du foyer. Vous additionnez les recettes de tous vos logements meublés. Attention, ces recettes correspondent aux sommes encaissées, avant déduction des charges. Il ne faut pas les confondre avec le bénéfice, utilisé pour la deuxième condition.

Tirer plus de 50 % des revenus professionnels du foyer de la location meublée

Pour bénéficier de l’exonération d’IFI, la location meublée doit rapporter au foyer plus de la moitié de ses revenus professionnels. Les revenus professionnels retenus sont les suivants :

• Les salaires ;
• Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• Les bénéfices agricoles (BA) ;
• Les bénéfices non commerciaux (BNC) ;
• Les rémunérations de certains gérants de société mentionnés à l’article 62 du CGI.

Le piège se situe dans le calcul. Il ne faut pas regarder les loyers encaissés, mais le bénéfice de la location meublée. Il s’agit de ce qui reste une fois les charges et les amortissements déduits. Ce bénéfice doit dépasser le total des autres revenus professionnels nets du foyer.

La Cour de cassation a confirmé cette règle dans un arrêt du 20 décembre 2023 (n° 22-17.612). Des propriétaires demandaient à comparer leurs loyers bruts, ce que les juges ont refusé.

Cette condition peut se révéler difficile à remplir. Au régime réel, le propriétaire déduit ses charges et amortit son bien. Amortir veut dire déduire chaque année une partie de la valeur du logement. Le bénéfice imposable devient alors faible, voire nul. Or sans bénéfice, l’exonération devient impossible, même si le foyer ne perçoit aucun autre revenu professionnel.

Exercer la location meublée comme activité principale du foyer

Dernière condition pour échapper à l’IFI, la location meublée doit constituer l’activité principale du foyer. La déclaration d’IFI elle-même vise d’ailleurs les «biens affectés à l’activité professionnelle principale». Cette condition s’ajoute aux deux précédentes. L’administration regarde la place réelle de la location meublée dans la vie professionnelle et économique du foyer.

Enfin, seuls les logements réellement loués, qui rapportent des loyers, peuvent être exonérés. Un logement vide, en cours d’achat ou pas encore loué risque donc de rester imposable.

Statut LMP et exonération d’IFI : pourquoi faut-il distinguer les deux ?

Le statut de LMP et l’exonération d’IFI reposent sur des règles différentes. Le statut de LMP relève de l’impôt sur le revenu. Il compare les loyers encaissés aux autres revenus d’activité du foyer, pensions de retraite comprises. L’IFI, lui, compare le bénéfice de la location et exige qu’elle constitue l’activité principale du foyer. Résultat, un LMP peut payer l’IFI sur ses biens meublés. À l’inverse, un retraité sans statut LMP peut parfois en être exonéré.

Pourquoi les retraités peuvent plus facilement remplir les conditions d’exonération

Les retraités remplissent plus facilement l’une des conditions, celle qui impose que le bénéfice de la location meublée dépasse la moitié des revenus professionnels du foyer.

Les pensions de retraite ne comptent pas comme des revenus professionnels

Pour l’IFI, les pensions de retraite ne comptent pas comme des revenus professionnels. Elles n’entrent donc pas dans la comparaison avec le bénéfice de la location meublée. Le ministère de l’Économie l’a indiqué dans une réponse ministérielle du 27 août 2020, à l’époque de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune).

La règle diffère pour l’impôt sur le revenu, où les pensions comptent. Un retraité peut donc avoir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour l’impôt sur le revenu, tout en tirant de sa location meublée plus de la moitié de ses revenus professionnels au sens de l’IFI.

Si personne dans le foyer ne perçoit de salaire ou d’autre revenu professionnel, le moindre bénéfice de la location meublée peut représenter 100 % des revenus professionnels. L’exonération n’a pas pour autant de caractère automatique. Les loyers doivent dépasser 23 000 €, l’activité doit dégager un bénéfice et constituer l’activité principale du foyer.

Les points de vigilance propres aux retraités loueurs en meublé

Le calcul porte sur tout le foyer fiscal, pas seulement sur le retraité. Plusieurs situations peuvent empêcher le bénéfice de la location meublée de dépasser la moitié des revenus professionnels du foyer :

• Un conjoint qui travaille encore ;
• D’autres revenus professionnels perçus par un membre du foyer, issus d’une activité commerciale, agricole ou libérale ;
• Une rémunération de gérant de société ;
• Une location meublée sans bénéfice, par exemple à cause des amortissements.

Prenons un exemple. Un retraité loue trois appartements meublés. Il encaisse 60 000 € de loyers par an. Après déduction des charges et des amortissements, sa location dégage un bénéfice de 8 000 €.

• Son épouse est aussi retraitée. Le foyer ne perçoit donc aucun autre revenu professionnel. Les 8 000 € de bénéfice représentent 100 % de ses revenus professionnels, et la condition est remplie. Les appartements peuvent sortir de l’IFI, si la location constitue aussi l’activité principale du foyer.
• Son épouse travaille encore et perçoit 45 000 € de salaire net. Les revenus professionnels du foyer atteignent alors 53 000 €. Les 8 000 € de bénéfice n’en représentent qu’environ 15 %. La condition n’est pas remplie, et les appartements restent soumis à l’IFI.

Comment vérifier si un bien LMP doit être déclaré à l’IFI ?

Pour savoir si vos biens meublés doivent figurer dans votre déclaration d’IFI, suivez une démarche en trois étapes.

Suivre une méthode de vérification en trois étapes

Voici la méthode à appliquer chaque année :

1. Listez tous les biens immobiliers du foyer au 1er janvier, avec leur valeur vénale à cette date.
2. Vérifiez si votre location meublée remplit les trois conditions d’exonération.
3. Si elle les remplit, ne comptez pas vos logements meublés dans la valeur de vos biens imposables. Signalez votre activité dans l’annexe 1 de la déclaration 2042-IFI, consacrée aux biens professionnels exonérés, et cochez la case 9BZ. Sinon, déclarez les logements avec vos autres biens immobiliers, dans l’annexe 2.

Refaites cette vérification chaque année. Vos loyers peuvent baisser, ou votre bénéfice diminuer par exemple. Chacun de ces changements peut faire revenir vos biens dans le calcul de l’IFI.

Préparer les éléments utiles en cas de contrôle

En cas de contrôle fiscal, vous devrez prouver que vos biens remplissent les conditions. Conservez notamment :

• Les baux de location meublée ;
• Le relevé des loyers encaissés ;
• Votre comptabilité BIC et votre liasse fiscale ;
• Le détail du calcul de votre bénéfice net ;
• Les justificatifs des autres revenus du foyer.

Lorsque les biens restent imposables, leur valeur vénale au 1er janvier doit faire l’objet d’une estimation cohérente et documentée. La déclaration d’IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, sur l’annexe 2042-IFI, dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros.

Les autres avantages fiscaux du statut LMP

Au-delà de l’IFI, le statut de LMP entraîne aussi des avantages pour l’impôt sur le revenu. En voici un aperçu :

• Imputation des déficits. Les déficits de l’activité professionnelle s’imputent sur le revenu global du foyer, sous réserve des règles prévues à l’article 156 du CGI.
• Plus-values professionnelles. La cession des biens relève du régime des plus-values professionnelles. Selon la durée d’activité et le niveau des recettes, une exonération peut s’appliquer, notamment au titre de l’article 151 septies du CGI.
• Amortissement. Au régime réel, vous déduisez chaque année une partie de la valeur du bien et du mobilier, ce qui réduit votre impôt sur le revenu. Attention, cet avantage réduit aussi le bénéfice et peut vous faire perdre l’exonération d’IFI.