L'essentiel
Que sont les SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs ?
Les SCPI à prépondérance hôtels, tourisme et loisirs investissent dans ces secteurs en France et à travers l’Europe. Parfois appelées SCPI hôtelières, ces SCPI de rendement sont relativement récentes sur le marché, ayant commencé à apparaître dans les années 2010. Parallèlement à ces SCPI spécialisées, de nombreuses SCPI diversifiées développent leur patrimoine immobilier dans l’hôtellerie et le tourisme.
Les SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs investissent principalement dans des hôtels, mais également dans d’autres actifs du secteur de l’hôtellerie tels que des :
- Résidences de tourisme ;
- Campings ;
- Centres de loisirs ;
- Villages vacances.
Les SCPI d’hôtellerie ciblent principalement des immeubles situés en France et en Europe, dans des métropoles dynamiques et attractives ainsi que dans des lieux de villégiature prisés afin de générer un rendement potentiel intéressant (non garanti) pour les investisseurs.
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Les avantages des SCPI d’hôtellerie
- Le tourisme est un secteur porteur en France et en Europe.
- Les SCPI d’hôtellerie ont su démontrer leur résilience face à la crise du Covid-19.
- Leur patrimoine est constitué de divers actifs liés à l’hôtellerie, le tourisme et les loisirs (hôtels, campings, parcs d’attraction, résidence de tourisme, etc.).
- Les baux commerciaux dans ce secteur sont généralement assez longs.
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Pourquoi investir dans une SCPI hôtelière ?
Les atouts des SCPI à prépondérance hôtels, tourisme et loisirs sont nombreux. Découvrez les bonnes raisons d’investir dans de tels véhicules.
L’hôtellerie, un secteur porteur en France et en Europe
Le secteur hôtelier, et plus généralement le secteur touristique, joue un rôle clé dans l’économie française et européenne. La France est un des pays les plus visités au monde, avec environ 98 millions de touristes internationaux en 2023. Le tourisme représente un des moteurs de la croissance économique du pays. Il en va de même pour l’Europe, qui continue d’attirer de plus en plus de visiteurs.
Bien que le marché de l’hôtellerie ait connu une dégradation due à la pandémie de Covid-19, il montre des signes de reprise, en particulier depuis le début de l’année 2022. L’industrie hôtelière française a enregistré une augmentation significative du nombre de nuitées d’hôtel, passant de 35,7 millions en 2022 à 42,6 millions en 2023.
Cela peut être un signal positif pour les épargnants qui cherchent à investir dans des SCPI spécialisées dans ce secteur. Ces dernières ont effectivement su faire preuve de résilience pendant cette période.
Un investissement dans l’hôtellerie accessible, pour diversifier son patrimoine
Investir dans le secteur de l’hôtellerie en direct est généralement réservé aux institutionnels. Il s’agit en effet d’un investissement très peu abordable pour les particuliers. Toutefois, grâce aux SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs, vous pouvez investir dans ce secteur dès quelques centaines d’euros. Et ce, sans contrainte de gestion car la société de gestion de la SCPI s’occupe de tout.
Notons par ailleurs que le secteur de l’hôtellerie ne regroupe pas uniquement les hôtels. Les types d’actifs dans lesquels investissent les SCPI hôtelières sont variés :
- Hôtels (de luxe ou établissements plus économiques) ;
- Campings ;
- Auberges de jeunesse ;
- Centres de loisirs ;
- Résidences de tourisme ;
- Appart’Hôtels ;
- Villages vacances ;
- Lieux d’accueils pour des séminaires ;
- Parcs d’attraction.
D’autant plus que le patrimoine des SCPI d’hôtellerie est généralement diversifié sur le plan géographique. Elles visent effectivement à investir dans des régions touristiques en France et à travers l’Europe. Cette diversification contribue à élargir le terrain de chasse des gérants, pour trouver davantage d’opportunités d’investissement et mutualiser les risques, notamment en cas de conjoncture moins favorable dans un pays donné.
D’autre part, le domaine de l’hôtellerie n’est pas corrélé à celui des bureaux et des commerces, qui sont de manière générale les plus présents dans les portefeuilles des SCPI. Les véhicules spécialisés dans les hôtels, le tourisme et les loisirs représentent donc une bonne solution pour diversifier son patrimoine.
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Des baux longs
Un des atouts des SCPI d’hôtellerie, tourisme et loisirs réside dans la longue durée de ses baux commerciaux. Cela est notamment dû au fait qu’il serait trop contraignant pour les entreprises du secteur de changer de locaux régulièrement en raison des infrastructures nécessaires à l’hospitalité.
La durée moyenne des baux s’élève à 12 ans en moyenne en France. À l’étranger, elle peut être plus élevée selon les pays, allant jusqu’à une trentaine d’années. Ces engagements de long terme permettent d’avoir plus de visibilité sur les flux de revenus locatifs.
Les rendements des SCPI hôtelières
Fortement touché par la crise du Covid, le secteur du tourisme se réinvente, offrant des opportunités d’investissement intéressantes. Grâce à leur résilience, les SCPI d’hôtellerie recommencent à distribuer de bons rendements moyens depuis 2022.
Notons d’autre part qu’au deuxième trimestre 2024, l’hôtellerie européenne a su maintenir de bons niveaux de performances, affichant un RevPar (revenu par chambre disponible) au premier semestre en hausse de 3 % par rapport à la même période en 2023.
En 2023, les SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs se situaient en 3ème position dans le classement des SCPI par stratégies prépondérantes avec un taux de distribution moyen de 5,1 % selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).
Les risques des SCPI d’hôtellerie
La pandémie de Covid-19 a eu un impact significatif sur l’économie touristique européenne, ce qui a eu des répercussions négatives sur les SCPI hôtelières. De nombreux hôtels ne parvenaient plus à payer les loyers, un certain nombre d’entre eux ont même dû fermer. Les rendements des SCPI à prépondérance hôtels, tourisme et loisirs ont donc chuté. Si cette crise exceptionnelle est désormais dans le rétroviseur, elle a illustré la sensibilité du secteur à la vigueur de l’activité touristique.
D’autre part, le secteur hôtelier est assez sensible aux cycles économiques. Durant les périodes de récession, le tourisme tend à faiblir, réduisant les revenus des hôtels. Ainsi, les performances des SCPI spécialisées dans les hôtels, le tourisme et les loisirs dépendent des fluctuations de l’économie et de l’industrie du tourisme. Il existe également un facteur saisonnier. Les hôtels et autres types d’hébergements peuvent en effet générer des revenus variables selon la saison et leur localisation.
L’hôtellerie est un secteur assez imprévisible, plus que la santé, la logistique ou les bureaux par exemple. Le marché, et par conséquent son rendement, peuvent être impactés par une réduction du flux touristique, une crise sanitaire, etc.
Enfin, le marché des SCPI d’hôtels, tourisme et loisirs est peu profond. Il s’agit d’un secteur de niche qui offre moins d’opportunités d’investissement que l’immobilier d’entreprise plus traditionnel (bureaux notamment). Toutefois, de plus en plus de SCPI diversifient leur patrimoine en investissant dans l’hôtellerie. Il est d’ailleurs parfois préférable de privilégier des SCPI davantage diversifiées pour ne pas être dépendant d’un unique secteur.
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Atream Hôtels, SCPI référence dans le secteur hôtelier
Lancée en 2016 par la société de gestion Atream, la SCPI Atream Hôtels investit dans des hôtels et résidences de tourisme en Europe. Son patrimoine est réparti dans divers pays :
- Allemagne ;
- France ;
- Belgique ;
- Pays-Bas.
La stratégie d’investissement de Atream Hôtels porte principalement sur des hôtels ou autres types d’hébergements 3 ou 4 étoiles dans des zones urbaines à forte fréquentation touristique. Elle privilégie des enseignes solides et des établissements déjà exploités pour une délivrance immédiate des loyers.
Environ 70 % de son patrimoine est investi dans les hôtels et les 30 % restants sont placés dans d’autres types d’hébergements touristiques comme les villages vacances ou les résidences de tourisme. Notons d’autre part que la durée résiduelle moyenne ferme des baux de Atream Hôtels est de 13,6 ans à la mi-2024.
En 2023, la SCPI à prépondérance hôtels, tourisme et loisirs a présenté un rendement de 5,30 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Voici les autres sociétés civiles de placement immobilier du marché avec une part importante d’actifs hôteliers et touristiques dans leur patrimoine :
Vous pouvez ainsi remarquer que l’offre de SCPI d’hôtellerie performantes est assez limitée, comme expliqué précédemment.
SCPI hôtels, tourisme et loisirs : avantages et inconvénients
Avantages
-
Elles rendent accessible aux particuliers l’investissement dans des hôtels et autres types d’hébergements de vacances
-
Investissement dans un secteur porteur en France et en Europe
-
Outil de diversification du portefeuille
-
Longue durée des baux
Inconvénients
-
Sensibilité aux variations de l’économie européenne
-
Risques inhérents au secteur tels que la saisonnalité, les variations du marché touristique ou les évolutions réglementaires
-
L’offre de SCPI spécialisées dans ce secteur est limitée
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