SCPI sans frais d’entrée : ce qu'il faut savoir avant d'investir

Sommaire

Qu’est-ce qu’une SCPI sans frais d’entrée ?
Les frais des SCPI sans frais d’entrée
- Des frais de gestion plus élevés
- Frais de rachat anticipé
Les rendements des SCPI sans frais d’entrée
Quelles sont les SCPI sans frais d’entrée du marché ?
SCPI sans frais d’entrée : avantages et inconvénients

L'essentiel

Pas de commission de souscription : il n’y a pas de frais d’entrée à la revente des parts.

Frais de gestion plus élevés : les frais de gestion prélevés sont plus élevés que la moyenne.

Pénalité de retrait anticipé : des frais s’appliquent en cas de revente des parts trop rapide.

Définir votre projet Contactez-nous

Qu’est-ce qu’une SCPI sans frais d’entrée ?

Découvrez comment fonctionne une société civile de placement immobilier sans frais d’entrée.

Que sont les frais d’entrée et à quoi servent-ils ?

Habituellement, les SCPI mettent en place des frais d’entrée. Ceux-ci sont compris dans le prix de part à l’achat et sont prélevés au moment de la revente des parts. Le prix de vente, appelé valeur de retrait, correspond en effet au prix de souscription diminué de la commission d’entrée.

Les frais de souscription servent à rémunérer la société de gestion ainsi que l’intermédiaire qui vous accompagne dans votre placement (conseiller en gestion de patrimoine par exemple). Ils varient généralement entre 8 et 12 %.

Les frais de souscription nécessitent de conserver ses parts longtemps pour les gommer avec le temps. D’où l’horizon de placement minimum recommandé de 8 à 10 ans.

Fonctionnement des SCPI sans frais de souscription

Comme leur nom l’indique, les SCPI sans frais d’entrée ne prélèvent pas de commission de souscription. La différence majeure avec les SCPI classiques apparaît donc à la revente des parts. En effet, le prix de vente est égal au prix de part en vigueur au moment de la revente dans le cadre des sociétés civiles de placement immobilier sans commission de souscription.

À noter que tout l’argent investi dans la SCPI travaille, qu’elle applique ou non des frais de souscription. Par exemple, si vous achetez 2 000 € de parts de SCPI, ce sont bien 2 000 € qui travaillent et non 2 000 € minorés de la commission d’entrée.

À fin décembre 2024, il existe 7 SCPI sans frais de souscription : Iroko ZEN, Remake Live, Novaxia NEO, Upêka, Mistral Sélection, Elevation Tertiom et Eden.

Les avantages des SCPI sans frais d’entrée

Les SCPI sans commission de souscription n’appliquent pas de frais d’entrée à la cession des parts.
La durée d’engagement peut être moindre du fait de l’absence de frais élevés à la revente.
Les SCPI sans frais d’entrée distribuent jusqu’ici des rendements attractifs.

Choisissez votre placement idéal

Simple et intuitif, votre simulateur d’épargne vous permet de définir votre projet en quelques minutes pour découvrir les placements qui répondent à vos besoins.

Définir votre projet

Les frais des SCPI sans frais d’entrée

SCPI sans frais d’entrée ne signifie pas SCPI sans frais. Celles-ci prélèvent effectivement d’autres commissions.

Des frais de gestion plus élevés

Afin de compenser l’absence de frais de souscription, les SCPI sans frais d’entrée mettent généralement en place une commission de gestion plus élevée que la moyenne. Pour les SCPI classiques, elle s’élève aux alentours de 10 % en moyenne. Pour les véhicules d’investissement sans frais de souscription, elle peut dépasser 20 %.

Notons que les frais de gestion ne s’appliquent pas à la même base que la commission de souscription. Ils sont en effet calculés sur les dividendes distribués aux associés et non sur le prix de part. Dans le cadre de l’investissement en SCPI, les rendements sont distribués nets de frais.

Autres frais des SCPI

Il existe d’autres frais, qui sont présents dans toutes les sociétés civiles de placement immobilier : commission d’acquisition ou de cession des actifs, de suivi de pilotage de la réalisation des travaux, etc.

Frais de rachat anticipé

Les SCPI sans frais d’entrée ont aussi mis en place des pénalités en cas de rachat anticipé. Elles correspondent à un pourcentage du prix de part et s’appliquent en fonction du nombre d’années de détention des parts. Par exemple, Remake Live prélève 5 % de frais de retrait en cas de revente des parts avant 5 ans de détention. Au-delà de cette durée, aucuns frais ne sont prélevés à la sortie.

Cette commission de retrait anticipé a pour but d’éviter une revente trop rapide des parts. En effet, sans celle-ci, la SCPI pourrait être considérée comme un placement de court ou moyen terme par les investisseurs. Or, il s’agit d’un placement immobilier, donc de long terme. Un certain engagement de la part des investisseurs est indispensable pour les sociétés de gestion.

Pour résumer, la commission en cas de retrait anticipé produit un effet similaire aux frais d’entrée.

Les rendements des SCPI sans frais d’entrée

Le mode de fonctionnement des SCPI sans frais d’entrée ne les empêche pas de distribuer de hauts rendements. Jusqu’ici, elles se montrent en effet performantes.

En 2023, on observe un taux de distribution moyen de 7,14 % pour les 3 SCPI sans commission de souscription ayant distribué un rendement cette année-ci. À titre de comparaison, le taux de distribution moyen du marché des SCPI de rendement s’élève à 4,52 % la même année.

D’autre part, l’absence de frais d’entrée semble jouer bénéfiquement sur le TRI (taux de rendement interne) de ces SCPI depuis leur apparition. Pour rappel, le TRI permet de calculer la rentabilité d’un placement dans la pierre papier sur plusieurs années (5, 10, 20 ans par exemple). En plus du taux de distribution, il prend en compte le prix de souscription et la valeur de retrait. Etant donné que la valeur de retrait d’une SCPI sans frais d’entrée n’est pas diminuée de la commission de souscription, leur TRI s’avère plus élevé jusqu’ici.

Jeunes SCPI

N’oublions pas qu’il s’agit de jeunes SCPI, qui n’ont pas encore prouvé la tenue de leurs performances sur le long terme. À date, aucune d’entre elles n’est en mesure d’afficher un TRI sur 5 ans.

Simulateur SCPI complet

Découvrez combien peut vous rapporter un investissement en SCPI

Commencer ma simulation

Quelles sont les SCPI sans frais d’entrée du marché ?

Zoom sur les 5 SCPI sans frais de souscription du marché. Stratégie d’investissement, rendement, frais… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ces véhicules de pierre papier.

Iroko ZEN

Iroko ZEN est une SCPI créée par la société de gestion Iroko en 2020. Il s’agit d’une société civile de placement immobilier diversifiée, en termes de secteurs d’activité et de répartition géographique. Elle investit effectivement dans plusieurs pays d’Europe dans des commerces, bureaux, entrepôts, restaurants ou encore écoles.

Voici les chiffres clés d’Iroko ZEN :

Frais de gestion : 14,4 % TTC
Frais de retrait anticipé : 6 % TTC en cas de revente des parts avant 3 ans
Taux de distribution 2023 : 7,12 %
Minimum de souscription : 25 parts à 200 € soit 5 000 €
Délai de jouissance : 1er jour du 4eme mois suivant la souscription

Remake Live

Remake Live, gérée par Remake AM, est également une SCPI européenne diversifiée. Lancée en 2022, sa stratégie d’investissement est principalement concentrée sur les périphéries des grandes villes françaises et européennes.

Voici les chiffres clés de la SCPI Remake Live :

Commission de gestion : 18 % TTC
Pénalité de rachat anticipé : 5 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 5 ans
Taux de distribution 2023 : 7,79 %
Minimum de souscription : 1 part à 204 €
Délai de jouissance : 1er jour du 4eme mois suivant la souscription

Prenez rendez-vous avec un conseiller pour investir au mieux en SCPI

Prenez rendez-vous gratuitement avec un conseiller de Fortuny

Prendre rendez-vous

Novaxia NEO

Gérée par Novaxia Investissement, Novaxia NEO a été lancée en 2019 et est ainsi la première SCPI sans frais d’entrée du marché. Il s’agit d’une SCPI européenne majoritairement investie dans l’immobilier de bureaux.

Voici les chiffres clés de la SCPI Novaxia NEO :

Frais de gestion : 18 % TTC
Frais de retrait anticipé : 6 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 5 ans
Rendement 2023 : 6,51 %
Minimum de souscription : 1 part à 187 €
Délai de jouissance : 1er jour du 4eme mois suivant la souscription

Upêka

Lancée par Axipit REP en 2023, Upêka est une société civile de placement immobilier qui vise à se positionner sur toutes les classes d’actifs et sur l’ensemble de la zone euro. Elle compte s’appuyer sur sa stratégie d’investissement diversifiée pour distribuer de bons rendements dès ses débuts.

Voici les chiffres clés de la SCPI Upêka :

Frais de gestion : 16 % TTC
Pénalité de retrait anticipé : frais dégressifs de 6 à 0 % sur les 6 premières années
Pas de taux de distribution 2023 à faire valoir (création en septembre 2023)
Minimum de souscription : 1 part à 200 €
Délai de jouissance : 1er jour du 6eme mois suivant la souscription

Mistral Sélection

Mistral Sélection a été créée par le gestionnaire SwissLife AM en fin d’année 2023. En termes de stratégie, son objectif est de se positionner sur des secteurs en mutation. Elle a donc vocation à investir dans divers secteurs d’activité au sein de la zone euro. Mistral Sélection cible un rendement annuel de 6 % (non garanti).

Voici ses chiffres clés :

Commission de gestion : 16,5 % TTC
Frais de retrait anticipé : 6 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 6 ans
Pas de rendement 2023 à faire valoir (lancement en décembre 2023)
Minimum de souscription : 1 part à 180 €
Délai de jouissance : 1er jour du 5eme mois suivant la souscription

Quels placements choisir pour votre projet patrimonial ?

Découvrez en quelques minutes les investissements qui répondent à vos objectifs.

Définir votre projet

Elevation Tertiom

Créée par Elevation Capital Partners au cours de l’été 2024, Elevation Tertiom est la première SCPI dédiée à l’investissement en Outre-mer. En termes de secteurs d’activité, elle mise sur la diversification en ciblant notamment les bureaux, les commerces, les locaux d’activités et les résidences gérées.

Voici les chiffres clés d’Elevation Tertiom :

Frais de gestion : 24 % TTC
Frais de retrait anticipé : 6 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 5 ans
Pas d’historique de taux de distribution à faire valoir (création en été 2024)
Minimum de souscription : 15 parts à 200 € soit 2 000 €
Délai de jouissance : 1er jour du 4ème mois qui suit la souscription

Eden

La SCPI Eden, lancée par Advenis REIM, est ouverte au grand public depuis décembre 2024. Elle mise sur une forte diversification en investissant dans tous les secteurs typologiques. Et ce, partout en Europe à l’exception de la France.

Voici les chiffres clés d’Eden :

Frais de gestion : 15 % TTI
Frais de retrait anticipé : 6 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 5 ans
Pas d’historique de rendement à faire valoir (lancement en décembre 2024)
Minimum de souscription : 20 parts à 50 € soit 1 000 €
Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription

SCPI sans frais d’entrée : avantages et inconvénients

Avantages

Pas de commission à la revente des parts
Performances intéressantes jusqu'ici
Possible de s’engager sur des durées moins longues car il n’y a pas besoin d’amortir les frais de souscription

Inconvénients