IFI et résidence principale : règles applicables, calcul de l’abattement, l’essentiel à savoir

L’IFI, un impôt sur le patrimoine immobilier, résidence principale comprise

Comme son nom l’indique, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) se présente comme une taxe sur le patrimoine immobilier détenu par un foyer fiscal. À ce titre, la résidence principale intègre l’assiette de l’IFI. Mais elle fait l’objet de règles d’imposition spécifiques, dont l’application d’un abattement de 30 % (voir partie suivante).

Pour autant, tous les propriétaires de leur résidence principale ne sont pas redevables de l’IFI. L’impôt n’est dû qu’à partir du moment où la valeur nette de l’ensemble du patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière se compose d’une variété d’actifs, au-delà du logement familial. On prend notamment en compte les investissements locatifs et résidences secondaires, les terrains à bâtir ou encore les investissements immobiliers détenus au travers de sociétés (SCI, SCPI notamment).

Lorsque le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros, l’IFI se déclenche. Il se calcule à l’aide d’un barème progressif, qui prévoit une imposition effective dès 800 000 €.

L’abattement sur la résidence principale au titre de l’IFI

Au sens de l’IFI, la résidence principale constitue le logement familial du contribuable imposable. Sur le plan légal, on considère qu’elle correspond au logement occupé au moins huit mois par an par la famille.

Pour le calcul de l’IFI, la valeur vénale réelle de la résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 %. Il s’applique sans conditions, du moment que le bien constitue effectivement le logement familial du foyer fiscal.

Ainsi, pour une maison ou un appartement valorisé un million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition, la valeur IFI s’élève à 700 000 €, avant déduction des dettes éventuelles (voir partie suivante).

Notez qu’il est strictement impossible de déclarer deux résidences principales différentes pour un même redevable de l’IFI. Chaque foyer fiscal se doit de renseigner l’adresse de sa résidence principale dans sa déclaration de revenus, et de signaler un déménagement éventuel.

La notice 2042-IFI-NOT de déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière précise qu’en “cas d’imposition commune et lorsque le foyer fiscal au sens de l’IFI possède deux résidences, par exemple pour des raisons professionnelles, un seul logement peut bénéficier de cet abattement”.

Calcul des dettes déductibles de l’IFI au titre de la résidence principale

Les dettes relatives à la résidence principale sont déductibles de l’assiette de l’IFI, dans des conditions spécifiques.

Règle et plafonnement

Pour déterminer si un contribuable est assujetti à l’IFI et le montant de l’impôt à payer, l’administration fiscale s’appuie sur la valeur vénale nette des actifs immobiliers au 1er janvier. Il faut donc déduire le passif de l’IFI, qui se compose :

• Des dettes d’acquisition du patrimoine imposable (emprunt immobilier par exemple) ;
• De celles relatives aux travaux effectués sur celui-ci ;
• Et des impôts déjà supportés au titre de la détention des actifs (taxe foncière par exemple).

En ce qui concerne le cas spécifique de la résidence principale, l’administration fiscale retient une règle spécifique pour la déduction du passif :

• L’ensemble des dettes afférentes sont déductibles ;
• Avec un plafond de déduction fixé à sa valeur taxable après abattement (70 % de la valeur vénale).

Exemple de calcul

Pour illustrer ce mécanisme, prenons un exemple simplifié :

• Maison d’une valeur d’un million d’euros, soit 700 000 € après abattement de 30 % pour l’IFI
  • Charge de l’emprunt à payer au 1er janvier de l’année d’imposition : 600 000 €
  • Taxe foncière de l’année précédente : 5 000 €
  • Valeur vénale nette taxable de la résidence principale au titre de l’IFI : 95 000 € (700 000 – 600 000 – 5 000)
• Si la charge de l’emprunt s’élève à 800 000 € (soit 805 000 € de passif déductible avec la taxe foncière), le résultat donne 0 €.
  • La valeur nette taxable de la résidence principale au titre de l’IFI ne peut pas être inférieure à 0 €.
  • Lorsque le passif excède le seuil de 70 % de la valeur de la résidence principale, la part excédentaire (105 000 € ci-dessus) ne peut pas être utilisée en déduction pour réduire l’IFI.

L’abattement d’IFI sur la résidence principale est-il applicable lorsqu’elle est détenue dans une société ?

Les personnes détenant un patrimoine immobilier élaboré peuvent avoir recours à une société civile immobilière (SCI) pour gérer celui-ci. Cela entraîne une conséquence directe sur le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, l’abattement d’IFI de 30 % sur la résidence principale ne s’applique pas aux associés d’une SCI d’investissement ou de gestion.

Il existe une exception à cette règle pour les sociétés civiles immobilières d’attribution (SCIA). Ce montage permet aux associés de bénéficier de l’abattement d’IFI de 30 % sur la résidence principale, sur la valeur des parts qu’ils détiennent qui correspond au logement familial.

Une autre exception du même ordre existe dans le cas particulier d’une société de copropriété.

IFI et résidence principale : autres cas particuliers à connaître

Au-delà du cas des résidences principales détenues au travers d’une société, d’autres situations présentent des règles particulières au titre de l’IFI :

• Couple soumis à imposition séparée à l’IFI
  • Chacun bénéficie de l’abattement de 30 % sur sa résidence principale.
• Couple séparé de corps mais soumis à imposition commune à l’IFI
  • Abattement applicable à un seul logement, y compris lorsque chaque membre du couple est imposé sur le revenu de façon séparée.
• Démembrement immobilier (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit)
  • L’usufruitier est redevable de l’IFI (hors cas particuliers). Il bénéficie donc seul de l’abattement de 30 %.
  • Dans les cas où l’usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun le bien au titre de l’IFI, l’abattement bénéficie à celui qui occupe effectivement le bien à titre de résidence principale au 1er janvier.
• Succession avec droit temporaire au logement d’un an pour le conjoint survivant
  • Les héritiers du défunt, détenteurs de la nue-propriété, peuvent appliquer l’abattement de 30 %.