Découvrez les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété selon un classement élaboré par les experts de Fortuny. Ceux-ci ont pris en compte plusieurs critères relatifs à la qualité des SCPI (performances, stratégie d’investissement, gestion, etc.) et à leur clé de répartition avantageuse pour le nu-propriétaire.

Tableau comparatif des meilleures SCPI en nue-propriété

1. Cœur de Régions

Cœur de Régions est une SCPI diversifiée en France et plus particulièrement en régions, c’est-à-dire en dehors de la capitale. Son patrimoine est constitué de bureaux, de commerces, de logistique ou encore de biens liés au secteur de la santé.

D’autre part, la SCPI gérée par Sogenial Immobilier vise à augmenter régulièrement son prix de part. Depuis son lancement en 2018, il a été revalorisé de 7,10 % au total. Cela s’avère particulièrement intéressant pour l’investisseur en nu-propriété, qui profite alors d’une revalorisation de son patrimoine pendant le démembrement.

Notons par ailleurs que la SCPI régionale a distribué un rendement annuel de 6,20 % en 2024. Puis, son TRI (taux de rendement interne) sur 5 ans atteint 4,97 %.

Cœur de Régions présente une des clés de répartition les plus avantageuses du marché pour le nu-propriétaire, quelle que soit la durée du démembrement.

2. Epsicap Nano

Anciennement appelée Epsilon 360°, la SCPI Epsicap Nano est une société civile de placement immobilier qui investit dans les “small caps” en France et en Europe. Il s’agit d’actifs immobiliers tertiaires dont la valeur est inférieure à 10 millions d’euros.

La SCPI pilotée par Epsicap REIM a également pour objectif de revaloriser régulièrement son prix de souscription, ce qui est avantageux pour les personnes souhaitant investir en SCPI en nue-propriété. À titre d’illustration, elle a connu trois hausses de prix de part depuis début 2024 à date de publication de cet article.

En outre, Epsicap Nano a mis en place l’investissement programmé en nue-propriété avec une décote dégressive. Ainsi, l’épargnant peut construire petit à petit son patrimoine immobilier en nue-propriété tout en récupérant la pleine propriété à une échéance fixe.

Il est possible de se lancer dès 50 €, avec des versements mensuels ou trimestriels. La durée du démembrement peut quant à elle s’étendre de 3 à 20 ans.

En ce qui concerne ses performances, la SCPI diversifiée a distribué un rendement de 6,55 % à ses associés en 2024.

Découvrez dans le tableau ci-dessous les décotes sur le prix de part d’Epsicap Nano en fonction de la durée du démembrement :

3. NCap Régions

NCap Régions, ex-Vendôme Régions, est une SCPI française diversifiée. Elle investit en majeure partie dans les régions provinciales, dans des immeubles de bureaux, des commerces et des locaux d’activité.

Elle affiche un taux de distribution 2024 de l’ordre de 5,72 % et un taux de rendement interne sur 10 ans de 5,86 %. D’autre part, depuis sa création en 2015, la SCPI gérée par Norma Capital a augmenté son prix de part à quatre reprises (+8,06 % sur 10 ans). La dernière revalorisation a eu lieu en septembre 2025.

Investir dans la nue-propriété de parts de la SCPI NCap Régions permet de profiter d’une décote intéressante par rapport à la valeur de la part en pleine propriété.

4. Corum Origin

Corum Origin est la première SCPI à avoir diversifié son patrimoine à l’échelle européenne en 2012. Ce statut de SCPI européenne permet à l’investisseur nu-propriétaire de profiter d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus après la période de démembrement.

La SCPI gérée par Corum AM affiche un bel historique, que ce soit en termes de performance avec un TRI depuis l’origine de 6,93 %, ou en termes de gestion. Grâce à cela, Corum Origin continue d’attirer de nombreux associés chaque année. La SCPI diversifiée affiche d’ailleurs une capitalisation supérieure à 3,5 milliards d’euros en fin d’année 2025.

Elle reste par ailleurs avantageuse pour un investissement en nue-propriété, comme il est possible d’observer dans le tableau ci-dessous.

5. Corum Eurion

La SCPI Corum Eurion, petite sœur de Corum Origin, est une SCPI dont le patrimoine est majoritairement constitué de bureaux. Et ce, partout en Europe. Elle mise sur des immeubles avec un fort potentiel de revalorisation à long terme.

Corum Eurion figure également parmi les meilleures SCPI en nue-propriété. Sa clé de répartition est en effet plus avantageuse que celles des autres SCPI du marché en moyenne. Notez que nos experts la recommandent particulièrement pour un démembrement de courte durée (5 ans ou moins).

D’autre part, le prix de part de Corum Eurion (215 € au 1er décembre 2025) est décoté de plus de 6 % par rapport à la dernière valeur de reconstitution, laissant penser que la SCPI pourrait revaloriser son prix de part à court ou moyen terme (non garanti).

Voici la clé de répartition appliquée par la SCPI en fonction de la durée de la période de démembrement :

Rappels clés sur la nue-propriété en SCPI

Découvrez comment fonctionne concrètement l’investissement en SCPI en démembrement de propriété et quels sont ses avantages et limites pour le nu-propriétaire des parts.

Fonctionnement de la SCPI en nue-propriété

Dans le cadre de la SCPI en démembrement, la propriété des parts de SCPI est séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ainsi, l’investisseur en nue-propriété acquiert des parts de SCPI démembrées à un prix décoté par rapport à la valeur en pleine propriété.

Cette décote, qui constitue une contrepartie à l’absence de revenus pendant la période de démembrement, peut varier de 20 à 45 % environ selon la durée choisie et la clé de répartition mise en place par la SCPI. Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est élevée pour le nu-propriétaire.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif. Celui-ci est intégralement versé à l’usufruitier.

Néanmoins, cette absence de revenus s’accompagne d’un avantage fiscal majeur pour l’investisseur nu-propriétaire : il n’est assujetti à aucune imposition au titre des revenus fonciers pendant toute cette période. De même, les parts de SCPI détenues en nue-propriété sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À l’échéance du démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire des parts de SCPI sans aucune démarche particulière ni frais.

Il commence alors à percevoir l’intégralité des revenus distribués par la SCPI, tout en bénéficiant de la potentielle revalorisation du prix de part intervenue pendant la période. Il a aussi la possibilité de céder les parts par exemple.

Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI en nue-propriété

L’investissement en SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages mais également quelques inconvénients.

Avantages

• Décote à l’achat par rapport au prix de part en pleine propriété

Cela permet d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier d’entreprise diversifié à un prix inférieur de 20 à 45 % environ par rapport à leur valeur en pleine propriété. Cela permet d’acheter un nombre de parts plus important que lors d’un achat classique au comptant, avec le même montant investi.

• Absence totale d’imposition pendant le démembrement

En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de toute fiscalité. Cela représente un avantage considérable, notamment pour les contribuables fortement imposés, qui peuvent développer leur patrimoine sans augmenter leur imposition immédiate.

• Visibilité sur la durée d’immobilisation

La durée du démembrement est connue dès la souscription (entre 3 et 20 ans), ce qui permet d’avoir une bonne visibilité sur son patrimoine futur. Cela s’avère particulièrement utile dans une optique de préparation de la retraite.

• Potentiel de plus-value intéressant

Lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI à la fin du démembrement, il a de fortes chances de bénéficier d’une plus-value attractive car l’usufruit rejoint son patrimoine sans frais ni fiscalité. D’autant plus que toute hausse de la valeur de la part pendant le démembrement (et après) bénéficie intégralement au nu-propriétaire, qui l’a acquise avec une décote initiale.

Inconvénients

• Absence totale de revenus pendant le démembrement

Pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende. Ce type d’investissement n’est pas adapté aux épargnants ayant besoin de revenus complémentaires immédiats.

• Très faible liquidité au cours de la période de démembrement

Bien qu’il soit théoriquement possible de revendre des parts en nue-propriété sur le marché secondaire, la liquidité reste très limitée et les conditions de revente sont souvent défavorables. Les conseillers de Fortuny recommandent de rester investi jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.

• Toutes les SCPI ne sont pas éligibles

Certaines SCPI de rendement ne permettent pas d’investir en démembrement de propriété. C’est toutefois le cas de nombreux véhicules. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour en savoir plus sur les SCPI qui peuvent être souscrites en nue-propriété.

Pour quels profils la SCPI en nue-propriété est-elle adaptée ?

L’article Top 5 des meilleures SCPI en nue-propriété : classement, guide et conseils est apparu en premier sur Fortuny.

Le montant d’épargne idéal à 30, 40 ou 50 ans n’est pas une moyenne nationale ni un chiffre universel. Il dépend avant tout de votre situation personnelle. Plusieurs paramètres influencent directement le niveau d’épargne dont vous avez besoin :

• Niveau de revenu : il détermine votre capacité d’épargne mais aussi vos besoins. Plus votre train de vie est élevé, plus votre épargne de sécurité ou votre épargne dédiée à vos futurs projets doit l’être également ;
• Composition familiale : couple avec ou sans enfants, famille monoparentale, personne seule, charge de parents âgés… Chaque configuration modifie vos besoins d’épargne. Un parent seul avec deux enfants aura des charges incompressibles plus élevées qu’un couple sans enfant.
• Projets spécifiques : entrepreneuriat, expatriation, reconversion professionnelle, achat d’une résidence secondaire… Tous ces projets nécessitent des capitaux dédiés qui viennent s’ajouter à votre épargne de base.
• Lieu de vie : le coût de la vie varie considérablement entre une grande ville comme Paris, Lyon ou Bordeaux et une petite ville de province. Vos besoins en capital pour vivre confortablement dépendent directement de cette variable géographique.
• Stabilité de l’emploi : vos besoins d’épargne varient selon la régularité de vos revenus. Une personne ayant un emploi stable peut se contenter d’un matelas financier plus léger, tandis qu’un indépendant ou un entrepreneur aura besoin d’un capital plus important pour absorber les variations de revenus et sécuriser son budget.

Ainsi, l’objectif n’est pas d’atteindre un chiffre théorique, mais un niveau d’épargne qui vous permette de financer sereinement :

• Votre épargne de précaution (3 à 6 mois minimum) ;
• Vos projets à moyen terme ;
• Votre préparation de la retraite (niveau de vie souhaité, âge de départ envisagé, éventuelles sources de revenus complémentaires).

Les repères globaux : ce que les Français ont réellement de côté

Pour savoir si l’on “a assez de côté”, il est utile de regarder ce que les ménages français possèdent réellement.

Au deuxième trimestre 2025, le taux d’épargne des Français atteint 18,72 % en moyenne selon la Banque de France.

D’autre part, l’édition 2024 de l’étude Revenus et patrimoine des ménages de l’Insee, portant sur les chiffres de l’année 2021, permet d’établir quelques repères. Elle mesure le patrimoine brut des ménages, c’est-à-dire la valeur totale de l’épargne, de l’immobilier, des placements, avant déduction des dettes.

• Entre 30 et 39 ans : à cet âge, beaucoup de ménages s’installent, achètent leur premier logement ou remboursent encore des prêts étudiants.
  • Patrimoine brut médian : environ 70 000 € ;
  • Patrimoine brut moyen : environ 230 000 €.
• Entre 40 et 49 ans : cette décennie correspond souvent à la montée en puissance des revenus et à un remboursement déjà avancé du crédit immobilier.
  • Patrimoine brut médian : environ 200 000 € ;
  • Patrimoine brut moyen : environ 350 000 €.
• Entre 50 et 59 ans : à l’approche de la retraite, les ménages ont, pour beaucoup, terminé de rembourser leur logement et ont pu accumuler davantage d’épargne.
  • Patrimoine brut médian : environ 220 000 € ;
  • Patrimoine brut moyen : environ 400 000 €.

Pour rappel, ces chiffres portent sur le patrimoine total, incluant l’immobilier ainsi que les placements financiers. Ils ne reflètent donc pas uniquement “l’argent de côté”, mais donnent un repère global sur la situation patrimoniale des ménages par tranche d’âge.

Combien avoir de côté en fonction de son âge ?

L’économiste Kimmie Greene a proposé une formule simple pour évaluer son niveau d’épargne. Cette formule se base essentiellement sur le salaire et l’âge, et permet de savoir rapidement si vous avez mis suffisamment de côté ou si vous êtes potentiellement “en retard” par rapport à une trajectoire d’épargne idéale.

Cette formule représente un référentiel intéressant mais ne doit pas être interprétée comme une règle stricte. Les situations financières, les niveaux de revenus, les projets de vie ou encore les imprévus varient énormément d’une personne à l’autre. Il s’agit davantage d’un repère pour se situer que d’un objectif impératif.

Notons par ailleurs que cette méthode a été conçue pour le marché américain, où la retraite repose essentiellement sur la capitalisation individuelle. En France, le système de retraite par répartition garantit déjà un revenu à la retraite grâce aux cotisations obligatoires.

Combien avoir de côté à 30 ans ?

La trentaine est le moment où l’on construit les fondations de son avenir financier. Découvrez combien il est raisonnable d’avoir mis de côté à cet âge.

Situation financière moyenne à 30 ans : à quoi s’attendre ?

La trentaine marque les débuts de carrière avec des revenus encore en progression. Beaucoup de trentenaires font face à leurs premières charges familiales importantes, sont locataires ou envisagent leur premier achat immobilier.

À cet âge, le montant de l’épargne reste souvent modeste, mais c’est le moment idéal pour installer de bonnes habitudes. En effet, l’essentiel à 30 ans n’est pas tant d’avoir un gros capital que de mettre en place une épargne régulière. Cette discipline fera toute la différence sur le long terme.

La règle générale suggère de viser, à 30 ans, une épargne équivalant à environ une année de revenus bruts. Les profils les plus ambitieux peuvent viser davantage.

En réalité, cela dépend fortement de votre niveau de revenu, du coût de la vie dans votre région et de votre choix d’acheter ou non votre résidence principale.

Comment organiser son épargne à 30 ans ?

La structure de votre épargne à 30 ans doit suivre une logique de priorités :

• Première priorité : l’épargne de précaution. Constituez un matelas de sécurité équivalent à 3 à 6 mois de dépenses courantes, placé sur des supports liquides comme le livret A, le LDDS ou d’autres livrets réglementés. Cette somme vous protège en cas de coup dur (perte d’emploi, grosse réparation, problème de santé).
• Deuxième priorité : l’épargne projet. Si vous prévoyez d’acheter votre résidence principale dans les 3 à 5 ans, de réaliser de grands voyages ou un changement professionnel, placez cette épargne sur des supports sécurisés ou équilibrés. Les fonds euros de l’assurance vie conviennent bien à cet horizon.
• Troisième priorité : l’épargne long terme. Dès la trentaine, commencez à préparer votre indépendance financière et votre retraite via une assurance vie diversifiée, des parts de SCPI, un PEA investi en actions, ou encore un PER si vous êtes fortement imposé. Même avec de petits versements mensuels, l’effet des intérêts composés sur le long terme sera considérable.

Combien avoir de côté à 40 ans ?

À 40 ans, les enjeux financiers se multiplient. Voici les repères clés pour savoir si votre épargne est cohérente avec vos objectifs.

Les grandes priorités financières à 40 ans

La quarantaine est souvent la décennie la plus intense financièrement :

• Les charges familiales atteignent leur pic (enfants à l’école, activités extra-scolaires, etc.) ;
• Les crédits immobiliers sont en cours de remboursement ;
• Et les revenus professionnels culminent pour beaucoup.

C’est aussi la période où l’écart patrimonial se creuse significativement entre ceux qui ont structuré leur épargne dès la trentaine et ceux qui n’ont pas pris le temps de le faire. Les habitudes prises à 30 ans portent leurs fruits à 40 ans.

Les experts utilisent fréquemment ce repère pour évaluer un niveau d’épargne confortable à 40 ans : viser un patrimoine équivalent à environ 2 à 3 années de salaire brut.

Par exemple, si vous gagnez 40 000 € bruts par an, cela représenterait un patrimoine de 80 000 à 120 000 €, en incluant votre épargne financière et votre éventuelle résidence principale.

Comment répartir son épargne à 40 ans ?

À 40 ans, structurez votre patrimoine selon une logique de « tiroirs » correspondant à différents horizons de temps :

• Tiroir sécurité : votre épargne de précaution de 3 à 6 mois de dépenses, sur un support sécurisé et liquide.
• Tiroir projets (horizon 3-10 ans) : pour les travaux dans votre résidence principale, les études supérieures des enfants, un changement de logement ou des projets personnels. Privilégiez par exemple l’assurance vie, qui permet de diversifier son épargne et de retirer l’argent placé à tout moment.
• Tiroir retraite et long terme (10 ans et plus) : diversifiez entre assurance vie multisupport, PEA (plan d’épargne en actions), PER (plan épargne retraite), ou encore SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). À 40 ans, vous pouvez encore accepter une certaine prise de risque sur le long terme.

L’important à 40 ans est d’augmenter le montant épargné chaque mois dans la mesure du possible, surtout si vos revenus ont progressé depuis vos 30 ans.

Combien avoir de côté à 50 ans ?

À 50 ans, la retraite n’est plus si lointaine. C’est le moment d’optimiser la gestion de son patrimoine pour aborder les dix dernières années de carrière dans les meilleures conditions possibles.

Les enjeux financiers à 50 ans

À 50 ans, la retraite n’est plus une abstraction lointaine mais une réalité qui se profile dans 10 à 15 ans. C’est le moment de finaliser activement votre préparation financière pour cette nouvelle étape.

Les spécificités de cette décennie sont multiples :

• Pour beaucoup, les crédits immobiliers arrivent à échéance, libérant une capacité d’épargne importante ;
• Certains parents continuent de soutenir financièrement leurs enfants (études supérieures, aide à l’installation) ;
• D’autres commencent à envisager une réduction du temps de travail ou un changement de rythme professionnel.

Pour un quinquagénaire, un repère patrimonial souvent évoqué consiste à viser un patrimoine équivalent à 4 à 5 années de salaire brut. Cela permet d’aborder la retraite avec davantage de sérénité. Par exemple, pour un salaire annuel brut de 45 000 €, cela correspond à un patrimoine de 180 000 à 225 000 €.

Ces recommandations restent des ordres de grandeur, pas des normes absolues. L’essentiel est la cohérence entre votre patrimoine, vos projets et le niveau de vie que vous souhaitez maintenir à la retraite.

Comment ajuster sa stratégie d’épargne à 50 ans ?

À 50 ans, votre stratégie patrimoniale doit évoluer pour préparer la dernière phase de votre carrière et la future transition vers la retraite. Trois grands axes se dégagent :

• 1. Sécuriser progressivement une partie de votre patrimoine

À l’approche de la retraite, il devient pertinent de réduire peu à peu l’exposition aux actifs les plus volatils.

L’objectif n’est pas d’arrêter totalement la prise de risque, mais d’éviter qu’un choc de marché tardif ne compromette des années d’épargne.

Concrètement, cela peut passer par une réallocation progressive vers des supports moins risqués, tout en conservant une part d’actifs dynamiques pour maintenir un potentiel de rendement à long terme.

• 2. Vérifier votre plan de retraite

C’est le bon moment pour faire un bilan complet de vos droits : trimestres validés, pensions estimées et âges importants (âge possible de départ à la retraite, âge du taux plein automatique, possibilité de retraite progressive, etc.).

Si vous identifiez des manques (années incomplètes, périodes non cotisées, revenus insuffisants), vous pouvez alors ajuster votre stratégie :

• • Augmenter temporairement votre effort d’épargne ;
  • Renforcer votre épargne de long terme via une assurance vie ou un PER ;
  • Ou développer une source de revenus complémentaires avec des parts de SCPI par exemple.

L’objectif est de combler les éventuels décalages et de sécuriser votre niveau de vie futur.

• 3. Optimiser la fiscalité future

À 50 ans, l’enjeu n’est plus seulement d’épargner, mais de savoir comment vous utiliserez cette épargne demain.

Il est utile de réfléchir à :

• • L’ordre dans lequel vous utiliserez vos différents placements ;
  • La fiscalité qui s’appliquera au moment des retraits ;
  • Les optimisations possibles selon votre niveau d’imposition ;
  • Et la manière dont votre patrimoine sera transmis.

Anticiper la fiscalité permet d’éviter des décisions potentiellement coûteuses juste avant la retraite.

Tableau récapitulatif des objectifs patrimoniaux par âge

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Commençons par une présentation de la procuration sur assurance vie et de son utilité.

Définition

La procuration sur assurance vie permet à une personne majeure et capable juridiquement d’autoriser un tiers à agir sur son contrat. Elle s’établit à l’aide d’un document juridique à transmettre à l’assureur. Les opérations pouvant être réalisées par le mandataire (celui qui reçoit procuration) peuvent ainsi être déterminées de façon limitative.

D’une manière générale, le mandat donne donc droit à un proche de gérer son contrat. Le mandataire peut prendre certaines décisions dans ce cadre, du moment qu’il respecte les limites fixées dans la procuration et l’intérêt général de l’assuré (voir plus loin).

Différentes procurations peuvent être envisagées :

• Procuration générale, pour une délégation totale de la gestion du contrat ;
• Procuration limitée à certains actes d’administration explicitement cités dans le document.

De plus, la procuration sur assurance vie peut être mise en place de façon temporaire ou illimitée dans le temps selon la situation. Le mandant conserve la possibilité de révoquer la procuration à tout moment.

À quoi sert la procuration sur assurance vie ?

Le plus souvent, la procuration sur assurance vie se montre utile pour permettre à un enfant adulte d’aider son parent âgé à gérer son contrat. En effet, un tel mandat s’avère nécessaire si vous souhaitez par exemple vous connecter à l’espace personnel d’un assuré âgé peu à l’aise avec la gestion en ligne de son épargne. Sans procuration, l’assureur ne vous autorise pas à vous connecter à son compte.

Le mandat de procuration peut ainsi faciliter l’accompagnement d’un proche dans la gestion de son épargne, en cas de perte d’autonomie ou d’incapacité temporaire ou permanente. En revanche, la personne qui donne procuration conserve toutes ses capacités juridiques et reste en mesure d’effectuer des actes de gestion, dont la révocation de la procuration.

En ce sens, il faut distinguer la procuration sur assurance vie et :

• Le mandat de protection future : il sert à anticiper une incapacité future, en désignant une personne habilitée à représenter la personne protégée dès lors qu’elle ne sera plus en mesure de pourvoir à ses intérêts.
• La tutelle ou la curatelle : il s’agit de mesures juridiques visant à protéger une personne en désignant les actes qu’elle ne peut plus réaliser seule.

Comme son nom l’indique, la procuration sur assurance vie vise spécifiquement la gestion du contrat. A contrario, le mandat de protection future et les mesures de tutelle/curatelle ont une portée plus étendue (gestion financière globale, actes de la vie civile, etc.).

Droits, obligations et limites de la procuration sur assurance vie

Mandant et mandataire doivent connaître leurs droits et obligations lorsqu’une procuration est mise en place.

Pour le mandant

Donner procuration sur une assurance vie ne revient pas à perdre ses droits sur la gestion de son contrat. En substance, le mandant peut :

• Fixer explicitement les pouvoirs du mandataire, notamment en ce qui concerne des opérations financières, comme les rachats sur le contrat ou les arbitrages, ainsi que la demande d’avance sur assurance vie ;
• Par omission ou explicitement, déterminer les actes de gestion que le mandataire n’a pas le droit d’effectuer sans son autorisation ;
• Conserver la possibilité de réaliser des actes de gestion indépendamment ;
• Révoquer à tout moment la procuration.

En parallèle, le mandant doit veiller à la bonne rédaction du mandat de procuration, afin de vérifier qu’il convient bien à ses attentes. De même, il doit informer l’assureur en cas de modification ultérieure.

Enfin, il lui incombe de vérifier que le mandataire respecte bien les conditions du mandat et agit dans son intérêt. À ce titre, il peut par exemple lui demander de transmettre régulièrement les relevés d’activité sur le contrat.

Pour le mandataire

La procuration sur assurance vie donne certains pouvoirs au mandataire sur le contrat du mandant. Il peut donc effectuer les opérations visées dans le document et obtenir les informations nécessaires à cela (identifiants de connexion en ligne par exemple).

Quels que soient les pouvoirs conférés au mandataire, il reste dans l’obligation d’agir dans l’intérêt du mandant. En cas d’abus, celui-ci pourra retirer la procuration, la modifier, voire porter plainte dans les cas les plus graves.

Il doit également pouvoir rendre compte de ses actes de gestion au mandant à sa demande, ou selon les modalités prévues dans le mandat de procuration.

Les limites de la procuration sur assurance vie

Certains actes de gestion sont exclus d’emblée de toute procuration sur assurance vie. Cela concerne particulièrement la rédaction de la clause bénéficiaire du contrat. La procuration ne peut en aucun cas permettre la modification de la clause bénéficiaire, légalement parlant.

D’autres actes lourds de conséquences peuvent être effectués selon les termes de la procuration, comme des rachats ou des arbitrages. D’où l’importance pour le mandant de contrôler les actions du mandataire, afin de vérifier si celles-ci sont bien prises dans son intérêt.

Comment mettre en place une procuration sur assurance vie ?

Instaurer une procuration sur un contrat d’assurance vie requiert l’information préalable de l’assureur. Celui-ci peut d’ailleurs proposer des modèles de procuration pour faciliter la rédaction du document. Il reste toutefois personnalisable selon les besoins de la situation.

Le document écrit et signé par les deux parties doit être transmis à l’assureur avec les pièces justificatives requises. Il doit en vérifier la validité et permettre la mise en place effective, dans le respect des conditions prévues.

Le cas échéant, il est possible de faire appel à d’autres interlocuteurs pour mettre en oeuvre une procuration sur assurance vie :

• Un notaire, pour la rédaction de la procuration par acte authentique. Faire appel à un notaire peut être recommandé lorsque la procuration donne des pouvoirs financiers importants au mandataire ;
• Votre conseiller en gestion de patrimoine, en charge de vous accompagner dans la gestion de votre assurance vie.

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Votée dans la loi de finances pour 2025, la CDHR, ou contribution différentielle sur les hauts revenus, touche les contribuables fortunés.

Fonctionnement et calcul de la CDHR

La contribution différentielle sur les hauts revenus s’applique aux contribuables résidents fiscaux français dont le revenu fiscal de référence (RFR) atteint :

• 250 000 € pour une personne seule (célibataire, veuf, séparé, divorcé) ;
• 500 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune.

Son but consiste à instaurer un impôt minimum égal à au moins 20 % de ce RFR. La CDHR est donc demandée lorsque le contribuable paie des impôts inférieurs à ce seuil.

Les impôts pris en considération pour déterminer si le seuil minimum de 20 % est atteint sont :

• L’impôt sur le revenu, calculé selon le barème d’imposition progressif à 5 tranches ou selon une imposition forfaitaire, comme la part d‘impôt sur le revenu comprise dans la flat tax qui s’applique à de nombreux revenus de placements ;
• La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), sans prendre en compte le mécanisme de lissage pouvant s’appliquer selon la situation.

On ajoute au montant obtenu une majoration forfaitaire de 12 500 € pour les couples soumis à imposition commune et de 1 500 € par personne à charge.

En revanche, les prélèvements sociaux ne sont pas pris en compte dans ce calcul, y compris ceux payés dans le cadre de la flat tax.

La CDHR, un impôt exceptionnel pour 2025 qui pourrait être maintenu en 2026

Initialement, la contribution différentielle sur les hauts revenus avait vocation à s’appliquer uniquement en 2025. Plus précisément, elle est due au titre de l’imposition des revenus perçus en 2025.

Dans le cadre des discussions parlementaires sur la loi de finances pour 2026, des propositions visant à maintenir la CDHR au moins en 2026 ont été envisagées.

À date de publication de cet article, rien n’a été voté définitivement. Il faudra attendre le dénouement de la séquence budgétaire pour savoir définitivement si la CDHR est maintenue en 2026, et avec quelles modifications le cas échéant.

CDHR et réductions d’impôt : deux scénarios possibles

Dans le cadre du calcul de la CDHR, certaines réductions d’impôt et avantages fiscaux sont pris en compte, afin de préserver leur efficacité. Mais d’autres ne le sont pas.

Les réductions d’impôt qui restent efficaces vis-à-vis de la CDHR

Les dispositifs de défiscalisation permettant de réduire l’impôt sur le revenu ont un impact potentiel sur le montant de la contribution différentielle sur les hauts revenus. Concrètement, diminuer son impôt sur le revenu peut entraîner une hausse de la CDHR pour un contribuable fortuné dont la charge fiscale serait inférieure à 20 % de son RFR.

Pour préserver l’intérêt de certains montages fiscaux, le montant de la réduction d’impôt (ou du crédit d’impôt) est comptabilisé dans le calcul de l’impôt global pour les besoins de la CDHR. De la sorte, on considère que l’avantage fiscal obtenu correspond à de l’impôt réellement payé. Cela permet au contribuable de ne pas risquer l’effacement de l’avantage fiscal.

Cet ajustement concerne de nombreux investissements de défiscalisation immobilière réalisés jusqu’au 31 décembre 2025, dont :

• Les investissements en loi Pinel ou Denormandie ;
• Les réductions d’impôt en loi Malraux ;
• Les investissements sous le régime Loc’Avantages ;
• Les défiscalisations en Girardin logement ou Girardin social ;
• Les réductions d’impôt Scellier et Censi-Bouvard.

Notons également que les réductions d’impôt des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), FIP Corse et FIP Outre-mer bénéficient du même traitement de faveur.

Idem pour le crédit d’impôt lié à un placement forestier de type Defi-Forêt, qui est à distinguer d’un placement dans un groupement forestier d’investissement (GFI).

La liste complète des réductions d’impôts et avantages fiscaux préservés, au sens de la CDHR, figure dans l’article 10, alinéa 2 de la loi de finances pour 2025.

Les charges déductibles de l’impôt qui diminuent le RFR

Certaines charges déductibles permettant de réduire le revenu imposable, et donc le montant de l’impôt sur le revenu, sont également déduites du revenu fiscal de référence pour le calcul de la contribution différentielle sur les hauts revenus. De la sorte, elles conservent leur intérêt au regard de la CDHR.

Il s’agit notamment :

• Des déficits fonciers traditionnels ;
• Des déficits accumulés au titre d’un investissement immobilier sous le régime Monuments historiques ;
• Du versement de pensions alimentaires ;
• Des rachats de trimestres de cotisation pour la retraite.

Les réductions d’impôt qui peuvent être neutralisées par la CDHR

Les réductions d’impôt suivantes ne font pas l’objet d’un retraitement au regard de la contribution différentielle sur les hauts revenus.

Ce faisant, en abaissant le montant de l’impôt sur le revenu, elles risquent d’entraîner une hausse de la CDHR, neutralisant ainsi l’avantage fiscal accordé.

Cela concerne notamment :

• Le crédit d’impôt pour emploi d’un salarié à domicile ou garde d’enfants ;
• La réduction d’impôt pour dons aux associations ;
• L’avantage fiscal lié à la déduction fiscale des versements volontaires sur un plan d’épargne retraite (PER) ;
• La réduction d’impôt du Girardin industriel, dans son schéma le plus répandu ;
• La réduction d’impôt Sofica ;
• Les avantages fiscaux octroyés pour les enfants à charge poursuivant leurs études, l’accueil de personnes dépendantes et le versement de prestations compensatoires.

L’article CDHR et réduction d’impôt : quels avantages fiscaux sont en danger ? est apparu en premier sur Fortuny.

Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP), qu’il soit indépendant ou non, est un professionnel spécialisé dans l’accompagnement des particuliers et des professionnels pour optimiser, valoriser et transmettre leur patrimoine.

Le CGP analyse la situation globale de ses clients en prenant en compte plusieurs dimensions : financière, immobilière, fiscale et juridique. Son rôle va bien au-delà de la simple recommandation de placements.

Il commence par établir un bilan patrimonial complet en listant les revenus, charges, placements financiers et biens immobiliers, tout en identifiant les objectifs patrimoniaux tels que la transmission, l’optimisation fiscale ou la perception de revenus complémentaires.

Le conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) partage les mêmes missions que le CGP, mais se distingue par son autonomie. Il exerce en toute indépendance, sans être lié à un établissement bancaire, une compagnie d’assurance ou un cabinet spécialisé, contrairement au CGP classique.

CGP et CGPI, des missions identiques

Qu’il soit indépendant ou salarié, le conseiller en gestion de patrimoine assume des responsabilités communes essentielles pour accompagner ses clients dans la construction de leur patrimoine.

Les principales missions du conseiller en gestion de patrimoine incluent :

• L’analyse patrimoniale complète
  • Établir un diagnostic précis de la situation patrimoniale du client ;
  • Recenser l’ensemble des actifs : immobiliers, financiers, professionnels ;
  • Identifier les passifs : emprunts, dettes, charges récurrentes ;
  • Dresser un bilan patrimonial global documenté ;
  • Comprendre les priorités et objectifs du client (revenus complémentaires immédiats, retraite, transmission de patrimoine, optimisation fiscale).

• La définition d’une stratégie patrimoniale personnalisée
  • Identifier le profil de risque et l’horizon de placement du client ;
  • Concevoir un plan d’action sur mesure adapté à chaque situation ;
  • Recommander les placements les plus pertinents ;
  • Proposer des solutions d’investissement diversifiées dans la mesure du possible.

• Le suivi et l’ajustement dans la durée
  • Assurer une veille régulière des évolutions législatives et fiscales ;
  • Surveiller les marchés financiers et immobiliers ainsi que les performances des placements ;
  • Adapter les recommandations en fonction des changements de situation ;
  • Maintenir le cap vers les objectifs fixés tout en s’adaptant aux circonstances.

Les différences entre CGP et CGPI

Si les missions sont identiques, plusieurs distinctions majeures séparent ces deux types de professionnels, avec des implications directes pour les clients.

Le CGP qui travaille au sein d’une banque privée ou d’une compagnie d’assurance est dépendant du réseau bancaire ou financier qui l’emploie. Cela peut limiter sa capacité à proposer les solutions les plus adaptées au client si elles proviennent d’établissements concurrents. Il est en effet souvent limité aux produits maison.

À l’inverse, le CGP indépendant est libre de tout partenariat avec les réseaux financiers ou autres organismes. Il a ainsi accès à l’ensemble du marché, lui permettant de s’adapter aux besoins des clients. Cependant, il s’agit d’un service payant pour les clients, qui lui versent des honoraires en échange des prestations convenues au départ (conseils théoriques, choix de solutions, montages de prêts bancaires, etc.).

À titre de comparaison, le CGP travaillant dans un cabinet en gestion de patrimoine dispose d’une architecture ouverte et peut ainsi comparer les différents produits du marché. Puis, il se rémunère via des commissions versées par les organismes partenaires (sociétés de gestion, assureurs, etc.). De cette manière, cela n’implique aucuns frais supplémentaires pour le client investisseur.

Conditions d’exercice et cadre réglementaire autour du statut de CGP

L’activité de conseiller en gestion de patrimoine s’inscrit dans un environnement réglementaire strict, conçu pour protéger les investisseurs et garantir la qualité du conseil patrimonial.

Les statuts réglementaires obligatoires

L’activité de conseil patrimonial exercée par les CGP impose de cumuler plusieurs statuts juridiques selon les services fournis : CIF pour les investissements financiers, IAS pour l’assurance, IOBSP pour les opérations de banque.

Le statut de conseiller en investissements financiers (CIF)

Le statut CIF est encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et permet de conseiller sur les placements financiers : actions, obligations, fonds d’investissement et unités de compte, etc.

Les conditions d’accès au statut CIF sont strictes :

• Justifier d’un diplôme, d’une formation professionnelle ou d’une expérience adaptée dans les conditions prévues par le règlement général de l’AMF ;
• Réussir l’examen AMF obligatoire depuis le 1er janvier 2020, qui vérifie le niveau de connaissances minimales sur les marchés, les instruments financiers et la protection des clients ;
• S’immatriculer auprès de l’ORIAS après vérification des conditions de compétence, d’honorabilité et de souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• Adhérer à une association professionnelle agréée par l’AMF ;
• Payer une contribution annuelle de 450 €.

Le statut d’intermédiaire en assurance (IAS)

Pour distribuer des contrats d’assurance vie, de prévoyance ou de capitalisation, le CGP doit détenir la capacité professionnelle d’intermédiaire en assurance.

Cette capacité de niveau 1 ou 2 s’obtient via une formation d’au moins 150 heures et nécessite depuis la directive DDA (directive sur la distribution d’assurance) au moins 15 heures de formation continue annuelle.

Le statut d’IOBSP (intermédiaire en opérations de banque)

Les CGP qui recommandent la souscription d’un prêt dans le cadre d’une opération immobilière doivent adopter le statut d’IOBSP, avec une inscription à l’ORIAS et des exigences de compétence spécifiques.

L’inscription à l’ORIAS : registre unique obligatoire

L’ORIAS centralise l’immatriculation de tous les intermédiaires financiers. Sans numéro ORIAS valide, aucune activité d’intermédiation financière (conseil en investissements financiers, distribution d’assurance, intermédiation en crédit) n’est possible pour un CGP qui souhaite accompagner concrètement ses clients dans la mise en œuvre de solutions patrimoniales.

L’inscription à l’ORIAS requiert plusieurs prérequis :

• Capacité professionnelle selon l’activité exercée ;
• Justificatif d’honorabilité (casier judiciaire vierge) ;
• Assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) ;
• Pour les CIF : adhésion à une association professionnelle agréée.

Le cadre MIF II et les obligations de conseil

Depuis janvier 2018, la directive MIF II impose aux CIF de choisir entre deux statuts : fournir un conseil indépendant ou un conseil non-indépendant.

Le conseil indépendant impose :

• L’évaluation d’un éventail suffisant et diversifié d’instruments financiers disponibles sur le marché ;
• L’interdiction de percevoir des commissions ou rétrocessions de tiers, sauf à les signaler et à les restituer intégralement au client ;
• Une rémunération exclusivement sous forme d’honoraires facturés au client. Le coût des services du conseiller indépendant est effectivement entièrement supporté par le client, sur une base horaire ou forfaitaire.

Le conseil non-indépendant permet :

• La perception de commissions et rétrocessions versées par les partenaires ;
• Une obligation de transparence totale sur ces rémunérations ;
• Une architecture ouverte ou semi-ouverte selon les choix du professionnel.

Points de vigilance : déontologie et transparence

L’exercice du métier de CGP implique des obligations strictes pour protéger les intérêts des clients :

• Obligations de transparence
  • Information claire et complète sur les modes de rémunération ;
  • Remise d’une lettre de mission, détaillant les services et honoraires ;
  • Présentation des conflits d’intérêts potentiels ;
  • Documentation écrite de toutes les recommandations d’investissement.

• Prévention des conflits d’intérêts
  • Les CIF doivent prendre toutes les mesures appropriées pour prévenir les conflits d’intérêts découlant de la perception d’avantages en provenance de tiers (rétrocommissions de la part des organismes partenaires) ;
  • Mise en place de procédures internes de gestion des conflits ;
  • Priorité systématique donnée aux intérêts du client.

• Devoir de conseil renforcé
  • Connaissance approfondie du client ;
  • Adaptation des recommandations au profil de risque et aux objectifs ;
  • Suivi régulier de l’adéquation des placements avec la situation du client.

• Interdictions strictes
  • Interdiction de recevoir des fonds clients autres que ceux destinés à rémunérer l’activité de conseil ;
  • Interdiction de recevoir ou détenir des instruments financiers des clients ;
  • Obligation de distinguer clairement les fonds propres du cabinet des fonds clients.

Formation continue obligatoire

La profession de CGP impose une actualisation régulière des connaissances. Les conseillers en investissements financiers doivent en effet justifier d’une formation continue.

Cette exigence garantit que les professionnels restent à jour face aux évolutions législatives, fiscales et réglementaires constantes qui caractérisent la gestion de patrimoine. D’ailleurs, les activités des CGP/CGPI sont susceptibles d’être contrôlées par différents organismes de tutelle (AMF ou associations professionnelles agréées comme l’Anacofi par exemple).

Les conseillers en gestion de patrimoine du cabinet Fortuny

Découvrez comment le cabinet Fortuny exerce son activité de conseil en gestion de patrimoine auprès de ses clients.

Indépendants de toute banque, assureur ou société de gestion

Le cabinet en gestion de patrimoine Fortuny n’est affilié à aucun établissement bancaire, compagnie d’assurance ou société de gestion. Cette indépendance capitalistique permet à nos conseillers d’exercer leur activité en choisissant leurs partenaires (sociétés de gestion, assureurs notamment) et en orientant leurs recommandations exclusivement vers l’intérêt patrimonial de leurs clients.

Contrairement aux CGP salariés de banques privées ou de réseaux d’assurance, nos experts ne subissent aucune pression commerciale pour privilégier les produits d’une maison mère.

Nous pratiquons une architecture ouverte qui nous autorise à comparer, analyser et sélectionner les meilleures solutions parmi l’ensemble de l’offre disponible sur le marché.

Cette indépendance se traduit concrètement dans nos recommandations : chaque placement et chaque stratégie proposée résulte d’une analyse objective des performances, des frais, des risques et de l’adéquation avec votre profil.

Un modèle de rémunération transparent par partage de commission

Nous avons adopté un modèle économique qui concilie accessibilité et qualité de conseil : la rémunération par le partage de commissions avec nos partenaires.

Concrètement, lorsque vous souscrivez un placement via notre cabinet, les organismes partenaires (sociétés de gestion ou assureurs) nous reversent une partie des frais déjà intégrés dans leurs offres.

Par exemple, si vous achetez des parts de SCPI, une partie des frais de souscription est reversée à votre conseiller, qui est rémunéré par la société de gestion en tant qu’apporteur d’affaires.

Aucuns frais ni honoraires supplémentaires facturés à l’investisseur

Un des freins majeurs pour solliciter l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine réside souvent dans l’appréhension des coûts. Chez Fortuny, nous avons éliminé cette barrière.

Nos services de conseil, d’analyse et d’accompagnement ne vous sont pas facturés directement. Que vous investissiez 20 000 € ou 200 000 €, que votre stratégie patrimoniale soit simple ou complexe, vous n’aurez aucun honoraire à régler à notre cabinet.

Le prix du placement souscrit via Fortuny est strictement identique à celui que vous payeriez en vous adressant directement à l’assureur ou à la société de gestion.

Cette politique tarifaire s’applique à l’ensemble de nos prestations :

• Réalisation de votre bilan patrimonial complet ;
• Définition de votre stratégie d’investissement personnalisée ;
• Sélection des meilleurs enveloppes et supports d’investissement ;
• Optimisation de votre fiscalité ;
• Suivi régulier de vos placements.

Notre modèle économique repose sur un volume d’activité soutenu et des partenariats avec les meilleurs acteurs du marché. Cette organisation nous permet de proposer une expertise de haut niveau sans répercuter de coûts supplémentaires sur nos clients.

Une expertise patrimoniale au service de votre réussite

Au-delà de notre modèle économique, ce qui fait la force du cabinet Fortuny réside dans l’expertise reconnue de nos conseillers en gestion de patrimoine.

Diplômés de formations spécialisées (Masters en finance notamment), nos experts possèdent l’ensemble des habilitations professionnelles indispensables :

• Statut de CIF (conseiller en investissements financiers) enregistré auprès de l’AMF ;
• Immatriculation ORIAS ;
• Et carte T pour les transactions immobilières.

Nos conseillers maîtrisent l’ensemble des leviers patrimoniaux :

• Placements financiers (actions, obligations, ETF, produits structurés) ;
• Enveloppes fiscales (assurance vie, PER, PEA, contrat de capitalisation) ;
• Investissements immobiliers (SCPI, dispositifs de défiscalisation).

Au-delà des compétences techniques, nos conseillers adoptent une approche centrée sur l’écoute et la pédagogie. Chaque situation patrimoniale étant unique, nous analysons votre contexte personnel et vos objectifs avant de recommander des solutions.

Les concepts financiers sont expliqués de manière accessible pour vous permettre de comprendre les enjeux et de prendre vos décisions en connaissance de cause.

Enfin, chaque client bénéficie d’un accompagnement personnalisé sur le long terme. Nos conseillers assurent un suivi régulier de vos placements et restent disponibles pour répondre à vos questions à chaque étape de votre vie patrimoniale.

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L’article CGP ou CGPI : choisir le bon conseiller en gestion de patrimoine est apparu en premier sur Fortuny.

Avant de vous lancer, il est essentiel d’adopter une vision réaliste de ce que représente un tel objectif. Multiplier son capital par huit implique nécessairement une durée d’investissement très longue et/ou un niveau de risque élevé.

L’horizon de temps

L’horizon temporel constitue la première variable déterminante. Examinons différents scénarios en fonction du rendement annuel moyen :

*Calculs réalisés en supposant que les gains sont systématiquement réinvestis (hors frais/fiscalité).

Ces chiffres démontrent une réalité incontournable : sans versements complémentaires, la patience requise dépasse largement ce que la plupart des investisseurs imaginent.

Afin d’investir 50 euros pour en gagner 400 dans un délai raisonnable, vous devrez soit accepter des risques significatifs, soit effectuer des versements réguliers, voire les deux.

Profil investisseur

Pour transformer 50 euros en 400 euros, vous devez accepter une exposition au risque supérieure à la moyenne.

• Profil prudent (3 % ou moins) : l’objectif de multiplier son capital par huit n’est pas atteignable dans un délai raisonnable avec 50 euros initiaux uniquement ;
• Profil équilibré (autour de 5 %) : possible uniquement avec des versements mensuels complémentaires sur plusieurs années ;
• Profil dynamique (8/10 % et plus) : envisageable en acceptant une volatilité importante et un risque élevé de perte en capital.

Les intérêts composés

Le réinvestissement systématique des gains constitue un levier puissant. En réinvestissant vos bénéfices plutôt qu’en les retirant, vous créez un effet boule de neige qui accélère exponentiellement la croissance de votre capital. C’est ce qu’on appelle le mécanisme des intérêts composés.

Notons néanmoins que même en réinvestissant les dividendes, les rendements nécessaires pour atteindre 400 euros rapidement sont soit irréalistes, soit impliquent une prise de risque extrême.

Théoriquement, un rendement mensuel de 15 % réinvesti permettrait d’atteindre 400 euros en 15 mois. Cependant, aucun placement ne garantit de tels rendements de façon constante dans le temps. Les rares opportunités affichant de telles performances s’accompagnent invariablement d’un risque de perte totale du capital. Pire, il peut s’agir tout simplement d’une arnaque.

Les placements accessibles à partir de 50 euros

Le paysage de l’investissement s’est considérablement démocratisé ces dernières années. Plusieurs véhicules permettent désormais de débuter avec des montants modestes.

Actions fractionnées

Les plateformes de courtage en ligne modernes proposent l’achat d’actions fractionnées, permettant d’investir en Bourse à partir de quelques euros. Toutefois, avec seulement 50 euros, plusieurs problèmes se posent :

• La diversification devient quasiment impossible, vous exposant au risque spécifique d’une ou deux entreprises ;
• En période de correction, la valeur de certaines actions peut chuter de 20 à 40 %, ce qui peut fortement impacter un petit portefeuille peu diversifié ;
• Les gains substantiels nécessitent généralement plusieurs années de détention. À titre d’illustration, 50 euros d’une action qui gagne 20 % vaut ainsi 60 euros.

ETF (trackers)

Les ETF (Exchange Traded Funds) répliquent la performance d’un indice boursier tout en offrant une diversification instantanée. Avec 50 euros, vous pouvez accéder à un panier d’actions représentant des centaines d’entreprises, répartissant ainsi les risques.

Cependant, dans le contexte d’investir 50 euros pour en gagner 400, les rendements historiques moyens des ETF (entre 8 et 12 % par an) nécessitent des décennies pour multiplier par huit un investissement unique de 50 euros.

Cryptomonnaies

Le marché des cryptomonnaies attire par son potentiel de gains spectaculaires, mais s’accompagne d’une volatilité extrême. Bitcoin, Ethereum et autres cryptomonnaies peuvent connaître des variations de 20 % ou plus en une seule journée. Cette classe d’actifs convient uniquement aux investisseurs acceptant de perdre l’intégralité de leur mise.

SCPI

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une solution d’investissement immobilier indirect accessible aux petits épargnants. Elles présentent toutefois une contrainte initiale.

En effet, la première souscription impose parfois l’achat de plusieurs parts, avec des minimums variant généralement de 200 à 1 000 euros pour les SCPI les plus accessibles. Cependant, après l’achat des premières parts, certains véhicules proposent de mettre en place des versements programmés en SCPI dès 50 euros par mois.

Le rendement des sociétés civiles de placement immobilier tourne généralement entre 4 et 6 % par an selon les véhicules. Notez que la liquidité à la revente des parts n’est pas garantie et qu’il existe un risque de perte en capital. Il s’agit par ailleurs d’un placement de long terme.

Assurance vie

L’assurance vie est un placement flexible qui permet d’investir sur des fonds euros garantis en capital et des unités de compte variées. Elle affiche par ailleurs une fiscalité attractive après 8 ans de détention.

Notons que la majorité des contrats imposent des versements initiaux de 500 à 1 000 euros minimum. Le contrat Corum Life constitue une exception, avec une souscription dès 50 euros.

Il est possible d’investir dans des placements à haut rendement (ETF, actions) au sein de l’assurance vie.

Néanmoins, il faut garder en tête que l’assurance vie se conçoit davantage comme un véhicule d’épargne progressive à long terme que comme un moyen de multiplication rapide du capital.

Crowdfunding

Le financement participatif permet d’investir dans des projets immobiliers ou des startups avec des tickets d’entrée réduits. Les rendements annoncés varient généralement entre 6 et 12 %, avec des durées de blocage le plus souvent comprises entre 1 et 3 ans.

Il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding qui proposent des projets vérifiés et transparents. Notez par ailleurs qu’il existe un risque de défaut, pouvant entraîner une perte en capital partielle ou totale.

Prêt entre particuliers

Le peer-to-peer lending offre des rendements attractifs en prêtant directement à des emprunteurs particuliers ou professionnels. Les taux peuvent atteindre 8 à 10 % annuels, mais le risque de défaut de paiement doit être soigneusement évalué.

Livrets d’épargne réglementés

Pour les investisseurs les plus prudents, les livrets d’épargne réglementés (livret A, LDDS, etc.) garantissent la sécurité du capital mais offrent des rendements limités, généralement autour de 2 à 3 % par an.

Ils constituent davantage une réserve de sécurité qu’un outil de multiplication du capital. Avec un rendement aussi bas, l’horizon de temps pour transformer 50 euros en 400 euros est particulièrement long.

Tableau comparatif des placements

*Horizon théorique dans un scénario idéal.

Focus sur les stratégies gagnantes pour booster son capital

Au-delà du choix du placement, la stratégie déployée détermine en grande partie vos chances de succès lorsque vous cherchez à investir 50 euros pour en gagner 400.

Investissement progressif

Pour les investisseurs disposant de moyens limités, il est recommandé de mettre en place un plan d’investissement programmé :

Voici un scénario avec des versements mensuels complémentaires :

• Investissement initial : 50 euros
• Versement mensuel : 30 euros
• Support : ETF diversifié monde
• Rendement anticipé : 8 % annuel
• Résultat : 400 euros investis générant des intérêts en moins d’un an

Sans ces versements complémentaires, le même investissement nécessiterait 27 ans pour atteindre 400 euros. La différence est radicale.

Diversification : indispensable mais difficile avec 50 euros

Le principe de diversification constitue un fondement de la gestion patrimoniale. En effet, répartir votre capital entre plusieurs actifs ou secteurs réduit l’impact négatif d’une mauvaise performance isolée.

Malheureusement, avec un capital de départ de 50 euros, une véritable diversification s’avère compliquée. Si possible, vous pouvez toutefois envisager de diviser votre investissement en deux ou trois positions différentes en fonction des supports, même si les montants unitaires restent modestes. Il est plus facile de diversifier au fil du temps en mettant en place un investissement progressif.

Gestion des risques : définir ses limites

Établissez dès le départ un seuil de perte acceptable et respectez-le scrupuleusement. Les stop-loss automatiques sur les plateformes de trading par exemple permettent de limiter les dégâts en cas de mouvement défavorable. N’investissez jamais de l’argent dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

Conseils pratiques pour bien débuter

La réussite d’un projet d’investissement repose autant sur la préparation que sur le choix des actifs. Voici les fondamentaux à maîtriser avant d’investir 50 euros pour en gagner 400.

Constituer d’abord une épargne de précaution

Avant de chercher à transformer 50 euros en 400 euros, assurez-vous d’avoir une base financière solide. Une épargne de précaution vous protège contre les imprévus et vous évite d’investir de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement.

Idéalement, vous devriez disposer d’un filet de sécurité équivalant à 3 à 6 mois de dépenses courantes, placé sur un support sécurisé et disponible (comme un livret réglementé).

De plus, si vous cherchez un investissement à la rentabilité maximale, votre situation financière doit être stable, sans charges urgentes ou dépenses à venir qui pourraient mobiliser votre budget.

Si ces conditions ne sont pas réunies, privilégiez d’abord la constitution d’un matelas de sécurité avant de vous lancer dans des investissements plus risqués.

Sélectionner la bonne plateforme

Trois critères essentiels doivent guider votre choix dans le choix de la plateforme d’investissement :

• Agrément AMF (Autorité des marchés financiers) ou régulation européenne équivalente ;
• Transparence totale sur les frais (pas de frais cachés) ;
• Historique vérifiable de l’entreprise avec dans l’idéal quelques années d’expérience.

À l’inverse, voici des signaux d’alerte à fuir absolument :

• Promesses de rendements garantis supérieurs à 10 % annuels ;
• Absence d’information claire sur les risques ;
• Pression commerciale agressive ou délais destinés à vous pousser à investir rapidement.

Les erreurs fatales à éviter

Voici une liste des pièges fréquents observés :

• Concentration excessive : placer l’intégralité de votre argent sur une seule action ou cryptomonnaie expose à un risque de perte totale en cas de défaillance ;
• Trading compulsif : multiplier les allers-retours en pensant “battre le marché” ;
• Ignorer les frais : sous-estimer l’impact de commissions qui semblent à première vue dérisoires ;
• Négliger la fiscalité : oublier que les intérêts et les plus-values sont imposables.

Les limites et risques à garder à l’esprit

Même si certaines opportunités d’investissement peuvent susciter un réel enthousiasme, il est essentiel de garder en tête que tout placement comporte des risques.

• Le caractère spéculatif de certains placements

La performance des actifs comme les cryptomonnaies ou les actions de petites capitalisations repose en grande partie sur la spéculation. Leur valeur peut s’envoler sous l’effet d’une tendance puis chuter brutalement lorsque l’engouement retombe. Investir 50 euros pour en gagner 400 implique nécessairement d’accepter la possibilité de perdre une partie ou la totalité de votre mise initiale.

• La règle d’or : n’investissez que ce que vous pouvez perdre

Vos 50 euros de départ doivent représenter un montant dont la perte ne compromettrait ni votre budget mensuel, ni votre équilibre financier. Si ces 50 euros constituent votre unique épargne ou seraient mieux utilisés pour couvrir une dépense essentielle, il est fortement déconseillé de les investir sur un support risqué.

• Vigilance face aux arnaques

Le secteur de l’investissement attire de nombreux escrocs. Méfiez-vous des promesses de gains garantis, des systèmes pyramidaux déguisés en opportunités d’investissement, et des plateformes non régulées. De manière générale, une promesse de rendement exceptionnel sans risque doit toujours éveiller votre méfiance.

• L’importance de la formation continue

Les marchés financiers évoluent constamment. Les stratégies efficaces par le passé ne le seront pas forcément encore demain. Ainsi, il est important de consacrer du temps régulier à votre éducation financière. Un investisseur informé prend de meilleures décisions et évite les pièges coûteux. Si vous ne disposez pas du temps nécessaire, vous pouvez vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine agréé du cabinet Fortuny pour piloter vos placements.

Conclusion : les conseils des experts de Fortuny

Après cette analyse approfondie, une réalité s’impose : investir 50 euros pour en gagner 400 constitue un objectif difficilement atteignable sans temps, discipline ou prise de risque importante. Les opportunités existent, mais elles nécessitent une approche adaptée à votre profil.

Il existe trois scénarios réalistes :

1. Approche réfléchie avec versements réguliers

Un investissement initial de 50 euros, complété par des versements programmés sur un ETF diversifié par exemple, peut permettre d’atteindre la somme ciblée en un peu plus d’un an, avec un certain niveau de risque. Dans ce scénario, c’est la régularité de l’épargne, plus que le capital de départ, qui produit le résultat.

2. Approche patiente à très long terme

En investissant uniquement 50 euros sur un support potentiellement performant (actions, ETF) et en réinvestissant systématiquement les gains, l’objectif peut être atteint en 18 à 30 ans, selon les conditions de marché. Cette stratégie repose sur la capitalisation et la croissance progressive, mais demande un horizon de temps très étendu.

3. Approche spéculative à haut risque

Certains actifs volatils (cryptomonnaies, produits dérivés, etc.) peuvent générer des gains rapides, mais au prix d’un risque réel de perte totale. Ce type d’approche reste réservé aux investisseurs avertis, et ne constitue pas une voie réaliste pour construire un patrimoine durable.

Si vous disposez réellement de seulement 50 euros à investir, nous vous recommandons de privilégier :

• La constitution d’une épargne de précaution, indispensable pour absorber les imprévus ;
• La mise en place de versements programmés, même avec des petits montants, afin d’ancrer une dynamique d’investissement progressive et structurée. Vous avez d’ailleurs la possibilité d’y recourir avec de nombreux placements (SCPI, assurance vie, Bourse, etc.).

La construction d’un patrimoine sérieux repose avant tout sur une base financière solide, puis sur des choix d’investissement cohérents avec vos objectifs. Avec un capital de départ limité, l’enjeu n’est pas de chercher un gain exceptionnel, mais de poser les fondations d’une stratégie durable.

L’article Investir 50 euros pour en gagner 400 : nos méthodes est apparu en premier sur Fortuny.

Le droit de retour intervient dans le cadre de la succession. Il s’agit d’un mécanisme juridique permettant à certains proches ou au donateur initial de récupérer des biens précédemment transmis lorsque le bénéficiaire décède.

Ce dispositif constitue un mode particulier de transmission successorale, qui s’ajoute aux règles classiques de succession et aux donations de son vivant traditionnelles.

Il existe deux grandes catégories de droit de retour :

• Le droit de retour légal : directement prévu par la loi, il s’applique automatiquement dans certaines situations définies par le Code civil ;
• Le droit de retour conventionnel : il résulte d’une clause insérée volontairement dans un acte de donation.

Ce mécanisme représente un outil précieux pour sécuriser la transmission du patrimoine familial et éviter que des biens de valeur ne sortent définitivement du cercle familial.

Droit de retour légal

Le droit de retour légal s’applique automatiquement dans certains cas prévus par la loi. Il constitue une garantie pour les familles souhaitant préserver les biens d’origine familiale lorsque leur bénéficiaire disparaît prématurément.

Définition du droit de retour légal

Le droit de retour légal découle directement de la loi, sans qu’il soit nécessaire d’insérer une clause particulière dans un acte. Il s’applique automatiquement dès lors que les conditions légales sont réunies.

Ce mécanisme est fondé sur le principe de conservation des biens dans la famille. Le droit de retour légal permet à certains héritiers de récupérer les biens qu’ils avaient précédemment transmis au défunt, ou les biens dits « de famille », selon des règles précises établies par le Code civil.

Quand il s’applique, le droit de retour légal conduit à distinguer deux types de successions :

• La succession ordinaire : elle concerne tous les biens qui ne sont pas visés par le droit de retour légal et suit les règles de dévolution de droit commun ;
• La succession anomale : elle porte sur le ou les biens soumis au droit de retour légal et obéit à des règles de dévolution particulières.

Le droit de retour légal des parents

Les parents disposent d’un droit de retour légal sur les biens qu’ils ont donnés à leur enfant décédé. Ce droit s’exerce uniquement lorsque l’enfant décède sans descendance.

Grâce à cela, les parents peuvent récupérer les biens déterminés qu’ils avaient donnés. Rappelons que, les parents n’étant pas héritiers réservataires, ils n’ont habituellement pas la qualité automatique d’héritier de leur enfant en cas de prédécès de ce dernier.

En principe, le droit de retour légal des parents s’effectue en nature, si les biens concernés se trouvent encore dans le patrimoine du défunt. À défaut, si les biens ont été vendus par exemple, le retour s’exerce en valeur dans la limite de l’actif successoral disponible.

Le droit de retour des parents est limité à la moitié de la succession de l’enfant décédé (¼ de l’actif successoral pour chaque parent). L’autre moitié revient aux frères et sœurs ou à leurs descendants.

Par ailleurs, selon l’article 763 bis du Code général des impôts, le droit de retour légal des parents est exonéré de droits de succession (voir la partie dédiée à la fiscalité pour plus de détails).

Le droit de retour des frères et sœurs

Les frères et sœurs, désignés comme des collatéraux privilégiés selon les termes techniques, bénéficient également d’un droit de retour légal sur les biens reçus de leurs parents communs.

Lorsqu’un frère ou une sœur décède en l’absence de descendance et de parents survivants, les biens provenant des parents peuvent revenir aux autres frères et sœurs plutôt que de suivre la dévolution successorale ordinaire.

Ainsi, dans cette situation, le conjoint éventuel hérite de toute la succession, à l’exception des biens sur lesquels les frères et sœurs peuvent exercer ce droit de retour.

Le droit de retour des collatéraux privilégiés s’applique sous conditions strictes :

• Absence de dispositions testamentaires contraires ;
• Présence des biens concernés dans la succession (pas de retour en valeur possible).

Notons que le droit de retour des frères et sœurs est limité à la moitié des biens de famille.

D’autre part, ce droit n’est pas d’ordre public et peut être écarté lorsque les biens sur lesquels il devait porter ont été transmis. Le défunt peut ainsi en priver ses frères et sœurs via un testament, au profit du conjoint survivant par exemple.

Attention, les biens familiaux récupérés par les frères et sœurs sont taxables au barème des droits de succession.

Le droit de retour en matière d’adoption simple

Lorsqu’une personne adoptée par adoption simple décède, un droit de retour légal peut s’appliquer. Cela permet à la famille, adoptive ou biologique selon la situation, de récupérer les biens qu’ils avaient donnés.

• Droit de retour de la famille adoptive

Si l’enfant adopté décède sans laisser ni conjoint survivant ni descendants, les biens qu’il avait reçus de ses parents adoptifs reviennent à ces derniers. Si les parents sont eux-mêmes décédés, ce sont leurs descendants (frères et sœurs par adoption du défunt) qui bénéficient de ce droit de retour. Ce mécanisme concerne uniquement les biens remis en nature.

• Droit de retour de la famille d’origine

Si les biens en question proviennent des parents biologiques, ces derniers peuvent exercer leur droit de retour légal. Cette possibilité n’existe qu’en cas d’adoption simple, puisque ce type d’adoption maintient les liens juridiques avec la famille d’origine, contrairement à l’adoption plénière qui y met fin.

Droit de retour conventionnel

Contrairement au mécanisme légal, le droit de retour conventionnel repose sur une clause volontaire insérée dans un acte de donation. Zoom sur son fonctionnement.

Définition du droit de retour conventionnel

Le droit de retour conventionnel résulte d’une clause insérée volontairement dans un acte de donation. Cette clause prévoit que les biens donnés reviendront au donateur si le donataire décède avant lui.

La force du droit de retour conventionnel réside dans sa souplesse : le donateur peut adapter les conditions de retour à sa situation familiale et patrimoniale. Il peut prévoir un retour en cas de prédécès avec ou sans descendance, suite à un événement particulier comme un divorce, ou selon toute autre condition licite.

Le droit de retour conventionnel peut porter sur :

• Une partie ou la totalité des biens donnés ;
• L’usufruit ou la nue-propriété uniquement ;
• Le bien acquis en lieu et place du bien donné ;
• Le(s) bien(s) acquis en remploi d’une somme donnée.

Fonctionnement de la clause de retour

La clause de retour conventionnelle stipule que la donation est consentie sous condition résolutoire. C’est-à-dire que si l’événement prévu survient, la donation est considérée comme résolue et le bien réintègre le patrimoine du donateur.

Tant que la condition ne se réalise pas, le donataire dispose pleinement du bien donné. Il peut en jouir, le gérer et même, sauf clause d’inaliénabilité associée, le vendre. Notons toutefois que la clause de retour conventionnelle est souvent couplée avec une clause d’inaliénabilité pour “protéger” le droit de retour.

Si la condition se réalise, le bien revient automatiquement au donateur, comme si la donation n’avait jamais eu lieu.

Formulation et insertion de la clause

La clause de retour doit impérativement figurer dans un acte authentique établi par un notaire. La rédaction doit être précise et anticiper les différentes situations possibles. Le notaire adapte la clause aux souhaits du donateur et aux spécificités du bien donné.

Les paramètres à définir incluent :

• Le déclenchement du retour (prédécès simple, prédécès sans descendance, autres conditions) ;
• L’étendue du retour (bien en nature, biens subrogés, valeur) ;
• Les modalités pratiques.

Par exemple, une clause peut prévoir que le bien reviendra au donateur uniquement si le donataire décède avant lui sans laisser d’enfants, permettant ainsi une transmission aux petits-enfants si ceux-ci existent.

Effets sur le patrimoine du donateur et du donataire

Du vivant du donataire et tant que la condition ne se réalise pas, celui-ci est pleinement propriétaire du bien. Il en assume les charges, perçoit les revenus éventuels, et le bien fait partie de son patrimoine. Cette situation perdure jusqu’à ce que l’événement prévu dans la clause survienne.

Lorsque la condition se réalise, le bien échappe à la succession du donataire. Il ne sera pas partagé entre ses héritiers mais reviendra directement au donateur. Cette conséquence modifie la composition de l’actif successoral et peut impacter les droits des héritiers réservataires du donataire, d’où l’importance d’une réflexion approfondie avant d’insérer une telle clause.

Biens concernés et limites pratiques

Tous les biens ne se prêtent pas au même type de retour, et certaines contraintes peuvent limiter la portée du mécanisme.

Biens pouvant faire l’objet d’un droit de retour

Le droit de retour peut porter sur une grande variété de biens. Les immeubles constituent l’application la plus fréquente, notamment les maisons de famille.

De manière générale, tous les biens qui ont fait l’objet d’une donation, qu’ils soient mobiliers, immobiliers ou même incorporels, peuvent être concernés par le droit de retour, dès lors qu’ils restent identifiables dans le patrimoine du donataire.

Voici des exemples de biens pouvant être concernés par un droit de retour :

• Titres financiers ;
• Parts sociales ;
• Fonds de commerce ;
• Biens mobiliers de valeur (œuvres d’art, bijoux, véhicules de collection, etc.).

L’argent, et les biens fongibles de manière plus générale, ne peuvent pas faire l’objet d’un droit de retour en nature car on ne peut pas les distinguer une fois intégrés au patrimoine du donataire.

En revanche, la clause peut prévoir un retour en valeur lorsque le bien initial n’existe plus en nature, permettant ainsi au donateur de récupérer un montant équivalent à sa donation.

Conditions de retour en nature ou en valeur

Le principe veut que le droit de retour s’exerce en nature, c’est-à-dire que le bien donné revient physiquement au donateur s’il se trouve encore dans le patrimoine du défunt au jour de son décès. Cette situation idéale préserve l’objectif initial de conservation du bien familial.

Cependant, si le bien a été vendu, transformé ou consommé, le retour en nature devient impossible. La clause de retour peut alors prévoir un retour en valeur, permettant au donateur de récupérer une somme d’argent correspondant à la valeur du bien.

Ce retour en valeur s’effectue dans la limite de l’actif successoral disponible et selon les modalités prévues par la clause ou, à défaut, par la loi.

Articulation avec les autres mécanismes patrimoniaux

Le droit de retour doit s’articuler harmonieusement avec les autres dispositions patrimoniales prises par le donateur ou le donataire. Il peut interagir avec la réserve héréditaire, les donations entre époux, les legs particuliers, ou encore les changements de régime matrimonial.

Des conflits peuvent surgir entre une clause de retour, un testament ultérieur du donataire, ou des dispositions prises en faveur du conjoint survivant.

La cohérence globale de la stratégie patrimoniale doit être vérifiée régulièrement, notamment lors d’événements familiaux importants (mariage, naissance, divorce). Un conseil patrimonial et notarial coordonné permet d’éviter ces incohérences.

Fiscalité du droit de retour

Le droit de retour obéit à des règles fiscales spécifiques et certaines situations ouvrent droit à des exonérations.

Régime fiscal du droit de retour légal

Le droit de retour légal peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux selon les situations.

Comme mentionné plus haut, les parents exerçant leur droit de retour légal sur des biens donnés bénéficient d’une exonération des droits de mutation selon l’article 763 bis du Code général des impôts.

De plus, si les parents avaient payé des droits de donation lors de la transmission initiale, ils peuvent demander la restitution de ces frais. Cela est également vrai si c’est le donataire qui avait payé les droits de donation. Les parents ont jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant le décès pour effectuer la demande.

D’autre part, dans le cadre du droit de retour légal des frères et sœurs, les biens récupérés sont assujettis au barème des droits de succession.

Puis, concernant l’exercice du droit de retour des familles adoptives et biologiques au décès de l’enfant adopté, le barème des droits de succession s’applique également.

Régime fiscal du droit de retour conventionnel

L’exercice du droit de retour conventionnel ne donne pas lieu au paiement des droits de succession. Le bien retourne dans le patrimoine du donateur, sans impôts.

Le donateur peut même demander la restitution des droits qui avaient été payés lors de la donation. Il a jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant le décès pour effectuer la demande de restitution.

En outre, il est possible d’imputer les droits de donation si le donateur effectue une nouvelle donation du même bien dont il a obtenu le retour. Concrètement, les droits acquittés lors de la première donation sont imputés sur les droits dus lors de la deuxième donation.

Pour cela, il existe une condition à respecter : la nouvelle donation doit intervenir dans les cinq ans suivant le retour du bien dans le patrimoine du donateur.

Quand et comment utiliser le droit de retour dans une stratégie de transmission ?

Le droit de retour peut être un outil intéressant pour anticiper l’avenir et protéger le patrimoine familial. Encore faut-il savoir à quel moment l’envisager et comment le combiner avec d’autres dispositifs.

Situations typiques où le droit de retour est pertinent

Le droit de retour trouve naturellement sa place dans plusieurs configurations patrimoniales. Voici quelques exemples parmi les plus courants :

• Donation d’un bien de famille à un enfant unique sans descendance

La donation d’un bien de famille à un enfant unique sans enfants constitue un cas classique : le parent souhaite aider son enfant de son vivant tout en s’assurant que, si cet enfant décède avant lui sans descendance, le bien familial ne parte pas vers des héritiers éloignés.

• Transmission de parts d’entreprise familiale

Une autre situation fréquente concerne la transmission d’un portefeuille de titres significatif ou de parts d’entreprise familiale. Le donateur veut organiser sa succession et transmettre de son vivant, mais redoute que le patrimoine professionnel ne soit dispersé en cas de décès prématuré du repreneur désigné. Le droit de retour protège contre cette éventualité tout en permettant une transmission anticipée.

La clause de retour peut également répondre à des inquiétudes plus personnelles, telles que :

• La crainte qu’un divorce du bénéficiaire n’entraîne un partage défavorable du bien donné ;
• L’éloignement familial progressif rendant incertaine la destination finale du patrimoine ;
• La volonté de conserver un contrôle indirect sur certains actifs stratégiques.

Comparaison avec d’autres outils de protection

Le droit de retour s’inscrit dans une palette d’outils visant à protéger le patrimoine transmis.

• Le démembrement de propriété, et plus particulièrement la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit, permet au donateur de conserver l’usage du bien et d’en percevoir les revenus, mais ne garantit pas un retour en cas de prédécès du donataire ;
• Les clauses d’inaliénabilité interdisent au donataire de vendre le bien pendant une durée déterminée ou jusqu’à un événement précis ;
• La clause bénéficiaire de l’assurance vie offre une grande flexibilité en matière de succession mais porte sur des capitaux, et non sur des biens en nature.

Le droit de retour se distingue par sa fonction spécifique : récupérer le bien donné dans certaines circonstances. Il peut se combiner efficacement avec ces autres mécanismes dans une approche patrimoniale globale.

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L’article Droit de retour légal ou conventionnel : comment ça marche ? est apparu en premier sur Fortuny.

Oui, il est possible de transférer son assurance vie vers un PER (plan épargne retraite) mais pas directement. En effet, il n’existe pas de mécanisme de transfert automatique entre ces deux enveloppes.

Concrètement, vous devez d’abord effectuer un rachat sur votre assurance vie, puis verser les fonds récupérés sur un PER. Cette opération en deux temps soulève des questions fiscales et stratégiques importantes que nous allons détailler dans cet article.

Avant d’explorer les modalités pratiques, rappelons brièvement les différences fondamentales entre ces deux produits d’épargne.

• L’assurance vie : un placement polyvalent

L’assurance vie est un contrat d’épargne qui permet de valoriser son capital tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention. Sa grande force réside dans sa souplesse : vous pouvez investir dans une grande diversité de supports (fonds euros et unités de compte) et effectuer des retraits à tout moment.

• Le PER : un produit dédié à la retraite

Le plan épargne retraite, créé par la loi Pacte de 2019, vise spécifiquement la constitution d’un complément de revenus pour la retraite. Son atout majeur : la déductibilité des versements de votre revenu imposable, permettant une réduction d’impôt immédiate. En contrepartie, l’épargne reste bloquée jusqu’au départ à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé prévus par la loi) et le capital est imposé à la sortie, en plus des intérêts.

• Des objectifs patrimoniaux complémentaires

Ces deux enveloppes répondent à des stratégies différentes :

Un épargnant peut tout à fait combiner les deux selon ses besoins : épargne disponible via l’assurance vie, constitution d’un capital retraite via le PER, et optimisation fiscale globale.

La fin du “double abattement” de la loi Pacte

La Loi Pacte, entrée en vigueur en octobre 2019, a créé le PER et instauré un dispositif fiscal incitatif pour encourager les transferts depuis l’assurance vie. L’objectif était double :

• Moderniser l’épargne retraite française ;
• Et orienter une partie de l’épargne de précaution vers la préparation de la retraite ;

Ainsi, entre 2019 et fin 2022, les épargnants pouvaient bénéficier d’un mécanisme particulièrement avantageux. Lors d’un transfert d’assurance vie vers un PER dans des conditions précises, ils profitaient d’un doublement des abattements fiscaux sur les plus-values. Concrètement, l’abattement annuel passait de 4 600 € à 9 200 € pour une personne seule, et de 9 200 € à 18 400 € pour un couple marié ou pacsé.

Les sommes issues du contrat d’assurance vie racheté étaient ensuite déductibles du revenu imposable (dans la limite du plafond épargne retraite) une fois versées sur le plan épargne retraite.

Les conditions pour profiter de ce double avantage fiscal étaient les suivantes :

• Détenir son contrat d’assurance vie de plus de 8 ans ;
• Être à plus de 5 ans de l’âge légal de départ à la retraite ;
• Effectuer un rachat total sur son assurance vie et reverser la totalité du capital sur le nouveau PER avant le 31 décembre de l’année du rachat.

Ce dispositif de “double abattement” a pris fin le 31 décembre 2022. Les opérations de transfert entre l’assurance vie et le PER restent techniquement possibles, mais leur intérêt fiscal nécessite désormais une analyse plus fine au cas par cas.

Pourquoi transférer son assurance vie vers un PER ?

Même après la fin du dispositif de “double abattement” début 2023, transférer une assurance vie vers un PER peut s’envisager dans plusieurs situations.

Préparer sa retraite avec un cadre dédié

Le PER constitue une enveloppe spécifiquement conçue pour la constitution d’un capital ou d’une rente retraite.

Certes, l’assurance vie peut aussi servir cet objectif, mais le blocage du PER jusqu’à la retraite évite la tentation de piocher dans cette réserve pour d’autres projets.

Le PER propose également des options de sortie adaptées à la retraite :

• Rente viagère pour un complément de revenus régulier ;
• Sortie en capital pour financer un projet spécifique ;
• Formule mixte combinant les deux.

Notons néanmoins que l’assurance vie est aussi flexible à la sortie :

• Rachat partiel ou total à tout moment ;
• Rachats programmés ;
• Rente viagère.

Rappelons que la fiscalité sur les rachats de l’assurance vie est plus avantageuse pour les contrats de plus de 8 ans.

Profiter de la déduction fiscale des versements

Les sommes versées sur un PER sont déductibles de votre revenu imposable. L’économie réalisée dépend directement de votre tranche marginale d’imposition : plus elle est élevée, plus l’avantage est important.

Ainsi, un versement sur le PER permet de réduire votre impôt à payer l’année suivant le versement, dans la limite du plafond épargne retraite. Cette réduction d’impôt constitue l’un des principaux attraits du PER, mais elle doit être mise en perspective avec la fiscalité appliquée à la sortie. En effet, lors du dénouement du plan, le capital est imposé à la sortie, en plus des gains.

Se débarrasser d’une assurance vie obsolète et coûteuse

Tous les contrats d’assurance vie ne se valent pas. Si vous détenez un vieux contrat souscrit il y a 15 ou 20 ans, il présente peut-être des caractéristiques devenues peu attractives :

• Frais de gestion élevés ;
• Frais sur versements ;
• Gamme de supports limitée ;
• Rendement du fonds euros décevant.

Dans ce cas, l’épargne rachetée peut être transférée vers un autre placement tel qu’un autre contrat d’assurance vie ou un PER moderne à frais réduits. Cela peut améliorer significativement la performance nette de votre épargne.

Attention toutefois, assurez-vous que le PER choisi offre réellement de meilleures conditions et une gamme d’investissements adaptée à vos besoins.

Rappelons également que si vous transférez votre assurance vie vers un PER, votre capital sera bloqué jusqu’à la retraite.

Adapter son épargne à l’évolution de son profil

Votre situation personnelle et fiscale évolue au fil du temps. Le régime fiscal et les caractéristiques du PER peuvent ainsi devenir plus adaptés à votre profil actuel :

• Hausse de vos revenus : vous êtes désormais dans une tranche d’imposition élevée où la réduction d’impôt du PER prend tout son sens ;
• Horizon retraite qui se rapproche : le blocage de l’épargne jusqu’à la retraite devient moins contraignant quand celle-ci arrive dans 5 à 10 ans ;
• Besoins de liquidités couverts : vous disposez d’autres sources d’épargne disponible et n’avez plus besoin de l’accessibilité de l’assurance vie.

Le transfert est-il fait pour vous ? Critères de décision rapide

Comment transférer son contrat d’assurance vie vers un PER ?

• Étape 1 : Évaluer et préparer le rachat d’assurance vie

Commencez par contacter votre assureur pour obtenir un relevé de situation détaillé mentionnant la valeur de rachat, les plus-values latentes et l’ancienneté du contrat. Demandez une simulation fiscale du rachat envisagé. Vérifiez également les éventuels frais de rachat encore applicables selon les conditions générales de votre contrat.

• Étape 2 : Ouvrir votre PER destinataire

Si vous ne possédez pas encore de PER, comparez les offres du marché en examinant les différents frais, la qualité des supports d’investissement proposés et les options de sortie. Vous pouvez faire appel à conseiller de Fortuny pour trouver le meilleur PER selon votre profil.

• Étape 3 : Coordonner les opérations

Effectuez d’abord le rachat total sur votre assurance vie en demandant un virement sur votre compte bancaire. Une fois les fonds reçus (délai généralement de quelques jours à quelques semaines), versez-les sur votre PER.

• Délais et documents à prévoir

Comptez un délai global de 3 à 6 semaines entre la demande de rachat et l’investissement effectif sur le PER. Préparez une copie de votre pièce d’identité, un justificatif de domicile récent, et votre dernier avis d’imposition pour l’ouverture du PER. Les établissements financiers peuvent demander des documents complémentaires selon leur procédure interne.

Fiscalité du transfert : décryptage et simulations

Zoom sur la fiscalité applicable au transfert de l’assurance vie vers un PER à tous les niveaux, avec notamment un exemple chiffré.

Imposition du rachat d’assurance vie

Lors d’un rachat sur une assurance vie, seules les plus-values sont imposées. Pour un contrat de plus de 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple), puis d’un prélèvement forfaitaire réduit de 7,5 % sur la part excédentaire, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %. Vous pouvez opter pour l’intégration au barème progressif de l’impôt si c’est plus avantageux.

Pour les contrats de moins de 8 ans, les gains sont imposés à la flat tax de 30 %. Il n’est donc pas forcément optimal de transférer un contrat d’assurance vie de moins de 8 ans.

Déduction fiscale du versement PER

Les sommes versées sur un PER sont déductibles de votre revenu imposable. Si vous êtes dans la tranche marginale à 30 %, un versement de 10 000 € vous fait économiser 3 000 € d’impôt. À 41 %, l’économie atteint 4 100 €. Cette déduction s’applique l’année suivant celle du versement et réduit directement votre impôt à payer. Pour rappel, elle est soumise au plafond épargne retraite.

En contrepartie, le capital est imposé à la sortie du plan, en plus des intérêts.

• Le capital est assujetti au barème de l’impôt sur le revenu ;
• Les intérêts sont soumis à la flat tax de 30 %.

Cette fiscalité plus lourde à la sortie doit donc être anticipée, car elle peut rendre le transfert plus coûteux qu’il n’y paraît initialement.

Exemple chiffré

Gain fiscal grâce à la réduction d’impôt du PER

Prenons un exemple pour illustrer les effets fiscaux combinés lors d’un transfert de l’assurance vie vers un PER :

• Un épargnant dans la tranche marginale d’imposition à 30 % détient une assurance vie de plus de 8 ans ;
• Il fait un rachat total sur son contrat, d’une valeur de 30 000 €, dont 5 000 € de gains ;
• L’abattement annuel de l’assurance vie de 4 600 € réduit la base imposable à 400 € (5 000 – 4 600) ;
• Imposition de l’assurance vie : 400 x 7,5 % (PFL) + 5 000 x 17,2 % (prélèvements sociaux) = 890 € ;
• Il verse les 30 000 € sur son PER et cette somme est déductible des revenus imposables ;
• Économie d’impôt du PER : 30 000 x 30 % = 9 000 € ;
• Au total, le gain net s’élève à 8 110 € (9 000 – 890).

Cette optimisation fonctionne d’autant mieux que votre tranche marginale est élevée et que votre assurance vie bénéficie déjà de l’antériorité fiscale des 8 ans.

Avec la fiscalité à la sortie

Rappelons qu’en contrepartie de l’avantage fiscal à l’entrée du PER, le capital est imposé à la sortie, en plus des gains. Continuons l’exemple pour illustrer l’impact de la fiscalité à la sortie du plan épargne retraite.

• L’épargnant effectue une sortie en capital en une seule fois 10 ans plus tard ;
• Son PER est valorisé à 49 000 € (sur la base d’un rendement annuel de 5 %) ;
• Supposons que l’investisseur reste à la TMI de 30 % à la retraite. Le capital (30 000 €) est imposé au barème de l’impôt sur le revenu. Imposition du capital : 30 000 x 30 % = 9 000 € ;
• Les gains (19 000 €) sont assujettis au PFU. Imposition des gains : 19 000 x 30 % = 5 700 €.
• Total d’impôt à la sortie : 14 700 €.

Voici un tableau montrant la synthèse globale de l’opération :

Dans cet exemple, le transfert de l’assurance vie vers le PER n’est pas avantageux au final, car la déduction à l’entrée est inférieure à l’imposition à la sortie. Toutefois, si la TMI de l’investisseur devait diminuer à la retraite, le résultat de l’opération serait légèrement positif fiscalement.

Impact sur la succession

Le PER et l’assurance vie obéissent à des régimes successoraux différents mais assez proches.

L’assurance vie bénéficie d’un cadre très favorable avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans. Concernant les primes versées après 70 ans, les bénéficiaires se partagent un abattement de 30 500 € avant droits de succession.

Concernant le PER de type assurance, l’âge “pivot” de 70 ans est pris en compte par rapport à l’âge du souscripteur lors du décès, et non au moment des versements. La fiscalité en cas de dénouement du PER par décès s’avère donc moins avantageuse que celle de l’assurance vie en cas de décès après 70 ans.

• Décès avant 70 ans : abattement de 152 500 € par bénéficiaire puis taxation à 20 % sur les 700 000 € suivants (31,25 % au-delà) ;
• Décès après 70 ans : abattement de 30 500 € partagé entre les bénéficiaires désignés puis taxation au barème des droits de succession.

Points d’attention et limites à ne pas négliger

• Le blocage de l’épargne jusqu’à la retraite

La contrainte principale du PER réside dans l’indisponibilité des fonds. Sauf cas de déblocage anticipé strictement encadrés (achat de la résidence principale, invalidité, décès du conjoint, surendettement, fin de droits au chômage), vous ne pourrez récupérer votre capital qu’à la retraite. Cette rigidité peut poser problème en cas d’imprévu ou de changement de situation personnelle.

• Les frais appliqués par les établissements

Examinez attentivement la structure tarifaire. Sur l’assurance vie, le rachat peut entraîner des frais de sortie si le contrat est ancien ou peu compétitif.

Sur le PER, le versement peut entraîner des frais d’entrée ainsi que des frais de gestion potentiellement plus élevés que sur votre assurance vie.

Ces frais, cumulés dans le temps, peuvent réduire l’intérêt financier de l’opération. Avant de transférer, comparez donc votre assurance vie actuelle à votre PER cible : certains transferts “optimisés fiscalement” peuvent perdre leur avantage si les frais du nouveau plan sont trop élevés.

• Bien choisir son PER avant d’y transférer son épargne

Avant de transférer une assurance vie vers un PER, le choix du contrat est déterminant. Tous les PER n’offrent pas les mêmes performances, la même souplesse, ni les mêmes frais, et un mauvais choix peut annuler l’intérêt fiscal du transfert. Pensez à comparer les offres.

• Ne pas vider une bonne assurance vie

Avant de vous précipiter vers un transfert, interrogez-vous sur la qualité de votre contrat d’assurance vie actuel. Si vous détenez un contrat moderne, bien géré et performant, le transférer vers un PER peut constituer une erreur stratégique.

Alternatives au transfert de l’assurance vie vers un PER

• Optimisation sans transfert : conserver et arbitrer

Plutôt que de transférer votre assurance vie, vous pouvez la conserver et optimiser sa gestion. Arbitrez entre fonds euros sécurisés et unités de compte dynamiques selon votre profil de risque et l’approche de vos besoins.

Vous pouvez aussi effectuer des rachats partiels programmés après 8 ans pour profiter des abattements annuels tout en maintenant la disponibilité de votre épargne.

Si vous détenez un vieux contrat d’assurance vie peu optimisé, vous pouvez envisager de l’arbitrer vers un contrat plus moderne pour combiner les avantages fiscaux de l’ancien avec les supports de meilleure qualité ainsi que les faibles frais du nouveau. Il est en effet possible de détenir plusieurs assurances vie.

• Alimenter le PER avec d’autres sources

Si votre objectif reste de développer votre épargne retraite, privilégiez des versements sur PER directement issus de vos revenus courants plutôt que d’un rachat d’assurance vie.

Vous profitez ainsi pleinement de la déduction fiscale du PER sans subir l’imposition du rachat de l’assurance vie. Cette approche progressive s’avère souvent plus avantageuse sur le plan fiscal global.

• Combiner plusieurs enveloppes selon vos objectifs

Une stratégie patrimoniale équilibrée peut combiner assurance vie, pour conserver de la disponibilité et une fiscalité avantageuse à long terme, et le PER, pour préparer la retraite tout en profitant d’une déduction fiscale immédiate. Cette diversification vous permet de répondre simultanément à plusieurs objectifs sans tout miser sur une seule enveloppe.

L’article Transférer son assurance vie vers un PER : est-ce une bonne idée ? est apparu en premier sur Fortuny.

La succession anomale constitue une exception notable à la succession ordinaire. En quelques mots, elle permet d’attribuer des biens spécifiques à certains proches du défunt, plutôt qu’aux héritiers réservataires. En cela, la succession anomale déroge donc au principe d’unité de la succession.

Soulignons cependant qu’il ne s’agit pas spécifiquement d’une option à la disposition du défunt souhaitant organiser sa transmission de patrimoine de son vivant.

Plutôt, il s’agit :

• D’un droit de retour légal ou conventionnel sur des biens donnés par des parents ou grand-parents, ou un autre donateur lorsque cela est prévu ;
• Ou de l’attribution de certains biens en vertu de leur nature propre.

On distingue ainsi les successions anomales selon l’origine ou la nature des biens concernés.

Droit de retour et succession anomale selon l’origine des biens

La succession anomale peut concerner certains biens transmis au défunt de son vivant, afin de les conserver dans la famille en l’absence de descendant. Elle fait alors jouer le droit de retour légal ou conventionnel.

Droit de retour légal

En ce qui concerne le droit de retour légal, il faut distinguer plusieurs cas de figure, suivant à qui reviennent les biens.

Droit de retour légal des parents

Lorsque les parents, ou l’un des deux, ont réalisé une donation au bénéfice du défunt avant son décès, ils peuvent disposer d’un droit de retour légal. Notez que celui-ci ne prévaut que si le défunt n’a pas de descendance.

Concrètement, le droit de retour légal signifie que les parents récupèrent le bien qui a été donné à leur enfant de son vivant, lorsque cela est possible. Dans le cas contraire, la restitution se fait en valeur, dans la limite des possibilités offertes par la valeur de l’actif successoral.

Le droit de retour légal des parents, inscrit à l’article 738-2 du Code civil, s’exerce dans la limite de la quote part d’un quart de l’actif successoral revenant à chaque parent. Si seul l’un des parents est vivant au moment de la succession de l’enfant, sa quote-part se limite à un quart.

Dans les faits cependant, les donations effectuées par des parents au profit de leur enfant prévoient le plus souvent un droit de retour conventionnel (voir plus loin). Mais en l’absence de ce dernier, le droit de retour légal reste en vigueur, ne pouvant être supprimé par le défunt à l’aide d’un testament par exemple.

Retour au bénéfice des frères et soeurs

Le droit de retour légal lié à la succession anomale peut bénéficier aux frères et soeurs du défunt si :

• Le défunt n’a pas de descendant ;
• Ses parents sont également décédés ;
• Le bien donné par les parents existe toujours concrètement.

Ce dernier point signifie que le droit de retour ne peut s’appliquer qu’en nature : les frères et soeurs ne peuvent pas bénéficier d’un retour en valeur.

Lorsque toutes les conditions requises sont réunies, les frères et soeurs du défunt, ou leurs descendants, peuvent récupérer la moitié du bien donné par leurs parents au défunt.

Le droit de retour légal des frères et soeurs peut être contredit par le défunt, s’il le souhaite. Il peut donc en priver sa fratrie, au profit de son conjoint survivant par exemple.

Enfin, le bien récupéré par les frères et soeurs se retrouve taxable au barème des droits de succession.

Cas particulier d’un enfant adopté

Si le défunt a fait l’objet d’une adoption simple, le droit de retour légal peut s’appliquer. Il faut distinguer deux situations à ce titre.

• Droit de retour au profit de la famille d’adoption

Lorsque l’enfant adopté décède sans descendance ni conjoint survivant, les biens donnés par les parents d’adoption leur reviennent. Alternativement, si ceux-ci sont également décédés, ils retournent à leurs descendants (frères et soeurs d’adoption).

Seuls les biens en nature sont visés par cette succession anomale.

• Droit de retour au bénéfice de la famille biologique

Lorsque les biens ont été donnés à l’enfant décédé par ses parents biologiques, le droit de retour légal leur bénéficie.

Ce cas de figure existe uniquement dans une situation d’adoption simple, par opposition à une adoption plénière qui rompt les liens familiaux et successoraux avec les parents biologiques.

Droit de retour conventionnel

Un acte de donation de son vivant peut stipuler expressément l’existence d’un droit de retour conventionnel, spécifique au bien ainsi transmis. De la sorte, le donateur prévoit le retour du bien en cas de prédécès du donataire, et le cas échéant de ses descendants.

Notez que ce droit de retour conventionnel bénéficie uniquement au donateur, écartant de fait tout autre bénéficiaire, héritiers compris.

Sur le plan fiscal, le droit de retour conventionnel des parents échappe aux droits de succession. Cette fiscalité s’applique cependant en cas de retour aux frères et soeurs ou aux parents adoptants et biologiques si le défunt avait fait l’objet d’une adoption simple.

Succession anomale selon la nature des biens

En dehors des biens transmis par donation du vivant du défunt, la succession anomale concerne également certains actifs précis.

L’assurance vie constitue l’exemple le plus commun illustrant ce cas de figure. Chaque contrat intègre en effet une clause bénéficiaire, dont le but consiste à indiquer à qui reviendront les fonds. Cela déroge donc à la dévolution successorale, ce qui explique pourquoi on considère l’assurance vie hors succession, en dehors d’exceptions particulières.

Un autre exemple concerne les droits viagers :

• Rente viagère ;
• Usufruit ;
• Droits d’usage.

De par leur nature, ces droits s’éteignent avec le décès du défunt. Notez qu’il est possible de prévoir la succession de l’usufruit, avec un usufruit successif (réversion d’usufruit) au profit du conjoint survivant par exemple. Légalement parlant, on considère alors qu’il s’agit de deux usufruits distincts, le second naissant du fait de l’expiration du premier.

Enfin, d’autres biens et droits peuvent figurer dans une succession anomale, à savoir :

• Les souvenirs de famille ;
• Les concessions funéraires ;
• Les droits d’auteur ;
• Les baux ruraux.

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Certaines des SCPI les plus performantes du marché sont accessibles dans un ou plusieurs contrats d’assurance vie. Découvrez la sélection des meilleures SCPI en assurance vie des experts du cabinet de gestion de patrimoine Fortuny.

Iroko Zen, une SCPI performante sans commission de souscription

Pour tirer le maximum d’un investissement SCPI en assurance vie, il faut retenir celles qui sont les plus compétitives. C’est justement le cas de la SCPI Iroko Zen.

Avec Remake Live notamment, Iroko Zen fait partie du cercle fermé des SCPI sans frais d’entrée. Outre cet avantage à la souscription, contrebalancé par l’existence d’autres frais en phase d’investissement, elle présente de nombreux atouts :

• Rendement élevé, supérieur à 7 % par an depuis sa création en 2020 (7,32 % en 2024) ;
• Dividendes versés mensuellement ;
• Stratégie d’investissement diversifiée en France et en Europe ;
• Déjà deux revalorisations du prix de part, actées en 2024 et 2025 (+ 2 % cumulés).

Iroko Zen constitue ainsi un excellent placement immobilier pour profiter des SCPI sans frais d’entrée en assurance vie.

Les SCPI Corum, des références de la pierre papier

Depuis 2012, les SCPI gérées par Corum sont plébiscitées par les épargnants. Pionnières de l’investissement immobilier à l’étranger accessible au plus grand nombre, elles délivrent des rendements attractifs depuis leur création.

À titre d’illustration, voici les taux de rendement interne 2025 des 3 SCPI Corum disponibles en assurance vie depuis leur création :

• 6,93 % pour Corum Origin, lancée en 2012 ;
• 5,76 % pour Corum XL, inaugurée en fin d’année 2016 ;
• 6,47 % pour Corum Eurion, créée en début d’année 2020.

Si chaque SCPI présente des spécificités distinctives, elles conservent un certain nombre de points communs :

• Un ticket d’entrée très bas (50 € de versement minimum en assurance vie) ;
• Une stratégie très majoritairement tournée vers l’investissement à l’international, y compris hors zone Euro ;
• Des dividendes distribués tous les mois. Rappelons que dans le cadre de l’assurance vie, les dividendes sont réinvestis dans l’achat de nouvelles parts de SCPI ;
• Des taux de distribution annuels supérieurs à la moyenne du marché (4,72 % en 2024 selon l’Aspim).

Coeur de Régions, une SCPI française bonifiée par la fiscalité de l’assurance vie

Par opposition aux SCPI précédentes, Coeur de Régions se spécialise uniquement dans l’investissement immobilier en France, et plus spécifiquement en Province.

Elle bénéficie ainsi pleinement de la fiscalité de l’assurance vie, plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers de source française. Cela permet de bonifier les taux de distribution de Coeur de Régions, supérieurs à 6 % bruts de fiscalité depuis 2019 (6,20 % en 2024).

Outre la distribution de dividendes, la SCPI de Sogenial Immobilier joue également sur le levier de la valorisation des parts. Depuis sa création, la valeur de souscription s’est ainsi appréciée de 7,10 %, grâce à plusieurs hausses du prix de part.

Pour les associés qui ont pu profiter d’une ou plusieurs augmentations, leur patrimoine a ainsi pris de la valeur dans le temps. Un effet qui se combine avec le réinvestissement des dividendes de SCPI en assurance vie pour accroître l’épargne immobilière des assurés.

Épargne Pierre, un placement immobilier qui recherche la régularité

Autre SCPI 100 % française, Épargne Pierre affiche un profil intéressant en termes de performances. Le taux de distribution de la SCPI diversifiée est resté identique en 2022, 2023 et 2024, à 5,28 %.

Rappelons à ce titre que les performances passées des SCPI ne constituent pas un indicateur fiable de leurs rendements futurs.

Créée en 2013, “la SCPI des métropoles régionales” gérée par Atland Voisin constitue désormais un acteur majeur sur le marché de la pierre papier :

• Capitalisation de près de 3 milliards d’euros (2,795 milliards au 30 septembre 2025) ;
• 410 immeubles en portefeuille (bureaux, commerces, activités, hôtellerie, santé/éducation), avec 1 030 locataires ;
• Taux de rendement interne à 10 ans de 5,45 %.

ActivImmo, la pionnière des SCPI spécialisées dans l’immobilier logistique

Parmi les sociétés civiles de placement immobilier spécialisées, les SCPI de logistique ont commencé à se faire une place sur le marché. Pionnière sur ce segment, ActivImmo a su s’installer, avec une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros (1,387 milliard au 30 septembre 2025).

Investie dans une large majorité en France, avec quelques actifs de diversification européenne, la SCPI pilotée par Alderan vise un rendement cible de 5,50 % par an. Un objectif atteint en 2024, 2023 et 2022. L’objectif de taux de rendement interne sur 10 ans se situe pour sa part à 5 %.

Notons également qu’ ActivImmo a changé son rythme de distribution de dividendes en 2025. Auparavant trimestriel, les revenus sont versés aux associés tous les mois désormais.

Choisir les meilleures assurances vie pour investir dans l’immobilier avec les SCPI

Pour pleinement profiter des avantages des SCPI en assurance vie, il ne suffit pas de choisir les bonnes SCPI : il faut également les placer au sein d’un contrat d’assurance vie optimal, en termes de frais et de distribution de dividendes notamment.

Netlife 2, un contrat avec des conditions privilégiées pour investir en SCPI

Pour investir en SCPI via l’assurance vie, il faut privilégier certains critères au moment de sélectionner le contrat adéquat :

• Choix de SCPI intéressantes ;
• Versement de 100 % des dividendes au souscripteur, sans retenue de la part de l’assureur ;
• 0 frais sur les versements au titre du contrat ;
• Des frais de gestion à bas niveau au titre du contrat.

Le contrat d’assurance vie Netlife 2, assuré par Spirica, coche toutes ces cases. En prime, notons que le délai de jouissance des parts logées dans le contrat est réduit, puisqu’il prend fin au premier jour du mois qui suit la souscription.

Attention en revanche, l’investissement en SCPI est plafonné à 50 % maximum du montant de chaque versement.

Enfin, il existe des frais de rachat anticipé. Cette pénalité de 3 % sanctionne les rachats de parts de SCPI dans un délai de trois ans après l’investissement.

Corum Life, le contrat d’assurance vie privilégié pour investir dans les SCPI Corum

Sans surprise, le contrat d’assurance vie de Corum permet d’investir dans les SCPI de la société de gestion, à l’exception de la dernière-née Corum USA (à date de publication de cet article).

Au-delà de cet accès à quelques unes des meilleures SCPI du marché, le contrat Corum Life affiche des distinctions notables :

• 0 frais supplémentaires au titre du contrat (seuls les frais des supports s’appliquent) ;
• Investissement possible dès 50 € ;
• Possibilité de mettre en place des versements programmés en SCPI, ce qui est souvent impossible dans le cadre de l’assurance vie ;
• Versement de 100 % des dividendes de SCPI ;
• Plafonnement de l’investissement SCPI à 55 % de chaque versement, un niveau légèrement supérieur aux standards habituels.

Notez que Corum Life n’est pas un contrat d’assurance vie multisupport en architecture ouverte, contrairement à Netlife 2. Concrètement, cela signifie que seuls des fonds immobiliers et obligataires gérés par Corum sont accessibles dans le contrat, en plus du fonds euros et des allocations d’actifs dédiées comme Corum Life Rosetta.

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