Comment payer moins d’IFI en 2026 ?

Rappels sur l’IFI, impôt sur la fortune immobilière

Pour comprendre comment réduire l’IFI, commençons par quelques rappels utiles sur celui-ci. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique, comme son nom l’indique, au patrimoine immobilier détenu par un foyer fiscal.

Plus précisément, il concerne les contribuables avec un patrimoine immobilier net taxable d’une valeur d’au moins 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le calcul de l’assiette de l’impôt prend donc en compte les dettes (passif), qui contribuent à diminuer le patrimoine taxable.

Lorsqu’un foyer fiscal détient un patrimoine immobilier net taxable de plus de 1,3 million d’euros, il est redevable de l’IFI. Le calcul de l’impôt s’appuie sur un barème progressif par tranches, qui s’applique dès 800 000 € :

Concrètement, il n’existe qu’une seule façon d’obtenir une réduction d’IFI à proprement parler (voir partie suivante). En revanche, plusieurs techniques patrimoniales peuvent s’envisager pour diminuer l’assiette d’imposition, et payer moins d’IFI. Elles peuvent également aider à passer sous le seuil de déclenchement de l’IFI à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable.

La réduction d’IFI pour dons

Les dons à certains organismes donnent droit à une réduction d’IFI. Voici les modalités à connaître pour en bénéficier.

Fonctionnement et calcul

Sous réserve d’être éligibles, les dons à certaines associations contribuent à diminuer l’IFI. Deux types de dons peuvent être effectués :

• Don d’argent classique (espèces, chèques, virements, etc.) ;
• Dons de titres cotés en Bourse sur un marché réglementé français ou étranger, en pleine propriété uniquement.

Il peut s’agir aussi bien d’un don manuel ou d’une donation concrétisée par un acte authentique notarié.

Le calcul de la réduction d’IFI pour dons se présente comme suit :

• Réduction d’IFI = 75 % de la valeur du don ;
• 50 000 € de réduction d’impôt maximum par an et par redevable ;
• En cas de surplus (réduction d’IFI > 50 000 €), il n’est pas remboursé ou reportable sur l’IFI des années suivantes, mais peut-être utilisé pour réduire l’impôt sur le revenu (voir plus loin).

Pour la déclaration d’IFI 2026, les dons éligibles sont ceux réalisés entre la date limite de déclaration de 2025 et celle de 2026. On retient à ce titre les dates limites de la déclaration de revenus, qui varient selon le département de résidence.

En pratique, la date retenue pour chaque don permettant de réduire l’IFI est indiquée dans le reçu fourni par l’organisme bénéficiaire.

Organismes éligibles aux dons pour payer moins d’IFI

Les organismes éligibles aux dons permettant de baisser l’IFI sont cités précisément à l’article 978 du CGI :

• Établissements de recherche d’intérêt général et à but non lucratif, publics ou privés ;
• Établissements d’enseignement supérieur d’intérêt général et à but non lucratif, publics ou privés ;
• Établissements d’enseignement artistique d’intérêt général et à but non lucratif, publics ou privés ;
• Établissements supérieurs consulaires ;
• Fondations reconnues d’utilité publique au sens de l’article 200 du CGI ;
• Agence nationale de la recherche (ANR) ;
• Fondations universitaires et partenariales répondant aux exigences de l’article 200 du CGI ;
• Associations reconnues d’utilité publique de financement et d’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises, selon la liste fixée par arrêté conjoint des ministres chargés de l’économie et du budget : Association pour le droit à l’initiative économique (ADIE), Réseau Entreprendre et Initiative France ;
• Divers organismes oeuvrant à l’insertion professionnelle :
  • Entreprises d’insertion et entreprises de travail temporaire d’insertion ;
  • Associations intermédiaires ;
  • Ateliers et chantiers d’insertion ;
  • Entreprises adaptées favorisant l’insertion sur le marché du travail des travailleurs handicapés ;
  • Groupements d’employeurs pour l’insertion.

Déclaration d’un don permettant de réduire l’IFI

Les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière doivent remplir leur déclaration d’IFI, dans les mêmes délais que la déclaration de revenus.

Les dons éligibles à une réduction d’IFI doivent ainsi être renseignés dans la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière :

• Case 9NC pour les dons à des organismes français ;
• Case 9NG pour les dons à des organismes européens.

Les organismes bénéficiaires des dons transmettent une attestation à chaque donateur. Celle-ci doit être conservée par les contribuables et être présentée en cas de contrôle. Il n’est toutefois pas nécessaire de joindre ce justificatif à la déclaration.

Réduction d’impôt IFI/IR : quelles sont les règles ?

Certains dons peuvent donner droit aussi bien à une réduction d’IFI qu’à une réduction d’impôt sur le revenu (IR). Dans cette situation, le contribuable doit choisir :

• Utiliser l’avantage fiscal uniquement au titre de l’IFI (50 000 € maximum de réduction d’impôt par an) ;
• Affecter la réduction d’impôt pour dons aux associations uniquement à l’IR ;
• Répartir l’avantage fiscal entre les deux impôts.

Dans tous les cas, les sommes utilisées pour réduire l’IFI ou l’IR ne peuvent servir qu’une seule fois. Autrement dit, un don de 10 000 € intégralement dédié à la réduction de l’IFI ne peut pas servir en même temps à réduire l’impôt sur le revenu.

En revanche, lorsque la réduction d’IFI obtenue dépasse 50 000 € et ne peut donc pas être pleinement utilisée, le surplus peut être consacré à la réduction de l’impôt sur le revenu.

Comment payer moins d’IFI ?

La réduction d’impôt pour dons constitue la seule réduction d’IFI à proprement parler. Mais plusieurs options peuvent être explorées pour diminuer l’assiette de l’impôt retenue à la date du 1er janvier de chaque année. De la sorte, il devient possible de baisser l’IFI à payer ou de devenir non imposable.

Passer par une SCI

Le montage d’une société civile immobilière (SCI) donne la possibilité de gérer plus facilement un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes. Chaque partie prenante détient des parts de la SCI, plutôt que des biens en direct.

En constituant une SCI, ou en apportant des biens à une société existante, cela peut jouer favorablement sur l’IFI d’un associé redevable. Le bien appartenant désormais à la SCI, sa valeur est répartie entre chaque associé au prorata des parts détenues par chacun.

Les parts de SCI entrent dans le champ de l’IFI, pour leur valeur nette. Elle est calculée comme suit :

Valeur nette des parts = (Valeur vénale des biens immobiliers – Dettes déductibles) / Nombre de parts

En outre, on applique une décote à la valeur nette des parts de SCI au regard de l’IFI. Cette décote (10 à 20 %) reflète l’illiquidité relative des parts d’une société civile immobilière.

Recourir à une SCI pour réduire l’IFI doit cependant être bien réfléchi. D’une part, constituer une SCI s’avère relativement complexe et demande une bonne organisation, avec un accompagnement professionnel.

D’autre part, la détention d’immobilier au travers d’une SCI requiert obligatoirement le partage de ce patrimoine entre plusieurs personnes. Même s’il s’agit souvent du cercle familial, cela implique la participation de plusieurs parties prenantes, avec des situations personnelles, patrimoniales et fiscales parfois divergentes.

La donation temporaire d’usufruit, sous réserve d’utilité hors réduction d’IFI

Un bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement. Cette opération consiste à séparer le droit de propriété en deux droits distincts :

• La nue-propriété, qui correspond à la détention des murs sans pouvoir en profiter ;
• L’usufruit, qui confère la jouissance du bien, mais pas la propriété.

Au regard de l’impôt sur la fortune immobilière, le détenteur de l’usufruit est redevable de l’IFI, sur la base de la valeur complète du bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, bénéficie d’une exonération.

En procédant à une donation temporaire d’usufruit, il est donc possible de sortir un bien immobilier de l’assiette de l’IFI. Du point de vue du donateur, qui conserve la nue-propriété, il s’agit donc d’un moyen potentiel de payer moins d’IFI. Et ce, sans sacrifier totalement son investissement initial, puisqu’à la fin du démembrement, l’usufruit lui revient.

Au moment de réaliser une donation temporaire d’usufruit, la valeur de l’usufruit prise en compte pour calculer les droits de donation varie selon la durée du démembrement temporaire.

Vente ou donation d’un bien immobilier (arbitrage patrimonial pour diminuer l’IFI)

Autre solution pour réduire l’IFI, plus définitive cette fois : procéder à la vente d’un bien. Une fois vendu, le bien sort définitivement de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Alternativement, il est également possible de procéder à une donation du bien en pleine propriété, à un enfant par exemple.

Quels investissements immobiliers échappent à l’IFI ?

S’il ne s’agit pas de moyens de baisser l’IFI en tant que tel, différents types d’investissements immobiliers bénéficient d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière. Ils présentent ainsi la possibilité de développer son patrimoine immobilier sans alourdir l’impôt :

• Les biens professionnels
  • Ce cas de figure couvre également les biens dédiés à une activité de loueur en meublé professionnelle (LMP)
• Les droits de nue-propriété
  • Applicable aux biens immobiliers et aux parts de SCPI
• Les investissements dans l’acquisition de parcelles de bois et de forêts, ainsi les parts de groupement forestiers (GFI, GFF) à hauteur des sommes réellement investies par le groupement dans un patrimoine forestier
  • Exonération d’IFI à hauteur de 75 % (100 % s’il s’agit de biens professionnels), sans limite de montant
• Les placements immobiliers logés dans un plan d’épargne retraite (PER) non rachetable
  • Dès lors que le PER devient rachetable (au départ à la retraite en particulier), les unités de compte immobilières deviennent assujetties à l’IFI.