Passif IFI : quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?

Passif déductible de l’IFI : principe et règle générale

Le passif de l’IFI est pris en compte pour déterminer l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Il influence donc le montant de l’impôt à payer.

La prise en compte du passif pour déterminer l’impôt sur la fortune immobilière

Pour les contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du passif déductible de l’IFI. En effet, l’impôt ne se calcule pas sur la seule valeur du patrimoine immobilier détenu.

Pour déterminer l’assiette de l’IFI, on retient :

• La valeur brute des actifs immobiliers assujettis (70 % dans le cas de la résidence principale) à la date du 1er janvier ;
• À laquelle on soustrait les dettes déductibles (passif), selon leur valeur au 1er janvier.

Lorsque le montant ainsi obtenu dépasse 1,3 million d’euros, l’impôt sur la fortune immobilière entre en jeu. On applique alors le barème progressif de l’IFI, avec une taxation effective dès 800 000 € :

La règle générale pour déterminer les dettes déductibles de l’IFI

Les conditions encadrant les dettes déductibles de l’IFI sont inscrites à l’article 974 du CGI. Elles sont également précisées dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-10).

En résumé, on retient que le passif déductible de l’IFI se compose :

• Des dettes supportées par le foyer fiscal au regard de la détention du patrimoine immobilier taxable uniquement ;
• Et ce, de façon certaine au 1er janvier de l’année d’imposition (factures et dettes non acquittées, intérêts échus et non payés).

La loi détermine trois grandes catégories de dettes déductibles de l’IFI, à savoir :

• Les dettes relatives à l’acquisition des biens immobiliers (emprunt en cours de remboursement notamment) ;
• Celles liées à des dépenses de travaux sur ce même patrimoine ;
• Les impôts relatifs aux actifs immobiliers, comme la taxe foncière, entre autres.

Exemples concrets de dettes déductibles de l’IFI et cas particuliers

Rentrons dans le détail du passif déductible de l’IFI selon le type de dettes et quelques cas particuliers importants à connaître, dont celui de la résidence principale.

Dettes liées à l’acquisition du patrimoine immobilier (emprunts et autres)

Pour déterminer la base taxable de l’IFI, l’endettement relatif à l’achat des biens immobiliers est bien pris en considération.

Cela concerne bien entendu les crédits immobiliers en cours de remboursement. D’après le BOFiP, la déduction du passif retient :

• Le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Les intérêts échus et non payés au 1er janvier ;
• Les intérêts courus au 1er janvier.

Lorsque le financement des acquisitions provient d’autres types de dettes, celles-ci peuvent être inscrites au passif de l’IFI :

• Avance sur un contrat d’assurance vie ;
• Autres types de prêts qu’un crédit immobilier (prêts privés, crédits à la consommation, rachats de prêts), à l’exclusion des prêts à soi-même (prêts entre concubins ou consentis par une société type SCI) et des prêts familiaux (sauf s’ils sont accordés dans des conditions normales au regard des pratiques bancaires standards) ;
• Soulte acquittée pour le contribuable pour mettre fin à une indivision.

Dettes relatives au financement de travaux

Le financement de travaux effectués sur le patrimoine immobilier imposable figure également au passif de l’IFI. Cela concerne :

• Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation effectivement supportées par le propriétaire, y compris celles acquittées pour le compte du locataire et non récupérées auprès de ce dernier au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ce type de passif comprend aussi bien les emprunts contractés pour financer les travaux que les factures restant à payer au 1er janvier de l’année d’imposition.

Impôts sur le patrimoine immobilier

Certains impôts supportés par le propriétaire des actifs immobiliers peuvent réduire l’assiette de l’IFI. L’administration fiscale prend ici en considération :

• La taxe foncière (mais pas la taxe sur les ordures ménagères, récupérable sur le locataire) ;
• Les droits de donation et droits de succession lorsque les biens immobiliers ont été transmis au redevable ;
• L’IFI théorique (déduction du montant de l’impôt sur la fortune immobilière de sa propre assiette d’imposition).

Selon les circonstances, d’autres contributions fiscales peuvent également être déduites :

• Taxe sur les locaux vacants ;
• Taxe sur les bureaux en Ile-de-France ;
• Impôt étranger équivalent à l’IFI payé par des résidents fiscaux français au titre d’actifs immobiliers situés en dehors de France ;
• Pénalités fiscales relatives aux différents impôts déductibles, sous réserve qu’elles ne soient pas en cours de contestation au 1er janvier.

Cas particuliers pour la déductibilité du passif de l’IFI

Dans certaines situations, le calcul du passif déductible de l’IFI répond à des règles particulières.

Résidence principale

Les dettes relatives à la résidence principale sont déductibles à 100 %. Et ce, quand bien même le calcul de l’impôt ne retient que 70 % de sa valeur.

Une limite existe toutefois : le passif est déductible dans la limite de la valeur imposable à l’IFI de la résidence principale.

Par exemple, si la valeur taxable à l’IFI de la résidence principale s’élève à 700 000 € (soit 70 % d’une valeur vénale d’un million d’euros), le passif déductible au titre de la résidence principale pourra atteindre 700 000 € maximum.

Prêt in fine et crédit lombard

Les prêts in fine proposent un financement différent du crédit immobilier amortissable classique. Seuls les intérêts sont remboursés dans un premier temps, le capital emprunté étant remboursé en une seule fois à l’échéance.

Pour le calcul de la déductibilité du passif de l’IFI, ce type de prêt fait l’objet de modalités particulières. En résumé, on ne retient pas la valeur du capital restant dû année après année, ce qui serait particulièrement avantageux pour le contribuable.

À la place, il faut procéder à un amortissement fictif linéaire chaque année, sur la base du calcul suivant :

Montant de l’emprunt X nombre d’années écoulées depuis le versement / durée du prêt

Le même principe s’applique aux crédits lombards utilisés pour financer l’acquisition d’actifs immobiliers, lorsqu’ils prennent la forme d’un prêt in fine.

Acquisitions en viager

Dans le cas d’un bien immobilier acheté en viager, le passif déductible de l’IFI est constitué par la valeur capitalisée de la rente restant à verser au 1er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession de l’usufruitier

Lorsqu’un contribuable redevable de l’impôt sur la fortune immobilière reçoit l’usufruit d’un bien taxable au titre d’une succession, il doit déclarer la valeur de la pleine propriété au titre de l’IFI.

En revanche, il ne peut inscrire au passif que sa quote-part des droits de succession, et celle de ses enfants mineurs le cas échéant. Ce principe a été confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 mai 2005 (n°03-14.511), relatif à l’ISF et transposable à l’IFI d’après l’administration fiscale.

Plafonnement du passif déductible de l’IFI pour les patrimoines imposables de plus de 5 millions d’euros

Un plafonnement de la déductibilité des dettes au titre de l’impôt sur la fortune immobilière entre en considération lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• Valeur brute du patrimoine imposable (avant déduction des dettes) > 5 millions d’euros
• Passif > 60 % de la valeur brute imposable

Dans cette situation, la déduction du passif suit le fonctionnement suivant :

• Fraction du passif < 60 % de la valeur brute du patrimoine imposable : déduction des dettes pour leur montant total
• Fraction > 60 % : déduction du passif à hauteur de 50 % seulement

Les dettes souscrites avant le 1er janvier 2018 ou avant que le foyer fiscal ne soit redevable de l’IFI peuvent échapper à ce plafonnement du passif déductible. D’une manière générale, il est possible de demander à ne pas y être soumis, dès lors qu’il est possible de prouver que les dettes n’ont pas été contractées en vue de réduire l’IFI.

À quoi correspond le passif non déductible de l’IFI ?

Toutes les dettes contractées par le contribuable redevable de l’IFI ne sont pas déductibles de l’assiette de l’impôt. On écarte notamment :

• Les dettes liées à des actifs non imposables à l’IFI ;
• Celles qui sont remboursées avant le 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Les dettes à caractère incertain à la même date (conditions suspensives, litiges).

En complément, notons que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, dont ceux payés sur les revenus fonciers, ne sont pas déductibles.