Démembrement viager SCPI : fonctionnement et avantages pour la succession

Comment fonctionne le démembrement viager de parts de SCPI ?

Pour bien comprendre si le démembrement viager de SCPI peut avoir du sens pour vous, il faut commencer par expliquer son fonctionnement.

Rappels sur le principe du démembrement viager

Le démembrement viager constitue une variante du démembrement de propriété. Concrètement, le démembrement consiste séparer la propriété en deux parties :

• La nue-propriété, qui permet de détenir un bien sans pouvoir en profiter. Dans le cadre d’une société civile de placement immobilier (SCPI), le nu-propriétaire ne perçoit donc pas les revenus locatifs.
• L’usufruit, qui donne droit à la jouissance du bien (et donc ici, aux dividendes versés par la SCPI) avant son extinction, au décès de l’usufruitier habituellement dans le cadre d’un démembrement viager.

Compte tenu de son fonctionnement, le démembrement viager de SCPI s’avère approprié pour anticiper la succession. En effet, la nue-propriété peut être transmise aux enfants dans le cadre d’une donation. Les parents conservent alors l’usufruit.

À l’extinction de l’usufruit, les enfants nu-propriétaires récupèrent la pleine jouissance des parts, sans payer de droits de succession.

Clé de démembrement selon l’âge

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit, on utilise le barème fiscal de l’usufruit viager, issu de l’article 669 du Code général des impôts.

Il permet de déterminer la clé de démembrement des SCPI, en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de l’opération.

Comment effectuer un démembrement viager de SCPI ?

Démembrer des parts de SCPI peut se faire à l’aide d’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit ou dès l’acquisition des parts.

La donation de nue-propriété des parts de SCPI

Lorsque vous détenez déjà des parts de SCPI, vous pouvez les démembrer et réaliser une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit à vos héritiers. De cette façon, vous conservez l’usufruit et continuez à percevoir les dividendes auxquels vous avez droit.

La transmission reste soumise aux droits de donation, après déduction d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant le cas échéant.

Renouvelable tous les 15 ans, l’abattement sur une donation en ligne directe peut vous permettre de transmettre la nue-propriété des parts de SCPI avec une fiscalité avantageuse. Si la valeur de la nue-propriété ne dépasse pas 100 000 €, et sous réserve de ne pas avoir déjà utilisé l’abattement au cours des 15 années précédentes, la transmission bénéficie d’une exonération de droits de donation.

Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété des parts de SCPI revient aux donataires, gratuitement et sans fiscalité supplémentaire.

Notez cependant que si le décès intervient moins de 15 ans après la donation, celle-ci sera soumise au rappel fiscal. À l’inverse, une donation effectuée plus de 15 ans avant le décès ne sera pas prise en compte pour le calcul des droits de succession.

Investir en SCPI avec démembrement viager

Le démembrement viager de SCPI peut également s’effectuer dès la souscription des parts. Dans ce cas, chaque partie prenante (nu-propriétaire et usufruitier) acquiert son droit immobilier.

La clé de répartition utilisée dans ce cadre correspond au barème de l’usufruit viager, selon l’âge des parents usufruitiers. La clé de répartition utilisée par une SCPI pour des opérations de démembrement temporaire n’entre pas en considération.

En fonction de la situation, les héritiers peuvent payer eux-mêmes le montant requis pour acheter la nue-propriété des parts. Dans ce cas, il n’y aura pas de conséquence fiscale liée à l’extinction de l’usufruit et à la récupération de la pleine propriété au moment de la succession.

Dans la pratique, les parents peuvent également effectuer une donation de somme d’argent préalable à la co-souscription. Cet argent sert alors à financer l’investissement dans la nue-propriété des parts de SCPI.

Ce type de montage immobilier doit faire l’objet d’une préparation attentive, afin d’évaluer ses avantages mais aussi ses inconvénients. Par exemple, la nue-propriété ainsi détenue s’avère peu liquide en cas de besoin de revente imprévu. De plus, la durée du démembrement s’avère aléatoire, puisque liée à l’espérance de vie des parents.

Pour vérifier si un investissement SCPI en démembrement viager correspond à vos besoins et se montre adapté à votre profil patrimonial, vous pouvez réserver gratuitement un rendez-vous avec un conseiller de Fortuny.

Pourquoi réaliser un démembrement viager de SCPI ?

Le démembrement viager de parts de SCPI peut servir deux objectifs principaux.

Anticiper la succession

Comme nous l’avons évoqué, ce montage patrimonial sert avant tout l’objectif de la transmission de patrimoine à son décès.

Dans un scénario idéal, le démembrement viager de parts de SCPI permet de faciliter leur transmission aux héritiers tout en réduisant la fiscalité afférente.

Rappelons en effet que seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte au moment d’une donation de son vivant et que la réunion de l’usufruit dans les mains du nu-propriétaire échappe aux droits de succession.

A contrario, une succession de parts de SCPI en pleine propriété ne profite d’aucun traitement fiscal de faveur. Elles intègrent l’actif successoral taxable au moment de la transmission après le décès, qui fait l’objet d’un abattement général de 100 000 € par enfant et par parent.

Revenus complémentaires pour les parents usufruitiers

En tant que détenteurs de l’usufruit des parts de SCPI, les parents perçoivent les revenus locatifs générés par cette dernière. Il s’agit d’un point important, dans la mesure où ce genre de montage s’envisage souvent à un âge avancé, en vue de la succession.

Ainsi, vous pouvez anticiper la transmission de votre patrimoine, mais sans vous priver de ressources financières utiles pour soutenir votre niveau de vie à la retraite.

Notons également que dans le cadre d’une co-souscription viagère, vous bénéficiez d’une décote importante sur le prix des parts, tout en vous assurant le bénéfice de l’intégralité des dividendes versés par la SCPI.

Pour rappel, les rendements des SCPI ne sont pas garantis et peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse.

Exemples de calcul de démembrement viager SCPI

Pour illustrer l’intérêt d’un démembrement viager de SCPI, voici des exemples de calcul.

Exemple pour une donation de nue-propriété

Un père âgé de 75 ans détient 150 000 € de parts de SCPI. Il souhaite préparer la succession de son patrimoine pour sa fille unique et envisage dans ce cadre un démembrement viager de ses parts.

• Valeur de l’usufruit des parts de SCPI : 45 000 € (30 % de 150 000 €, en application du barème fiscal de l’usufruit viager)
• Valeur de la nue-propriété à transmettre : 105 000 €
• Montant soumis aux droits de donation : 5 000 € (après déduction de l’abattement de 100 000 €)
• Montant des droits de donation à payer : 250 € (5 % de 5 000 €, en application du barème des droits de donation en ligne directe)

Exemple pour un investissement en démembrement viager

Ici, une mère et son fils effectuent une co-souscription de parts de SCPI pour un montant de 150 000 € avec un démembrement viager.

Âgée de 62 ans, la mère supporte le coût de l’usufruit. Déterminé par application du barème fiscal de l’usufruit viager, il représente un budget de 60 000 € (40 % de 150 000 €).

Son fils doit quant à lui régler le prix de la nue-propriété des parts, qui s’élève à 90 000 €. Le cas échéant, la mère peut faire une donation équivalente à son fils au préalable, en exonération de droits de donation si l’abattement de 100 000 € est disponible.

Avantages et inconvénients du démembrement viager de parts de SCPI

Parmi les principaux avantages du démembrement viager de SCPI, nous pouvons citer :

• La faculté d’anticiper la transmission de patrimoine de son vivant, sans se priver de ressources financières puisque seule la nue-propriété revient aux héritiers ;
• Le maintien de l’usufruit pour les parents, qui conservent ainsi le bénéfice des dividendes versés par la SCPI ;
• La fiscalité avantageuse sur la transmission, la donation de nue-propriété pouvant bénéficier d’abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant) ;
• L’absence de fiscalité pour les enfants nu-propriétaires durant le démembrement viager (pas d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur la fortune immobilière supplémentaire).

Puis, en ce qui concerne les inconvénients et désavantages de l’opération :

• La durée du démembrement ne peut pas être connue à l’avance, puisqu’il prend fin au décès de l’usufruitier ;
• La liquidité des droits démembrés s’avère très faible ;
• Les rendements servis à l’usufruitier ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse ;
• La valorisation des parts de SCPI peuvent également évoluer à la hausse ou à la baisse, ce qui peut affecter négativement la valeur du patrimoine récupéré au décès de l’usufruitier.