IFI, droits de succession : comment évaluer un bien immobilier ?

Comment évaluer un bien immobilier pour l’IFI, la succession ou la donation

L’évaluation d’un bien immobilier est requise dans le cadre de certains impôts. Cela concerne en particulier :

• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la valeur du patrimoine immobilier doit être évaluée à la date du 1er janvier de l’année d’imposition (1er janvier 2025 pour l’IFI 2025) ;
• Les droits de succession, la valeur du bien retenue étant celle au jour du décès ;
• Les droits de donation, en fonction là aussi de la date de la donation.

Dans ces différents cas, il ne suffit pas de se référer au dernier prix de vente d’un bien immobilier. En effet, il convient d’utiliser des méthodes d’évaluation reconnues par l’administration fiscale, de façon notamment à prendre en compte l’appréciation du patrimoine immobilier depuis la dernière transaction.

Il existe trois méthodes à retenir pour savoir comment évaluer un bien immobilier dans ce cadre :

• La méthode par comparaison, qui doit être retenue prioritairement par rapport aux deux autres ;
• L’évaluation par le revenu brut ou la valeur de rendement ;
• L’évaluation par ajustement du dernier prix d’acquisition.

Évaluer un bien immobilier avec la méthode par comparaison

Pour déterminer la valeur d’un patrimoine immobilier au regard de l’IFI et des droits de succession ou de donation, on se réfère le plus souvent à la méthode par comparaison.

Principe

Le principe de la méthode d’évaluation d’un bien immobilier par comparaison s’avère assez simple à comprendre. Il consiste à s’appuyer sur la valorisation de biens intrinsèquement similaires, en termes de localisation et de surface habitable notamment. Concrètement, il s’agit donc de comparer le bien avec d’autres présentant des caractéristiques similaires afin d’évaluer sa valeur.

Dans le détail, il faut néanmoins prendre de nombreux critères en considération, outre l’emplacement et la surface. Voici quelques exemples, la liste ci-dessous n’étant pas exhaustive :

• Date de construction ;
• État d’entretien et de vétusté ;
• Qualité architecturale ;
• Présence d’un balcon, d’un ascenseur, d’annexes… ;
• Superficie du terrain foncier ;
• Vue ;
• Proximité des commodités (commerces, etc.).

Cette méthode d’évaluation doit être utilisée dès lors que la comparaison est possible. Dans le cas contraire, on peut se référer à l’une des deux autres méthodes.

Les outils pour savoir comment évaluer un bien immobilier par comparaison

Pour faciliter les démarches des contribuables, il existe différents outils pour mener une évaluation par comparaison. Vous pouvez par exemple privilégier le simulateur Patrim, accessible depuis votre espace personnel sur le portail impots.gouv.fr, dans la rubrique “Autres services” et “Recherche des transactions immobilières”.

Le simulateur Patrim s’appuie sur une base de données composée des informations à disposition de l’administration fiscale concernant les transactions de biens immobiliers. L’outil vous permet d’affiner votre recherche selon des critères précis et vous aide ainsi à bien utiliser la méthode d’évaluation par comparaison.

Alternativement, vous pouvez également accéder à l’explorateur en ligne “Demande de valeur foncière”. Cet outil regroupe l’intégralité des données foncières des cinq dernières années, que vous pouvez consulter au niveau local en précisant le département, la ville et la section cadastrale de votre bien.

Enfin, l’administration fiscale met à disposition des fiches explicatives concernant les méthodes d’évaluation des biens immobiliers. De même, elle produit une documentation pour aider à procéder à l’évaluation.

L’évaluation par le revenu brut ou la valeur de rendement

Si la méthode par comparaison ne permet pas de mener à bien l’évaluation du patrimoine immobilier, il est possible d’opter pour une évaluation par le revenu brut ou la valeur de rendement. Notez que cette méthode n’est acceptée que pour les investissements locatifs, et non les résidences principales et secondaires.

L’évaluation par le revenu brut consiste à appliquer un taux de capitalisation aux revenus bruts produits par le bien. Ce taux est obtenu à l’aide d’une étude du marché locatif local, en matière de valeur des biens et de revenus locatifs générés par ces derniers. Si la détermination du taux de capitalisation s’avère impossible ou peu concluante, cette méthode d’évaluation n’est pas utilisable.

L’évaluation par la valeur de rendement, quant à elle, repose sur le même principe, en appliquant un taux de capitalisation aux revenus nets de fiscalité.

Revalorisation d’une valeur antérieure

Avec cette méthode d’évaluation du bien immobilier, il faut s’appuyer sur le dernier prix connu. Il peut s’agir du prix de vente dans le cas d’une transaction ou de la valeur retenue à l’occasion d’une succession ou d’une donation.

Puis, il convient d’appliquer un coefficient de revalorisation : celui-ci doit refléter l’évolution des prix immobiliers pour les biens de même nature sur le marché. Pour ce faire, on peut se référer à l’évolution des prix entre la date de la dernière transaction et la date à retenir pour le fait générateur de l’impôt (1er janvier pour l’IFI, date de la donation ou date du décès).

Les modifications apportées au bien entre ces deux dates doivent également être intégrées au calcul de valeur. Il peut s’agir par exemple de grosses réparations et de travaux d’agrandissement ou de construction. De même, les changements de nature liés au terrain (constructibilité notamment) et à l’immeuble (mise en location, changement de destination, etc.) doivent être pris en considération.