Quels biens entrent dans le calcul de l’IFI ?

Le principe : tout l’immobilier du foyer, quelle que soit sa forme

L’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) est exclusivement immobilière. Elle comprend les biens détenus directement, mais aussi la part immobilière de vos placements et de vos participations dans des sociétés.

Trois règles encadrent ce périmètre :

• Le patrimoine s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition. Un bien vendu le 2 janvier doit donc être déclaré, un bien acheté le 31 décembre aussi.
• L’IFI s’applique au foyer fiscal. Les biens des époux, des partenaires de Pacs ou des concubins notoires sont additionnés, ainsi que ceux des enfants mineurs dont vous administrez les biens.
• La localisation joue sur la nature des biens qui entrent dans le calcul de l’IFI selon votre résidence fiscale. Si vous êtes résident fiscal français, vos biens situés en France et à l’étranger sont concernés. Si vous êtes non-résident, seuls vos biens immobiliers situés en France sont retenus.

Les biens immobiliers détenus en direct

Pour de nombreux contribuables, une large part du patrimoine soumis à l’IFI est constituée de biens immobiliers physiques.

La résidence principale

Votre résidence principale entre dans l’assiette de l’IFI, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, à condition que vous l’occupiez à ce titre au 1er janvier.

Au-delà de cette règle générale, le traitement de la résidence principale au regard de l’IFI prévoit des conditions et cas particuliers. Par exemple, lorsque la résidence principale est détenue au sein d’une société civile immobilière (SCI), elle n’est pas éligible à l’abattement de 30 %. Vous pouvez trouver plus de détails à ce sujet dans notre article dédié à la résidence principale et l’IFI.

Les résidences secondaires et les biens locatifs

Tous vos autres logements sont imposables pour leur valeur vénale, sans abattement. C’est le cas de vos résidences secondaires, de vos logements vacants et de vos biens mis en location.

Une exception existe concernant la location meublée professionnelle (LMP). Les biens détenus sous ce régime peuvent être considérés comme des actifs professionnels exonérés, sous des conditions strictes appréciées au 1er janvier (niveau de recettes, part des revenus du foyer, exercice effectif de l’activité à titre professionnel). La jurisprudence récente s’est montrée exigeante sur ce point.

Les terrains, parkings et biens en construction

Les terrains à bâtir, les terrains agricoles non loués, les parkings, les caves et les locaux commerciaux ou professionnels loués à des tiers sont imposables.

Un immeuble en cours de construction au 1er janvier est également retenu pour sa valeur à cette date, c’est-à-dire la valeur du terrain augmentée de celle des travaux déjà réalisés.

L’immobilier détenu indirectement

Au-delà des biens détenus en direct, l’immobilier de pierre-papier entre également dans le champ de l’IFI.

Les parts de SCI et de sociétés

Vos parts ou actions de sociétés sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur qui correspond à l’immobilier détenu par la société, directement ou via des filiales. On applique pour cela un coefficient égal au rapport entre la valeur des actifs immobiliers taxables et la valeur totale de l’actif de la société.

Une SCI reste donc dans le champ de l’IFI, y compris lorsqu’elle a opté pour l’impôt sur les sociétés. La gestion de son propre patrimoine n’est pas considérée comme une activité opérationnelle.

L’immobilier affecté à l’activité opérationnelle d’une société (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) fait exception à ce principe, comme nous le détaillons plus loin.

Les SCPI, OPCI et fonds immobiliers

Les parts de SCPI sont imposables pour leur quote-part représentative d’actifs immobiliers. La société de gestion communique chaque année la valeur IFI de vos SCPI à retenir, ce qui simplifie votre déclaration.

Les OPCI et les autres organismes de placement détenant de l’immobilier suivent la même logique.

L’assurance vie et les contrats de capitalisation

Les contrats d’assurance vie ne sont imposables que pour la part investie en unités de compte immobilières (SCPI, SCI, OPCI logées dans le contrat). On retient la valeur de rachat au 1er janvier, multipliée par la fraction immobilière de ces supports. Votre assureur doit vous transmettre cette information.

Les fonds euros, même s’ils sont en partie investis dans l’immobilier par l’assureur, restent hors du champ de l’IFI. Il en va de même pour les unités de compte non immobilières.

Exonérations et cas particuliers

Certains biens immobiliers bénéficient d’une exonération et n’entrent pas dans le calcul de l’IFI.

Les biens professionnels

L’immobilier affecté à votre activité professionnelle principale est exonéré d’IFI en totalité. Il peut s’agir des locaux utilisés dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une profession libérale, ou de l’immobilier d’une société dans laquelle vous exercez des fonctions de direction et qui constitue votre activité principale.

Les conditions sont précises (fonctions exercées, rémunération, seuil de détention dans certaines sociétés) et méritent d’être vérifiées au cas par cas.

Les bois, forêts et groupements forestiers

Les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur. Vous devez notamment vous engager à appliquer une garantie de gestion durable pendant 30 ans et fournir les justificatifs correspondants.

Pour les parts de groupements acquises à titre onéreux, une durée de détention minimale de deux ans s’ajoute.

Les biens ruraux loués à long terme

Les biens ruraux donnés à bail à long terme (au moins 18 ans) ou à bail cessible, ainsi que les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) non exploitants, sont exonérés à 75 % jusqu’à 101 897 € de valeur, puis à 50 % au-delà. Ce seuil s’apprécie séparément pour les biens ruraux et pour les parts de GFA.

Lorsque le bail est consenti à un membre de la famille qui exploite les terres à titre principal, l’exonération peut devenir totale.

Cas particulier des biens en nue-propriété

Lorsqu’un bien est démembré, c’est en principe l’usufruitier qui le déclare, pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a alors rien à déclarer.

Cette règle connaît des exceptions limitées, qui conduisent à répartir l’imposition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal de l’usufruit. La principale concerne l’usufruit légal du conjoint survivant, lorsque l’époux décédé laisse des enfants.

En revanche, l’usufruit issu d’une donation entre époux (ou donation au dernier vivant) reste imposé en totalité chez l’usufruitier.

Cas particuliers des petites participations dans des sociétés détenant de l’immobilier

Certaines participations sont exclues de l’assiette en raison de leur faible niveau, ce qui évite aux petits porteurs d’avoir à reconstituer une fraction immobilière qu’ils ne connaissent pas :

• Les parts ou actions de sociétés opérationnelles (SARL, SAS, EURL) dont votre foyer détient moins de 10 % du capital et des droits de vote. L’exclusion porte alors sur toute la valeur des titres, y compris l’immobilier non affecté à l’activité.
• Les parts d’organismes de placement collectif détenues à moins de 10 %, lorsque l’immobilier taxable représente moins de 20 % de leur actif.
• Les actions de foncières cotées (SIIC) détenues à moins de 5 % du capital et des droits de vote.

Tableau récapitulatif des biens imposables à l’IFI

Comment évaluer ses biens au 1er janvier

Chaque bien doit être déclaré pour sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix qui pourrait en être obtenu sur le marché au 1er janvier. Pour l’estimer, vous pouvez vous appuyer sur les ventes de biens comparables, consultables dans le service « Rechercher des transactions immobilières » de votre espace particulier sur impots.gouv.fr ou sur la base DVF, ou faire réaliser une estimation par un professionnel.

Quelques repères pratiques vous aideront à compléter votre déclaration :

• Un bien loué peut, selon les circonstances, justifier une décote par rapport à un bien libre. Elle doit rester raisonnable et pouvoir être justifiée.
• Pour les SCPI, la société de gestion communique la valeur IFI des parts détenues par les investisseurs.
• Pour l’assurance vie, votre assureur vous indique la valeur de rachat des unités de compte immobilières au 1er janvier.
• Pour les parts de sociétés non cotées, la valeur des titres doit être déterminée selon les méthodes usuelles, puis multipliée par le coefficient immobilier.

Une fois la valeur de vos biens imposables établie, vous pouvez en déduire les dettes existantes au 1er janvier qui se rapportent à ces biens, comme les emprunts contractés pour les acquérir ou les rénover. C’est ce patrimoine net qui est comparé au seuil de 1,3 million d’euros.

Les règles de déductibilité sont encadrées et comportent plusieurs limites (prêts in fine, dettes contractées auprès de proches, plafonnement pour les patrimoines importants). Nous les détaillons dans notre article consacré au passif IFI.