Pour faire cohabiter SCI et Airbnb, voici les conditions à respecter.

Une activité possible, mais sous conditions

Fondamentalement, une société civile immobilière (SCI) ne doit pas avoir d’activité commerciale lorsqu’elle relève de l’impôt sur le revenu (IR). Sur la base de ce principe, une SCI à l’IR se trouve peu adaptée à une activité de location saisonnière de type Airbnb.

En effet, ces locations touristiques, destinées à héberger des occupants pendant quelques jours ou quelques semaines, constituent des locations meublées. Or, les locations meublées non professionnelles (LMNP), de courte ou longue durée, sont traitées comme des activités commerciales. Les loyers perçus relèvent d’ailleurs du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non de l’imposition des revenus fonciers.

Pour autant, il existe une tolérance à cet égard. En résumé, faire du Airbnb en SCI à l’IR s’avère possible, sous réserve de respecter deux grandes limites. Dans le cas contraire, la SCI risque de passer sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Les conditions à respecter pour conjuguer SCI et Airbnb sans passer à l’IS

Pour pratiquer une activité de type Airbnb avec sa SCI à l’IR, les limites établies par le fisc et la jurisprudence sont les suivantes :

• La location saisonnière ne doit pas peser plus de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI

Les loyers perçus au titre de locations de courte durée ne doivent pas constituer la source de revenus principale de la SCI à l’IR. Plus précisément, la doctrine de l’administration fiscale fixe un seuil maximum de 10 % du chiffre d’affaires annuels hors taxes.

• L’appréciation du seuil de 10 % se fait en prenant en compte la moyenne sur trois ans

Le fisc prévoit une tolérance supplémentaire, de façon à prévenir un franchissement occasionnel du seuil de 10 %. Ainsi, il doit aussi être apprécié en tenant compte de la moyenne des recettes commerciales hors taxes des trois dernières années.

Concrètement, la tolérance fiscale s’applique dès lors que l’une ou l’autre des conditions est remplie. Excéder le seuil de 10 % sur une année peut donc ne pas remettre en cause le statut fiscal de SCI à l’IR si la moyenne sur trois ans reste inférieure. À l’inverse, si la moyenne triennale excède 10 % mais que cette limite n’est pas franchie sur l’exercice en cours, la SCI revient à l’IR.

Le danger du Airbnb en SCI : le passage de l’IR à l’IS

Dès lors que les critères exposés plus haut ne sont pas respectés, une SCI à l’IR qui pratique la location de courte durée passe obligatoirement à l’IS. Ce changement de régime fiscal peut coûter cher aux associés.

Perte de la transparence fiscale

Dans une SCI à l’IR, on retient la transparence fiscale. En quelques mots, la société civile n’est pas imposée elle-même. Les associés supportent seuls la fiscalité due, en fonction de la quote-part des revenus qui leur revient. Ce principe prévaut lorsque les biens immobiliers sont mis en location vide, qui n’est pas considérée comme une activité commerciale.

Lorsque la SCI passe à l’IS, les associés perdent le bénéfice de la transparence fiscale. L’imposition se déroule en deux étapes distinctes :

• Imposition du résultat au niveau de la SCI (impôt sur les sociétés à 15 % jusqu’à 42 500 € de résultat annuel, puis 25 % au-delà) ;
• Puis, lorsque la SCI distribue un résultat positif sous forme de dividendes, les associés sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU, 31,4 % depuis 2026) ou au barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.

Changement de fiscalité sur les plus-values latentes

Le passage à l’IS entraîné par l’activité de loueur saisonnier modifie le traitement fiscal des plus-values latentes. La SCI à l’IS doit choisir entre :

• Imposition immédiate des plus-values latentes, après réévaluation de la valeur comptable des immeubles :
  • Taxation selon la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers pour un associé personne physique.
  • Amortissement comptable sur la base de la valeur réévaluée, à compter de la date du changement de statut fiscal.
• Report de l’imposition de la plus-value latente, avec perte des amortissements non déduits avant le passage à l’IS :
  • Au moment de la bascule, les amortissements et provisions liés au bien entraînent une baisse de la valeur nette comptable de l’actif immobilier. Ce phénomène comptable est alors compensé par un report à nouveau déficitaire. Cela peut réduire le résultat positif distribuable de la SCI ou le faire basculer en négatif. Or, une SCI à l’IS ne peut pas distribuer de résultat aux associés si son résultat est négatif.
  • Les amortissements perdus restent taxables au titre des plus-values professionnelles, ce qui entraîne un alourdissement de la plus-value taxable au moment de la vente du bien.

Dans les deux cas, les conséquences s’avèrent drastiques pour les associés.

À noter que dans le cadre d’une SCI à l’IS, les plus-values immobilières intègrent le résultat annuel de la société civile immobilière taxable à l’impôt sur les sociétés. Puis, la distribution des dividendes afférents est taxée dans les mains des associés (PFU de 31,4 % ou IR et prélèvements sociaux).

L’occupation gratuite des lieux par les associés devient imposable

Pour un bien détenu en résidence secondaire et mis en location sur Airbnb, les associés de la SCI peuvent être amenés à occuper les lieux eux-mêmes, pour les vacances par exemple.

Le basculement à l’IS sanctionne lourdement cette pratique. Selon une décision du 29 janvier 2026 de la Cour administrative d’appel de Toulouse, l’occupation gratuite des biens mis en location saisonnière est considérée comme une distribution de bénéfices occultes.

En quelques mots, les associés auraient dû payer un loyer à la SCI à ce titre… Loyer qui aurait dû être imposé au niveau de la SCI.

Paiement d’un droit d’enregistrement de 5 % sur les biens apportés

Le patrimoine immobilier d’une SCI peut provenir de différentes sources, dont des apports de biens et droits réels par un associé.

Dans cette situation, la transformation en SCI à l’IS déclenche le paiement d’un droit d’enregistrement de 5 %. Il se calcule sur la base de la valeur du bien à la date de la bascule vers l’impôt sur les sociétés.

SCI et Airbnb : quels recours pour éviter un changement de régime fiscal involontaire ?

Pour échapper aux dangers d’un basculement fiscal involontaire de l’IR vers l’IS, les associés d’une SCI intéressés par la location saisonnière Airbnb peuvent envisager plusieurs options :

• Accorder une location vide à un associé, qui s’occupera ensuite de mettre le bien en location meublée de courte durée en son nom propre :
  • L’associé loueur conserve les recettes locatives pour lui ;
  • Mais il devra déclarer sa quote-part des revenus locatifs de la SCI, en plus des recettes issues de la location meublée à titre individuel.
• Opter pleinement pour un changement vers le statut de SCI à l’IS :
  • Cela s’avère plus exigeant que la SCI à l’IR (comptabilité commerciale obligatoire, formalités administratives plus complexes) ;
  • Les différences entre les deux statuts doivent être parfaitement comprises avant de faire ce choix ;
  • L’option peut être révoquée dans un délai de cinq ans (irrévocable ensuite).
• Privilégier la location vide :
  • Les locations vides ne sont pas considérées comme des activités commerciales et sont donc parfaitement acceptées dans une SCI à l’IR ;
  • Mais la location vide ne peut s’envisager que sur longue durée.
• Sortir le bien de la SCI et passer en statut LMNP au nom propre d’un ou plusieurs associés.

L’article SCI et Airbnb : est-ce autorisé, quels sont les dangers ? est apparu en premier sur Fortuny.

Le pacte adjoint, parfois appelé acte de reconnaissance de don manuel, constitue un document établi après un don manuel pour en préciser les conditions et les modalités. Il sert également de preuve de l’existence de ce don et de sa date.

Il convient de distinguer clairement trois notions souvent confondues :

• Le don manuel : une remise directe d’un bien mobilier (argent, titres, bijoux, œuvres d’art) sans intervention notariale obligatoire. Il ne concerne jamais les biens immobiliers, qui exigent toujours un acte authentique ;
• Le pacte adjoint : le document écrit qui accompagne ce don, rédigé après la remise effective des fonds, et qui en fixe les conditions ;
• La donation classique : un acte notarié qui porte en lui-même la transmission, soumis à l’article 931 du Code civil.

Le pacte adjoint peut être rédigé sous forme notariée mais peut également prendre la forme d’un acte sous signature privée. L’acte ne transfère pas lui-même la propriété du bien (auquel cas il serait nul) mais ne fait que constater l’existence d’une donation antérieurement réalisée.

Les avantages du pacte adjoint

À quoi sert un pacte adjoint et dans quels cas l’utiliser ?

Le pacte adjoint répond à deux besoins distincts : apporter une sécurité juridique au don manuel et encadrer concrètement l’usage des fonds transmis.

Sécuriser juridiquement le don manuel et encadrer l’usage des fonds

En l’absence d’écrit, la preuve d’un don manuel repose essentiellement sur la possession du bien ou de la somme par le donataire et sur les témoignages éventuels.

Cette situation génère une insécurité juridique considérable, particulièrement lors du règlement de la succession du donateur. Les héritiers réservataires peuvent contester l’existence même du don, sa date, ou en contester la nature en le requalifiant en prêt.

Le pacte adjoint écarte ces risques et produit plusieurs effets utiles en pratique :

• Il apporte une date certaine et une preuve écrite opposable à tous, ce qui écarte toute contestation ultérieure sur la nature ou l’existence du don ;
• Il préserve l’intention du donateur en inscrivant noir sur blanc les conditions d’utilisation du capital transmis ;
• Il permet de qualifier précisément le don (avance sur part successorale ou donation hors part), ce qui prévient les litiges entre héritiers au moment de la succession ;
• Son enregistrement auprès du service des impôts déclenche le délai de reconstitution des abattements fiscaux sur les droits de donation, un avantage concret dans une stratégie de transmission de patrimoine progressive.

Quand recourir à un pacte adjoint ?

Le recours à un pacte adjoint présente un intérêt particulier dans les cas suivants :

• Donation à un enfant ou un petit-enfant : pour cadrer l’utilisation d’un capital parfois conséquent transmis à une personne jeune ;
• Donation à un mineur : le pacte précise alors qui administre les fonds jusqu’à la majorité du bénéficiaire ;
• Donation affectée à un projet précis : financement des études, apport pour l’achat d’un premier logement, création d’entreprise ;
• Prévention des conflits familiaux : une déclaration fiscale et un pacte adjoint sont recommandés afin d’éviter tout conflit familial, notamment en cas de succession.

Le cas du pacte adjoint de l’assurance vie d’un enfant mineur

Dans la pratique, le pacte adjoint accompagne très souvent un contrat d’assurance vie pour enfant mineur.

Le mécanisme fonctionne de la façon suivante : le donateur effectue un don manuel au profit de l’enfant ou du petit-enfant, lequel sert à financer l’ouverture d’un contrat d’assurance vie au nom du bénéficiaire.

Le pacte adjoint permet alors de préciser qui pilotera le contrat (gestion du contrat, sélection des supports d’investissement, etc.) jusqu’à la majorité de l’enfant.

Il sert à définir les modalités de gestion des sommes versées, à en réguler l’utilisation ou encore à fixer des conditions spécifiques pour la transmission des capitaux. Cet écrit devient alors un outil essentiel pour aligner le don manuel avec les objectifs patrimoniaux du donateur, tout en facilitant les démarches fiscales et administratives.

L’intérêt patrimonial de cette combinaison repose sur trois atouts complémentaires :

• La souplesse de l’assurance vie comme enveloppe d’investissement à long terme ;
• La protection du capital grâce aux clauses du pacte ;
• L’organisation rigoureuse de la transmission selon la volonté du donateur.

Quelle est la valeur juridique du pacte adjoint ?

Bien que rédigé sans formalisme obligatoire, le pacte adjoint produit des effets juridiques réels, dont l’étendue dépend en partie des précautions prises lors de sa mise en place.

Portée contractuelle et intérêt de l’enregistrement

Le pacte adjoint constitue un document contractuel qui lie les deux parties signataires. Pour une meilleure sécurisation juridique et lui donner une date certaine, il est préférable de le faire enregistrer par le service des impôts.

Cet enregistrement produit des effets concrets. La date certaine du document, obtenue par son enregistrement auprès de l’administration fiscale, permet de dater précisément la donation. Cela conditionne à la fois le calcul des droits en cas de succession et la reconstitution des abattements fiscaux.

Sur la portée juridique du document, une précision importante s’impose : le donateur n’a ici aucune garantie du parfait respect des clauses.

Si le donataire ne respecte pas les clauses fixées, seule une action judiciaire permet d’obtenir réparation. Le juge peut alors condamner le donataire au versement de dommages et intérêts.

Le pacte adjoint organise et formalise, mais ne remplace pas un acte notarié pour les situations les plus complexes.

Peut-on faire un pacte adjoint sans notaire ?

Oui, dans la majorité des cas. Le pacte adjoint n’est soumis à aucune obligation de forme : il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé, rédigé et signé par les parties sans intervention d’un officier public.

Cela dit, sa rédaction peut s’avérer complexe et une clause mal formulée risque d’être inefficace.

Le recours à un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine reste conseillé dans les situations suivantes :

• Le don porte sur des montants importants ;
• Le bénéficiaire est mineur et la situation familiale présente une sensibilité particulière ;
• Les clauses envisagées revêtent une complexité juridique réelle ;
• L’enjeu successoral global justifie une sécurisation maximale.

Les clauses à prévoir dans un pacte adjoint

Il existe plusieurs types de clauses possibles dans un pacte adjoint. Chacune répond à un objectif précis et peut se combiner avec les autres selon la situation du donateur et du donataire.

La clause de remploi

La clause de remploi précise l’affectation des sommes données, par exemple financer des études supérieures ou acheter un bien immobilier.

C’est la clause la plus courante lorsque le donateur souhaite que la somme serve un projet identifié et non des dépenses courantes.

La clause d’inaliénabilité temporaire

La clause d’inaliénabilité temporaire permet de bloquer toute utilisation des fonds jusqu’à un âge déterminé, avec une limite maximale de 25 ans.

Pour être juridiquement valable, cette clause doit reposer sur un intérêt sérieux et légitime, par exemple protéger un jeune bénéficiaire contre une dilapidation prématurée du capital.

Il est également possible de permettre des retraits avant cette date, dans certaines conditions et avec le consentement du donateur. Un déblocage progressif peut ainsi être prévu, par exemple 30 % du capital à 20 ans, puis le solde à 25 ans.

La clause de dérogation à l’administration légale

La clause de dérogation à l’administration légale autorise la désignation d’un gestionnaire différent des représentants légaux.

Elle permet concrètement au donateur de se désigner lui-même administrateur du contrat, ou de nommer un tiers de confiance, afin que la gestion du capital ne revienne pas automatiquement aux parents de l’enfant mineur.

La clause de dispense de rapport

Dans le cadre d’une donation en ligne directe (parent-enfant), il est possible de prévoir une clause de dispense de rapport dans le pacte adjoint pour que les donations ne soient pas considérées comme une avance sur héritage.

Autrement dit, ce don vient s’ajouter à la part d’héritage du bénéficiaire, dans la limite de la quotité disponible du donateur.

Sans cette clause, le don sera automatiquement considéré comme une avance sur la part d’héritage revenant à l’enfant.

La clause de droit de retour

Le donateur peut récupérer la somme donnée en cas de décès prématuré du donataire. Cette clause s’applique par exemple lorsqu’un parent souhaite éviter que les fonds transmis à un enfant partent vers des héritiers que le donateur n’aurait pas choisis.

Comment rédiger un pacte adjoint ?

La rédaction d’un pacte adjoint obéit à quelques règles incontournables, indépendamment du niveau de complexité des clauses retenues.

Les mentions obligatoires

Le document doit reprendre des informations relatives au don, telles que :

• Nom du donateur ;
• Nom du donataire et, s’il est mineur, de ses représentants légaux ;
• Montant ou valeur du ou des bien(s) concernés par le don manuel ;
• Date de prise d’effet ;
• Mention qu’il s’agit d’un pacte adjoint.

La rédaction se fait au passé, le pacte constatant un don déjà effectué. Pour rappel, le document doit être rédigé après la remise effective des fonds pour éviter toute nullité.

Voici les étapes pratiques à suivre :

• Identifier les parties et rassembler leurs coordonnées complètes ;
• Décrire avec précision la somme ou le bien transmis, ainsi que la date de remise ;
• Formuler les clauses retenues de manière claire et non ambiguë ;
• Prévoir les conditions de déblocage si une clause d’inaliénabilité figure au pacte ;
• Faire dater et signer le document par les deux parties ;
• Faire enregistrer le pacte auprès du service des impôts du domicile du donataire pour lui conférer une date certaine.

Modèle de pacte adjoint pour un don manuel

De manière générale, dans le cadre du pacte adjoint en assurance vie, les assureurs fournissent directement un modèle de pacte adjoint prêt à compléter, adapté à leurs contrats.

Voici un exemple mis à disposition par l’assureur SwissLife : Modèle pacte adjoint SwissLife

Il s’agit d’un document qui couvre les clauses les plus courantes :

• Affectation des fonds sur le contrat d’assurance vie ;
• Dérogation à l’administration légale ;
• Clause d’inaliénabilité temporaire jusqu’aux 25 ans du donataire ;
• Dispense de rapport.

Ce type de modèle constitue un bon point de départ, y compris pour un don manuel sans lien direct avec un contrat d’assurance vie.

Pour toute situation impliquant un mineur, des clauses complexes ou un patrimoine important, l’accompagnement d’un professionnel reste fortement recommandé.

Quelles sont les limites et points de vigilance du pacte adjoint ?

• Un document qui exige de la précision

Une clause mal rédigée ou trop vague crée plus de difficultés qu’elle n’en résout. Le pacte adjoint doit formuler les conditions retenues sans ambiguïté, notamment pour les critères de déblocage des fonds.

• Une opposabilité qui reste limitée

Comme rappelé plus haut, le pacte adjoint lie les parties sur le plan contractuel, mais ne garantit pas mécaniquement le respect de ses clauses. En cas de violation, seule une action judiciaire permet d’obtenir réparation, sans garantie de récupérer le capital.

• Une cohérence à vérifier avec l’ensemble de la stratégie patrimoniale

Le pacte adjoint ne doit pas constituer un document isolé. Il gagne à s’inscrire dans une réflexion d’ensemble sur la transmission patrimoniale :

• • Articulation avec les autres donations consenties ;
  • Impact sur la réserve héréditaire ;
  • Cohérence avec les désignations de bénéficiaires des contrats d’assurance vie.

• Des situations qui dépassent le cadre du pacte

Le pacte adjoint ne remplace pas une donation-partage ou d’autres actes notariés lorsque la situation familiale le justifie.

Une donation-partage permet par exemple de répartir le patrimoine entre plusieurs enfants de façon définitive et d’éviter toute remise en cause au moment de la succession, ce qu’un pacte adjoint ne peut pas garantir.

Dès que le patrimoine transmis est important, que plusieurs héritiers sont concernés ou que la situation familiale est complexe, le recours à un notaire s’impose.

Pacte adjoint et fiscalité

Le pacte adjoint ne crée pas par lui-même un régime fiscal spécifique. Les droits de donation applicables au don manuel dépendent du lien de parenté entre le donateur et le donataire, et des abattements en vigueur.

À titre indicatif, les principaux abattements applicables en ligne directe sont les suivants :

• 100 000 € entre un parent et un enfant, renouvelable tous les 15 ans ;
• 31 865 € entre un grand-parent et un petit-enfant, également renouvelable tous les 15 ans ;
• 5 310 € entre un arrière-grand-parent et un arrière-petit-enfant ;
• 31 865 € en cas de don familial de somme d’argent, cumulable avec les autres abattements de droit commun.

L’enregistrement du pacte adjoint auprès des services fiscaux joue un rôle déterminant. En effet, la date d’enregistrement permet de :

• Calculer le délai de 15 ans pour le renouvellement du bénéfice des abattements ;
• Constituer une preuve au moment de l’ouverture de la succession du donateur ;
• Qualifier le transfert en don manuel afin d’écarter toute autre qualification juridique.

Selon la situation, la donation doit être déclarée obligatoirement en ligne, ou non, depuis le 1er janvier 2026.

Des exceptions existent, comme les donations à un enfant mineur. Pour celles-ci, la déclaration s’effectue via le formulaire 2735 (cerfa 11278), qui sert à déclarer les dons manuels et les dons de sommes d’argent consentis par un donateur à un donataire. Cette déclaration doit être déposée au service chargé de l’enregistrement du domicile du donataire.

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La déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier s’inscrit dans la logique de la déductibilité des moins-values mobilières. Mais avec quelques particularités notables (voir parties suivantes).

En ce qui concerne la règle générale, la déduction des moins-values modifie l’imposition des investissements en valeurs mobilières : actions, obligations, fonds d’investissement, etc. Elle entre en jeu lorsque vous vendez un titre à un prix inférieur à sa valeur initiale (prix d’acquisition, frais inclus).

Dans cette situation, vous pouvez imputer votre perte sur vos plus-values de même nature. Vous devez le faire dans votre déclaration de revenus annuelle, au moment de renseigner vos revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières.

Cet avantage fiscal contribue à diminuer l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 12,8 % selon le prélèvement forfaitaire unique, ou barème de l’impôt sur option) et les prélèvements sociaux (18,6 % pour les gains générés depuis le 1er janvier 2025).

Si vos gains sont inférieurs à vos pertes, ou si vous n’en avez pas encaissé durant l’année d’imposition, les moins-values sont reportables sur les dix années suivantes, après déduction prioritaire des moins-values de l’année d’imposition.

En revanche, vous ne pouvez pas imputer vos moins-values mobilières sur votre revenu imposable global. De même, elles ne peuvent pas être déduites d’autres catégories de revenus spécifiques (revenus fonciers par exemple).

Ce principe général prévaut pour certains investissements de crowdfunding. Plus précisément, il s’agit ici d’opérations de crowdequity, ou investissement au capital de sociétés.

Cependant, les opérations de crowdfunding immobilier ne relèvent pas, dans la grande majorité des cas, de ce type de financement participatif.

Cas particulier du crowdfunding immobilier sur la déduction fiscale des moins-values

En matière de déduction fiscale des moins-values, le crowdfunding immobilier constitue un cas particulier.

Fonctionnement du crowdfunding immobilier

En résumé, l’investissement en crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à des promoteurs ou marchands de biens pour financer une opération immobilière : construction d’immeubles, rénovation, etc.

Une fois l’épargne collectée et le projet lancé, les investisseurs doivent :

• Percevoir des intérêts à échéance régulière (coupons mensuels) ou en une seule fois à la fin de projet ;
• Obtenir le remboursement du capital investi en fin de projet, après la vente des biens financés.

Pour autant, les rendements du crowdfunding immobilier ne sont pas garantis, malgré des cibles ambitieuses (7 à 12 %). De même, l’investisseur supporte un risque de perte en capital. Il faut donc bien appréhender les risques du crowdfunding immobilier (retards, défaillance de l’opérateur, etc.) avant de participer à un projet.

Habituellement, les investisseurs particuliers sont amenés à souscrire des obligations pour formaliser leur prêt. Cela joue un rôle important sur le mécanisme de déduction fiscale des moins-values.

Comment sont définies les moins-values fiscales du crowdfunding immobilier

Dans le cadre d’un projet de crowdfunding immobilier financé par souscription d’obligations, la moins-value se présente sur le plan fiscal comme la perte en capital supportée par l’investisseur. Soit la différence entre le capital initialement prêté et le montant remboursé à la fin définitive du projet.

Il doit donc s’agir d’une perte définitivement irrécouvrable (voir partie suivante), due à un défaut de remboursement de l’emprunteur.

Dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30), l’administration fiscale souligne que les intérêts dus aux prêteurs particuliers ne sont pas pris en compte dans la détermination de la moins-value :

“Le droit à imputation ne porte donc que sur la perte en capital, à l’exclusion des frais de toute nature supportés par le contribuable et des intérêts afférents au prêt concerné qui n’auraient pas été versés au prêteur.”

Pourquoi il est difficile d’utiliser la déduction fiscale des moins-values de crowdfunding immobilier

Dans les faits, de nombreux investisseurs confrontés à des retards dans les projets de crowdfunding immobilier auxquels ils ont participé ne peuvent pas tirer parti de la déduction fiscale de leurs moins-values.

Un critère essentiel : la perte doit être définitivement actée

Comme évoqué plus haut, seules les pertes définitivement irrécouvrables peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale.

Cet impératif exclut d’office tous les investisseurs en crowdfunding immobilier dont le projet n’est pas encore dénoué. Les projets accusant des retards de remboursement mais qui n’ont pas été clôturés ne peuvent pas être invoqués au titre de la déduction fiscale des moins-values.

De plus, la perte doit pouvoir être justifiée sur demande de l’administration fiscale. Les justificatifs n’ont pas à être envoyés dans le cadre de la déclaration de revenus, mais il faut les conserver en cas de besoin.

L’administration fiscale établit la liste de justificatifs (non exhaustive) suivante dans le BOFiP (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30) :

• Copie des différents contrats de prêts concernés (prêt non remboursé et autres prêts participatifs qui génèrent des intérêts sur lesquels est imputée la perte en capital) ;
• Copie du document délivré par l’intermédiaire en financement participatif indiquant les garanties du prêt ;
• Justificatifs des procédures mises en œuvre pour recouvrer la créance et le montant pris en charge au titre des garanties du prêt ;
• Le cas échéant, l’extrait du jugement de liquidation judiciaire de la société bénéficiaire du prêt.

Déduire des moins-values du crowdfunding immobilier nécessite d’encaisser des intérêts d’autres projets

Autre écueil pour les investisseurs malheureux : les moins-values du crowdfunding immobilier ne peuvent être déduites que des intérêts générés par des placements de même catégorie (prêts participatifs ou minibons).

Autrement dit, il n’est pas possible d’imputer les pertes sur des plus-values mobilières tirées d’autres placements financiers.

Cela peut poser un problème majeur, même pour des investisseurs ayant contribué au financement d’une multitude de projets. De façon générale, les projets de crowdfunding immobilier se déroulent sur un horizon de court terme, de l’ordre de 12 à 36 mois.

Or, lorsqu’un ou plusieurs projets connaissent des retards importants, l’allongement des délais se chiffre en mois, voire années. Il est donc tout à fait possible que les pertes en capital ne se concrétiseront qu’après le dénouement des projets arrivés à leur terme dans de bonnes conditions.

Ce faisant, l’investisseur peut se trouver dans une situation où :

• Sa perte en capital est définitivement actée après des délais de retard ;
• Mais il ne perçoit plus (ou plus assez) d’intérêts de même nature lui permettant de bénéficier pleinement de la déduction fiscale des moins-values.

Pour pouvoir tirer parti de la déduction des moins-values dans les délais impartis, un investisseur devrait potentiellement investir dans de nouveaux projets de crowdfunding immobilier.

Mais rappelons que cet enjeu fiscal n’est pas la seule motivation à retenir pour engager une telle démarche. De plus, les nouveaux projets présentent eux aussi un risque de perte en capital.

Particularités spécifiques à la déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier

Pour finir, il convient de noter deux autres particularités relatives à la déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier. Là encore, elles s’avèrent peu favorables aux investisseurs, par rapport au régime “classique” de déductibilité des moins-values mobilières :

• Les pertes non déduites au titre de l’année au cours de laquelle la créance devient définitivement irrécouvrable sont reportables sur les cinq années suivantes.
  • Contre dix années pour le régime général des plus-values mobilières.
• L’article 125-00 A du Code général des impôts (CGI) dispose que le plafond annuel commun de déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier se situe à 8 000 € par an, pour les prêts consentis depuis le 1er janvier 2017.
  • Pas de limite de montant pour le régime général des plus-values mobilières.

L’article Crowdfunding immobilier : les règles de la déduction des moins-values est apparu en premier sur Fortuny.

Avant d’aborder les questions pratiques, il est utile de rappeler les principes juridiques qui encadrent le patrimoine de l’enfant mineur et la manière dont ses parents peuvent le gérer.

Un patrimoine propre à l’enfant mineur, hors partage

Qu’il s’agisse d’un livret bancaire, d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un contrat d’assurance vie, tout produit ouvert au nom de l’enfant fait partie de son patrimoine propre.

Peu importe l’origine des fonds (versements des parents, cadeaux des grands-parents, donations familiales, etc.), ces sommes ne rentrent jamais dans la liquidation du régime matrimonial après un divorce.

Lors de cette dernière, notaire et avocats établissent un inventaire complet des biens du couple. À cette occasion, les comptes ouverts au nom de l’enfant doivent être clairement identifiés et distingués du patrimoine des époux, afin qu’ils ne soient pas intégrés par erreur dans le partage.

L’administration légale : qui décide quoi ?

Un enfant mineur ne peut pas gérer seul ses avoirs. C’est ce que les juristes appellent l’incapacité d’exercice. La loi confie alors la gestion de ses biens à ses administrateurs légaux, c’est-à-dire en principe ses deux parents.

Ce régime figure aux articles 382 et suivants du Code civil. L’article 382 précise ainsi : “L’administration légale appartient aux parents. Si l’autorité parentale est exercée en commun par les deux parents, chacun d’entre eux est administrateur légal. Dans les autres cas, l’administration légale appartient à celui des parents qui exerce l’autorité parentale.”

Les administrateurs légaux ont l’obligation d’agir avec prudence et diligence, dans le seul intérêt de l’enfant. En cas de faute dans la gestion, leur responsabilité peut être engagée.

En leur qualité d’administrateurs légaux, les parents ont le droit de percevoir les revenus générés par le patrimoine de l’enfant (intérêts, dividendes) pour financer ses besoins et son éducation. Ce droit de jouissance légale, assimilable à un usufruit, s’éteint automatiquement aux 16 ans de l’enfant.

En revanche, le capital appartient exclusivement à l’enfant et ne peut pas être utilisé pour les besoins personnels d’un parent. Cette règle vaut également lorsque les parents sont séparés ou divorcés.

Autorité parentale et gestion de l’épargne de l’enfant mineur après le divorce

Le divorce ne remet pas en cause l’autorité parentale. Voici comment se répartit concrètement la gestion de l’épargne de l’enfant mineur selon la situation.

Le cas le plus fréquent : l’autorité parentale conjointe

Après un divorce ou une séparation, l’autorité parentale reste dans la grande majorité des cas exercée conjointement par les deux parents. Sur le plan patrimonial, cela signifie que chacun conserve sa qualité d’administrateur légal.

Concrètement, cela se traduit ainsi :

• Actes courants (dépôts, retraits modérés liés aux besoins de l’enfant, versements programmés) : chaque parent peut les accomplir seul ;
• Actes de disposition (clôture d’un compte, modification importante d’un contrat, transfert d’un livret, retraits importants) : ces décisions engagent significativement le patrimoine de l’enfant et nécessitent en principe la signature des deux parents, voire l’autorisation du juge des tutelles pour les actes listés à l’article 387-1 du Code civil.

En cas de désaccord entre les parents sur un acte important, l’un ou l’autre peut saisir le juge des tutelles pour débloquer la situation.

Autorité parentale exclusive d’un seul parent

Lorsque l’autorité parentale revient à un seul parent, celui-ci devient l’unique administrateur légal des biens de l’enfant. Il gère seul les comptes, effectue les opérations courantes et, pour les actes les plus importants, sollicite l’autorisation du juge des tutelles.

L’autre parent, privé de l’autorité parentale, n’a plus aucun pouvoir de gestion. Il reste néanmoins possible de prévoir, par voie testamentaire ou par donation, qu’un tiers administre les biens transmis à l’enfant. C’est la clause d’exclusion de l’administration légale prévue par l’article 384 du Code civil.

Placement d’un enfant mineur : ouverture, dépôts et retraits après une séparation

Ouvrir un compte pour son enfant mineur, y verser de l’argent, effectuer des retraits : chacune de ces opérations obéit à des règles précises que les parents séparés doivent bien connaître.

Peut-on ouvrir un compte sans l’accord de l’autre parent ?

Dès la naissance, les représentants légaux peuvent ouvrir plusieurs types de comptes au nom de l’enfant mineur. Les principaux produits disponibles sont le livret A, le livret jeune, le PEL et le contrat d’assurance vie.

Chacun répond à un horizon et à un objectif différents, mais tous sont juridiquement ouverts au nom de l’enfant et font partie de son patrimoine propre.

En pratique, les banques demandent souvent la signature des deux parents pour l’ouverture d’un compte pour un enfant mineur, particulièrement en contexte de séparation ou de divorce. Et ce, même lorsque la loi n’impose pas systématiquement cette double signature pour les actes d’administration courants.

Cette précaution bancaire vise à sécuriser la situation dès le départ et à éviter les contestations ultérieures. Si l’un des parents refuse de signer, l’autre peut saisir le juge des tutelles pour débloquer la situation.

Dépôts et retraits : ce que vous avez le droit de faire (ou non)

Les deux parents peuvent alimenter librement les comptes de l’enfant, que ce soit dans le cadre de versements réguliers programmés ou de versements ponctuels : argent de poche, cadeaux d’anniversaire, donations manuelles de grands-parents ou de proches, etc.

Ces versements ne sont pas plafonnés en tant que tels. En pratique, les sommes versées à l’occasion d’événements particuliers (anniversaire, Noël) peuvent être qualifiées de présents d’usage. Toutefois, des montants jugés trop importants par l’administration fiscale peuvent être requalifiés en donations et soumis aux règles fiscales correspondantes.

Les retraits obéissent en revanche à des règles plus strictes. Ils doivent en principe financer des dépenses directement liées à l’enfant telles que les frais de scolarité, les dépenses de santé, le logement, les projets de vie, etc.

L’épargne de l’enfant ne peut pas légalement servir à combler le découvert d’un parent, régler ses factures personnelles ou financer ses propres achats.

Cette règle s’applique que les parents soient en couple ou séparés. En effet, la qualité d’administrateur légal ne confère pas un droit de propriété sur les fonds, mais une responsabilité de gestion dans l’intérêt exclusif de l’enfant.

Retraits abusifs sur le compte d’un enfant : quels risques et recours ?

Les tensions autour de l’épargne de l’enfant sont plus fréquentes qu’on ne le croit après une séparation. Voici comment les identifier et y faire face.

Quand un parent « pioche » dans l’épargne de l’enfant mineur

Des tensions apparaissent lorsque l’un des parents effectue des retraits importants sans en informer l’autre, ou lorsqu’il utilise les sommes épargnées pour couvrir ses propres besoins.

Ce type de comportement engage la responsabilité civile du parent fautif. L’enfant, une fois majeur, peut demander des comptes sur la gestion de son épargne pendant sa minorité et engager la responsabilité de ses parents en cas de détournement ou de non-restitution des fonds. Il dispose pour cela d’un délai de 5 ans à compter de sa majorité (art. 386-5 C. civ.).

Dans les situations les plus graves, où le détournement est caractérisé et répété, une qualification pénale peut s’ajouter. L’article 314-1 du Code pénal prévoit que l’abus de confiance est punissable lorsqu’une personne détourne des sommes qui lui ont été remises à charge de les restituer.

Cette voie pénale reste toutefois exceptionnelle et doit être envisagée avec prudence, compte tenu des enjeux familiaux.

Que faire en cas de retrait suspect ?

Face à une suspicion de mauvaise gestion ou de retraits injustifiés, plusieurs recours existent.

L’autre parent peut saisir le juge des tutelles pour faire contrôler les opérations sur les comptes de l’enfant et, si nécessaire, obtenir que certains actes soient soumis à une autorisation préalable, notamment pour les retraits dépassant un certain montant.

Une démarche souvent méconnue mais efficace consiste à demander directement à la banque d’exiger la signature conjointe des deux parents pour toute opération importante sur les comptes de l’enfant.

Cette mesure peut être mise en place à l’ouverture du compte ou à tout moment par la suite, sur simple demande auprès du conseiller bancaire.

Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 12 juin 2025 (n° 24-13.604), que la banque engage sa responsabilité si elle laisse un parent réaliser seul des retraits ou virements importants depuis les comptes d’épargne de ses enfants, sans recueillir l’accord de l’autre parent.

Dans les situations les plus graves, lorsque la gestion par les parents est manifestement contraire à l’intérêt de l’enfant ou lorsqu’un conflit d’intérêts majeur paralyse toute décision, le juge peut désigner un administrateur ad hoc. Il s’agit d’une personne tierce (avocat, proche de confiance) chargée de représenter et défendre les intérêts patrimoniaux de l’enfant pour une situation précise.

Dans des cas extrêmes, le juge peut aussi ouvrir une tutelle pour confier la gestion du patrimoine de l’enfant à un tiers.

Ces mesures restent encadrées et visent exclusivement à protéger les intérêts patrimoniaux du mineur.

Quels placements choisir pour son enfant après un divorce ?

Le choix des supports d’épargne dépend de l’âge de l’enfant, de l’horizon visé et du niveau de disponibilité souhaité. Tour d’horizon des options les plus adaptées.

Les livrets réglementés : des solutions simples

Pour une épargne de court terme, accessible à tout moment, les livrets réglementés comme le livret A et le livret jeune restent des solutions de référence pour un placement pour enfant mineur. D’autres produits d’épargne, comme le plan épargne logement, offrent des horizons plus longs et des conditions spécifiques :

• Livret A : disponible dès la naissance, plafonné à 22 950 €, taux de 1,5 % net au 1er février 2026, exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux. L’enfant peut effectuer des retraits autonomes sur son livret A dès l’âge de 16 ans.
• Livret jeune : réservé aux 12-25 ans, plafonné à 1 600 €, taux minimum aligné sur le livret A (1,5 % au 1er février 2026), souvent augmenté légèrement par les banques. Entre 12 et 16 ans, les retraits par l’enfant nécessitent l’accord d’un représentant légal.
• PEL : adapté à un objectif de long terme, avec un plafond de dépôt fixé à 61 200 €. Le taux de rémunération du PEL, fixé à l’ouverture du plan, reste garanti pendant toute sa durée de vie (2 % bruts pour les plans ouverts en 2026). Attention, les intérêts supportent la flat tax de 30 % et la durée maximum de vie du plan est de 15 ans. Tout retrait anticipé entraîne la clôture du plan, ce qui en fait un placement peu liquide mais disciplinant pour une épargne de long terme.

L’assurance vie au nom de l’enfant : le placement de long terme

Un contrat d’assurance vie ouvert au nom du mineur permet de constituer un capital sur plusieurs années, avec une fiscalité avantageuse sur les retraits après 8 ans de détention.

C’est un support particulièrement adapté aux objectifs de long terme : études supérieures, apport immobilier ou installation dans la vie active.

Contrairement au livret A, aucun plafond de versement ne s’applique et le rendement potentiel dépasse celui des livrets réglementés selon les supports choisis.

Sur le plan pratique, l’ouverture du contrat nécessite la signature des deux parents lorsque l’enfant a moins de 12 ans. Au-delà, le consentement de l’enfant s’ajoute à la double signature parentale.

La jurisprudence rappelle par ailleurs que les parents doivent gérer ces fonds avec prudence et dans le seul intérêt de l’enfant. Les supports risqués doivent donc être utilisés avec discernement.

Par ailleurs, un mécanisme spécifique peut être prévu dans le cadre d’une assurance vie pour enfant mineur : le pacte adjoint avec clause d’inaliénabilité temporaire. Ce document, joint au contrat, permet notamment de bloquer les fonds jusqu’à la majorité de l’enfant, voire jusqu’à ses 25 ans au plus tard, et d’en encadrer les conditions d’utilisation.

Dans le contexte d’une séparation, il constitue un outil pratique pour sécuriser l’épargne et prévenir les désaccords entre parents.

Épargne des enfants après divorce : les bonnes pratiques pour éviter les conflits

L’anticipation reste la meilleure protection. La convention parentale constitue un des outils les plus adaptés pour formaliser les règles de gestion de l’épargne des enfants.

Elle peut être rédigée librement par les parents et couvre habituellement l’autorité parentale, la résidence des enfants et la pension alimentaire. Cependant, rien n’empêche d’y intégrer des dispositions patrimoniales précises.

Concrètement, du côté de l’épargne, cette convention peut prévoir :

• Qui verse quoi, sur quel support et à quelle fréquence ;
• Comment l’autre parent sera informé des opérations importantes ;
• Les finalités clairement identifiées pour chaque support (un livret dédié aux études, un autre au permis de conduire, une assurance vie pour l’installation) ;
• La possibilité de prévoir qu’une partie de la pension alimentaire soit versée directement sur un compte au nom de l’enfant, constituant une épargne traçable et contrôlable par les deux parties.

Des comptes bien nommés, avec une finalité lisible, rassurent chacun sur l’usage futur des sommes et limitent les sources de désaccord.

Dans le même sens, se fixer un rythme minimal d’information réciproque, par exemple un relevé annuel partagé, suffit souvent à prévenir les incompréhensions.

Il est également conseillé de conserver soigneusement les relevés de compte tout au long de la minorité de l’enfant. En cas de contestation ou de litige ultérieur, ces documents constituent des preuves précieuses sur l’usage des fonds et la régularité des opérations.

L’article Épargne d’un enfant mineur après divorce : droits, gestion et bons réflexes est apparu en premier sur Fortuny.

Avant d’envisager la co-souscription, il faut comprendre de quoi il s’agit précisément et vérifier si votre situation matrimoniale est compatible.

Qu’est-ce que la co-souscription ?

La co-souscription, aussi appelée co-adhésion, consiste pour deux époux à ouvrir ensemble un seul contrat d’assurance vie.

Les deux membres du couple deviennent co-souscripteurs et co-assurés. Ils sont ainsi copropriétaires des fonds versés et partagent l’ensemble des droits attachés au contrat.

Cette formule se distingue fondamentalement de la souscription croisée, où chaque époux ouvre un contrat à son propre nom en désignant l’autre comme bénéficiaire. Dans ce cas, les deux enveloppes restent distinctes et chaque époux en demeure le seul titulaire.

En pratique, la co-souscription reste peu répandue. Tous les assureurs ne la proposent pas et l’offre disponible sur le marché demeure limitée.

Qui peut souscrire en co-adhésion ?

Les conditions d’accès varient selon le type de dénouement envisagé.

Sur le plan juridique, la co-souscription avec dénouement au premier décès ne fait l’objet d’aucune restriction : elle est accessible à toute personne, quelle que soit sa situation matrimoniale ou familiale. En pratique toutefois, ce sont quasi exclusivement les couples mariés qui y recourent.

La co-souscription avec dénouement au second décès, qui correspond à l’usage le plus courant et le plus avantageux pour les couples, est en revanche plus encadrée.

La loi n’impose pas de conditions particulières, mais les assureurs la réservent dans leur grande majorité aux époux mariés sous un régime communautaire, avec des spécificités :

• Communauté universelle avec clause d’attribution intégrale ;
• Ou communauté réduite aux acquêts assortie d’une clause de préciput visant expressément le contrat.

Les avantages de l’assurance vie en co-souscription

Comment fonctionne un contrat d’assurance vie en co-souscription ?

La co-souscription implique une gestion systématiquement partagée. C’est-à-dire que toute opération sur le contrat requiert la signature des deux co-souscripteurs. C’est le cas par exemple des :

• Versements complémentaires ;
• Rachats partiels ou totaux ;
• Arbitrages ;
• Modifications de la clause bénéficiaire.

Aucun de ces actes ne peut être réalisé par l’un des époux seul.

Des aménagements sont toutefois possibles pour assouplir cette contrainte. Certains assureurs admettent par convention que les arbitrages soient réalisés à la demande d’un seul époux.

Plus largement, un mandat croisé peut être mis en place : chaque époux mandate l’autre pour effectuer certaines opérations (versements, arbitrages, rachats) sans nécessiter à chaque fois l’accord explicite du conjoint. Cette option reste soumise à l’acceptation de l’assureur et dépend des conditions générales du contrat.

Assurance vie en co-souscription et dénouement au premier décès

À la co-souscription, les époux optent pour l’un des deux modes de dénouement possibles : au premier décès ou au second. Ce choix doit être anticipé dès l’ouverture du contrat.

Avec le dénouement au premier décès, le contrat se clôt dès que l’un des deux époux décède. Le capital accumulé revient alors aux bénéficiaires désignés dans la clause : le plus souvent le conjoint survivant, les enfants, ou une combinaison des deux avec démembrement de la clause bénéficiaire (usufruit pour le conjoint, nue-propriété pour les enfants).

La fiscalité applicable reprend les règles classiques de l’assurance vie à la succession : abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans ou 30 500 € à partager entre les bénéficiaires pour les versements réalisés après 70 ans.

Le principal inconvénient du dénouement au premier décès tient à la fin définitive du contrat. Ainsi, le conjoint survivant reçoit le capital mais perd l’antériorité fiscale du contrat. S’il souhaite replacer ces fonds dans une nouvelle assurance vie individuelle, il repart de zéro.

La situation se montre particulièrement pénalisante si le conjoint survivant a dépassé 70 ans, âge à partir duquel les versements sur un nouveau contrat bénéficient de conditions fiscales moins favorables lors de la transmission.

Assurance vie en co-souscription et dénouement au second décès

Avec cette option, le premier décès ne provoque pas la clôture du contrat. Le conjoint survivant en devient l’unique titulaire et peut continuer à le gérer librement. Il peut ainsi effectuer des versements, des rachats et des arbitrages sans nécessiter l’accord de quiconque.

De plus, l’antériorité fiscale du contrat est intégralement préservée : si le contrat a plus de 8 ans à la date du premier décès, le survivant continue à bénéficier de l’abattement annuel sur les intérêts lors de ses rachats (4 600 € pour une personne seule).

Ce n’est qu’au décès du second époux que le contrat se dénoue et que les bénéficiaires (généralement les enfants) perçoivent le capital. Là aussi, la fiscalité de l’assurance vie à la succession s’applique, avec les abattements variables selon l’âge du souscripteur lors des versements.

Ce dénouement au second décès nécessite dans la plupart des cas un passage préalable chez le notaire pour aménager le régime matrimonial, avant la souscription du contrat.

Rappelons en effet que les compagnies d’assurance exigent généralement le régime de communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant ou la communauté réduite aux acquêts assortie d’une clause de préciput visant expressément le contrat.

Souscription simple vs co-souscription : tableau comparatif

L’assurance vie en co-souscription et en souscription simple répondent à des logiques différentes. Voici ce qui les distingue concrètement.

Les différences en un coup d’œil

La différence de base entre les deux formules tient à la structure du contrat :

• Avec des contrats individuels, chaque époux détient sa propre enveloppe et en reste le seul maître ;
• Avec la co-souscription, un seul contrat appartient aux deux, ce qui implique une gestion commune et une stratégie patrimoniale nécessairement partagée.

À partir de là, plusieurs conséquences pratiques méritent d’être comparées.

Les limites de la co-souscription face aux contrats individuels

Concernant la transmission aux enfants, deux contrats individuels croisés offrent un avantage que la co-souscription ne peut pas répliquer : chaque parent transmet depuis son propre contrat, ce qui permet aux enfants bénéficiaires de profiter deux fois de l’abattement de 152 500 €.

Avec un contrat en co-adhésion, cet abattement ne joue qu’une seule fois au dénouement du contrat.

Sur la souplesse au quotidien, les contrats individuels permettent à chaque époux de gérer leur enveloppe librement, sans dépendre de l’accord de l’autre : arbitrages, rachats partiels, modification de la clause bénéficiaire, etc.

Cette autonomie prend tout son sens si les deux époux ont des horizons de placement différents, des projets distincts, ou des rythmes de versement qui ne coïncident pas.

Dans quels cas opter pour la co-souscription ? Les éléments à vérifier avant de souscrire

La co-souscription convient avant tout aux couples mariés sous régime communautaire dont l’objectif prioritaire est de protéger le conjoint survivant avant de transmettre aux enfants. Elle répond à une logique de patrimoine partagé et de transmission coordonnée.

En revanche, si les époux ont des projets d’épargne ou des horizons de placement différents, deux contrats individuels offrent davantage de souplesse. De plus, les enfants bénéficiaires profitent d’un double abattement.

Voici une liste des éléments à vérifier avant de souscrire un contrat en co-adhésion :

• Vérifier l’alignement des objectifs patrimoniaux des deux époux : horizon, projets, bénéficiaires ;
• Veiller à ce que l’assureur propose bien la co-souscription avec l’option de dénouement choisie ;
• Vérifier la compatibilité du régime matrimonial avec le type de dénouement souhaité (consultation d’un notaire recommandée) ;
• Anticiper l’aménagement du régime matrimonial (clause de préciput ou attribution intégrale), à réaliser avant la souscription si nécessaire ;
• Préparer les justificatifs : acte de mariage, contrat de mariage le cas échéant, pièces d’identité, justificatifs de domicile, RIB, etc ;
• Évaluer si un contrat individuel complémentaire ne serait pas utile pour maintenir une enveloppe personnelle avec antériorité propre.

Assurance vie en co-souscription : avantages et inconvénients

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CAGR signifie Compound Annual Growth Rate, que l’on traduit en français par taux de croissance annuel composé. L’acronyme TCAC est d’ailleurs parfois utilisé également.

Concrètement, c’est le taux de croissance moyen par an que vous auriez obtenu si votre investissement avait progressé de façon parfaitement régulière, en supposant que les gains soient réinvestis chaque année.

L’idée de base est simple : un investissement évolue rarement de manière régulière d’une année à l’autre. Le CAGR permet de déterminer le taux de croissance annuel constant qui aurait permis d’obtenir le même résultat entre le début et la fin de la période.

Autrement dit, il transforme une évolution irrégulière en un taux annuel moyen unique, lisible et plus facile à comparer.

Le CAGR se distingue d’un taux de croissance classique en tenant compte des intérêts composés. Il reflète ainsi une image plus précise de la croissance réelle d’un placement sur la durée, et non une simple moyenne des variations annuelles.

C’est aussi un outil de comparaison particulièrement utile entre différents types d’investissements car il fournit un taux de croissance annuel moyen uniforme. Il convient toutefois de garder à l’esprit que le CAGR n’est pas un indicateur parfait (voir partie Les limites du CAGR).

Comment calculer le CAGR facilement ? Formule et exemple

Le calcul du CAGR peut sembler technique au premier abord, mais il repose en réalité sur une formule simple. Une fois comprise, elle permet d’évaluer rapidement la performance annualisée de n’importe quel investissement.

Quelle est la formule du CAGR et comment l’appliquer ?

La formule de calcul du CAGR est la suivante :

CAGR = (Valeur finale / Valeur initiale)^(1/n) – 1

Où “n” est le nombre d’années entre le point de départ et le point d’arrivée.

En langage courant, voici ce que chaque étape signifie :

1. Diviser la valeur finale par la valeur initiale pour obtenir le facteur de croissance total ;
2. Elever ce résultat à la puissance 1/n pour « répartir » la croissance totale sur chaque année ;
3. Soustraire 1 pour isoler uniquement la part de croissance, en retirant le capital de départ ;
4. Multiplier par 100 pour exprimer le résultat en pourcentage.

Exemple de calcul du CAGR

Vous avez investi 10 000 € et récupéré 15 000 € cinq ans plus tard. Voici les données de départ pour calculer le CAGR :

• Valeur initiale : 10 000 €
• Valeur finale : 15 000 €
• Durée : 5 ans

Application de la formule : CAGR = (15 000 / 10 000)^(1/5) – 1 = 1,5^(0,2) – 1 = 0,0845, soit 8,45 % par an.

Dans cet exemple, le taux de croissance annuel composé est de 8,45 % par an sur 5 ans. Concrètement, cela revient à dire que votre placement a progressé comme s’il gagnait 8,45 % chaque année pendant 5 ans.

CAGR vs moyenne simple : quelles différences ?

On pourrait être tenté de calculer la moyenne des rendements annuels pour obtenir un taux moyen. Mais cette approche, dite moyenne arithmétique, donne une vision incomplète de la performance.

Prenons un exemple avec deux investissements de 1 000 € sur 2 ans :

• Investissement A : +50 % la première année, puis -50 % la seconde ;
• Investissement B : +20 % la première année, puis -20 % la seconde.

La moyenne arithmétique des deux est identique : 0 % par an dans les deux cas. On pourrait alors croire que les deux placements ont terminé à l’équilibre. Mais ce n’est pas le cas en réalité.

Les deux affichent une moyenne de 0 %, mais les capitaux finaux sont très différents. Le CAGR reflète davantage la réalité :

• CAGR de l’investissement A : (750/1 000)^(1/2) – 1 = -13,4 % par an sur 2 ans ;
• CAGR de l’investissement B : (960/1 000)^(1/2) – 1 = -2,02 % par an sur 2 ans.

La raison de cet écart tient à la capitalisation : gains et pertes ne se compensent pas à égalité. Une hausse de 50 % suivie d’une baisse de 50 % ne remet pas les compteurs à zéro, car la perte porte sur un montant plus élevé qu’au départ. Plus les variations sont fortes, plus ce déséquilibre est marqué.

Le CAGR prend en compte ce mécanisme tandis que la moyenne arithmétique l’ignore. C’est pourquoi il donne une image plus fidèle de la performance réelle d’un investissement sur la durée.

Pour quels placements utilise-t-on le CAGR ?

Le CAGR est utile dans de nombreuses situations, dès lors que l’on cherche à mesurer une progression dans le temps.

• Placements financiers : il sert à comparer la performance d’actions, de fonds, d’ETF, de contrats d’assurance vie ou de plans d’épargne retraite (PER) sur plusieurs années. C’est souvent le chiffre affiché dans les documents officiels sous la mention « performance annualisée ».
• Investissements immobiliers : le CAGR peut également permettre de suivre l’évolution de la valeur d’un bien ou d’un portefeuille locatif sur plusieurs années.
• Entreprises : pour une société, le CAGR mesure par exemple la croissance du chiffre d’affaires, du bénéfice ou du nombre de clients sur 3, 5 ou 10 ans. C’est un indicateur très utilisé par les analystes financiers et les investisseurs pour évaluer la dynamique d’une société.
• Projections financières : le CAGR peut être utilisé pour estimer des performances futures. En se basant sur les taux de croissance historiques d’un placement ou d’un marché, les analystes peuvent extrapoler des tendances et obtenir une estimation de valeur à long terme. Attention, ces projections reposent sur des hypothèses et ne constituent en aucun cas une garantie de performance future.

Les limites du CAGR : points de vigilance

Le CAGR est un indicateur intéressant, mais il présente des angles morts importants à connaître.

• Il masque la volatilité

Le taux de croissance annuel composé (TCAC) relie deux points dans le temps en supposant une progression linéaire. Alors que la réalité d’un investissement est parfois faite de hausses et de baisses marquées, notamment sur les marchés boursiers.

Deux placements peuvent afficher le même CAGR sur 10 ans, l’un ayant progressé régulièrement, l’autre ayant chuté de 50 % en cours de route avant de se redresser. Le ressenti et le risque réel sont très différents.

• Il est sensible aux dates choisies

Modifier la première ou la dernière année de la période prise en compte dans le calcul peut radicalement changer le résultat. Un même actif affichera un CAGR très différent selon que l’on part d’un point haut ou d’un point bas. Il est donc important de choisir des bornes temporelles cohérentes et de comparer des placements à des périodes similaires.

• Il ne prend pas en compte plusieurs éléments courants :
• • Les versements réguliers ou ponctuels réalisés en cours de période ;
  • Les retraits effectués en cours de période ;
  • Les frais ;
  • La fiscalité applicable aux gains ;
  • L’inflation, qui érode le pouvoir d’achat réel du rendement.

Le CAGR est un indicateur parmi d’autres. Pour avoir une image complète, il gagne à être complété par la volatilité et le rendement réel net de frais, de fiscalité et d’inflation. Observer les performances année par année permet par ailleurs une analyse plus approfondie.

Il faut également garder à l’esprit que le CAGR passé ne préjuge pas des performances futures.

L’article CAGR : définition et calcul du taux de croissance annuel composé est apparu en premier sur Fortuny.

La clause de tontine immobilière est une clause rédigée par le notaire et insérée directement dans l’acte d’achat d’un bien immobilier acquis à plusieurs (le plus souvent à deux mais sans limite de nombre). Elle peut également être appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement.

La tontine immobilière prévoit qu’au décès du premier acquéreur, sa part s’éteint automatiquement et le survivant devient rétroactivement propriétaire de la totalité du bien depuis la date d’achat initiale.

Le bien ne passe jamais par la succession du défunt. Ses héritiers n’ont aucun droit à faire valoir sur ce logement.

La tontine repose sur ce que les juristes appellent une fiction juridique. La loi fait “comme si” le survivant avait acheté le bien seul depuis le premier jour, en effaçant rétroactivement la copropriété.

Prenons un exemple concret :

• A et B achètent ensemble un appartement avec une clause de tontine immobilière ;
• A décède ;
• Juridiquement, l’administration considère que B a toujours été le seul propriétaire de cet appartement, même si A a participé au financement ;
• Les héritiers de A ne peuvent donc pas réclamer leur part sur ce bien.

La clause s’adresse le plus souvent à des couples (concubins, pacsés, mariés en séparation de biens), mais aucune condition de lien familial ou affectif n’est requise. Des frères et sœurs ou des amis peuvent tout à fait y recourir.

Cette mécanique protège le conjoint survivant, mais elle comporte aussi des conséquences importantes qu’il faut anticiper, notamment en cas de séparation et sur le plan fiscal.

Les avantages de la tontine immobilière

Comment fonctionne la tontine immobilière ? Les étapes

De la mise en place chez le notaire jusqu’au décès du premier co-acquéreur, voici comment la tontine immobilière s’articule dans la pratique.

Quand la mettre en place ?

La clause de tontine immobilière se met en place uniquement au moment de l’achat, en la faisant insérer par le notaire dans l’acte d’achat du bien. Il n’existe pas de possibilité de l’ajouter après coup sur un bien déjà acquis.

Pour que la clause de tontine immobilière soit juridiquement valable, deux conditions doivent être réunies au moment de l’achat :

• Des espérances de vie comparables entre les deux acquéreurs

La tontine repose sur un aléa : au moment de la signature, l’ordre des décès est totalement inconnu. Si cet aléa disparaît ou est trop déséquilibré, la clause perd sa validité juridique et peut être requalifiée en donation. Par exemple, un grand écart d’âge entre les acquéreurs ou une maladie grave diagnostiquée chez l’un d’eux peuvent compromettre la validité de la clause.

• Une contribution financière de chaque acquéreur

Chacun des acquéreurs doit participer au financement du bien, que ce soit via un apport personnel, un emprunt ou une combinaison des deux. Si l’un finance la totalité de l’achat et que l’autre ne contribue pas, la tontine risque là encore d’être requalifiée en donation déguisée.

Pendant la vie commune

Du côté pratique, la vie quotidienne ressemble à n’importe quel achat immobilier à deux :

• Les deux acquéreurs occupent ou gèrent le bien ensemble ;
• Les décisions importantes (revente, travaux lourds, mise en location) requièrent l’accord des deux parties.

Ce point de l’unanimité dépasse la simple gestion courante : la clause de tontine immobilière ne peut pas non plus être annulée unilatéralement.

Tant que les deux acquéreurs sont en vie, aucun d’eux ne peut décider seul de sortir du pacte ou de forcer la vente du bien. Toute modification suppose l’accord des deux.

C’est précisément ce qui rend la tontine si protectrice au décès, et potentiellement bloquante en cas de mésentente (voir partie sur les limites).

Au décès du premier acquéreur

Au décès du premier acquéreur, le survivant devient immédiatement l’unique propriétaire du bien. Le défunt est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire du bien. Ce dernier ne fait pas partie de son patrimoine.

Les héritiers du défunt ne disposent donc d’aucun droit de propriété sur le bien, même si le conjoint décédé avait financé la majeure partie de l’achat.

Notons qu’il n’y a aucune démarche particulière à effectuer pour que les conséquences de la tontine soient officielles.

Pourquoi utiliser une tontine immobilière ?

La tontine répond à plusieurs situations concrètes, souvent liées à la volonté de protéger un partenaire que la loi ne protège pas automatiquement.

Protéger son conjoint, partenaire ou concubin

La tontine immobilière répond en priorité à un besoin de sécurité. Elle permet de garantir que le survivant conserve le logement commun, sans que les enfants ou les parents du défunt puissent s’y opposer.

Pour les couples non mariés (concubinage ou Pacs), l’enjeu se révèle particulièrement fort. Sans clause de tontine ni testament, la loi ne prévoit aucune protection automatique du partenaire survivant. Le bien entre alors dans la succession légale et revient aux héritiers du défunt.

Pour les couples mariés, la situation dépend du régime matrimonial :

• Régime de la communauté légale (le plus courant en France)
  • La clause de tontine immobilière ne peut pas être utilisée. Un bien acheté en commun intègrerait automatiquement la communauté, et insérer un pacte tontinier porterait atteinte au principe d’immutabilité des régimes matrimoniaux.
  • Une seule exception existe : si chacun des deux époux finance l’achat exclusivement avec des fonds propres.
  • D’autres outils existent pour protéger le conjoint survivant dans ce cas : clause de préciput dans le contrat de mariage, testament, etc.

• Régime de la séparation de biens
  • La clause de tontine immobilière trouve tout son intérêt. Sous ce régime, chaque époux reste propriétaire de ses biens propres, à l’image des concubins. Au décès de l’un, sa part dans un bien acheté en commun entrerait dans sa succession sans protection particulière du survivant.
  • La tontine permet d’éviter ce scénario, avec le même effet protecteur que pour un couple non marié, et une exonération fiscale totale au décès grâce au statut de conjoint marié (plus d’informations dans la partie Fiscalité).

Gérer les situations de familles recomposées et éviter l’indivision

Dans une famille recomposée, l’achat d’un bien immobilier à deux peut rapidement créer des situations délicates au décès.

Sans clause d’accroissement, la part du défunt entre dans sa succession et peut revenir à ses enfants d’un premier lit, qui se retrouvent alors en indivision sur le bien avec le conjoint survivant.

Cette situation peut être source de blocage ou de conflits si les indivisaires n’ont pas les mêmes souhaits concernant le logement.

Avec une tontine immobilière, le survivant reste seul propriétaire du logement.

Les limites et risques de la clause de tontine immobilière

La tontine offre une protection forte, mais elle comporte aussi des contraintes importantes qu’il faut connaître avant de s’engager.

Un pacte rigide, source de blocages en cas de désaccord

Contrairement à une indivision classique dont chaque indivisaire peut demander la dissolution à tout moment, y compris en justice, la tontine ne peut pas être défaite unilatéralement.

Toute décision concernant le bien (vente, modification de la clause, résiliation anticipée du pacte) exige l’accord unanime de tous les co-acquéreurs. Aucun recours judiciaire ne permet de contraindre l’autre partie à vendre ou à sortir du pacte.

Si cette unanimité est obtenue, trois issues sont possibles :

• La revente du bien, les fonds étant répartis selon les apports initiaux de chacun ;
• Le rachat des droits d’un tontinier par l’autre ;
• La requalification du contrat d’achat par accord mutuel, qui sort le bien du régime tontinier.

En l’absence d’accord, notamment en cas de mésentente ou de séparation du couple, la situation reste bloquée jusqu’au décès de l’un des co-acquéreurs.

C’est le principal inconvénient de la tontine : sa protection inébranlable au décès trouve sa source dans sa rigidité inconfortable en cas de désaccord.

Un outil parfois inadapté à la situation

La tontine immobilière ne convient pas à tous les profils ni à tous les projets :

• Gros écart d’âge entre les acquéreurs : si la différence d’âge est trop importante, l’ordre des décès devient prévisible et la clause est invalide faute d’aléa suffisant. La tontine n’est tout simplement pas envisageable dans ce cas.
• Projet de revente à court ou moyen terme : la rigidité du pacte tontinier peut compliquer ou retarder la vente.
• Investissement locatif entre plusieurs associés : la tontine ne répond pas aux besoins de souplesse et de gestion partagée que requiert ce type de projet.
• Patrimoine complexe : lorsque la situation familiale et patrimoniale nécessite une stratégie globale, d’autres outils (SCI, démembrement, assurance vie) peuvent mieux répondre aux objectifs.

Fiscalité de la tontine immobilière à la succession

Sur le plan civil, le survivant ne reçoit rien : il a toujours été propriétaire. Le fisc, lui, voit les choses autrement.

Qu’est-ce qui est taxé ?

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les droits de mutation ne portent pas sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la quote-part que le défunt avait financée à l’origine.

Si deux concubins ont acheté un bien à parts égales, seule la moitié de la valeur du bien entre dans le calcul des droits dus par le survivant.

C’est un point important à avoir en tête pour évaluer le coût fiscal réel d’une tontine immobilière, notamment pour les concubins.

Les règles fiscales selon le statut du couple

Malgré la logique civile de la tontine immobilière, l’administration fiscale considère qu’une transmission a lieu au décès. Le survivant peut être soumis à des droits de succession. Le traitement fiscal dépend du lien entre les deux acquéreurs :

Voici deux précisions importantes à garder en tête :

• Concernant la succession en cas de Pacs : contrairement aux conjoints mariés, les partenaires pacsés ne se retrouvent pas automatiquement héritiers l’un de l’autre. Pour que le survivant puisse hériter des autres biens du défunt au-delà du bien acquis en tontine, il est indispensable de rédiger un testament. Néanmoins, l’exonération fiscale s’applique.
• Sur les résidences principales de moins de 76 000 € : lorsque le bien acquis en tontine constitue la résidence principale commune des deux acquéreurs et que sa valeur au moment du décès reste inférieure à 76 000 €, la part transmise au survivant échappe aux droits de succession, même entre concubins. Seuls les droits de mutation à titre onéreux s’appliquent, fixés au maximum à 5,81 %.

Ce que ça représente concrètement pour les concubins

Plus la valeur vénale du bien grimpe, plus les droits à régler au décès pèsent sur le concubin survivant.

Notons que les droits de mutation ne portent pas sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la quote-part que le défunt avait financée à l’origine.

Prenons un exemple concret :

• Deux concubins, A et B, achètent ensemble un appartement de 200 000 € à parts égales, soit 100 000 € chacun ;
• Au décès de A, B recueille la quote-part de A, soit 100 000 € ;
• Les droits de succession à payer seront : (100 000 – 1 594) x 60 % = 59 044 €, une somme qui peut contraindre le survivant à vendre le bien pour s’en acquitter.

Tontine, indivision, SCI : comparatif pour acheter à deux

Avant de choisir la clause de tontine immobilière, il convient de comprendre ce qui la distingue concrètement des autres façons d’acheter à deux. Chaque solution répond à une logique différente.

Comment fonctionne chacun de ces montages ?

L’indivision classique

Il s’agit du régime par défaut lorsqu’on achète un bien à plusieurs sans rien préciser. Chaque acquéreur possède une quote-part du bien, selon les apports de chacun.

Cette quote-part entre dans sa succession au décès : ses héritiers deviennent alors copropriétaires du bien avec le survivant, ce qui peut générer des conflits ou des blocages.

L’indivision offre en revanche une certaine souplesse de son vivant : chacun peut demander à sortir de l’indivision à tout moment, notamment via une procédure de licitation (vente amiable ou judiciaire).

La SCI

La SCI (société civile immobilière) repose sur une logique entièrement différente. Le bien n’appartient pas directement aux acquéreurs, mais à une société dont chacun détient des parts sociales. Ce montage offre une grande souplesse pour organiser la transmission de patrimoine et la gestion du bien.

En contrepartie, il implique la rédaction de statuts, une comptabilité annuelle et une gestion administrative régulière. La SCI répond rarement aux seuls besoins de protection du conjoint survivant pour une résidence principale. Elle s’envisage surtout dans des stratégies patrimoniales globales plus complexes (multipropriété familiale, gestion de patrimoine professionnel).

Tableau comparatif : indivision, SCI et clause de tontine immobilière

Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences entre tontine immobilière, indivision et SCI :

La meilleure solution dépend avant tout de la situation du couple : régime matrimonial, présence d’enfants, valeur du bien, horizon de détention et objectifs patrimoniaux.

Clause de tontine immobilière : avantages et inconvénients

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Une donation de parts sociales implique obligatoirement un passage chez le notaire. La Cour de cassation, plus haute juridiction de l’ordre judiciaire français, a rappelé cette position parfois mise à mal dans la pratique.

Dans son jugement rendu le 11 février 2026 (n° 24-18.103), la Cour de cassation a statué sur une affaire concernant une donation de parts de SARL. La transmission des parts avait fait l’objet d’un don manuel sous-seing privé, sans authentification par un notaire. La Cour d’appel de Papeete avait validé la légalité d’une telle donation, contrevenant ainsi au Code civil (article 931) et au Code du commerce (article L. 223-12) d’après les juges du droit.

Sur le fond, la décision du 11 février 2026 de la Cour de cassation vient confirmer d’autres arrêts de cour d’appel allant dans le même sens :

• Jugement n°14/08829 du 1er décembre 2016 de la Cour d’appel de Versailles, concernant la donation de parts de SARL ;
• Jugement n°17-16577 du 5 juin 2019 de la Cour d’appel de Paris, à propos d’une donation de parts de SCI.

Parts sociales ou d’actions : un traitement différent pour l’exécution de la donation

Conformément à la loi, les donations de parts sociales doivent donc être réalisées par écrit, à l’aide d’un acte notarié. Cette obligation figurant à l’article 1865 du Code civil concerne par exemple :

• Les sociétés à responsabilité limitée (SARL) ;
• Les sociétés civiles professionnelles (SCP) ;
• Les sociétés non commerciales (SNC) ;
• Les sociétés civiles de moyen (SCM) ;
• Les sociétés civiles immobilières (SCI) ;
• Les sociétés civiles de construction-vente (SCCV) ;
• Les sociétés d’exercice libéral (SEL) ;
• Et les sociétés civiles d’exploitation agricole (SCEA).

Plus généralement, l’obligation s’applique aux donations de parts sociales dès lors que ces dernières ne sont pas négociables librement.

A contrario, il est tout à fait possible de donner des actions d’une société par le biais d’un simple don manuel. Ces actions constituent en effet des titres financiers négociables.

Il s’avère donc possible d’effectuer une simple donation de son vivant manuelle pour transmettre des parts de :

• Société anonyme (SA) ;
• Société anonyme simplifiée (SAS) ;
• Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ;
• Société en commandite par actions (SCA).

Quelles conséquences légales en cas de donation de parts sociales sans notaire ?

Une donation de parts sociales sans notaire peut être frappée de nullité et donner lieu à des litiges. Pour corriger ce manquement, l’exécution d’une nouvelle donation est requise.

La nullité d’une donation de parts sociales sans notaire

Sur le plan civil, une donation de parts sociales par simple don manuel est considérée comme nulle. Autrement dit, elle n’a pas de valeur juridique à proprement parler.

Conséquence directe : le statut d’associé obtenu par le donataire peut être contesté. En cas de litige avec les autres associés, ou relatif à une succession ou un divorce par exemple, le donataire risque de ne pas pouvoir se prévaloir de la pleine propriété des parts pour faire valoir ses droits.

Les associés de la société, ou autre partie prenante, peuvent enclencher une action en nullité vis-à-vis du donataire :

• Avant un délai de 5 ans à compter de la découverte de l’absence d’acte notarié ;
• Et dans un délai de 20 ans à partir de la date de donation des parts sociales.

Une fois ce délai de 20 ans expiré, l’action en nullité ne peut plus être engagée.

Que faire en cas de donation de parts sociales irrégulière ?

Une donation de parts sociales effectuée sans acte notarié ne peut pas être corrigée à posteriori. Il n’est pas possible de modifier ou confirmer la donation irrégulière : sa nullité est considérée comme absolue sur le plan légal.

Il faut donc obligatoirement effectuer une nouvelle donation, notariée cette fois, pour éviter tout risque de nullité.

La nouvelle donation s’effectue sur la base de la valorisation des parts sociales à l’instant T. Autrement dit, elle ne peut pas se référer à la valeur des parts au jour de la donation irrégulière. La nouvelle donation ne peut donc pas avoir d’effet rétroactif.

Sur le plan fiscal, de nouveaux droits de donation pourront être exigés. Les actes refaits peuvent toutefois échapper à cette fiscalité, sous réserve que la donation initiale (celle réalisée sans acte notarié) a bien été déclarée à l’administration fiscale, et enregistrée comme telle.

L’article Donation de parts sociales : l’acte notarié est obligatoire est apparu en premier sur Fortuny.

Pour débuter notre comparatif PEA / assurance vie, voici une présentation rapide des éléments essentiels à savoir sur ces deux enveloppes fiscales.

L’essentiel à savoir sur le plan d’épargne en actions (PEA)

Comme son nom l’indique, le plan d’épargne en actions, ou PEA, sert à investir en Bourse. Plus précisément, vous pouvez loger dans un PEA :

• Des actions d’entreprises françaises et européennes (UE) ;
• Des trackers boursiers (ETF) correspondant à cet univers d’investissement ;
• Des fonds d’investissements (OPCVM) spécialisés dans ces actions.

Notez qu’il existe différentes variantes du PEA :

• Le PEA bancaire, le plus courant ;
• Le PEA assurance, plus rare et ne permettant pas d’acheter des actions en direct (titres vifs) ;
• Le PEA-PME, dédié aux actions de petites et moyennes entreprises (PME) et entreprises de taille intermédiaire (ETI) avec une capitalisation inférieure à 2 milliards d’euros.

Parmi les caractéristiques essentielles du PEA à connaître, on peut citer :

• Le plafond de versement de 150 000 € (225 000 € pour le PEA-PME)
  • Le cumul des intérêts et des versements peut dépasser cette limite.
• Le seuil des 5 ans de détention
  • Les rachats effectués après 5 ans sont exonérés d’impôt sur le revenu.
  • Tout rachat avant cette échéance entraîne la fermeture du plan.
• La limite d’un PEA par personne et deux par foyer fiscal
  • Il reste possible de souscrire un PEA “classique” et un PEA-PME par personne (plafond global de 225 000 € de versements).

Les points clés de l’assurance vie à connaître

Placement préféré des Français avec le livret A, l’assurance vie se présente comme le couteau suisse de l’épargnant. Souple et flexible, sans plafond de versement ni contrainte sur les retraits, elle permet de placer votre argent sur :

• Des fonds euros, à capital garanti et rendement modéré ;
• Et des unités de compte investies en immobilier, actions, obligations, avec des rendements potentiels plus élevés mais non garantis et un risque de perte en capital.

Votre épargne investie dans une assurance vie peut vous aider à poursuivre une variété d’objectifs patrimoniaux :

• Financement d’un projet, comme l’achat d’un logement par exemple ;
• Constitution d’une épargne de précaution facilement disponible, avec les fonds euros ;
• Recherche de rendement pour développer votre patrimoine financier, avec les unités de compte ;
• Préparation d’une réserve de revenus complémentaires, pour la retraite notamment, avec une fiscalité favorable après 8 ans de détention du contrat ;
• Anticipation de la succession, à l’aide de la clause bénéficiaire et d’une fiscalité attractive sur l’héritage.

Comparatif PEA vs assurance vie : tableau synthétique

Pour vous aider à comparer le PEA avec l’assurance vie, le tableau ci-dessous reprend les principaux points clés à connaître sur chaque placement.

Rendement / risque : des propositions différentes pour le PEA et l’assurance vie

Pour rentrer plus dans le détail du comparatif entre PEA et assurance vie, penchons nous sur le sujet du couple rendement / risque des deux enveloppes.

Pour le PEA, rendement potentiel et risques élevés

Le PEA vise l’investissement en actions, et plus précisément les actions françaises et européennes (UE). À ce titre, il se concentre sur l’investissement dans la classe d’actifs la plus rentable sur 40 ans, à l’échelle européenne.

Avec un plan d’épargne en actions bien géré, vous pouvez viser des rendements élevés, pouvant dépasser 10 % sur une année.

Pour autant, de telles performances ne peuvent pas être garanties à l’avance. De même, les rendements passés ne préjugent pas des performances futures.

Plus important encore : le risque de perte s’avère tout aussi élevé que le potentiel de rendement. Vous pouvez donc subir des performances négatives, dans des proportions du même ordre.

En assurance vie, une plus grande flexibilité pour allouer son épargne

Comparée au PEA, l’assurance vie propose une plus grande souplesse pour placer votre argent. Vous disposez d’une plus large palette d’options pour investir :

• Du moins risqué, avec le fonds euros à capital garanti et certains supports peu risqués (fonds monétaires, produits de taux)
  • Rendement de l’ordre de 1 à 3 %
• Au plus risqué, avec les actions (OPCVM, ETF, produits structurés) et le Private equity
  • Rendement variable de -10 à +10 %, voire plus, avec risque de perte très important
• En passant par des fonds immobiliers (SCPI, SCI) à risque plus modéré
  • Rendement potentiel aux alentours de 5 %, sans garantie de rentabilité

Cette flexibilité se montre précieuse si vous visez un positionnement équilibré ou défensif pour votre épargne. Autrement dit, si vous voulez prendre un risque plus modéré ou très limité. En contrepartie, vos perspectives de rendement seront moins élevées.

À l’inverse, pour l’investisseur avec une stratégie offensive, le PEA se montre, comparativement, mieux adapté. L’assurance vie peut toutefois s’adapter convenablement à une telle approche.

Sur les frais, avantage au PEA

Au moment de choisir un investissement, quel qu’il soit, le sujet des frais mérite votre attention. Ceux-ci viennent diminuer le rendement réellement servi par votre épargne.

De façon générale, les frais du PEA se situent à un niveau assez limité. C’est d’autant plus vrai que nombre d’entre eux sont plafonnés par la loi (droits d’entrée, droits de garde, frais de transaction, frais de transfert).

En comparaison, les frais de l’assurance vie se montrent globalement plus élevés. Votre contrat peut comporter :

• Des frais d’entrée à l’ouverture du contrat, et des frais sur chaque versement complémentaire ;
• Des frais de gestion, sur le fonds euros et les unités de compte ;
• Des frais d’arbitrage, prélevés sur des changements d’allocation au sein du contrat.

Point important à soulever : chaque unité de compte applique ses propres frais de gestion, et le cas échéant ses propres frais d’entrée. Ils s’ajoutent donc aux frais du contrat, au détriment de votre épargne.

Pour optimiser votre placement en assurance vie, vous pouvez privilégier des contrats sans frais d’entrée, ni frais d’arbitrage.

Pour le PEA comme pour l’assurance vie, n’hésitez pas à comparer les différentes offres à votre disposition. Certains acteurs (CGP, courtiers en ligne) cherchent à être plus compétitifs que la moyenne sur le plan des frais.

À l’inverse, les PEA et assurances vie distribués par les banques de détail tendent à afficher les frais les plus élevés.

Horizon de placement et liquidité : quelques différences sensibles entre PEA et assurance vie

PEA et assurance vie se montrent plus adaptés à une épargne de moyen-long terme et jouissent d’une bonne liquidité. Mais ils affichent des différences à connaître.

Pour le PEA, le seuil incontournable des 5 ans

Investir en Bourse à l’aide d’un PEA doit s’envisager avec un horizon de placement d’au moins 5 ans. Après le cinquième anniversaire du plan, vous pouvez :

• Effectuer des retraits sans risquer la fermeture automatique du plan ;
• Profiter de l’exonération d’impôt sur le revenu sur ces rachats (les prélèvements sociaux restent dus).

Pour maximiser l’intérêt du PEA et ses avantages, vous devez donc placer votre argent sur le moyen terme ou le long terme. Reste qu’en cas de besoin, un retrait peut être demandé avant 5 ans. Mais pour réinvestir, il faudra ouvrir un nouveau plan ou utiliser un autre placement.

En termes de liquidité, c’est-à-dire de facilité à céder vos positions, les actions figurent parmi les placements les liquides.

Les petites capitalisations s’avèrent cependant moins liquides que les ténors du CAC 40. Elles sont également plus susceptibles aux risques de manipulation de type pump and dump (arnaque de la bouilloire en Bourse), qui s’accompagne d’une baisse drastique de la liquidité des titres concernés.

Le cap des 8 ans de l’assurance vie

On parle souvent des 8 ans de l’assurance vie. Contrairement à une idée reçue persistante, il ne s’agit pas d’une durée de blocage de votre épargne.

Vous pouvez donc demander des retraits avant cette échéance. Et ce, sans entraîner la fermeture du contrat, tant qu’il reste de l’épargne placée dessus.

Plutôt, le huitième anniversaire du contrat vous permet de diminuer la fiscalité de vos rachats grâce à des abattements annuels de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.

La liquidité de votre épargne, quant à elle, est assurée par l’assureur de votre contrat. En règle générale, ce point ne pose pas de souci particulier. Notons toutefois que la possibilité de suspendre temporairement les retraits, sur le fonds euros (loi Sapin 2) ou certaines unités de compte, existe.

Fiscalité sur les rachats : deux enveloppes avantageuses

PEA et assurance vie bénéficient d’une fiscalité dérogatoire de faveur lorsque vous effectuez des rachats.

Exonération d’impôt sur le PEA après 5 ans

En cas de rachat sur un PEA de moins de 5 ans, vos gains constatés depuis le 1er janvier 2026 sont taxables à hauteur de 31,4 %.

Comme évoqué plus haut, un PEA de plus de 5 ans autorise les rachats sans risquer la fermeture automatique du plan. Mieux encore, vos gains sont alors exonérés d’impôt sur le revenu.

Cela représente une économie de 12,8 %, puisque les gains rachetés sur un PEA entrent dans le champ du prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Dans tous les cas, les prélèvements sociaux restent dus. Ces derniers s’élèvent désormais à 18,6 %, depuis la hausse de la CSG entrée en vigueur au 1er janvier 2026 (date de constatation des gains dans le cas du PEA). Une exception existe pour les cas où les taux historiques de prélèvements sociaux s’appliquent.

Abattement fiscal annuel sur l’assurance vie de plus de 8 ans

Du côté de la fiscalité de l’assurance vie, les gains provenant de versements actés après septembre 2017 sont également soumis au PFU. Celui-ci s’élève à 30 %, dont 17,2 % de prélèvements sociaux, puisque l’assurance vie échappe à la hausse de la CSG en 2026.

Là encore, il est possible de diminuer cette fiscalité, après le huitième anniversaire du contrat. Dans cette situation, vous pouvez retirer chaque jusqu’à 4 600 € de gains en franchise d’impôt pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.

Ce faisant, vous pouvez facilement compléter vos revenus ou financer un projet avec l’assurance vie. Rappelons en effet que sur un contrat en plus-value, votre rachat comprend une part de gains et une part de capital (l’argent que vous avez versé initialement). Votre retrait annuel pour maximiser l’avantage fiscal s’élève donc à 4 600 ou 9 200 € d’intérêts, auquel s’ajoute la part de capital rachetée non imposable.

En complément, lorsque l’abattement est dépassé, le taux d’imposition sur le revenu applicable s’élève à 7,5 %, au lieu de 12,8 %. Et ce, pour tous vos gains rachetés relatifs aux 150 000 premiers euros placés en assurance vie (12,8 % au-delà).

Pour la succession, avantage massif à l’assurance vie

Sur le plan de la succession, le PEA ne jouit d’aucun statut particulier. Au décès du souscripteur, l’épargne entre dans l’actif successoral revient aux héritiers. Ces derniers se retrouvent taxés aux droits de succession, après déduction des abattements de droit commun.

À l’inverse, la succession de l’assurance vie profite d’un régime fiscal uniquement favorable, résumé dans le tableau ci-dessous :

En outre, la clause bénéficiaire de l’assurance vie vous permet de choisir précisément à qui reviendront les fonds. Et ce, sans nécessairement se conformer à la dévolution successorale traditionnelle.

Comment choisir entre PEA et assurance vie

Au-delà du comparatif entre PEA et assurance vie sur les différents critères d’analyse évoqués dans cet article, le choix entre les deux options dépend largement de votre situation.

Choisir votre placement selon votre profil et vos objectifs

Pour bien choisir entre PEA et assurance vie, vous devez vous pencher sur votre profil investisseur et évaluer vos objectifs patrimoniaux.

De façon très générale, et sans prétendre proposer une analyse personnalisée, vous pouvez privilégier le PEA lorsque :

• Votre priorité consiste à rechercher un rendement élevé ;
• Vous pouvez supporter un risque important de perte ;
• Vous vous projetez sur un investissement de l’ordre de 5 ans minimum ;
• Vous disposez déjà d’une épargne sécurisée de précaution, en cas de besoin immédiat et imprévu.

Pour sa part, l’assurance vie peut répondre à vos besoins si :

• Vous avez besoin d’une épargne flexible, tant en termes de versements et retraits qu’en matière d’allocation ;
• Vous cherchez à diversifier votre patrimoine sur différentes classes d’actifs ;
• Vous ciblez un profil de risque prudent ou modéré ;
• La préparation de votre succession figure dans vos priorités patrimoniales.

Cumuler PEA et assurance vie pour construire votre patrimoine

Placer une partie de votre épargne sur un PEA et une autre sur une assurance vie peut tout à fait s’envisager. Utiliser ces deux leviers s’avère même recommandé pour la diversification de votre patrimoine.

D’un côté, l’épargne du PEA se trouve dédiée à la croissance de votre patrimoine financier, en ciblant les rendements élevés (non garantis) de la Bourse. Le tout, avec une fiscalité plus favorable que le compte-titres ordinaire (CTO) après 5 ans de détention. Le plan d’épargne en actions trouve donc toute sa place d’une stratégie d’investissement dynamique.

De l’autre côté, l’assurance vie peut vous servir à investir dans d’autres classes d’actifs, dont l’immobilier. Son fonds euros représente également une poche sans risque utile, pour mettre votre épargne à l’abri ou sécuriser des plus-values générées par vos placements en unités de compte.

Enfin, votre assurance vie vous sera également indispensable dans la perspective de la préparation de votre succession.

L’article Comparatif PEA vs Assurance vie : lequel choisir dans votre cas ? est apparu en premier sur Fortuny.

Le pump and dump est une technique de manipulation de marché ancienne, mais qui continue de faire des victimes. Pour bien comprendre le risque, il faut d’abord revenir sur son principe et sur l’origine de cette appellation.

Une technique de manipulation de cours bien connue

La bouilloire, ou pump and dump en anglais, est une forme d’abus de marché. Le principe est le suivant :

• Des fraudeurs achètent massivement des actions pour faire monter le cours artificiellement ;
• Ils convainquent des épargnants (victimes de l’escroquerie) d’acheter des actions ;
• Les escrocs revendent leurs propres titres au plus haut et empochent des plus-values substantielles ;
• Les épargnants qui ont suivi les recommandations se retrouvent alors piégés avec des actions dont la valeur s’est effondrée.

Cette pratique est explicitement visée par la réglementation européenne sur les abus de marché (règlement MAR) et par le droit français. Elle est surveillée en continu par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui peut enquêter et demander la suspension de la cotation d’un titre en cas de soupçon de manipulation.

Pourquoi parle-t-on de “bouilloire” ?

L’image est parlante : comme l’eau que l’on chauffe progressivement avant qu’elle n’entre en ébullition, le cours de l’action “chauffe” rapidement sous l’effet des achats coordonnés, puis retombe brutalement dès que les initiateurs de la fraude ont vendu leurs positions.

La métaphore résume bien la dynamique cyclique de cette arnaque : une montée rapide et artificielle, suivie d’une chute soudaine au détriment des victimes.

Ce caractère cyclique et récurrent est l’une des caractéristiques majeures de cette fraude. Elle revient régulièrement, en s’adaptant à chaque époque aux nouveaux canaux de communication disponibles : hier les forums boursiers, aujourd’hui les messageries comme WhatsApp et Telegram.

Comment fonctionne une opération de type pump and dump ?

Derrière cette manipulation de cours se cache une mécanique bien rodée. Les opérations de pump and dump suivent généralement un déroulement en trois étapes, visant à attirer un maximum d’investisseurs avant l’effondrement du cours.

Les grandes étapes de la mécanique frauduleuse

L’opération se déroule toujours selon un schéma similaire, en trois phases distinctes :

• La phase d’approche

Les fraudeurs contactent des épargnants via des publicités en ligne, des posts sur les réseaux sociaux ou des invitations à rejoindre des groupes de messageries privées.

L’accroche est toujours la même : un investissement en Bourse présenté comme une opportunité exceptionnelle à saisir rapidement, avec des perspectives de gains exponentiels en quelques jours seulement.

• La phase de pump (gonflement)

Ces achats font monter le cours de l’action et les volumes échangés, ce qui sert l’argumentaire utilisé par les escrocs pour attirer de nouveaux acheteurs, entretenant une pression acheteuse continue sur le titre. Plus le cours monte, plus l’arnaque paraît crédible, et plus il est facile d’attirer de nouvelles victimes.

• La phase de dump (déversement)

Les fraudeurs, qui ne disposent d’aucune autorisation ni agrément pour recommander ces titres à l’achat, ne précisent pas qu’ils détiennent souvent des quantités importantes de ces actions. Ils les vendent alors au fil de l’eau, réalisant ainsi des plus-values élevées.

Une fois leurs gains empochés, la pression acheteuse retombe et le cours s’effondre. Les victimes se retrouvent avec des actions achetées à prix fort, sur un titre désormais illiquide et dévalué.

Les cibles privilégiées : petites valeurs et titres peu liquides

Les fraudeurs ciblent presque toujours des petites capitalisations boursières, peu connues et peu liquides.

Et ce, pour une raison simple : il est beaucoup plus facile de faire bouger le cours d’un titre peu échangé que de manipuler une grande capitalisation cotée.

Le risque pour l’épargnant est double. Une fois le cours retombé, il se retrouve avec des actions achetées à un prix élevé sur un titre très peu échangé. Il devient alors très difficile de trouver des acheteurs pour revendre ses titres, sauf à un prix nettement plus bas.

L’alerte de l’AMF : attention aux “bons plans” boursiers sur messageries privées

Face à ce type de pratiques, l’Autorité des marchés financiers tire la sonnette d’alarme. Les messageries privées et les réseaux sociaux sont devenus des canaux privilégiés pour diffuser ces recommandations frauduleuses.

Les nouveaux terrains de jeu des escrocs

À la suite de nombreux signalements d’épargnants ces dernières années, l’AMF met régulièrement en garde le public contre des incitations à investir dans des actions supposées très rentables, diffusées sur des groupes privés de messagerie présentant les caractéristiques de la bouilloire.

Le schéma est toujours similaire. Des épargnants cliquent sur des publicités sur Internet ou les réseaux sociaux, puis rejoignent des groupes de discussion sur des messageries privées comme WhatsApp. D’autres ont été ajoutés à ces groupes sans même en avoir fait la demande.

Les groupes Telegram sont également très utilisés, parfois sous couvert de “clubs boursiers” ou de “communautés d’investisseurs”, donnant une fausse légitimité à l’opération.

Dans tous les cas, les épargnants se voient présenter une opportunité d’investissement avec des gains rapides et exceptionnels. La phase de hausse initiale fait parfois espérer un gain réel, avant que le retournement brutal ne les laisse avec des pertes très importantes.

Le message de vigilance de l’AMF

Dans un communiqué de septembre 2025, l’AMF insiste sur deux points fondamentaux.

• D’une part, les personnes qui formulent ces recommandations ne disposent d’aucun agrément pour proposer des services d’investissement en France.
• D’autre part, ces personnes se trouvent en situation de conflit d’intérêts, puisqu’elles encouragent les épargnants à acheter des actions qu’elles détiennent déjà, afin de pouvoir les revendre elles-mêmes au meilleur prix.

Ces deux éléments suffisent à caractériser la fraude.

Pump and dump : l’exemple de l’affaire Rapid Nutrition en France

Certaines affaires récentes illustrent concrètement les mécanismes de la “bouilloire” sur les marchés financiers. Le dossier Rapid Nutrition constitue un exemple particulièrement révélateur.

Ce que l’AMF a relevé autour du titre Rapid Nutrition

L’affaire Rapid Nutrition illustre concrètement ce que peut devenir une opération de pump and dump sur un titre coté en France.

Rapid Nutrition est une société cotée sur Euronext Growth Paris, un segment de la Bourse dédié aux petites et moyennes valeurs européennes. Début 2026, ce titre a attiré l’attention du gendarme boursier.

Dans le cadre de sa surveillance habituelle des transactions boursières, l’AMF a relevé plusieurs indices d’une possible manipulation de cours sous forme de pratique de type bouilloire sur les actions de la société.

L’autorité a invité les investisseurs à la plus grande méfiance vis-à-vis des recommandations d’achat faisant miroiter de forts potentiels de hausse sur ce titre.

La décision de suspendre la cotation

Face à ces éléments, l’AMF a demandé à Euronext la suspension de la négociation des actions Rapid Nutrition à compter de la séance du jeudi 19 février 2026 jusqu’au vendredi 13 mars 2026 inclus. Cette mesure a ensuite été prolongée jusqu’au 10 avril 2026, afin de poursuivre les analyses en cours.

Cette mesure conservatoire a un double objectif :

• Éviter de nouvelles victimes ;
• Se donner le temps de poursuivre les investigations dans les meilleures conditions.

Enseignements pour les épargnants

L’affaire Rapid Nutrition démontre que même des valeurs cotées sur un marché organisé et encadré par Euronext peuvent faire l’objet d’une pratique de type bouilloire en Bourse.

La cotation officielle d’un titre n’est donc en aucun cas une garantie contre ce type de manipulation.

L’AMF invite les investisseurs ayant acheté des titres Rapid Nutrition à la suite d’argumentaires agressifs à conserver l’ensemble des pièces à leur disposition (captures d’écran, échanges de mail ou via des messageries privées) et à les transmettre via la plateforme Épargne Info Service.

Comment se protéger contre le pump and dump en Bourse ?

Face à ces pratiques, quelques réflexes simples permettent de réduire fortement le risque de tomber dans ce type d’arnaque.

Les bons réflexes avant d’investir sur une “recommandation”

La vigilance commence bien avant tout passage d’ordre. Trois réflexes sont essentiels.

• Vérifier les agréments : avant de donner suite à la moindre recommandation, vérifiez que la personne ou la société qui vous contacte figure bien sur les listes blanches de l’AMF, accessibles sur son site internet. Sans agrément, toute recommandation d’investissement est illégale.
• Se méfier des promesses de gains rapides : en matière d’investissement, un rendement élevé implique nécessairement un risque élevé. Aucun professionnel sérieux ne vous promettra des gains importants en quelques jours sur une action peu connue.
• S’interroger sur la liquidité du titre : une action peu suivie par les analystes, peu échangée au quotidien, dont le cours a récemment connu une hausse inhabituelle doit immédiatement éveiller la méfiance.

Notons que certains escrocs n’hésitent pas à dupliquer des éléments comme le logo AMF, un faux agrément ou celui d’une autre société pour tromper le public. Cela rend les choses plus difficiles pour les néophytes.

Signaux d’alerte à ne jamais ignorer

Certains signaux doivent conduire à refuser catégoriquement de donner suite à une recommandation d’investissement :

• La pression temporelle est le signe le plus caractéristique de l’arnaque : “il faut investir maintenant”, “dernière chance ce soir”, etc. ;
• Les échanges uniquement via messageries privées, l’absence de documents officiels, l’impossibilité d’obtenir des informations vérifiables sur la société sont autant de signaux que votre interlocuteur cherche à ne laisser aucune trace.

Rôle d’un cabinet de gestion de patrimoine

Face à ce type de sollicitation, le réflexe le plus protecteur reste de consulter un professionnel réglementé avant tout passage d’ordre.

Un conseiller en gestion de patrimoine agréé est en mesure d’analyser la liquidité d’un titre, d’évaluer son profil de risque réel et de vérifier la cohérence d’un tel investissement avec votre situation patrimoniale et vos objectifs.

Si vous recevez un “bon plan” sur une messagerie privée et que vous êtes tenté d’y donner suite, prenez le temps de contacter votre cabinet de gestion de patrimoine avant toute décision.

Cet avis indépendant peut vous éviter des pertes potentiellement très importantes, et replacera cette opportunité dans le cadre d’une stratégie patrimoniale cohérente et adaptée à votre profil.

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