Clause de tontine dans une SCI : risque de nullité et solutions alternatives

Qu’est-ce qu’une clause de tontine dans une SCI ?

Avant d’aborder les risques juridiques, il faut comprendre ce que recouvre ce montage et pourquoi il attire certains couples ou investisseurs.

La clause de tontine en bref

La clause de tontine, également appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, est un mécanisme juridique par lequel l’associé survivant est réputé avoir toujours été le seul propriétaire d’un bien ou de parts, depuis leur acquisition initiale.

C’est une fiction juridique : au décès de l’un, la part du défunt s’éteint et le survivant est réputé avoir toujours été seul titulaire depuis l’origine.

Sur le plan civil, le bien ne passe jamais dans la succession du défunt. Ses héritiers n’ont aucun droit à faire valoir dessus. Le survivant n’hérite pas au sens juridique du terme. Il est simplement réputé avoir toujours tout possédé.

Ce mécanisme repose sur deux conditions essentielles :

• Des espérances de vie comparables entre les parties au moment de la mise en place ;
• Et une contribution financière de chacun à l’acquisition.

Sans ces deux éléments, la clause peut être requalifiée en donation.

Pour une présentation complète du fonctionnement de ce mécanisme appliqué à l’achat immobilier direct, vous pouvez consulter notre page dédiée à la clause de tontine immobilière.

La SCI, un cadre juridique aux règles propres

La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

Plutôt que de posséder le bien directement, chaque associé détient des parts sociales représentatives de sa quote-part dans la société, qui est elle-même propriétaire du bien.

Ce montage est souvent choisi par des couples, des familles ou des investisseurs qui souhaitent organiser la gestion du bien, faciliter sa transmission ou optimiser leur situation patrimoniale.

La SCI offre une grande souplesse : les statuts peuvent prévoir des règles spécifiques pour les décisions de gestion, les conditions de cession des parts ou encore la répartition des droits entre associés.

En contrepartie, il s’agit d’une société au sens juridique du terme. L’article 1832 du Code civil impose qu’elle soit constituée par au moins deux personnes pour exister valablement. C’est précisément sur ce point que la tontine peut poser problème.

Pourquoi la tontine en SCI séduit certains couples

Il est possible d’insérer une clause de tontine dans les statuts d’une SCI. Dans cette situation, la clause ne vise pas directement un bien immobilier, mais les parts de la société.

Prenons l’exemple de deux concubins qui créent ensemble une SCI pour acquérir leur résidence principale.

Sans disposition particulière, au décès de l’un, ses parts entrent dans sa succession. Ses héritiers peuvent alors se retrouver associés aux côtés du survivant.

La clause de tontine insérée dans les statuts de la SCI vise à éviter ce scénario et protéger le conjoint survivant. Au décès du premier associé, le survivant est réputé avoir toujours détenu l’intégralité des parts. Les héritiers du défunt ne peuvent pas revendiquer de droits sur la SCI ni sur le bien qu’elle détient.

Sur le plan fiscal, la clause de tontine en SCI conduit souvent à une analyse différente de celle de la tontine immobilière classique, car il s’agit alors de parts sociales et non d’un bien acquis directement.

Dans certains cas, la transmission des parts peut être regardée comme une mutation à titre onéreux, avec un montant de droits de mutation qui reste généralement très modéré par rapport aux droits de 60 % applicables entre concubins sur une tontine immobilière.

Néanmoins, la situation dépend de :

• La rédaction de la clause ;
• La valeur des parts ;
• La fiscalité des associés.

Elle doit être étudiée au cas par cas avec un conseiller spécialisé.

Pour les couples mariés ou pacsés, qui bénéficient déjà d’une exonération totale de droits de succession, l’intérêt principal de la clause de tontine en SCI reste patrimonial et pratique (simplicité de transmission, éviter l’indivision), plus que strictement fiscal.

Notons néanmoins que la société civile obéit à des règles propres qui peuvent entrer en contradiction directe avec la logique même de la tontine.

SCI et clause de tontine : ce que dit la Cour de cassation

Un arrêt récent de la Cour de cassation est venu trancher la question de la validité d’un montage en SCI à deux associés avec clause de tontine sur toutes les parts.

Les faits à l’origine de l’arrêt du 9 avril 2026

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 9 avril 2026 (Cass. civ. 3e, n° 25-12992), deux concubins, Monsieur Z et Madame D, constituent en 2010 une SCI à parts égales.

Les statuts de la société civile immobilière prévoient une clause de tontine portant sur l’ensemble des parts. Ainsi, au décès du premier associé, le survivant sera considéré comme l’unique associé depuis l’origine de la société. La SCI acquiert un bien immobilier, qu’elle loue aux deux associés qui y habitent.

En 2017, la relation se dégrade. Madame D assigne Monsieur Z en dissolution anticipée de la SCI et demande que la clause de tontine soit réputée non écrite.

La Cour d’appel rejette sa demande, estimant que le fait qu’un seul associé se retrouve détenteur de toutes les parts est une situation prévue par la loi et ne remet pas en cause la validité de la société. La Cour de cassation est saisie et va plus loin dans son raisonnement.

Pourquoi la clause contrevient à l’article 1832 du code civil

La Cour de cassation rappelle d’abord la mécanique de la tontine : le survivant n’est pas simplement réputé avoir acquis les parts au moment du décès. Il est considéré comme en avoir toujours été le seul propriétaire depuis la création de la société.

C’est précisément cet effet rétroactif intégral qui pose problème. Si le survivant est rétroactivement seul associé depuis l’origine, cela signifie que la société n’a jamais été constituée par deux personnes.

Or l’article 1832 du code civil impose qu’une société soit instituée par au moins deux personnes. La clause contrevient donc à une disposition impérative du code civil.

La sanction : nullité de la société

La Cour ne se contente pas de déclarer la clause « réputée non écrite », ce qui aurait simplement effacé la stipulation en laissant la société intacte.

Elle juge que la clause entraîne la nullité de la société elle-même. Ce n’est pas seulement le mécanisme d’accroissement qui tombe, c’est l’ensemble de la structure juridique qui est remis en cause, avec toutes les conséquences patrimoniales que cela implique.

Clause de tontine dans une SCI à deux associés : quels sont les risques ?

Selon la rédaction de la clause tontinière et la manière dont elle a été insérée dans les statuts de la SCI, il existe des risques plus ou moins importants pour les associés.

Quand la clause de tontine porte sur la totalité des parts d’une SCI à deux associés

C’est précisément ce schéma que la Cour de cassation a sanctionné dans son arrêt du 9 avril 2026 : deux associés, une clause d’accroissement portant sur l’intégralité des parts et par l’effet de la rétroactivité, un survivant réputé avoir toujours été seul détenteur de la société depuis son origine.

Cette situation aurait pu être évitée de deux façons :

• En limitant la clause de tontine à une partie des parts seulement, plutôt qu’à leur totalité ;
• Ou en intégrant un troisième associé au capital de la SCI, ce qui aurait empêché le survivant de se retrouver rétroactivement seul détenteur de l’ensemble des parts.

Une protection qui peut s’effondrer au décès de l’un des associés

Tant que la clause de tontine n’est pas remise en cause, le survivant récupère automatiquement les parts de la SCI du défunt et ses héritiers n’ont aucun droit à faire valoir. C’est précisément l’effet recherché, pour protéger le conjoint survivant.

Mais si la nullité de la SCI est prononcée, la clause tombe avec elle. Les parts du défunt intègrent sa succession et les héritiers peuvent se retrouver associés de la SCI aux côtés du survivant.

La nullité de la société remet en cause toute l’organisation patrimoniale construite autour d’elle. Il peut notamment y avoir des conséquences fiscales potentiellement lourdes.

En cas de mésentente du vivant des associés

La clause de tontine rend toute sortie unilatérale impossible. Si une mésentente survient entre les deux associés, la situation peut donc rapidement se bloquer. Aucun ne peut forcer la vente ni céder ses parts sans l’accord de l’autre.

Une demande de dissolution judiciaire peut être envisagée, mais elle est généralement longue et incertaine. La tontine, pensée comme un outil de protection, devient une source de conflit et un frein à toute issue amiable.

Quelles alternatives à la clause de tontine dans une SCI ?

Si la clause de tontine dans une SCI présente des risques, d’autres outils permettent d’atteindre un objectif similaire de protection.

Le démembrement croisé en SCI

Le démembrement croisé constitue souvent une alternative pertinente dans le cadre d’une SCI.

Le principe repose sur un échange de droits démembrés entre les deux associés :

• Les parts de SCI sont démembrées, c’est-à-dire que la pleine propriété est séparée entre nue-propriété et usufruit ;
• Chaque associé conserve l’usufruit de ses propres parts et devient nu-propriétaire des parts de l’autre associé.

Au décès de l’un, le survivant récupère l’usufruit des parts dont il était déjà nu-propriétaire et conserve ainsi la jouissance sans passer par la succession.

Les héritiers du défunt reçoivent la nue-propriété de la moitié des parts, mais ne détiennent aucun usufruit.

Sur le plan fiscal, ce montage est particulièrement avantageux. La transmission s’opère sans droits supplémentaires au décès, puisque le survivant ne reçoit pas de nouveaux droits mais consolide ceux qu’il détenait déjà.

La SCI sans clause de tontine

Une SCI bien structurée, avec des statuts soigneusement rédigés, reste un outil patrimonial pertinent sans avoir besoin de recourir à une clause de tontine.

Des dispositions statutaires spécifiques peuvent organiser la transmission des parts. Ces mécanismes permettent de protéger le survivant tout en respectant les règles applicables aux sociétés civiles.

La tontine immobilière en direct

Pour les couples qui souhaitent conserver la protection forte de la tontine, une alternative consiste à acheter le bien immobilier en direct avec une clause de tontine, sans passer par une SCI.

Le mécanisme est le même : au décès du premier acquéreur, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien depuis l’achat. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit à faire valoir.

Cette option est surtout pertinente pour les couples mariés ou pacsés, exonérés de droits de succession, ou lorsque la valeur du bien reste modérée.

En revanche, pour les concubins, il reste un inconvénient fiscal. En effet, la transmission est taxée à 60 % sur la quote-part recueillie, après un abattement de 1 594 €.

Le testament comme outil complémentaire

Le testament ne se substitue pas aux montages patrimoniaux décrits ci-dessus. Mais il constitue un outil complémentaire utile pour organiser sa succession de manière globale.

Il permet de désigner le partenaire survivant comme légataire des parts de SCI, de préciser la répartition des autres biens, ou d’anticiper des situations que les statuts ne couvrent pas.

C’est un document souple, modifiable à tout moment et particulièrement pertinent lorsque la situation familiale est susceptible d’évoluer. Il faut toutefois veiller au respect de la réserve héréditaire en présence d’enfants nés ou à naître.

Que faire si votre SCI contient déjà une clause de tontine ?

Si les statuts de votre SCI prévoient un tel mécanisme, il est important d’agir sans attendre. Voici les étapes à suivre :

• Relire les statuts immédiatement

La première étape est simple : retrouver les statuts et identifier précisément la rédaction de la clause.

• • Porte-t-elle sur toutes les parts ou seulement sur une partie ?
  • Combien d’associés compte la SCI ?

Ces deux éléments principaux conditionnent directement le niveau de risque.

• Faire analyser le risque juridique

Le risque est particulièrement élevé pour les SCI dont les statuts ont été rédigés sous seing privé, sans accompagnement notarial. Si tel est le cas, il est recommandé de faire analyser vos statuts par un notaire ou un avocat spécialisé en droit patrimonial. Cela permet d’évaluer le risque et identifier les options disponibles.

• Adapter les statuts si nécessaire

Selon le résultat de l’analyse, plusieurs pistes peuvent être envisagées : suppression pure et simple de la clause, modification de son périmètre ou refonte plus large des statuts accompagnée de la mise en place d’un montage alternatif. Chaque décision doit s’inscrire dans le contexte patrimonial global des associés.

• Ne pas attendre un conflit ou un décès

La prévention est essentielle. Attendre un conflit ou un décès limite souvent les possibilités. Il est donc préférable de revoir les statuts lorsque la situation est calme. Cela permet d’adapter le montage dans de bonnes conditions.