L’effet de levier en Bourse permet d’investir sur les marchés financiers avec une somme d’argent supérieure à celle dont on dispose réellement. Contrairement à l’effet de levier immobilier, vous n’empruntez pas de l’argent auprès de la banque mais plutôt auprès d’un courtier spécialisé. Un autre moyen d’investir avec l’effet de levier financier est de passer par l’achat de produits à effet de levier.

Avec ce mécanisme, plus vous vous endettez, plus votre retour sur investissement potentiel sera élevé. L’effet de levier permet en effet d’augmenter les perspectives de gain. Cela peut s’avérer intéressant si vous cherchez à faire fructifier votre épargne sur le court terme voire très court terme. Attention toutefois, les pertes potentielles sont également amplifiées.

Investir en Bourse via des produits à effet de levier est une technique pour faire du trading à court terme, de la spéculation. Ces placements ne sont pas du tout adaptés à de l’investissement boursier sur le long terme.

L’effet de levier en Bourse est exprimé en ratio, de type “1:20”, “levier de 1 pour 20” ou encore “levier de 20”. Cela signifie que si, par exemple, vous avez 10 €, vous pourrez investir 200 € grâce à l’effet de levier.

La notion de “marge” est importante pour comprendre l’effet de levier. La marge correspond au montant initialement mobilisé par l’investisseur pour ouvrir une position. Utiliser l’effet de levier permet de multiplier cette marge. Par exemple, pour une marge de 1 000 € et un effet de levier de 1 pour 5, votre position s’élève à 5 000 €.

Exemple de calcul de l’effet de levier financier

Prenons un exemple chiffré pour illustrer l’effet de levier en trading :

• Vous disposez de 2 000 € de liquidités ;
• Vous investissez avec un levier de 1 pour 5 donc vous achetez 10 000 € d’actions (votre courtier vous finance à hauteur de 8 000 €) ;
• Supposons que l’action s’apprécie de 10 %. La valeur de vos actions s’élève désormais à 11 000 €.
• Votre position est clôturée. Vous rendez les 8 000 € à votre courtier et vous récupérez 3 000 €. Vous percevez ainsi une plus-value de 1 000 €. Sans l’effet de levier, elle serait de 200 €.
• Avec un gain porté à 1 000 € (bruts de frais), la performance de votre investissement, calculée sur la mise initiale de 2 000 €, s’élève à 50 %.
• Attention, supposons maintenant que l’action ait baissé de 10 %. Vous subissez alors une perte de 1 000 € (sans prendre en compte les frais), soit 50 % de votre investissement initial.

Comment utiliser l’effet de levier en Bourse ?

Découvrez les divers placements permettant d’investir en Bourse tout en profitant de l’effet de levier.

Produits dérivés à effet de levier

Plutôt que d’acheter directement des actions, vous pouvez acquérir des produits dont la valeur dépend d’un sous-jacent. C’est ce qu’on appelle des produits dérivés. Plusieurs d’entre eux intègrent l’effet de levier dans leur fonctionnement.

CFD (Contract For Difference)

Les CFD sont des contrats permettant de parier sur les variations à la hausse ou à la baisse d’un actif sous-jacent avec un effet de levier. Il s’agit en d’autres termes de spéculation boursière. La performance des CFD est égale à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du sous-jacent, à laquelle est appliquée un effet multiplicateur.

ETF à effet de levier (ETF Leveraged)

La société de gestion de l’ETF s’endette pour acheter plus de titres, permettant d’amplifier les variations de prix de l’actif. Pour un ETF Leveraged x2 par exemple, la performance quotidienne est multipliée par 2. Attention, les pertes potentielles sont également multipliées.

Contrats à terme ou futures

Ces contrats vous engagent sur l’achat ou la vente future d’un actif, dont le prix est fixé dès la signature du contrat. En tant qu’acheteur par exemple, si le prix au moment de la transaction est supérieur au prix initialement fixé, vous percevez la différence. Si l’inverse se produit, vous subissez une perte.

Options ou warrants

Leur fonctionnement se rapproche de celui des contrats à terme. En effet, les options permettent aussi d’acheter un actif à un prix déterminé à l’avance. Si à l’échéance le prix est plus élevé que celui conclu initialement, vous percevez des gains. Cependant, si le prix est inférieur, vous n’êtes pas obligé(e) d’acheter le sous-jacent et donc de payer la différence. Vous perdez uniquement l’argent investi.

Turbos

Les turbos sont des produits dérivés à effet de levier avec une barrière désactivante. Si le cours de l’actif sous-jacent passe en dessous de cette barrière, vous perdez la totalité du capital investi.

SRD (système de règlement différé)

Outre les produits dérivés à effet de levier, vous pouvez emprunter de l’argent à un courtier spécialisé pour investir en Bourse avec un effet de levier. Les SRD, proposés par certains courtiers en Bourse, permettent d’acheter ou de vendre des actions à crédit. Concrètement, le courtier vous donne la possibilité de différer le règlement des titres et de régler vos achats à la fin du mois.

Les SRD affichent néanmoins plusieurs inconvénients :

• Ils sont coûteux, avec des frais d’emprunt pouvant monter aux alentours de 8 % ;
• Peu de titres y sont éligibles ;
• Vous êtes obligé(e) de clôturer votre position en fin de mois, ou de payer des frais en plus auprès du courtier pour prolonger.

Les risques de l’effet de levier

Investir en Bourse avec un effet de levier comporte de nombreux risques à connaître.

Risques et pièges

L’effet de levier permet de multiplier les gains potentiels mais comporte un risque de perte en capital élevé. Notez d’ailleurs que les pertes peuvent être très rapides. Plus l’effet de levier appliqué sur votre capital est important, plus le risque est élevé.

La spéculation financière, qui est au cœur du fonctionnement de certains produits à effet de levier, est très risquée. Pour rappel, elle consiste à parier sur la hausse ou la baisse future de la valeur d’un titre. La spéculation boursière est associée à un niveau de risque plus élevé que d’autres formes d’investissement car elle repose sur des prévisions qui peuvent ne pas se concrétiser. Elle peut mener à des pertes en capital importantes.

À noter également qu’il faut éviter de tomber dans le piège de la précipitation, c’est-à-dire investir dans une action qui s’envole ou en chute libre pour espérer un effet de levier. Le risque de perte en capital associé est très élevé.

Il existe par ailleurs un risque d’appel de marge pour la plupart des produits à effet de levier. Un appel de marge survient lorsque le courtier considère que vos liquidités ne sont plus suffisantes pour couvrir vos pertes éventuelles. Il peut alors vous obliger à verser de l’argent supplémentaire au cas où vos actions poursuivent leur baisse. Si vous n’êtes pas en mesure d’ajouter des liquidités, vos positions seront clôturées et les pertes concrétisées.

Assurez-vous que vous pouvez vous permettre de prendre un risque important de perte en capital avant d’investir en Bourse avec l’effet de levier.

Limiter les risques de l’effet de levier en trading

Pour limiter les risques de l’effet de levier, il existe des réglementations en Europe qui le plafonnent selon la nature du sous-jacent. Par exemple, l’effet de levier est limité à 30 pour les devises, à 5 pour les actions et à 2 pour les cryptomonnaies. Ces réglementations permettent de protéger l’investisseur de pertes trop importantes.

Afin d’éviter au maximum les pièges de l’effet de levier, il convient de ne pas en abuser et de diversifier ses placements. En outre, vous avez parfois la possibilité de mettre en place des stop loss. Ces derniers se déclenchent automatiquement si un titre baisse en dessous d’un niveau prédéfini. Cela permet de maîtriser votre perte maximale.

D’autre part, pour choisir l’effet de levier approprié pour vous, certains éléments sont nécessairement à prendre en compte :

• Niveau d’expérience en trading ;
• Style de trading, c’est-à-dire l’horizon de temps sur lequel vous envisagez d’acheter et revendre vos titres (scalping, day trading, swing trading, etc.) ;
• Tolérance au risque ;
• Montant disponible pour investir ;
• Actifs que vous tradez ;
• Conditions de marché ;
• Exigences de marge de votre courtier.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert de l’investissement en Bourse pour investir avec un effet de levier.

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Les livrets d’épargne réglementée garantissent le capital placé et fonctionnent selon des conditions fixées par l’Etat. Les retraits et versements y sont possibles à tout moment. De plus, aucune fiscalité ne s’applique aux intérêts générés.

• Le livret A, plafonné à 22 950 €, affiche un taux d’intérêt de 3 % depuis le 1er février 2023 ;
• Le LDDS (livret de développement durable et solidaire) présente également un taux de 3 % mais est limité à 12 000 € de versements ;
• Le LEP (livret d’épargne populaire) est plus rémunérateur avec un taux de 4 % depuis le 1er août 2024. Il est toutefois plafonné à 10 000 €. Rappelons surtout que le LEP est réservé aux épargnants les plus modestes et donc soumis à des conditions de revenus.
• Le livret jeune, réservé aux jeunes de 12 à 25 ans, est plafonné à 1 600 €. Son taux est librement fixé par les banques mais ne peut pas être inférieur à celui du livret A.

Attention, les taux d’intérêt de ces livrets d’épargne réglementée devraient baisser à partir du 1er février 2025. Leur rémunération deviendra ainsi moins attractive.

Les fonds euros, le placement garanti de l’assurance vie

Le fonds euros constitue le support à capital garanti de l’assurance vie. Il bénéficie par ailleurs de l’effet cliquet, grâce auquel les intérêts générés sont définitivement acquis. D’autre part, le capital investi sur un fonds euros reste disponible à tout moment et profite de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie sur les retraits.

En 2023, les fonds euros ont généré un rendement moyen de 2,60 % selon les chiffres de l’ACPR. Pour 2024, la tendance qui se dessine devrait être légèrement inférieure. Néanmoins, certains fonds pourraient afficher de bons taux (supérieurs à 3 voire 4 %), notamment ceux qui profitent d’un boost. Pour cela, il est essentiel de comparer les offres du marché.

Notons que les contrats monosupport permettant d’investir à 100 % en fonds euros sont de plus en plus rares. Souvent, les assureurs imposent d’investir une proportion de votre épargne sur des unités de compte, potentiellement plus rémunératrices mais supportant un risque de perte en capital.

Les super livrets pour un taux boosté pendant plusieurs mois

Les livrets boostés, ou super livrets, sont des comptes d’épargne qui proposent un taux boosté sur les premiers mois après l’ouverture du livret. Les taux promotionnels peuvent être attractifs, allant parfois jusqu’à 5 %. Cependant, la période de boost est généralement assez courte (quelques mois) et les taux sont souvent décevants après cette période. Il est donc primordial de comparer les offres dans le but de trouver un super livret intéressant.

Notons par ailleurs que l’épargne placée sur un livret boosté reste disponible et qu’il n’y a en général pas de plafond de versement. S’il y en a un, il est très élevé. Attention cependant, contrairement aux livrets d’épargne réglementée, les intérêts sont imposés à la flat tax de 30 %.

Les comptes à terme pour une rémunération connue à l’avance

Le compte à terme (CAT) constitue un placement à capital garanti intéressant dans le sens où la durée et le taux de rendement sont connus dès la signature du contrat. En effet, il s’agit d’une solution d’épargne de court ou moyen terme dont la durée est convenue à l’avance (souvent entre 1 et 3 ans).

En ce qui concerne le taux, il est le plus souvent fixe sur toute la durée du contrat. Il peut toutefois être progressif ou variable selon le type de compte à terme. Il est indispensable de comparer les offres pour trouver des CAT avec des taux attractifs.

L’argent placé est bloqué pendant la durée du contrat. Tout retrait avant l’échéance entraîne la clôture du compte à terme. Des pénalités peuvent également s’appliquer en cas de retrait anticipé.

Au même titre que le livret à taux boosté, le plafond du compte à terme est inexistant ou très élevé. D’autre part, dans la majorité des cas, un versement unique à l’ouverture est autorisé. Il est ensuite impossible d’effectuer des versements complémentaires. N’oublions pas que les intérêts générés sont assujettis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %.

Le PEL et le CEL, des placements sans risque mais peu avantageux

Le PEL et le CEL sont des produits d’épargne réglementée à capital garanti initialement dédiés au financement de projets immobiliers. Leurs conditions varient selon l’année d’ouverture et s’avèrent peu avantageuses pour une souscription en 2025, notamment en matière de rémunération.

• Le PEL (plan d’épargne logement)

Sa rémunération est connue dès l’ouverture. Elle est fixée à 2,25 % pour les plans ouverts depuis le 1er janvier 2024. Pour les PEL souscrits à partir du 1er janvier 2025, le taux passe à 1,75 %. Il s’agit d’un taux garanti mais brut de fiscalité. En effet, pour les PEL souscrits depuis 2018, les intérêts sont soumis au PFU de 30 %.

Le PEL dispose d’une durée de vie limitée. Celle-ci est fixée à 15 ans (pour les PEL ouverts après le 1er mars 2011), avec des versements possibles pendant les 10 premières années uniquement. Ensuite, seuls les intérêts continuent de s’accumuler. Le PEL est automatiquement clôturé à l’issue de cette période. À noter également que tout retrait avant l’échéance entraîne la clôture du plan.

• Le CEL (compte épargne logement)

Contrairement au PEL, la durée de vie du CEL est illimitée et les retraits ainsi que les versements sont libres. Le taux du compte épargne logement est indexé sur celui du livret A. Il est égal à ⅔ du taux du livret A, arrondi au quart de point le plus proche, donc 2 % depuis février 2023. Ce taux peut évoluer en cours de vie du contrat. Il va donc certainement baisser après le 1er février 2025. Depuis 2018, les nouveaux CEL sont fiscalisés à la flat tax de 30 %. Le taux net de fiscalité s’élève donc à 1,4 %.

La particularité des produits structurés à capital garanti

Les produits structurés sont des instruments financiers, émis par une banque, qui suivent l’évolution d’un sous-jacent dont le cours sert de moteur à la performance du produit.

La plupart des produits structurés affichent un risque de perte en capital. Cependant, il existe des produits structurés à capital garanti. Dans ce cas, la totalité du capital investi (brut de frais de gestion) est remboursée au souscripteur à l’échéance, indépendamment de l’évolution du sous-jacent.

Toutefois, avec de telles options de protection, le niveau de rendement potentiel du produit est impacté. Plus les protections sont élevées, plus le rendement visé sera faible par rapport à des produits structurés plus risqués.

Notons que la garantie du capital s’applique uniquement à l’échéance, qui est généralement fixée autour de 10 ans. Il s’agit donc d’un placement à horizon long terme. En cas de retrait anticipé, vous n’êtes pas assuré de récupérer la totalité de votre investissement. Par ailleurs, il existe un risque de défaut de l’émetteur, qui entraînerait une perte en capital en cas de faillite par exemple.

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La Reverse Convertible constitue un modèle de produit structuré couramment utilisé.

Définition

Avant toute chose, les Reverse Convertible sont des produits structurés, aussi connus comme des EMTN ou fonds à formule. Leur objectif consiste à investir sur un marché financier au travers d’un sous-jacent (actions, obligations, produits de taux), selon une formule et des caractéristiques établies à l’avance. Et ce, afin de générer du rendement pour l’investisseur. Ce dernier peut souscrire un produit structuré au travers de différentes enveloppes fiscales, dont celle de l’assurance vie.

Un produit structuré Reverse Convertible propose une garantie de rendement minimum à l’échéance. Plus précisément, les coupons prévus par l’EMTN sont distribués à chaque échéance (annuelle, semestrielle ou trimestrielle), hors cas de défaut de l’émetteur du produit. Par exemple, une Reverse Convertible qui intègre un coupon de 8 % par année écoulée et une durée d’investissement de 10 ans délivrera un rendement de 80 %.

Notez que si le rendement est garanti à l’échéance, la revente en cours de vie du produit ne permet pas de bénéficier de la performance visée. De plus, l’investisseur supporte des risques, dont celui d’une perte en capital, à l’échéance ou en cas de revente préalable.

A l’échéance du fonds, le remboursement de la Reverse Convertible peut permettre à l’investisseur de récupérer son capital. Cela dépend toutefois des conditions prévues dans le fonctionnement du produit structuré et de l’évolution du sous-jacent. L’EMTN peut par exemple prévoir une barrière de protection du capital, notamment en cas de baisse du sous-jacent.

En revanche, en l’absence de barrière de protection ou si celle-ci ne suffit pas à compenser la chute du sous-jacent à l’échéance, l’investisseur subit une perte en capital équivalente.

Reverse Convertible ou autocall, quelle différence ?

Les Reverse Convertible et les autocall sont deux types de produits structurés qui se distinguent assez nettement. Cela s’illustre notamment sur les points suivants :

• Rendement : la Reverse Convertible garantit sans conditions la distribution de la performance sous forme de coupons, tandis que le rendement d’un autocall peut échapper à l’investisseur selon l’évolution du sous-jacent.
• Versement du rendement : sous forme de coupons pour la Reverse Convertible et les autocall Phoenix, uniquement à l’échéance et en une seule fois pour un autocall Athéna.
• Remboursement anticipé : seuls les autocall intègrent un mécanisme de remboursement anticipé sous conditions.
• Durée de l’investissement : elle est connue à l’avance sans modification possible pour une Reverse Convertible, en l’absence de mécanisme de remboursement anticipé propre à l’autocall.

Compte tenu de ces différences, un placement dans un produit structuré autocall se prête davantage à une perspective de plus court terme, afin de tirer parti du mécanisme de remboursement anticipé. Il convient de souligner que l’activation de celui-ci n’est jamais garantie.

A l’inverse, la Reverse Convertible fournit plus de certitudes quant à la durée d’investissement, qui ne change pas, et le niveau de rendement servi au travers des coupons.

Rappelons que dans les deux cas, la rentabilité potentielle du placement est impactée par les frais et le risque de perte en capital. En cas de remboursement partiel à l’échéance, les coupons distribués par la Reverse Convertible peuvent ne pas suffire à compenser la perte. Il en va de même pour un autocall Phoenix. En ce qui concerne l’autocall Athéna, le rendement à l’échéance ne sera distribué qu’à l’échéance, anticipée ou finale, sous réserve d’atteindre les conditions requises.

Fonctionnement d’une Reverse Convertible

Focus sur le fonctionnement d’un produit structuré Reverse Convertible.

Caractéristiques

Le fonctionnement d’une Reverse Convertible s’appuie sur un certain nombre de paramètres, qui doivent être clairement identifiés à la présentation du produit :

• Le sous-jacent : le produit financier dont l’évolution va déclencher les conditions de remboursement du capital investi dans la Reverse Convertible. Il peut s’agir d’une action cotée en Bourse, d’un indice boursier (CAC 40 par exemple), d’une obligation ou encore d’un produit de taux.
• La durée d’investissement : l’échéance à laquelle l’EMTN est dénoué. Si une revente anticipée, à la discrétion de l’investisseur, est possible, il faut atteindre cette échéance pour activer les conditions spécifiques au produit structuré, dont la barrière de protection du capital.
• La date de constatation initiale, ou strike : la date à laquelle le niveau du sous-jacent est fixé, de façon à suivre son évolution dans le temps et identifier le scénario de dénouement du produit (remboursement de tout ou partie du capital).
• Le rendement des coupons et les dates de versement.

En complément, si l’EMTN intègre des conditions de protection du capital à l’échéance, celles-ci doivent être expliquées à l’investisseur avant toute souscription. Il peut s’agir d’une barrière permettant de bénéficier du remboursement du capital sous réserve que le sous-jacent ne baisse pas de plus de 20 % (par exemple) par rapport à son niveau initial à la date du strike.

Scénarios

Selon les conditions prévues par le produit structuré et les aléas de marché qui influencent la variation du sous-jacent depuis le strike, différents scénarios peuvent se concrétiser pour l’investisseur dans une Reverse Convertible.

Rappelons qu’il n’existe pas de scénario de remboursement anticipé pour un EMTN Reverse Convertible. La revente du produit avant l’échéance se fait à la valeur du sous-jacent à l’instant T, qu’elle soit supérieure ou inférieure à celle observée à la date de constatation initiale.

A l’échéance, il faut distinguer deux choses :

• Le rendement généré par les coupons

Le versement des coupons étant garanti, l’investisseur bénéficie de ce levier de performance, hors défaillance de l’émetteur du produit structuré.

• La protection du capital investi

Le remboursement du capital investi dans une Reverse Convertible n’est pas garanti. Tout va dépendre du niveau du sous-jacent à l’échéance et de l’existence d’une barrière de protection.

Ainsi, selon cet aléa, il est possible de sortir en gain ou en perte à l’issue de ce placement financier.

Exemple de Reverse Convertible

Pour illustrer le fonctionnement de la Reverse Convertible, prenons un exemple.

• Sous-jacent : action Total Energies
• Coupon annuel : 5 %
• Durée : 8 ans
• Barrière de garantie du capital à l’échéance : 80 % de la valeur du sous-jacent à la date du strike initial

Dans un scénario positif, l’action Total Energies se situe à un niveau supérieur à 80 % de son niveau initial à la date du strike. Le capital est alors remboursé. L’investisseur a perçu huit coupons annuels de 5 %, soit un gain de 40 %.

Le produit structuré peut également déboucher sur un scénario négatif de perte en capital, en cas de baisse du sous-jacent de plus de 20 % à l’échéance. En cas de baisse de 25 %, l’investisseur récupère 75 % de son capital initial. Avec la prise en compte des coupons de rendement, il récupère 115 pour une mise initiale de 100.

En revanche, en cas de baisse plus drastique (- 55 % par exemple), les coupons annuels ne suffisent pas à compenser la perte en capital à l’échéance.

Reverse Convertible : avantages et inconvénients

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L’autocall Phoenix est un type de produit structuré qui figure parmi les EMTN régulièrement mis à disposition des épargnants.

Un produit structuré de type autocall

Pour commencer, les autocall Phoenix sont avant tout des produits structurés. Ces fonds à formule se définissent comme des placements financiers permettant d’investir sur les marchés (Bourse, obligations, taux d’intérêt, etc.) selon des caractéristiques précises, en termes de rendement potentiel, de risque de perte en capital et de durée notamment. Selon l’évolution du sous-jacent du produit structuré et les caractéristiques retenues pour son fonctionnement, l’investisseur peut engranger un gain, récupérer son capital ou subir une perte.

Une large partie du marché des produits structurés grand public, accessibles notamment via l’assurance vie, sont des fonds de type autocall, comme les autocall Phoenix. Cette appellation évoque le mécanisme de remboursement anticipé intégré dans le fonctionnement du produit. Si les conditions de déblocage liées à l’évolution du sous-jacent sont réunies, l’EMTN prend fin avant son échéance. A ce moment-là, le capital initial est remboursé, assorti d’un gain. Notez que le déclenchement du remboursement anticipé n’est jamais garanti.

Les produits structurés autocall peuvent également prévoir des conditions de garantie ou de protection du capital à l’échéance. La garantie peut être totale, partielle et/ou dépendre du niveau du sous-jacent à l’échéance. La barrière de protection peut ainsi s’enclencher sous réserve que le niveau du sous-jacent ne soit pas inférieur à un seuil donné.

De manière plus générale, les produits structurés, comme les autocall Phoenix et Phoenix Mémoire, présentent des risques, dont celui d’une perte en capital. Notez que le capital n’est jamais garanti en cas de rachat effectué avant le remboursement anticipé ou l’échéance de l’EMTN. Le risque de défaut de l’émetteur ou du garant du produit structuré pèse également sur ce type d’investissement.

Définition de l’autocall Phoenix

Un produit structuré Phoenix reprend les caractéristiques globales d’un autocall, et notamment la présence d’un mécanisme de remboursement anticipé. Il présente également des particularités propres, en ce qui concerne la manière dont le rendement peut être distribué à l’investisseur.

Un autocall Phoenix se définit en effet comme un investissement à coupons. Plus précisément, l’investisseur perçoit un coupon à rendement prédéfini (5 % par exemple) à une fréquence donnée (trimestrielle, semestrielle ou annuelle). Et ce, dès lors que les conditions requises pour le versement sont remplies. Ces conditions sont liées à l’évolution du sous-jacent par rapport à son niveau initial au lancement du produit structuré. Dans le cas le plus classique, les coupons sont ainsi délivrés dès lors que le sous-jacent se situe à un niveau supérieur à son niveau initial à la date de constatation trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

Lorsque les conditions ne sont pas réunies, le coupon de rendement n’est pas distribué. Ce désavantage concerne spécifiquement les autocall Phoenix classiques, et non les produits Phoenix mémoire (voir partie suivante).

L’autocall Phoenix mémoire

Les autocalls Phoenix mémoire (ou Snowball, pour boule de neige) constituent une variante parmi les produits Phoenix. Ils fonctionnent donc d’une manière similaire, mais avec une différence essentielle. En effet, les coupons “manqués” faute d’avoir atteint les conditions requises pour leur versement ne sont pas définitivement perdus. Plutôt, ils sont mis en mémoire, d’où cette appellation.

Durant la vie du produit structuré, les conditions de versement peuvent être remplies à une date de constatation ultérieure. Dès lors, les coupons mis en mémoire sont distribués, en même temps que le coupon dû à cette date.

Fonctionnement de l’autocall Phoenix

Découvrez plus en détail les caractéristiques d’un produit structuré de type autocall Phoenix.

Caractéristiques

Les modalités d’un produit structuré Phoenix peuvent varier sensiblement d’un EMTN à un autre. Toutefois, ces fonds s’appuient sur un socle commun. Par exemple, la performance de l’investissement est guidée par l’évolution du sous-jacent choisi et des conditions requises dans le fonctionnement du produit. De même, elle est systématiquement plafonnée, à un niveau communiqué avant la souscription : il s’agit de l’objectif de rendement du fonds. Enfin, chaque autocall Phoenix fixe des conditions de versement des coupons (fréquence, pourcentage, seuil du sous-jacent, mise en mémoire ou non).

Un autocall Phoenix fonctionne également selon une durée d’investissement maximum clairement identifiée. Les dates de constatation en cours de vie du produit, qui peuvent marquer l’activation du mécanisme de remboursement anticipé, sont établies préalablement à la période de souscription.

Le cas échéant, l’autocall Phoenix peut intégrer des dispositions relatives à la protection du capital des investisseurs. Là encore, ces modalités doivent être communiquées avant toute souscription. Elles permettent de savoir si, et dans quelles conditions, l’investisseur pourra bénéficier d’une garantie partielle ou totale de son placement. Rappelons que ce mécanisme ne couvre pas les cas de rachats choisis par l’investisseur (hors remboursement anticipé et échéance du produit) ou le risque de défaut de l’émetteur ou du garant.

Les scénarios d’un investissement autocall Phoenix ou Phoenix mémoire

Dénouement du produit par rappel anticipé

A l’une des dates de constatation (trimestrielle, semestrielle ou annuelle), le sous-jacent atteint la barrière de déclenchement du remboursement anticipé. L’investisseur récupère alors son capital, assorti des gains encaissés depuis le lancement de l’EMTN.

Pour rappel, certains coupons peuvent ne pas être délivrés dans le cadre d’un autocall Phoenix classique. En revanche, les autocall Phoenix mémoire peuvent attribuer ces coupons manqués à une date de constatation ultérieure.

Dénouement du produit à l’échéance

En l’absence de remboursement anticipé, le produit structuré prend fin à la date d’échéance prévue. Selon les caractéristiques de l’EMTN, deux possibilités sont envisageables :

• Remboursement du capital avec gains éventuels

Une fois arrivé à sa durée de vie maximum, le produit structuré est dénoué. Si le sous-jacent se situe à un niveau supérieur à celui de la barrière de garantie du capital, ce dernier est remboursé.

En fonction des aléas rencontrés durant la vie du produit, l’investisseur aura également perçu tout ou partie des coupons de rendement. Dans le cadre d’un autocall Phoenix mémoire, les coupons manqués par le passé pourront être délivrés à l’échéance sous réserve que le sous-jacent se situe au-dessus du seuil requis.

• Perte en capital (remboursement partiel)

Dès lors que le sous-jacent n’atteint pas la barrière de garantie du capital à l’échéance, seule une partie de celui-ci est rendu à l’investisseur. L’investisseur subit donc une perte en capital, plus ou moins lourde selon le niveau du sous-jacent à la date de constatation finale. Une protection partielle du capital peut s’enclencher, de façon à limiter la perte, si ce mécanisme est prévu dans le fonctionnement de l’autocall Phoenix.

Les coupons détachés auparavant restent acquis à l’investisseur.

Exemple de produit structuré autocall Phoenix

Pour mieux illustrer le fonctionnement d’un EMTN Phoenix, voici un exemple simplifié avec les caractéristiques suivantes :

• Sous-jacent : indice boursier du CAC 40 ;
• Objectif de coupon annuel de 6 % ;
• Durée maximum : 8 ans ;
• Conditions de remboursement anticipé : indice sous-jacent à un niveau supérieur ou égal à son niveau initial à la date de constatation annuelle ;
• Barrière de détachement des coupons annuels : 80 % ou plus du niveau initial de l’indice CAC 40 ;
• Barrière de garantie du capital à l’échéance : 70 % ou plus du niveau initial de l’indice CAC 40.

Étudions à présent différents scénarios envisageables pour un tel investissement.

Rappel anticipé avec intégralité des coupons

A la troisième date de constatation annuelle, le CAC 40 se situe à un plus haut niveau qu’au lancement du produit. Le remboursement automatique du capital est alors enclenché.

Durant cette période, les coupons annuels ont été détachés à chaque échéance. Soit un gain de 18 %.

Rappel anticipé avec versement d’une partie des coupons

Ici, le remboursement intervient après cinq ans. Le capital est remboursé intégralement.

Sur ce laps de temps, l’indice CAC 40 est tombé à moins de 80 % de son niveau initial sur l’une des dates de constatation. Seuls quatre coupons sur cinq ont donc été détachés, soit un rendement global de 24 % sur cinq ans. Rappelons que dans le cas d’un autocall Phoenix mémoire, le coupon non détaché serait versé avec le suivant.

Remboursement du capital à l’échéance

Le CAC 40 ne revient pas à son niveau initial avant la fin programmée du produit structuré. Il n’y a donc pas de remboursement anticipé.

En revanche, une fois à l’échéance, l’indice se situe au-dessus de la barrière de 70 % de son niveau initial. Le capital est donc remboursé intégralement.

En complément, l’investisseur a perçu des coupons au titre de six des dix années du produit. Son placement lui rapporte donc un rendement de 36 % sur cette période.

Perte en capital à l’échéance

Au dénouement du produit structuré, le CAC 40 a cédé 35 % par rapport à son niveau de lancement. La barrière de protection du capital n’est donc pas atteinte. L’investisseur subit une perte en capital de 35 %.

Durant les dix années d’investissement, il a perçu cinq des dix coupons annuels. Soit un gain de 30 %, qui ne suffit pas à compenser entièrement la perte à l’échéance.

Autocall Phoenix : avantages et inconvénients

Les produits structurés Reverse Convertible

Les produits structurés Reverse Convertible proposent un placement à rendement garanti, en contrepartie d'une prise de risque de perte en capital et d'un engagement jusqu'à l'échéance.

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Les produits structurés autocall Athéna

Les produits structurés autocall Athéna figurent parmi les EMTN les plus répandus auprès du grand public, notamment via l'enveloppe fiscale de l'assurance vie. Zoom sur leur fonctionnement et les scénarios positifs ou négatifs pour l'investisseur, exemple à l'appui.

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Zoom sur la définition de l’autocall Athéna, une des variantes les plus utilisées de produits structurés.

Les produits structurés autocall

Les placements autocall Athéna sont des produits structurés. Également désignés sous d’autres dénominations (EMTN, fonds à formule, produits de rendement), les produits structurés constituent un support d’investissement sur les marchés financiers. Ils s’appuient sur un sous-jacent financier (indice boursier, panier d’actions, obligations, etc.) dont la variation dans le temps va déclencher des scénarios de gain ou de perte connus à l’avance.

Rappelons qu’il s’agit d’un placement comportant un risque de perte en capital, plus ou moins important selon la formule retenue. En fonction de celle-ci, l’EMTN peut prévoir des conditions de protection, partielle ou totale, voire de garantie du capital à l’échéance (mais pas en cours de vie).

Une large part des produits structurés accessibles aux épargnants, dans le cadre d’un contrat d’assurance vie notamment, sont des autocall. Ce terme anglo-saxon désigne un mécanisme de remboursement anticipé. Concrètement, le produit est rappelé automatiquement si certaines conditions sont réunies à une date donnée. Le capital investi est alors restitué, assorti d’un gain habituellement.

Dans le cas le plus classique, un autocall peut être rappelé tous les ans à la date de constatation annuelle si son sous-jacent se situe à un niveau supérieur ou égal à son niveau initial à la date du strike. La fréquence de rappel peut être trimestrielle ou semestrielle, et plus rarement mensuelle. Les conditions de rappel peuvent également être ajustées d’une manière différente (niveau de l’indice supérieur de 10 % à son niveau initial par exemple).

En l’absence de rappel, l’autocall peut aller jusqu’à l’échéance maximale prévue par le produit (10 ans par exemple). Le déclenchement du remboursement automatique n’est jamais garanti.

Définition de l’autocall Athéna

L’autocall Athéna est une variante très utilisée de produit structuré. Cet EMTN fonctionne comme un autocall, avec possibilité de remboursement automatique aux dates de constatation. Sa particularité s’illustre sur la manière dont le rendement (non garanti) est versé aux investisseurs.

En cours de vie du produit structuré Athéna, et en l’absence de déclenchement du remboursement anticipé, l’investisseur ne perçoit pas de gain. Celui-ci lui sera délivré uniquement à l’échéance, en une seule fois, si les conditions requises sont réunies.

Le rendement du produit structuré Athéna dépend alors de deux facteurs :

• Le niveau de rendement fixé dans les conditions de l’EMTN (8 % par année écoulée par exemple) ;
• La durée de l’investissement, qui peut varier selon les conditions de remboursement anticipé et les aléas de marché, sans jamais dépasser l’échéance maximale fixée au départ.

Ainsi, pour un rendement annuel de 8 %, un autocall Athéna remboursé automatiquement après trois années distribuera un gain brut de 24 %. Si l’autocall s’enclenche plutôt après quatre ans, le rendement sera de 32 %, et ainsi de suite.

Quelle différence entre les autocall Athéna et Phoenix ?

Dans la famille des autocall, il faut distinguer les fonds Athéna et Phoenix. La différence essentielle repose sur la façon dont ces produits structurés rémunèrent l’investisseur :

• Avec un autocall Athéna, le rendement potentiel est distribué en une seule fois, à l’échéance du produit.
• Avec un autocall Phoenix, le gain peut être délivré via des coupons annuels (ou autre fréquence). Pour un Phoenix classique, ce coupon n’est distribué que si les conditions relatives à l’évolution du sous-jacent sont réunies. Dans le cas contraire, il ne reviendra pas à l’investisseur. Les produits dits Phoenix mémoire, ces coupons “manqués” ne sont pas perdus définitivement : ils pourront être versés à une date de constatation ultérieure, dès lors que les conditions sont réunies.

Fonctionnement de l’autocall Athéna

Le fonctionnement et les caractéristiques d’un autocall Athéna reposent sur les mêmes fondements d’un fonds à un autre.

Caractéristiques

L’autocall Athéna repose sur un certain nombre de caractéristiques qui déterminent son fonctionnement :

• Le sous-jacent : produit financier dont l’évolution va déterminer le scénario, positif ou négatif, pour l’investisseur. Il peut s’agir d’un indice boursier classique (CAC 40, S&P 500, etc.) ou composite, d’un investissement obligataire, d’un produit de taux d’intérêt ou encore d’une ou plusieurs actions.
• L’objectif de rendement : en cas de scénario positif, le rendement servi n’est pas identique à la variation du sous-jacent. Plutôt, il va se situer à l’objectif fixé au lancement du produit structuré. La performance est donc plafonnée.
• Le strike (date de constatation initiale) : valeur de référence retenue pour analyser l’évolution du sous-jacent dans le temps.
• L’échéance : durée maximale de l’Athéna, à l’issue de laquelle l’investissement est obligatoirement dénoué.
• Le mécanisme de rappel anticipé : le rappel anticipé dépend des conditions fixées pour son déclenchement et de la fréquence d’observation de celles-ci.
• Les conditions de protection du capital : selon les différents scénarios possibles, une barrière de protection du capital peut être mise en place en cas de baisse du sous-jacent à l’échéance. Un fonctionnement similaire peut être mis en place pour le versement du rendement.

Les scénarios d’un investissement en autocall Athéna

Plusieurs scénarios sont envisageables pour un placement dans un produit structuré Athéna avec rappel automatique.

• Scénario positif en cours de vie (remboursement anticipé)

A une date de constatation, l’évolution du sous-jacent permet de déclencher le mécanisme de remboursement anticipé. Le capital est alors remboursé, assorti d’un gain proportionnel à la durée d’investissement.

• Scénario positif à l’échéance

En l’absence de rappel anticipé, le produit court jusqu’à son échéance. A cette date, les conditions de performance et de protection du capital sont réunies. Le produit Athéna rembourse alors le capital investi, auquel s’ajoute le rendement de l’investissement au titre de toute la période (80 % pour un produit à rendement annuel de 8 % sur une durée de 10 ans par exemple).

• Scénario négatif à l’échéance

Ici, le mécanisme d’autocall n’est jamais déclenché. De plus, l’évolution du sous-jacent ne permet pas de délivrer le rendement espéré à l’investisseur.

En présence d’une barrière de protection du capital, l’investisseur peut espérer récupérer son argent. En fonction des conditions de protection et de l’évolution du sous-jacent, le capital peut être restitué seulement partiellement (80 % par exemple). L’investisseur subit alors une perte en capital.

Si la protection du capital n’est pas activée, en raison d’une baisse trop importante du sous-jacent par exemple, l’investisseur subit une perte équivalente à la chute du sous-jacent.

• Scénario négatif en cours de vie

Le produit structuré Athéna autocall peut être racheté en cours de vie, en dehors d’un remboursement anticipé. Dès lors, l’investisseur ne bénéficie d’aucune protection du capital. De même, les conditions liées à l’objectif de rendement ne s’appliquent plus.

L’investisseur est alors entièrement tributaire de l’évolution du sous-jacent, à la hausse comme à la baisse.

Exemple de produit structuré autocall Athéna

Prenons l’exemple d’un produit structuré Athéna à maturité de 10 ans, avec un objectif de rendement de 8 % par année écoulée et une fréquence de rappel annuelle.

Le rappel s’enclenche si le sous-jacent (indice Euro Stoxx 50 ESG) se situe à un niveau égal ou supérieur à son niveau initial au lancement du produit à la date de constatation annuelle.

A l’échéance, le rendement est versé dès lors que le sous-jacent n’a pas baissé de plus de 20 % (80 % du niveau observé à la date du strike). En cas de baisse de plus de 20 % mais de moins de 40 %, le capital initial est remboursé sans gain. Une baisse supérieure à 40 % entraîne une perte en capital identique pour l’investisseur.

Remboursement anticipé avec gain

Après deux années, l’indice Euro Stoxx 50 ESG dépasse son niveau initial de 7 % à la date de constatation. Les investisseurs sont donc remboursés et perçoivent un gain brut de 16 %. Notez que ce gain est alors identique quelle que soit la hausse de l’indice. La performance délivrée peut donc être supérieure ou inférieure à la variation réelle du sous-jacent.

Remboursement à l’échéance avec gain

Après dix ans, l’autocall Athéna arrive à expiration. Par rapport à son niveau initial, le sous-jacent a cédé 5 % sur cette période. Compte tenu des conditions du produit, le capital est remboursé avec un rendement de 80 %.

Remboursement à l’échéance sans gain

Après dix ans, l’indice Euro Stoxx 50 ESG affiche une baisse de 25 %. L’investisseur bénéficie de la barrière de protection du capital pour obtenir le remboursement du capital. Mais il ne perçoit aucun gain.

Perte en capital à l’échéance sans gain

Par rapport à son niveau initial, le sous-jacent a plongé de 55 % à l’échéance. L’investisseur récupère donc 45 % de son capital, sans gain.

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Les produits structurés autocall Phoenix

Un autocall Phoenix est une forme de produit structuré relativement populaire au sein de l'assurance vie notamment. Conditions de versement du rendement, modalités de garantie du capital et de prise de risque, mécanisme de remboursement anticipé automatique, découvrez l'essentiel à savoir.

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L’effet de levier immobilier consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. Autrement dit, l’investisseur utilise l’argent de la banque pour financer un investissement qui rapportera, dans l’idéal, plus que le montant emprunté sur le long terme. Il s’agit d’une technique d’autofinancement pour faire fructifier son argent et booster la rentabilité de son investissement immobilier.

En effet, le plus souvent, il est préférable de demander un prêt immobilier pour actionner l’effet de levier plutôt que d’investir en cash. À noter que l’immobilier est le seul type d’investissement finançable à crédit.

L’effet de levier du crédit permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier plus cher que s’ils utilisaient uniquement leur propre capital. Cela permet ainsi de toucher des revenus locatifs potentiellement supérieurs. Ceux-ci peuvent servir à rembourser le crédit immobilier contracté, voire, dans l’idéal, générer un revenu supplémentaire.

Il ne faut pas oublier qu’en optant pour un financement à crédit, l’argent prêté par la banque doit être remboursé dans un délai imparti, avec des intérêts en plus. Ceux-ci varient selon le taux d’intérêt fixé lors de la signature du contrat. Au terme du remboursement du prêt, vous percevez l’intégralité des revenus locatifs potentiels générés par votre investissement.

Attention, l’effet de levier immobilier offre la possibilité de générer des revenus conséquents à terme mais cette stratégie n’est pas sans risques. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Comment calculer le ratio de l’effet de levier immobilier ?

Découvrez la formule de calcul de l’effet de levier pour déterminer son impact sur un investissement immobilier.

Formule de calcul

Le calcul du ratio de l’effet de levier immobilier intègre plusieurs paramètres tels que les revenus locatifs, les charges, le taux d’emprunt, l’apport personnel et le montant emprunté. Pour comprendre le calcul de l’effet de levier, il convient tout d’abord de distinguer la rentabilité économique de la rentabilité financière.

• Rentabilité économique = (loyer – charges – impôts) / (montant emprunté + apport personnel)
• Rentabilité financière = rentabilité économique + [(rentabilité économique – taux d’emprunt) x montant emprunté / apport personnel]

La différence entre les deux repose sur le fait que la rentabilité financière prend en compte l’origine des fonds. Elle offre ainsi la possibilité d’observer si les sommes empruntées à la banque permettent de générer un profit, et donc d’avoir une idée de l’effet de levier.

Exemple de calcul de l’effet de levier immobilier

Prenons l’exemple de deux investisseurs qui réalisent un placement dans l’immobilier locatif. Les deux disposent de capitaux propres s’élevant à 200 000 € et optent pour l’achat du même type d’appartement à 200 000 €. Le premier décide d’investir la totalité de son apport pour acheter le bien. Le deuxième choisit quant à lui d’injecter seulement 50 000 € dans son projet immobilier et d’emprunter le reste à la banque. Nous partons du principe que le taux d’intérêt s’élève à 3 % et que la rentabilité économique de l’investissement est fixée à 4 % dans les deux cas.

• Investissement au comptant

L’investisseur acquiert l’appartement au prix de 200 000 € avec son argent. Il n’a pas besoin de rembourser un crédit car il paye la totalité du prix en cash. Les loyers potentiels sont donc perçus directement, sans intérêts d’emprunt à rembourser. Le calcul de sa rentabilité financière est le suivant :

Rentabilité financière = 4 % + [(4 % – 3 %) x 0 / 200 000] = 4 %

• Investissement à crédit

L’investisseur dispose d’un apport personnel de 50 000 € et emprunte 150 000 € à la banque. Il devra ainsi rembourser les mensualités du crédit contracté. Malgré celles-ci, la rentabilité financière sera meilleure étant donné qu’elle est calculée uniquement sur l’apport investi et non sur le prix total du bien. Voici le calcul :

Rentabilité financière = 4 % + [(4 % – 3 %) x 150 000 / 50 000] = 7 %

Cet exemple montre qu’une personne souhaitant réaliser un investissement locatif a tout intérêt à effectuer un emprunt plutôt qu’utiliser seulement ses fonds propres. L’endettement génère un effet de levier qui peut permettre d’augmenter la rentabilité de l’investissement. Ceci est valable uniquement lorsque le taux d’emprunt est inférieur à la rentabilité économique.

Notons qu’il s’agit d’un exemple simplifié. D’autres données peuvent venir impacter le rendement d’un investissement locatif (vacance locative ou réalisation de travaux de rénovation par exemple). N’oublions pas non plus que recourir au crédit comporte des risques (voir dernière partie).

Quels placements immobiliers financer grâce à l’effet de levier ?

Zoom sur les différents types d’investissements permettant de profiter de l’effet de levier immobilier.

Investissement locatif traditionnel

L’investissement locatif classique, c’est-à-dire l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location, peut permettre de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier. Comme expliqué précédemment, les loyers potentiels générés par la location du logement permettent de rembourser tout ou partie des mensualités du prêt. Une fois le capital et les intérêts remboursés, vous pouvez profiter pleinement de vos revenus locatifs potentiels.

Notons que si vous êtes assujetti(e) au régime réel d’imposition, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables. Ceci est valable qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée (LMNP).

SCPI (société civile de placement immobilier)

La SCPI, aussi appelée pierre papier, est finançable à crédit. L’effet de levier fonctionne comme dans le cadre d’un investissement locatif classique. Cette stratégie permet d’acheter un plus grand nombre de parts et ainsi que percevoir des loyers plus conséquents étant donné qu’ils sont distribués au prorata du nombre de parts souscrites.

Les revenus locatifs, appelés dividendes, peuvent permettre de rembourser en grande partie les mensualités de crédit. Notons que, selon la SCPI, les dividendes potentiels sont distribués de manière mensuelle ou trimestrielle.

D’autre part, la déduction des intérêts d’emprunt est également possible sous le régime réel d’imposition. Pour rappel, le régime réel s’applique par défaut si vous ne détenez que des parts de SCPI.

Attention, la distribution des dividendes et le rendement ne sont pas garantis dans le cadre du placement en société civile de placement immobilier. Notons par ailleurs que ce placement comporte un risque de perte en capital.

Démembrement de propriété

Il est possible de recourir au crédit immobilier pour financer son investissement immobilier en démembrement. Deux types de prêts sont alors envisageables :

• Un crédit amortissable classique, dans le cadre duquel vous remboursez le capital et les intérêts pendant toute la durée du prêt ;
• Un crédit in fine, qui permet de rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est dû à l’échéance, en une seule fois.

Rappelons que l’achat de la nue-propriété permet de bénéficier d’une décote par rapport au prix en pleine propriété. Cela offre donc l’opportunité d’emprunter un montant moindre à la banque.

Attention, en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas les loyers pendant toute la période de démembrement. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier. Ainsi, vous ne pouvez pas compter sur ces revenus locatifs pour rembourser l’emprunt. Vous devrez mobiliser vos autres sources de revenus pour rembourser le crédit. Cela peut considérablement impacter votre taux d’endettement et de cette façon limiter votre recours à de futurs emprunts immobiliers.

Le prêt in fine s’avère donc généralement plus adapté au financement d’un projet immobilier en démembrement car les mensualités à rembourser seront moindres. Il faut tout de même être en mesure de rembourser le capital à l’échéance.

Risques de l’effet de levier

Recourir à l’effet de levier immobilier peut permettre d’augmenter considérablement la rentabilité d’un projet immobilier locatif mais le financement à crédit n’est pas sans risque.

Le risque principal du recours à l’emprunt immobilier est que les revenus générés par l’investissement ne couvrent pas les mensualités du crédit. L’investisseur doit alors puiser dans ses propres fonds pour rembourser l’emprunt. Dans cette situation, vous vous exposez non seulement à une perte du capital investi, mais également à devoir assumer le coût de la dette. Ce risque est d’autant plus important dans le cadre d’un investissement sans apport.

Les autres risques liés à l’effet de levier sont les suivants :

• Risque de diminution de la valeur immobilière. Si la valeur du bien immobilier diminue, vous pouvez vous retrouver avec une dette plus importante que la valeur du bien immobilier.
• Risque de vacance locative ou d’impayés de loyers. Si vous ne percevez pas de loyers pendant une certaine période, vous pouvez rencontrer des difficultés pour rembourser l’emprunt. Le choix du logement et de son emplacement est primordial pour éviter au maximum l’absence de locataire.

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Pour rappel, le PER (plan d’épargne retraite) a été instauré par la loi Pacte et est ouvert à la souscription depuis le 1er octobre 2019. Si le contrat auquel vous avez adhéré ne vous satisfait plus, il est possible de transférer votre PER vers un autre à tout moment.

D’autant plus que la loi Pacte a fait évoluer très favorablement la réglementation en matière de transfert, et notamment en ce qui concerne les frais. Avant, il fallait attendre 10 ans pour une exonération des frais dans le cadre d’un transfert d’un ancien plan d’épargne retraite (Madelin, PERP, Article 83, etc.). Mais pour le PER, 5 ans suffisent.

Ainsi, si vous avez souscrit un plan d’épargne retraite dès son lancement en octobre 2019, vous pouvez transférer gratuitement votre argent sur un autre PER. Pour les contrats de moins de 5 ans, notons que les frais de transfert sont plafonnés à 1 % de l’encours du contrat.

Pour savoir si vous êtes concerné(e) par cette exonération de frais de transfert, vérifiez la date à laquelle vous avez ouvert votre plan. Si vous l’avez souscrit en 2020 par exemple, il est sûrement préférable d’attendre quelques mois pour éviter les frais de transfert. Cela dépend toutefois de l’encours de votre plan. S’il est bas, les frais limités à 1 % seront également peu élevés.

Pourquoi peut-il être intéressant de transférer son PER ?

Si le PER séduit de nombreux épargnants souhaitant préparer leur retraite, tous les contrats du marché ne se valent pas. La possibilité de transférer son PER s’avère donc très intéressante pour pouvoir opter pour un contrat plus compétitif. C’est d’autant plus vrai si vous avez souscrit un PER très tôt après son lancement et que depuis des nouveaux contrats plus attractifs ont vu le jour.

Transférer votre PER peut effectivement vous permettre d’optimiser votre épargne retraite en détenant un plan plus intéressant sur divers aspects :

• Au niveau des frais ;
• Pour viser une meilleure performance ;
• Dans le but d’accéder à une gamme de supports d’investissement plus diversifiée ;
• Pour avoir accès à d’autres options de gestion.

Le transfert de votre PER vers un autre PER peut ainsi vous permettre d’aligner votre contrat avec vos objectifs. Notons que la demande de transfert peut être effectuée à tout moment et que vous n’avez pas besoin de justifier votre décision auprès de l’organisme gestionnaire.

L’assureur dispose d’un délai de deux mois pour procéder au transfert de votre plan d’épargne retraite. Toutefois, le non-respect de ce délai n’est pas sanctionné. En cas de retard important, vous pouvez saisir le Médiateur de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

À noter d’autre part que le transfert de PER n’impacte pas les avantages fiscaux procurés par le plan. Vous pouvez dans tous les cas continuer de profiter de la déduction fiscale des versements. En revanche, les sommes transférées sur un nouveau PER ne procurent pas d’avantage fiscal.

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Investir dans un garage consiste à acheter un garage dans le but de le louer à un particulier ou un professionnel. En échange, le locataire paye un loyer pour pouvoir y garer son véhicule.

L’investissement dans un garage ne doit pas être confondu avec l’investissement dans un parking. Le garage représente une place de stationnement sécurisée, entourée de murs. La place de parking, quant à elle, correspond à un simple emplacement délimité par des marques au sol.

Notons par ailleurs que le garage se rapproche du box. Ce dernier constitue également un espace fermé et délimité. Néanmoins, le box n’est pas toujours utilisé pour stationner un véhicule, contrairement au garage dont il s’agit de l’usage principal.

Il convient de distinguer le garage loué seul de celui lié à un bail d’habitation, loué comme une annexe du logement. Les règles juridiques diffèrent selon le type de bien. Dans cette page, on se concentre sur l’investissement dans un garage seul.

Investir dans un garage présente un ticket d’entrée plus abordable que l’immobilier classique. Les prix s’élèvent effectivement à quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros.

Les avantages de l’investissement dans un garage

Pourquoi investir dans un garage ?

Acheter un garage pour le louer est un investissement locatif qui présente de nombreux atouts. Accessible dès quelques milliers d’euros selon l’emplacement, l’investissement dans un garage permet de diversifier son patrimoine. Et ce, tout en visant un rendement potentiel attractif. À noter cependant que les prix des garages sont en augmentation ces dernières années. De plus, le rendement et le capital investi ne sont pas garantis.

D’autre part, investir dans un garage demande peu d’entretien et la gestion est relativement simplifiée en comparaison d’un investissement immobilier locatif classique. Puis, la location d’un garage engendre peu de contraintes légales pour le propriétaire (voir la partie “Les règles locatives de l’investissement dans un garage” pour plus de détails).

Dans les grandes villes, certaines zones sont en pénurie de stationnement. Il existe alors une forte demande, ce qui diminue le risque de vacance locative. Enfin, à la revente de votre garage, vous pouvez bénéficier d’une plus-value. Celle-ci n’est toutefois pas garantie.

Les critères de rentabilité d’un investissement dans un garage

Zoom sur les facteurs qui influencent la rentabilité de l’investissement dans un garage.

Le prix d’un garage

Le prix d’un garage à l’achat dépend en grande partie de son emplacement. Il existe en effet de fortes disparités en fonction des villes. Selon la zone, le prix d’un garage d’une même surface peut être multiplié par 6.

Par exemple, les prix peuvent dépasser 30 000 € à Paris pour un garage de 12 m². Pour la même surface à Metz, le prix s’élève à environ 5 000 €. Dans le centre de Bordeaux, les tarifs peuvent monter à 25 000 €.

Notons que la surface du garage et le niveau de sécurité peuvent également influencer le prix.

Le rendement de l’investissement dans un garage

Investir dans un garage affiche un rendement potentiel intéressant. Celui-ci peut atteindre 6 à 8 %, voire plus selon la ville dans laquelle votre bien se situe. Il est généralement préférable de privilégier les métropoles avec une forte densité démographique pour viser un haut rendement.

De manière générale, la rentabilité dépend du prix d’achat, du loyer pratiqué ainsi que des charges. En ce qui concerne le loyer, il peut varier du simple au double en fonction de la ville. Il s’élève généralement à plus d’une centaine d’euros par mois à Paris par exemple. Le loyer n’est pas encadré par la loi donc sa fixation est libre.

Il convient par ailleurs de faire attention aux frais de notaire, qui peuvent représenter plus de 10 % du prix d’achat. Cela aura un impact sur la rentabilité de votre investissement.

La fiscalité de la location d’un garage

Les revenus issus de la location d’un garage sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont en effet imposés de la même façon que des revenus immobiliers classiques.

Si la totalité de vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Celui-ci prévoit un abattement fiscal annuel de 30 %. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique obligatoirement. Il permet de déduire les charges à l’euro près.

Par ailleurs, la valeur du garage entre dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Notons également que vous êtes soumis(e) à la taxe foncière en tant que propriétaire du garage.

La location d’un garage est assujettie à la TVA de 20 %. Il existe toutefois deux cas d’exonérations :

• Les loyers annuels hors TVA perçus par le propriétaire pour la location d’emplacements de stationnement sont inférieurs à 36 800 €.
• Le garage loué est lié à la location d’un logement qui n’est pas soumise à la TVA.

Enfin, en cas de plus-value à la revente de votre garage, l’imposition de la plus-value immobilière s’applique sur celle-ci.

Les règles locatives de l’investissement dans un garage

Acheter un garage pour le louer entraîne peu de formalités pour le loueur du fait de la réglementation assez souple. En effet, le bail est soumis au droit commun. Le propriétaire peut fixer son prix librement. Il n’existe pas d’encadrement ou de plafonnement des loyers. La location d’un garage n’est pas non plus assujettie au DPE ou à d’autres obligations environnementales.

Le propriétaire et le locataire sont tout de même soumis au respect de certaines obligations. Le loueur doit délivrer au locataire un bien en bon état (au niveau de la porte, de la toiture, etc.) afin que ce dernier puisse l’utiliser sans problème pour y garer son véhicule. Le propriétaire est également obligé de déclarer les revenus provenant de la location de son garage. En ce qui concerne le locataire, il a l’obligation de payer son loyer à temps.

S’il n’est pas obligatoire de conclure un contrat de bail pour la location d’un garage, cela est recommandé. En effet, le bail fixe les règles de la location et protège les parties en cas de conflit. Le contrat de bail doit inclure plusieurs informations telles que la durée de la location, le montant du loyer, les règles de révision du loyer, etc.

Bien choisir son garage

Tout d’abord, l’emplacement représente un critère primordial pour bien choisir son garage. Il est préférable d’investir dans une grande ville, là où la demande locative est élevée. Cela permet de minimiser le risque de vacance locative. En effet, certaines métropoles comme Paris connaissent une pénurie de places de stationnement. De plus, il est recommandé de privilégier les hypercentres. Cependant, les prix y sont généralement plus élevés, ce qui peut impacter la rentabilité de votre investissement.

En outre, un garage avec un bon éclairage et un maximum de sécurité (digicode, caméra de surveillance) sera plus attractif aux yeux des locataires potentiels. Puis, la taille du garage est également à prendre en compte. Il doit être assez grand pour qu’une voiture rentre sans difficulté. Une grande surface peut permettre de stationner une grosse voiture ainsi que de sortir facilement du véhicule sans abîmer les portières. Puis, un espace supplémentaire dans un garage offre la possibilité de stocker des affaires personnelles. Pensez à vérifier la largeur, la profondeur ainsi que la hauteur sous plafond avant d’investir.

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Rentable, accessible, peu contraignant… Investir dans un parking est de plus en plus prisé par les investisseurs. Quels sont les avantages de ce placement atypique et quelles sont les bonnes pratiques à mettre en œuvre pour en profiter ?

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L’article Investir dans un garage : ce qu’il faut savoir sur cet investissement locatif est apparu en premier sur Fortuny.

Les règles changent pour la fiscalité Airbnb. L’entrée en vigueur de la loi Le Meur, avec sa publication au Journal officiel du 19 novembre 2024, durcit l’imposition des revenus locatifs tirés de ces locations meublées de courte durée.

Afin de la rendre moins attractive, la fiscalité Airbnb est désormais partiellement alignée sur l’imposition des revenus fonciers. Concrètement, l’abattement forfaitaire dont bénéficient les loueurs de meublés de tourisme non classés est ramené de 50 à 30 %. De plus, l’abattement forfaitaire n’est accessible que si les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €, contre 77 700 € jusqu’ici.

Au-delà de ce seuil, le régime réel d’imposition s’applique. Celui-ci ouvre droit à la déduction des charges pour leur montant réel. Mais il implique également des obligations administratives et comptables supplémentaires. A noter que selon les termes de la loi, le nouveau seuil de 15 000 € ne sera pas revalorisé dans le temps.

En ce qui concerne les meublés de tourisme classés, l’abattement forfaitaire diminue également, passant de 71 à 50 %. Le seuil de revenus à ne pas dépasser recule également, de 188 700 à 77 700 €.

Dans les deux cas, les nouvelles règles d’imposition des meublés de tourisme entrent en vigueur à partir du 1er janvier 2025. Le tableau suivant récapitule les différences concernant la fiscalité Airbnb suite à cette réforme.

D’autres réformes fiscales en suspens

La fiscalité des locations Airbnb, et de l’investissement immobilier en général, pourrait encore évoluer prochainement. Plusieurs mesures débattues dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025 pourraient en effet être votées à l’avenir.

Par exemple, le texte initial porté par le gouvernement prévoit la réintégration des amortissements dont ont bénéficié les loueurs en meublé au régime réel dans le calcul de la plus-value immobilière taxable. Plus précisément, le prix de vente du logement meublé serait rehaussé des amortissements comptables annuels. De la sorte, l’imposition de la plus-value immobilière deviendrait potentiellement beaucoup plus conséquente, puisque la plus-value taxable serait significativement plus élevée.

Certains amendements au projet de loi de finances pour 2025 ont également été discutés. Une proposition de la députée Annaïg Le Meur entend par exemple augmenter l’abattement forfaitaire du micro-foncier de 30 à 50 % pour les locations nues de longue durée. Concomitamment au durcissement de la fiscalité des Airbnb, cela conduirait à rendre plus intéressante la location nue de longue durée.

A la date de publication de cet article, la loi de finances 2025 est suspendue, suite à la censure du gouvernement Barnier. L’avenir des réformes fiscales discutées dans le cadre du projet de Budget reste donc incertain.

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En assurance vie, seuls les retraits, appelés rachats, sont imposés. C’est-à-dire que si l’argent reste investi sur le contrat, il n’est pas fiscalisé. En cas de rachat, la fiscalité varie selon plusieurs modalités :

• La date des versements (avant ou après le 27 septembre 2017) ;
• La durée de détention du contrat.

Après 8 ans, il existe un abattement de 4 600 € pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune. Il s’agit d’un abattement annuel. Ainsi, si vous avez besoin de récupérer des sommes sur votre contrat d’assurance vie et que vous n’avez pas encore utilisé la totalité de votre abattement, effectuer un rachat avant le 31 décembre permet de ne pas perdre l’avantage de l’abattement de 2024.

Un versement déductible sur son PER

Le PER (plan d’épargne retraite) permet de réduire ses impôts tout en se constituant un capital pour la retraite. En effet, les cotisations que vous versez sur votre PER sont déductibles de votre revenu imposable dans une certaine limite.

Cette limite, c’est le plafond épargne retraite. Il correspond à 10 % du salaire net annuel de l’année N-1, dans la limite de 35 194 € (représentant 10 % de 8 fois le PASS 2023). Notez que vous pouvez retrouver le montant de votre plafond sur votre dernier avis d’imposition.

En effectuant un versement déductible sur votre plan d’épargne retraite avant la fin de l’année, vous diminuez la base de calcul de votre impôt 2024 à payer en 2025. De cette manière, l’avantage fiscal se manifeste dès l’année prochaine plutôt que d’être décalé d’un an.

Défiscaliser

Outre le plan d’épargne retraite, il existe divers moyens de défiscaliser dans le but de réduire le montant des impôts à payer l’année suivante.

Dispositifs de défiscalisation

Pour tous les dispositifs de défiscalisation, les investissements doivent être actés avant la date du 31 décembre pour bénéficier de l’avantage fiscal dès l’année suivante. Néanmoins, un certain nombre d’entre eux peuvent être difficiles voire impossibles à boucler d’ici la fin de l’année en raison des différents délais pour y investir. C’est notamment le cas des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel, Malraux ou encore le Déficit foncier. Ceci est également valable pour les parts de Sofica par exemple.

Toutefois, certains dispositifs de défiscalisation sont ouverts à une souscription assez rapide, y compris en décembre. On pense notamment aux SCPI fiscales, qui basent leur fonctionnement sur les lois immobilières défiscalisantes citées précédemment (Pinel, Malraux, Denormandie, etc.). Il en va de même pour les fonds d’investissement comme les FIP/FCPI. Vous pouvez d’ailleurs opter pour un FIP Corse ou un FIP Outre-mer pour bénéficier d’un taux de réduction d’impôt encore plus intéressant.

Dons aux associations

Les dons aux associations permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 66 % de manière générale. L’avantage fiscal peut s’élever à 75 % selon la nature de l’organisme qui reçoit le don et le montant de ce dernier (1 000 € maximum). Notons que les dons sont pris en considération dans la limite de 20 % du revenu imposable du donateur. Cet outil de défiscalisation n’est toutefois pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

En effectuant un don à une association éligible avant le 31 décembre 2024, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt proportionnelle en 2025.

Un versement volontaire sur son épargne salariale

De nombreuses entreprises mettent en place des dispositifs d’épargne salariale tels qu’un plan d’épargne d’entreprise (PEE) ou un PER d’entreprise collectif (PERECO).

En plus de la prime d’intéressement et/ou de participation qui sont versées sur le plan d’épargne salariale, le salarié peut effectuer lui-même des versements volontaires. Ces derniers entraînent généralement un versement supplémentaire de la part de l’employeur, appelé abondement.

Le montant de l’abondement prévu dépend de chaque entreprise. D’autres critères tels que l’ancienneté du salarié et du plan peuvent influencer le montant de l’abondement. Dans tous les cas, ce dernier est plafonné. Dans le cadre d’un PEE, l’abondement ne peut pas dépasser 300 % du montant versé par le salarié, ni être supérieur à 8 % du PASS (plafond annuel de la Sécurité sociale), soit 3 709,44 € en 2024. En ce qui concerne le PER collectif, le plafond est fixé à 16 % du PASS, soit 7 418,88 € en 2024.

Pour obtenir la contribution maximale de votre employeur au titre de 2024, pensez à verser les sommes nécessaires sur votre plan avant la fin de l’année.

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