Avant d’envisager toute stratégie de versement sur le PER, il faut comprendre ce que le droit fiscal français autorise, ou non, pendant la période passée à l’étranger.

Aucune déduction pendant la période d’expatriation

Pour rappel, un épargnant peut tout à fait conserver son PER (plan épargne retraite) ouvert avant son expatriation. En outre, la loi française n’impose aucune condition de résidence fiscale pour en ouvrir un depuis l’étranger.

Dans la pratique, certains assureurs appliquent des politiques de souscription plus strictes et peuvent refuser l’ouverture selon le pays de résidence.

En revanche, l’avantage fiscal, lui, disparaît dès le changement de résidence fiscale.

En effet, pendant l’expatriation, le PER présente un intérêt fiscal limité. Conformément à l’article 164 A du CGI, les non-résidents fiscaux ne peuvent déduire leurs versements de leur revenu global. La règle s’applique sans distinction de nationalité ni de type de revenus.

Quelques exceptions existent, mais restent rares :

• Les frontaliers couverts par certaines conventions fiscales bilatérales ;
• Les contribuables relevant d’un régime conventionnel spécifique autorisant expressément la déduction.

En dehors de ces cas particuliers, ouvrir ou alimenter un PER depuis l’étranger n’offre aucun avantage immédiat à la déclaration française.

Des plafonds qui ne se reportent pas

Autre point à connaître : les plafonds de déduction inutilisés pendant les années de non-résidence ne s’accumulent pas pour un usage ultérieur.

Contrairement à un résident fiscal qui peut reporter ses plafonds non consommés sur trois ans, l’expatrié repart de zéro au retour.

Cependant, le régime des nouveaux résidents fiscaux français prévoit un mécanisme bien plus avantageux.

L’avantage fiscal du PER au retour en France

Le retour en France ouvre une période de transition fiscale particulièrement avantageuse que peu d’expatriés exploitent pleinement, faute d’en connaître les règles précises.

Le plafond de déduction multiplié par quatre

Pour un expatrié qui rentre en France, le plafond de réduction d’impôt du PER atteint quatre fois le montant applicable à un résident fiscal classique. Ce levier exceptionnel repose sur deux spécificités cumulées :

• Le plafond lui-même : il se compose du plafond de base auquel s’ajoute un plafond complémentaire équivalent à trois fois ce plafond de base, portant le total déductible à quatre fois le plafond annuel.
• La base de calcul : contrairement aux résidents de longue date dont le plafond repose sur les revenus de l’année N-1, le nouveau résident fiscal calcule son plafond sur les revenus professionnels de l’année N, c’est-à-dire l’année du retour elle-même.

Le calcul du plafond épargne retraite de base reste celui du droit commun. Pour les salariés, il s’établit au plus élevé des deux montants suivants en 2026 :

• 10 % des revenus professionnels nets déclarés en France, dans la limite de 8 fois le PASS (plafond annuel de la sécurité sociale) de 2025, soit 37 680 € ;
• 10 % du PASS de 2025, soit 4 710 €.

Pour les travailleurs non salariés (TNS), le plafond global est de 88 911 €, les calculs étant différents et le PASS de l’année N (48 060 € en 2026) servant de référence.

La case 6QW, une fois cochée, active automatiquement ce calcul majoré dans le traitement de la déclaration. Il n’y a aucune démarche supplémentaire à effectuer auprès de l’administration fiscale.

Conditions d’éligibilité

Le régime des nouveaux résidents fiscaux s’adresse aux contribuables qui remplissent simultanément ces critères :

• Durée de non-résidence : au moins 3 ans de résidence fiscale hors de France avant le retour ;
• Absence de poursuites : aucune procédure fiscale, judiciaire ou douanière en cours au moment du retour ;
• Formalité déclarative : cocher la case 6QW sur la déclaration 2042 au titre de l’année de réinstallation.

L’article 4 B du CGI définit les critères de la résidence fiscale française et encadre ce dispositif. Concrètement, un contribuable redevient résident fiscal français dès lors qu’il y installe son foyer principal, son activité professionnelle principale ou le centre de ses intérêts économiques. Pour aller plus loin sur ce sujet, vous pouvez consulter notre page dédiée à la résidence fiscale.

Exemple concret : déduction du PER pour un expatrié rentrant en France en 2026

Prenons l’exemple d’un cadre qui rentre en France en 2026 après 5 ans d’expatriation. Il perçoit 100 000 € de revenus professionnels nets déclarés au titre de l’année 2026 et se situe dans la tranche marginale d’imposition à 41 %.

• Étape 1 : calcul du plafond de base

Le plafond de base correspond à 10 % des revenus professionnels de l’année N : 10 % × 100 000 € = 10 000 €.

Ce montant reste dans les limites autorisées (inférieur au plafond maximum de 37 680 € pour un salarié en 2026).

• Étape 2 : ajout du plafond complémentaire

Le plafond complémentaire, réservé aux nouveaux résidents fiscaux (article 4 B CGI), représente trois fois le plafond de base : 3 × 10 000 € = 30 000 €.

• Étape 3 : total déductible et économie d’impôt

En versant 40 000 € sur son PER l’année de son retour, ce contribuable réduit sa facture fiscale de 16 400 €. Une opportunité unique, non renouvelable, qui disparaît dès l’année suivante.

PER et retour en France : les règles et points de vigilance à ne pas négliger

L’avantage fiscal du PER pour les expatriés au retour en France ne s’applique qu’à l’année de réinstallation. Dès l’année suivante, le régime de droit commun reprend, avec un plafond calculé sur les revenus N-1.

La deuxième année offre toutefois une particularité : le nouveau résident cumule deux plafonds calculés sur les mêmes revenus, le plafond de l’année en cours et le report de l’année précédente.

L’année du retour constitue donc une opportunité ponctuelle, à saisir avant le 31 décembre. Voici quelques points de vigilance à garder en tête :

• La déduction du PER reste conditionnée par le plafond épargne retraite annuel (10 % de 8 PASS, soit 37 680 € pour un salarié en 2026) ;
• Le plafond multiplié par 4 ne s’applique qu’à l’année de retour en France, pas aux suivantes ;
• Les revenus de l’année N sont ceux qui comptent, pas ceux de N-1 ;
• Un versement trop tardif ou une case oubliée peuvent faire perdre l’intégralité du bénéfice ;
• Les sommes déduites à l’entrée sont fiscalisées à la sortie : le capital versé sur le PER qui a fait l’objet d’une réduction d’impôt à l’entrée est imposable au barème de l’impôt sur le revenu à la sortie. Les intérêts générés par le plan sont quant à eux assujettis à la flat tax de 31,4 %.

Un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine permet de calibrer le montant optimal à verser sur votre PER en fonction de votre profil fiscal, de vos revenus globaux et de vos objectifs de retraite à long terme.

L’article PER et retour en France : guide complet pour optimiser votre déduction fiscale est apparu en premier sur Fortuny.

Effectuer une donation de son vivant après 70 ans reste tout à fait pertinent. La donation permet de réduire la base taxable de la future succession, d’organiser la répartition du patrimoine entre héritiers et d’aider concrètement ses proches de son vivant.

L’idée selon laquelle il serait trop tard pour faire une donation après 70 ans repose sur une confusion fréquente entre l’efficacité de certains mécanismes spécifiques et l’intérêt général d’une transmission anticipée. Ces deux choses sont bien distinctes.

L’âge ne supprime aucun abattement fiscal pour une donation en ligne directe. Par exemple, un parent de 72 ans qui n’a jamais effectué de donation dispose de la totalité de son abattement de 100 000 € par enfant, exactement comme à 50 ans.

Ce qu’il perd en revanche, c’est l’avantage maximal de certains mécanismes qui produisent leurs meilleurs effets lorsqu’ils sont mis en place plus tôt. Voici des exemples, développés plus loin dans la page :

• Le démembrement de propriété reste utilisable, mais il est plus avantageux fiscalement lorsque le donateur est plus jeune ;
• L’assurance vie suit une logique similaire : les primes versées après 70 ans relèvent d’un régime fiscal moins favorable que celui applicable avant cet âge.

Ce qui change également avec l’âge, c’est l’horizon de planification. Commencer à transmettre son patrimoine après 70 ans laisse moins de temps pour anticiper et échelonner les donations qu’une stratégie engagée plus tôt.

Cela oriente vers des choix plus directs, parfois moins avantageux fiscalement, mais qui permettent tout de même de réduire sensiblement l’actif successoral et d’organiser la transmission familiale.

Fiscalité des donations après 70 ans

Le régime d’imposition des donations repose sur un système d’abattements renouvelables et des barèmes fiscaux. Ils s’appliquent indépendamment de l’âge du donateur. Comprendre ces règles permet d’anticiper la fiscalité applicable et d’organiser les donations de façon optimale.

Les abattements applicables

Voici les principaux abattements en vigueur en matière de droits de donation :

Des abattements renouvelables tous les 15 ans

Chaque abattement se renouvelle intégralement au bout de quinze ans. Un parent de 70 ans qui n’a jamais effectué de donation dispose donc de la totalité de son abattement de 100 000 € par enfant. S’il réalise une donation aujourd’hui, il pourra en effectuer une nouvelle en franchise d’impôt dès ses 85 ans, dans la limite du même montant.

L’abattement de 100 000 € peut être utilisé en plusieurs fois. Il est tout à fait possible de l’utiliser partiellement sur plusieurs donations successives, le solde restant disponible jusqu’à son épuisement.

Précisons également que le délai de quinze ans se calcule séparément pour chaque donation effectuée. Autrement dit, il se reconstitue progressivement dans le temps.

Attention néanmoins, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant est commun aux droits de donation et aux droits de succession. Si une donation a été effectuée dans les quinze années précédant le décès, l’abattement déjà consommé vient en déduction de celui disponible à la succession.

Cette logique d’échelonnement dans le temps permet, lorsque le délai de quinze ans est respecté, de transmettre davantage en franchise d’impôt qu’une seule transmission au moment du décès ne le permettrait, y compris pour une personne qui commence à organiser sa succession après 70 ans.

Ce qui est taxable au-delà des seuils

Au-delà des abattements, les donations supportent le barème progressif des droits de mutation à titre gratuit.

Quels biens peut-on donner de son vivant après 70 ans ?

Les donations peuvent porter sur des actifs de nature très différente, offrant une réelle souplesse pour adapter la démarche à chaque situation.

Donner de l’argent de son vivant après 70 ans

La donation de sommes d’argent représente souvent le premier geste de transmission entre parents et enfants.

Le don manuel porte sur des sommes d’argent, des titres financiers ou d’autres biens mobiliers. Il n’impose pas d’acte notarié, mais doit être déclaré à l’administration fiscale.

Il s’agit d’une solution accessible pour aider un enfant ou un petit-enfant à financer ses études, un achat immobilier ou faire face à un besoin ponctuel.

À côté du don manuel classique, le don familial de sommes d’argent (parfois appelé don Sarkozy) permet une exonération spécifique de 31 865 € par donateur et par bénéficiaire.

Ce dernier est cumulable avec l’abattement de droit commun en ligne directe et se renouvelle également tous les quinze ans. Pour en profiter, deux conditions doivent être réunies :

• Le donateur doit avoir moins de 80 ans ;
• Le bénéficiaire doit être majeur.

Donner un bien immobilier après 70 ans

L’immobilier représente souvent la part la plus importante du patrimoine à transmettre. La donation d’un bien immobilier, qu’il s’agisse de la résidence principale, d’un appartement locatif ou d’une résidence secondaire, suppose obligatoirement un acte notarié.

Les frais de notaire et les droits de mutation sont calculés sur la valeur du bien, après déduction des abattements applicables.

Donner un bien immobilier de son vivant présente un avantage successoral majeur : la valeur transmise se fige au jour de la donation. Cela peut s’avérer particulièrement avantageux lorsque le bien prend de la valeur avant le décès du donateur.

La donation peut porter sur la pleine propriété du bien, transférant immédiatement l’ensemble des droits au donataire, ou sur la seule nue-propriété, le donateur conservant alors l’usufruit (voir plus loin).

Donation de son vivant en nue-propriété après 70 ans

Le démembrement de propriété reste l’un des outils les plus efficaces en matière de transmission patrimoniale. Son intérêt ne disparaît pas après 70 ans mais ses conditions d’utilisation méritent d’être bien comprises.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Démembrer un bien revient à séparer deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus ;
• La nue-propriété : le droit de disposer des murs du bien, sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

L’intérêt du démembrement de propriété pour transmettre son patrimoine se manifeste dans le montage suivant :

• Le donateur transmet la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l’usufruit ;
• Les héritiers payent des droits de donation sur la valeur de la nue-propriété ;
• Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint automatiquement ;
• Les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur du bien.

La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété se détermine selon un barème légal fixé par l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation :

Pourquoi la donation de nue-propriété reste utile après 70 ans

La donation en nue-propriété présente deux avantages principaux :

• Le donateur garde la jouissance du bien (perception des revenus locatifs ou occupation du logement) ;
• Les droits de succession futurs diminuent.

La transmission se réalise à coût fiscal réduit, puisque les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien.

Après 70 ans, l’usufruit représente une part plus faible de la valeur totale du bien selon le barème fiscal. En conséquence, la nue-propriété transmise représente une part plus importante, ce qui génère potentiellement davantage de droits à payer.

Cela ne rend pas le mécanisme sans intérêt, mais le coût fiscal du démembrement augmente mécaniquement avec l’âge du donateur, ce qui renforce l’intérêt d’agir tôt.

Exemple chiffré de donation en nue-propriété après 70 ans

Prenons un exemple simplifié :

• Un parent de 72 ans possède un appartement d’une valeur de 300 000 € ;
• Il donne la nue-propriété de l’appartement à son enfant et conserve l’usufruit ;
• Selon le barème fiscal légal, la nue-propriété correspond à 70 % de la valeur du bien en pleine propriété, soit 210 000 €.

Les droits de donation se calculent sur ces 210 000 €. Après déduction de l’abattement de 100 000 €, la base taxable ressort à 110 000 €. En appliquant le barème progressif en ligne directe, les droits à payer s’élèvent à 20 194 €.

Si le même parent avait effectué cette donation à 68 ans, la valeur de la nue-propriété aurait représenté seulement 50 %, soit 150 000 €. La base taxable après abattement aurait été de 50 000 €, pour des droits de donation de 8 194 €.

Cet écart illustre pourquoi agir tôt reste préférable, sans pour autant rendre inutile une donation en démembrement après 70 ans.

Assurance vie et transmission après 70 ans

Le régime fiscal de l’assurance vie à la succession repose sur une distinction importante selon la date des versements :

• Primes versées avant 70 ans : les capitaux transmis aux bénéficiaires lors du décès bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, tous contrats confondus, avant application d’un prélèvement forfaitaire de 20 % puis 31,25 %.
• Primes versées après 70 ans : seul un abattement global de 30 500 €, partagé entre tous les bénéficiaires et tous les contrats, s’applique. Au-delà, le capital (hors intérêts) rejoint l’actif successoral et supporte les droits de succession dans les conditions de droit commun. Les intérêts générés restent exonérés.

Ainsi, les versements effectués avant 70 ans bénéficiant d’un régime fiscal plus favorable, il peut être pertinent d’alimenter un contrat en priorité avant cet âge si la situation patrimoniale le permet. Cependant, l’assurance vie après 70 ans peut rester un outil pertinent.

Dans une stratégie de transmission globale et fiscalement optimisée, l’assurance vie s’articule souvent avec les donations classiques. Les capitaux issus des primes versées avant 70 ans sont transmis hors succession et disposent de leurs propres abattements, indépendants de ceux applicables en ligne directe. Les deux outils peuvent donc être utilisés en parallèle sans que l’un n’empiète sur l’autre.

Par ailleurs, la clause bénéficiaire constitue par ailleurs un levier de transmission à part entière. Elle permet de désigner le(s) bénéficiaire(s) que vous souhaitez et peut être modifiée librement.

Autres solutions pour transmettre son patrimoine après 70 ans

Au-delà de la donation classique et de l’assurance vie, d’autres outils méritent d’être examinés selon la composition du patrimoine et les objectifs familiaux.

Donation-partage : pour organiser la répartition

La donation-partage reste pleinement accessible après 70 ans. Elle diffère de la donation simple sur un point essentiel : elle permet de répartir des biens entre plusieurs héritiers en figeant leur valeur au jour de l’acte, et non au jour du décès.

Cela évite les réévaluations au moment de l’ouverture de la succession, source fréquente de conflits entre héritiers.

Elle nécessite un acte notarié et l’accord de tous les bénéficiaires, mais offre une sécurité juridique et familiale que la donation simple ne procure pas. Pour un parent qui souhaite transmettre des biens de nature différente à plusieurs enfants, il s’agit souvent de la solution la plus équilibrée.

Présents d’usage : ce qui échappe aux droits

Le présent d’usage correspond à un cadeau effectué à l’occasion d’un événement particulier (anniversaire, mariage, Noël) dont le montant reste proportionné au patrimoine du donateur. Il ne constitue pas une donation au sens fiscal et n’entre pas dans le calcul des abattements.

Aucun plafond légal précis n’est fixé : la jurisprudence apprécie le caractère « d’usage » au cas par cas.

Des versements importants sans lien avec un événement précis ou disproportionnés par rapport au patrimoine du donateur peuvent être requalifiés en donations lors du règlement de la succession, avec les conséquences fiscales correspondantes.

Le contrat de capitalisation

Moins connu que l’assurance vie, le contrat de capitalisation affiche deux particularités utiles dans une optique de transmission.

D’une part, le contrat peut faire l’objet d’une donation du vivant du souscripteur, avec maintien de l’antériorité fiscale au bénéfice du donataire. Ce dernier récupère alors le contrat avec son historique fiscal, ce que l’assurance vie ne permet pas.

D’autre part, le contrat de capitalisation peut être démembré : le souscripteur donne la nue-propriété du contrat à ses héritiers tout en en conservant l’usufruit. Il continue ainsi à effectuer des rachats ou à percevoir des revenus jusqu’à son décès, tandis que les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de la nue-propriété déjà transmise.

Faut-il donner avant ou après 70 ans ?

L’âge du donateur, notamment après le cap des 70 ans, influe sur l’efficacité de certains outils patrimoniaux.

Les avantages d’agir tôt

Plusieurs leviers perdent de leur efficacité lorsqu’ils sont mis en place tardivement :

• Le démembrement de propriété : la nue-propriété représente une part plus importante de la valeur du bien avec l’âge, ce qui augmente mécaniquement la base taxable pour le donataire ;
• L’assurance vie : les primes versées avant 70 ans bénéficient d’un régime nettement plus favorable (152 500 € d’abattement par bénéficiaire notamment) ;
• Le renouvellement des abattements : une donation effectuée tôt permet, si le délai de quinze ans est purgé avant le décès, de transmettre à nouveau jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt au moment de la succession.

Pourquoi il ne faut pas renoncer à transmettre son patrimoine de son vivant après 70 ans

Agir après 70 ans produit tout de même des effets non négligeables sur la succession future :

• Tout bien donné de son vivant sort de l’actif successoral, ce qui réduit directement la base taxable au décès ;
• Les abattements restent intégralement disponibles si aucune donation n’a été effectuée dans les quinze dernières années ;
• Une transmission progressive sur plusieurs années reste possible même après 70 ans ;
• Votre situation familiale peut évoluer après 70 ans (naissance d’un petit-enfant par exemple).

Renoncer à transmettre sous prétexte que « c’est trop tard » revient souvent à obliger vos héritiers à payer davantage de droits de succession.

Quelles précautions prendre pour transmettre son patrimoine après 70 ans ?

Organiser une transmission de son vivant après 70 ans suppose de garder quelques points essentiels à l’esprit. Donner trop, trop vite ou sans préparation peut fragiliser une situation patrimoniale que l’on a mis des décennies à construire.

Ne pas se démunir trop tôt

La première règle consiste à conserver de quoi financer votre propre avenir. Les dépenses liées à la dépendance, aux soins de santé ou à l’adaptation du logement peuvent représenter des sommes considérables.

Avant toute donation, il convient d’évaluer vos besoins futurs probables et de vous assurer que les actifs conservés couvriront ces besoins, même dans un scénario pessimiste.

Donner en conservant l’usufruit ou en pratiquant des donations partielles constitue une façon prudente d’avancer sans se fragiliser.

Bien vérifier les conséquences familiales

La transmission patrimoniale peut avoir des répercussions sur les relations familiales qu’il ne faut pas sous-estimer. Voici quelques points de vigilance :

• La réserve héréditaire : en France, les enfants héritent d’une part réservée de la succession. Des donations trop importantes peuvent être partiellement « rapportées » à la succession si elles excèdent la quotité disponible ;
• Les familles recomposées : la coexistence d’enfants d’unions différentes complexifie la répartition et rend une préparation de la transmission de son vivant d’autant plus utile ;
• L’égalité entre héritiers : des donations inégales entre enfants peuvent générer des tensions au moment du règlement de la succession, même si elles restent légalement possibles.

Faire valider la stratégie par un notaire

Toute donation portant sur un bien immobilier impose obligatoirement un acte notarié. Mais au-delà de cette obligation légale, le notaire apporte une sécurité juridique indispensable pour l’ensemble de la démarche :

• Vérification du respect de la réserve héréditaire ;
• Optimisation du calendrier des donations ;
• Rédaction de clauses adaptées aux objectifs du donateur : clause de préciput pour attribuer des biens au conjoint avant le partage successoral, clause d’inaliénabilité temporaire pour interdire la cession du bien pendant une durée déterminée ;
• Articulation avec le régime matrimonial et l’éventuel testament existant.

Un conseiller en gestion de patrimoine peut compléter cette approche en intégrant la dimension financière et fiscale globale. Il vous accompagne notamment dans le choix des meilleurs investissements selon votre profil pour anticiper au mieux la transmission de votre patrimoine.

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Avant d’aborder les risques juridiques, il faut comprendre ce que recouvre ce montage et pourquoi il attire certains couples ou investisseurs.

La clause de tontine en bref

La clause de tontine, également appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, est un mécanisme juridique par lequel l’associé survivant est réputé avoir toujours été le seul propriétaire d’un bien ou de parts, depuis leur acquisition initiale.

C’est une fiction juridique : au décès de l’un, la part du défunt s’éteint et le survivant est réputé avoir toujours été seul titulaire depuis l’origine.

Sur le plan civil, le bien ne passe jamais dans la succession du défunt. Ses héritiers n’ont aucun droit à faire valoir dessus. Le survivant n’hérite pas au sens juridique du terme. Il est simplement réputé avoir toujours tout possédé.

Ce mécanisme repose sur deux conditions essentielles :

• Des espérances de vie comparables entre les parties au moment de la mise en place ;
• Et une contribution financière de chacun à l’acquisition.

Sans ces deux éléments, la clause peut être requalifiée en donation.

Pour une présentation complète du fonctionnement de ce mécanisme appliqué à l’achat immobilier direct, vous pouvez consulter notre page dédiée à la clause de tontine immobilière.

La SCI, un cadre juridique aux règles propres

La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

Plutôt que de posséder le bien directement, chaque associé détient des parts sociales représentatives de sa quote-part dans la société, qui est elle-même propriétaire du bien.

Ce montage est souvent choisi par des couples, des familles ou des investisseurs qui souhaitent organiser la gestion du bien, faciliter sa transmission ou optimiser leur situation patrimoniale.

La SCI offre une grande souplesse : les statuts peuvent prévoir des règles spécifiques pour les décisions de gestion, les conditions de cession des parts ou encore la répartition des droits entre associés.

En contrepartie, il s’agit d’une société au sens juridique du terme. L’article 1832 du Code civil impose qu’elle soit constituée par au moins deux personnes pour exister valablement. C’est précisément sur ce point que la tontine peut poser problème.

Pourquoi la tontine en SCI séduit certains couples

Il est possible d’insérer une clause de tontine dans les statuts d’une SCI. Dans cette situation, la clause ne vise pas directement un bien immobilier, mais les parts de la société.

Prenons l’exemple de deux concubins qui créent ensemble une SCI pour acquérir leur résidence principale.

Sans disposition particulière, au décès de l’un, ses parts entrent dans sa succession. Ses héritiers peuvent alors se retrouver associés aux côtés du survivant.

La clause de tontine insérée dans les statuts de la SCI vise à éviter ce scénario et protéger le conjoint survivant. Au décès du premier associé, le survivant est réputé avoir toujours détenu l’intégralité des parts. Les héritiers du défunt ne peuvent pas revendiquer de droits sur la SCI ni sur le bien qu’elle détient.

Sur le plan fiscal, la clause de tontine en SCI conduit souvent à une analyse différente de celle de la tontine immobilière classique, car il s’agit alors de parts sociales et non d’un bien acquis directement.

Dans certains cas, la transmission des parts peut être regardée comme une mutation à titre onéreux, avec un montant de droits de mutation qui reste généralement très modéré par rapport aux droits de 60 % applicables entre concubins sur une tontine immobilière.

Néanmoins, la situation dépend de :

• La rédaction de la clause ;
• La valeur des parts ;
• La fiscalité des associés.

Elle doit être étudiée au cas par cas avec un conseiller spécialisé.

Pour les couples mariés ou pacsés, qui bénéficient déjà d’une exonération totale de droits de succession, l’intérêt principal de la clause de tontine en SCI reste patrimonial et pratique (simplicité de transmission, éviter l’indivision), plus que strictement fiscal.

Notons néanmoins que la société civile obéit à des règles propres qui peuvent entrer en contradiction directe avec la logique même de la tontine.

SCI et clause de tontine : ce que dit la Cour de cassation

Un arrêt récent de la Cour de cassation est venu trancher la question de la validité d’un montage en SCI à deux associés avec clause de tontine sur toutes les parts.

Les faits à l’origine de l’arrêt du 9 avril 2026

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 9 avril 2026 (Cass. civ. 3e, n° 25-12992), deux concubins, Monsieur Z et Madame D, constituent en 2010 une SCI à parts égales.

Les statuts de la société civile immobilière prévoient une clause de tontine portant sur l’ensemble des parts. Ainsi, au décès du premier associé, le survivant sera considéré comme l’unique associé depuis l’origine de la société. La SCI acquiert un bien immobilier, qu’elle loue aux deux associés qui y habitent.

En 2017, la relation se dégrade. Madame D assigne Monsieur Z en dissolution anticipée de la SCI et demande que la clause de tontine soit réputée non écrite.

La Cour d’appel rejette sa demande, estimant que le fait qu’un seul associé se retrouve détenteur de toutes les parts est une situation prévue par la loi et ne remet pas en cause la validité de la société. La Cour de cassation est saisie et va plus loin dans son raisonnement.

Pourquoi la clause contrevient à l’article 1832 du code civil

La Cour de cassation rappelle d’abord la mécanique de la tontine : le survivant n’est pas simplement réputé avoir acquis les parts au moment du décès. Il est considéré comme en avoir toujours été le seul propriétaire depuis la création de la société.

C’est précisément cet effet rétroactif intégral qui pose problème. Si le survivant est rétroactivement seul associé depuis l’origine, cela signifie que la société n’a jamais été constituée par deux personnes.

Or l’article 1832 du code civil impose qu’une société soit instituée par au moins deux personnes. La clause contrevient donc à une disposition impérative du code civil.

La sanction : nullité de la société

La Cour ne se contente pas de déclarer la clause « réputée non écrite », ce qui aurait simplement effacé la stipulation en laissant la société intacte.

Elle juge que la clause entraîne la nullité de la société elle-même. Ce n’est pas seulement le mécanisme d’accroissement qui tombe, c’est l’ensemble de la structure juridique qui est remis en cause, avec toutes les conséquences patrimoniales que cela implique.

Clause de tontine dans une SCI à deux associés : quels sont les risques ?

Selon la rédaction de la clause tontinière et la manière dont elle a été insérée dans les statuts de la SCI, il existe des risques plus ou moins importants pour les associés.

Quand la clause de tontine porte sur la totalité des parts d’une SCI à deux associés

C’est précisément ce schéma que la Cour de cassation a sanctionné dans son arrêt du 9 avril 2026 : deux associés, une clause d’accroissement portant sur l’intégralité des parts et par l’effet de la rétroactivité, un survivant réputé avoir toujours été seul détenteur de la société depuis son origine.

Cette situation aurait pu être évitée de deux façons :

• En limitant la clause de tontine à une partie des parts seulement, plutôt qu’à leur totalité ;
• Ou en intégrant un troisième associé au capital de la SCI, ce qui aurait empêché le survivant de se retrouver rétroactivement seul détenteur de l’ensemble des parts.

Une protection qui peut s’effondrer au décès de l’un des associés

Tant que la clause de tontine n’est pas remise en cause, le survivant récupère automatiquement les parts de la SCI du défunt et ses héritiers n’ont aucun droit à faire valoir. C’est précisément l’effet recherché, pour protéger le conjoint survivant.

Mais si la nullité de la SCI est prononcée, la clause tombe avec elle. Les parts du défunt intègrent sa succession et les héritiers peuvent se retrouver associés de la SCI aux côtés du survivant.

La nullité de la société remet en cause toute l’organisation patrimoniale construite autour d’elle. Il peut notamment y avoir des conséquences fiscales potentiellement lourdes.

En cas de mésentente du vivant des associés

La clause de tontine rend toute sortie unilatérale impossible. Si une mésentente survient entre les deux associés, la situation peut donc rapidement se bloquer. Aucun ne peut forcer la vente ni céder ses parts sans l’accord de l’autre.

Une demande de dissolution judiciaire peut être envisagée, mais elle est généralement longue et incertaine. La tontine, pensée comme un outil de protection, devient une source de conflit et un frein à toute issue amiable.

Quelles alternatives à la clause de tontine dans une SCI ?

Si la clause de tontine dans une SCI présente des risques, d’autres outils permettent d’atteindre un objectif similaire de protection.

Le démembrement croisé en SCI

Le démembrement croisé constitue souvent une alternative pertinente dans le cadre d’une SCI.

Le principe repose sur un échange de droits démembrés entre les deux associés :

• Les parts de SCI sont démembrées, c’est-à-dire que la pleine propriété est séparée entre nue-propriété et usufruit ;
• Chaque associé conserve l’usufruit de ses propres parts et devient nu-propriétaire des parts de l’autre associé.

Au décès de l’un, le survivant récupère l’usufruit des parts dont il était déjà nu-propriétaire et conserve ainsi la jouissance sans passer par la succession.

Les héritiers du défunt reçoivent la nue-propriété de la moitié des parts, mais ne détiennent aucun usufruit.

Sur le plan fiscal, ce montage est particulièrement avantageux. La transmission s’opère sans droits supplémentaires au décès, puisque le survivant ne reçoit pas de nouveaux droits mais consolide ceux qu’il détenait déjà.

La SCI sans clause de tontine

Une SCI bien structurée, avec des statuts soigneusement rédigés, reste un outil patrimonial pertinent sans avoir besoin de recourir à une clause de tontine.

Des dispositions statutaires spécifiques peuvent organiser la transmission des parts. Ces mécanismes permettent de protéger le survivant tout en respectant les règles applicables aux sociétés civiles.

La tontine immobilière en direct

Pour les couples qui souhaitent conserver la protection forte de la tontine, une alternative consiste à acheter le bien immobilier en direct avec une clause de tontine, sans passer par une SCI.

Le mécanisme est le même : au décès du premier acquéreur, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien depuis l’achat. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit à faire valoir.

Cette option est surtout pertinente pour les couples mariés ou pacsés, exonérés de droits de succession, ou lorsque la valeur du bien reste modérée.

En revanche, pour les concubins, il reste un inconvénient fiscal. En effet, la transmission est taxée à 60 % sur la quote-part recueillie, après un abattement de 1 594 €.

Le testament comme outil complémentaire

Le testament ne se substitue pas aux montages patrimoniaux décrits ci-dessus. Mais il constitue un outil complémentaire utile pour organiser sa succession de manière globale.

Il permet de désigner le partenaire survivant comme légataire des parts de SCI, de préciser la répartition des autres biens, ou d’anticiper des situations que les statuts ne couvrent pas.

C’est un document souple, modifiable à tout moment et particulièrement pertinent lorsque la situation familiale est susceptible d’évoluer. Il faut toutefois veiller au respect de la réserve héréditaire en présence d’enfants nés ou à naître.

Que faire si votre SCI contient déjà une clause de tontine ?

Si les statuts de votre SCI prévoient un tel mécanisme, il est important d’agir sans attendre. Voici les étapes à suivre :

• Relire les statuts immédiatement

La première étape est simple : retrouver les statuts et identifier précisément la rédaction de la clause.

• • Porte-t-elle sur toutes les parts ou seulement sur une partie ?
  • Combien d’associés compte la SCI ?

Ces deux éléments principaux conditionnent directement le niveau de risque.

• Faire analyser le risque juridique

Le risque est particulièrement élevé pour les SCI dont les statuts ont été rédigés sous seing privé, sans accompagnement notarial. Si tel est le cas, il est recommandé de faire analyser vos statuts par un notaire ou un avocat spécialisé en droit patrimonial. Cela permet d’évaluer le risque et identifier les options disponibles.

• Adapter les statuts si nécessaire

Selon le résultat de l’analyse, plusieurs pistes peuvent être envisagées : suppression pure et simple de la clause, modification de son périmètre ou refonte plus large des statuts accompagnée de la mise en place d’un montage alternatif. Chaque décision doit s’inscrire dans le contexte patrimonial global des associés.

• Ne pas attendre un conflit ou un décès

La prévention est essentielle. Attendre un conflit ou un décès limite souvent les possibilités. Il est donc préférable de revoir les statuts lorsque la situation est calme. Cela permet d’adapter le montage dans de bonnes conditions.

L’article Clause de tontine dans une SCI : risque de nullité et solutions alternatives est apparu en premier sur Fortuny.

La faculté de rétractation en assurance vie offre à tout souscripteur la possibilité d’annuler un contrat récemment conclu, sans justification, dans les conditions fixées par le Code des assurances. Elle constitue l’une des protections prévues dans le fonctionnement de l’assurance vie.

Dans le langage courant, on parle de « rétractation » pour désigner l’annulation d’un contrat d’assurance vie souscrit il y a peu. Le Code des assurances, lui, utilise le terme de « faculté de renoncer ».

Concrètement, annuler un contrat d’assurance vie dans le délai légal de rétractation produit trois effets immédiats :

• Récupérer l’intégralité des sommes versées
  • L’assureur rembourse les versements effectués ainsi que les frais d’entrée éventuellement prélevés à la souscription.
• Annuler le contrat sans pénalité
  • Dès lors que la procédure est respectée (lettre recommandée dans le délai de 30 jours), l’assureur ne peut invoquer aucune clause de pénalité ni retenir de frais de résiliation. Le contrat disparaît rétroactivement, comme s’il n’avait jamais existé.
• Sortir sans conséquence fiscale
  • La rétractation ne génère aucune imposition. Les sommes récupérées ne constituent pas des gains taxables, à la différence d’un rachat total effectué hors délai, qui peut entraîner une imposition sur les gains accumulés.

Délai légal de rétractation de 30 jours à respecter

L’article L132-5-1 du Code des assurances fixe un délai de rétractation de 30 jours calendaires pour tout nouveau contrat d’assurance vie. Ce délai s’applique quel que soit le mode de souscription : en agence, par courrier ou en ligne.

Quand commence le délai de rétractation de l’assurance vie ?

Le point de départ du délai de rétractation de l’assurance vie correspond à la date à laquelle vous avez reçu l’intégralité des documents contractuels obligatoires, c’est-à-dire :

• La proposition d’assurance signée (ou le contrat lui-même) ;
• La notice d’information détaillant les garanties, les frais et les conditions générales.

Si vous avez signé le 15 avril et reçu ces documents le même jour, la limite de rétractation tombe le 14 mai. Les samedis, dimanches et jours fériés comptent : il s’agit bien de jours calendaires, non de jours ouvrés.

Ce délai de 30 jours sert avant tout à prendre du recul :

• Relire les documents contractuels à tête reposée ;
• S’assurer de bien comprendre les supports choisis et les risques qu’ils impliquent ;
• Et annuler la souscription si elle ne correspond finalement pas à vos attentes.

Prolongation du délai de renonciation au contrat d’assurance vie

Une prolongation de la durée légale de rétractation est accordée si la compagnie d’assurance manque à son obligation d’information précontractuelle. Concrètement, il peut s’agir d’un document manquant ou inconforme, comme la note d’information ou le document d’informations clés.

Dans ce cas, le délai de 30 jours ne commence pas à courir à la date de signature. Il part du jour où les documents manquants sont effectivement remis, dans la limite de 8 ans à compter de la date à laquelle le souscripteur a été informé de la conclusion du contrat.

L’article L132-5-2 du Code des assurances le formule ainsi : “Le défaut de remise des documents et informations prévus au présent article entraîne, pour les souscripteurs de bonne foi, la prorogation du délai de renonciation prévu à l’article L.132-5-1 jusqu’au trentième jour calendaire révolu suivant la date de remise effective de ces documents, dans la limite de huit ans à compter de la date où le souscripteur est informé que le contrat est conclu.”

La condition de bonne foi du souscripteur est centrale. Depuis la loi du 30 décembre 2014, applicable aux contrats souscrits à compter du 1er janvier 2015, un souscripteur qui tenterait de profiter d’un document manquant pour se rétracter tardivement, alors qu’il disposait en réalité de toutes les informations nécessaires, s’expose à voir sa renonciation qualifiée d’abusive.

La Cour de cassation a précisé que cette appréciation tient compte de la situation concrète du souscripteur, de son niveau d’information réel et de sa qualité d’assuré averti ou profane (Cass. civ. 2, 28 mars 2019, n° 18-15612).

Vérifiez sans attendre que votre dossier contient bien l’ensemble des documents contractuels. Si la notice d’information ou les conditions générales manquent, votre droit de rétractation court toujours.

Comment se rétracter : la procédure pas à pas

Le droit de rétractation en assurance vie s’exerce par courrier recommandé avec accusé de réception (lettre papier ou électronique). Aucune justification n’a besoin d’être fournie, la seule volonté de renoncer suffit. Dès lors que les conditions légales sont réunies, l’assureur ne peut pas s’y opposer.

Modèle de lettre de rétractation en assurance vie

La lettre de rétractation en assurance vie n’obéit à aucun formalisme imposé, mais elle doit mentionner :

• Vos coordonnées complètes ;
• Le numéro du contrat ;
• La date de souscription ;
• La référence légale (article L132-5-1 du Code des assurances) ;
• Votre demande explicite de remboursement.

Voici un modèle mis en avant par service-public.gouv.fr, provenant de l’Institut national de la consommation :

Lettre recommandée avec avis de réception

Madame, Monsieur,

Il y a moins de trente jours, le (date), j’ai souscrit un contrat d’assurance vie (nom du contrat) n° (référence du contrat), auprès de votre compagnie d’assurances.

Après réflexion et conformément à l’article L.132-5-1 du code des assurances, je souhaite renoncer à mon adhésion.

Je vous prie donc de bien vouloir me rembourser l’intégralité des sommes versées, soit (…) euros, et cela dans un délai maximal de trente jours à compter de la réception de ce courrier.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)

Envoi et preuves à conserver

Le respect du formalisme conditionne la validité de votre rétractation. Voici quelques règles simples à suivre :

• Envoyez votre lettre de rétractation d’assurance vie uniquement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
• Conservez le récépissé de dépôt ainsi que l’avis de réception signé par l’assureur ;
• La date d’envoi fait foi, non celle de réception : si vous postez votre lettre le dernier jour du délai, votre rétractation reste valable.

Rétractation de l’assurance vie avec unités de compte : attention aux marchés

Pour les contrats investis en unités de compte (UC), la question du remboursement soulève souvent des inquiétudes.

Dans la majorité des cas, pendant le délai de rétractation de 30 jours, les sommes versées en unités de compte restent placées sur un fonds d’attente sécurisé (fonds euro ou fonds monétaire). À l’issue des 30 jours, un arbitrage automatique et sans frais réoriente les fonds vers les supports choisis à la souscription.

À la rétractation, l’assureur rembourse les sommes versées à l’origine, et non leur valeur de marché au moment de la demande.

Exemple : Vous versez 10 000 € le 1er avril sur un contrat multisupport investi en UC. La valeur de votre contrat perd 5 % dans les semaines suivantes. Si vous exercez votre droit de rétractation avant le 1er mai, vous récupérez 10 000 €, pas 9 500 €.

Certains assureurs font le choix d’investir les fonds immédiatement sur les supports demandés, sans passer par un fonds d’attente. Dans ce cas, c’est l’assureur qui supporte le risque de marché pendant la période de rétractation : si vous exercez votre droit, il reste tenu de vous rembourser l’intégralité des sommes versées, même en cas de moins-value.

Que se passe-t-il après la rétractation ?

Une fois la lettre reçue par l’assureur, la procédure suit un calendrier encadré par la loi.

Remboursement garanti sous 30 jours

L’assureur dispose de 30 jours à compter de la réception de votre courrier pour rembourser l’intégralité des sommes versées. Ce remboursement inclut les primes versées ainsi que les éventuels frais de dossier prélevés à l’entrée.

Le souscripteur n’a aucuns frais à régler de son côté : la rétractation ne donne lieu à aucune pénalité ni aucune retenue.

En cas de dépassement de ce délai de remboursement par l’assureur, des intérêts de retard s’appliquent automatiquement, calculés au taux légal majoré.

Plus précisément, d’après l’article L132-5-1 du Code des assurances : “Au-delà de ce délai, les sommes non restituées produisent de plein droit intérêt au taux légal majoré de moitié durant deux mois, puis, à l’expiration de ce délai de deux mois, au double du taux légal.”

Conservez votre avis de réception pour pouvoir réclamer des intérêts de retard si nécessaire.

Que faire si le délai de rétractation est dépassé ?

Passé le délai de 30 jours, la rétractation n’est plus possible, sauf dans le cas où l’assureur n’a pas remis l’ensemble des documents contractuels obligatoires à la souscription (voir la partie sur la prolongation du délai).

Seul le rachat du contrat d’assurance vie permet de récupérer les fonds versés, mais dans des conditions très différentes.

Contrairement à d’autres placements, l’argent versé sur une assurance vie n’est pas bloqué : un rachat partiel ou total reste possible à tout moment, sans condition de durée. Le rachat partiel permet de récupérer une fraction des fonds tout en maintenant le contrat actif. Le rachat total entraîne, lui, la clôture définitive du contrat.

Avant de signer : l’importance de lire les conditions générales

Le droit de rétractation en assurance vie constitue un filet de sécurité utile, mais il ne remplace pas une lecture attentive des documents contractuels avant la souscription.

Les conditions générales précisent un certain nombre d’informations, dont :

• Les frais d’entrée ;
• Les frais de gestion annuels ;
• Les conditions de versement ;
• Les modalités de rachat ;
• Les supports disponibles ;
• Les options de gestion.

Ce sont ces éléments qui déterminent la performance réelle du contrat sur le long terme. Prendre le temps de les comparer entre plusieurs offres, ou de les faire analyser par un conseiller indépendant, reste la meilleure façon d’éviter d’avoir à exercer son droit de rétractation.

Besoin d’aide pour souscrire votre contrat d’assurance vie ? Les conseillers du cabinet Fortuny vous accompagnent pour choisir le meilleur contrat selon votre profil et vos besoins.

L’article Délai de rétractation en assurance vie : procédure, lettre et cas particuliers est apparu en premier sur Fortuny.

Zoom sur la définition du Private Equity immobilier, variante du capital-investissement, pour comprendre la logique fondamentale de ce placement et le situer par rapport aux autres formes d’immobilier accessibles aux investisseurs particuliers.

Définition du Private Equity immobilier

Le Private Equity, ou capital-investissement, désigne l’investissement en capital dans des sociétés non cotées en Bourse.

Un fonds de Private Equity immobilier constitue un portefeuille de participations dans des sociétés qui interviennent dans le secteur immobilier et qui ont besoin de financement pour développer leurs activités : promoteurs, marchands de biens, sociétés de réhabilitation, exploitants de résidences gérées, etc.

Pour l’investisseur, souscrire ce type de fonds revient à s’exposer indirectement au marché immobilier, sans acquérir de bien en direct.

Le fonds collecte les capitaux de plusieurs investisseurs, les déploie dans un portefeuille de sociétés immobilières non cotées. Puis, il cherche à réaliser une plus-value lors de la cession de ces participations, plusieurs années plus tard.

Cette approche permet d’accéder à des opérations d’envergure (réhabilitation lourde, promotion, transformation d’usage) qui seraient inaccessibles à un investisseur particulier en direct. Le fait d’investir dans plusieurs sociétés simultanément permet également de ne pas concentrer le risque sur une seule opération, contrairement à un club deal.

En contrepartie, ce type d’investissement implique une immobilisation longue du capital. La durée de vie d’un fonds s’étend généralement sur 7 à 10 ans, avec une période d’investissement de 2 à 5 ans suivie d’une phase de gestion et de cession.

Les rendements cibles affichés sont élevés, mais ils restent des objectifs non garantis et dépendent étroitement de la qualité d’exécution du gestionnaire et des conditions de marché à la sortie.

Différences entre Private Equity immobilier, SCPI et OPCI

Le tableau ci-dessous compare le Private Equity immobilier via des FCPR, la structure de fonds la plus commune, et la SCPI et l’OPCI, d’autres placements immobiliers collectifs.

Source : ASPIM (Association des sociétés de placement immobilier)

La SCPI offre une exposition pure à l’immobilier locatif tandis que l’OPCI apporte davantage de souplesse grâce à sa poche financière, mais au prix d’une volatilité plus marquée du fait de son exposition aux marchés financiers.

Le Private Equity immobilier (ou Private Equity Real Estate) cible des opérations d’une autre nature, potentiellement plus rémunératrices, mais avec une liquidité moindre et un risque de perte en capital plus important que les deux autres véhicules.

Les avantages du Private Equity immobilier

Comment fonctionne le Private Equity immobilier ?

Le fonctionnement d’un fonds de Private Equity immobilier suit un cycle précis, depuis la collecte des capitaux jusqu’au remboursement des investisseurs.

Étapes clés du cycle d’investissement

Un fonds de Private Equity immobilier traverse six grandes phases au cours de sa durée de vie.

1. Levée de fonds

La société de gestion collecte des fonds auprès des investisseurs via un appel public ou privé à l’épargne. Le fonds se trouve souvent structuré sous forme de FCPR ou de FPCI.

Pour les FCPR grand public, le capital est généralement versé en une fois lors de la souscription.

Pour les FPCI et les FCPR destinés aux investisseurs avertis, l’investisseur s’engage sur un montant global qui est versé progressivement au fur et à mesure que le fonds réalise ses investissements, via des appels de fonds successifs.

2. Acquisition et sélection

Le gestionnaire procède à une analyse approfondie des sociétés cibles (modèle économique, solidité financière, qualité des projets menés, potentiel de valorisation). Seuls les dossiers présentant un ratio risque/rendement cohérent avec la stratégie du fonds aboutissent.

3. Gestion active

Une fois les participations prises, le travail de création de valeur commence : accompagnement des équipes dirigeantes, suivi des chantiers, optimisation locative, renégociation de baux.

Pendant cette période, les revenus générés par les sociétés en portefeuille restent bloqués dans le fonds et doivent être réinvestis pour que l’investisseur puisse bénéficier de l’exonération fiscale (voir partie Fiscalité).

4. Pré-liquidation

À compter de cinq ans après la clôture de la période de souscription, le fonds peut commencer à céder progressivement ses participations.

Les cessions peuvent prendre différentes formes :

• Revente à un investisseur institutionnel ;
• Cession à un autre fonds ;
• Introduction de la société en Bourse.

Cette phase prépare la liquidation finale en visant à réaliser les cessions dans les meilleures conditions de marché, sans avoir à tout vendre en même temps.

5. Liquidation

Le fonds cède ses dernières participations et clôt son portefeuille. Cette étape marque la fin de la vie active du fonds.

6. Remboursement

Dans un scénario positif, les investisseurs récupèrent le capital investi, augmenté des éventuelles plus-values nettes de frais. Le remboursement du capital et le versement de plus-values ne sont en aucun cas garantis.

En pratique, le cycle complet d’un placement dans un FCPR/FPCI s’étend souvent sur une durée totale de 7 à 10 ans.

Sources de rendement et modalités de distribution

Le rendement d’un fonds de Private Equity immobilier provient de deux sources principales :

• Les plus-values réalisées lors de la cession des participations en fin de cycle, une fois les projets menés à terme ;
• Les revenus générés par les actifs en portefeuille :
  • Revenus issus des prêts ou financements accordés aux sociétés en portefeuille (intérêts, remboursements) ;
  • Dividendes distribués par les sociétés du portefeuille.

La façon dont les sommes sont reversées aux investisseurs varie selon la politique de distribution du fonds :

• Certains fonds distribuent des revenus en cours de vie (fonds non fiscaux). Les fonds dits fiscaux, quant à eux, peuvent verser de premières distributions après 5 ans, en phase de pré-liquidation ;
• D’autres conservent les liquidités jusqu’à la liquidation finale et remboursent l’ensemble du capital et des plus-values à la fin du fonds.

Quels types d’actifs sont ciblés par les fonds de Private Equity immobilier ?

Les fonds de Private Equity immobilier, qu’il s’agisse de FCPR ou de FPCI, sont soumis au même quota réglementaire : au moins 50 % de leur actif doit être investi en titres de sociétés non cotées.

Dans le cadre d’un fonds immobilier, ces sociétés opèrent sur des segments variés du secteur et ont besoin de financement pour conduire leurs projets :

• Promotion immobilière : sociétés qui pilotent des programmes de construction neuve (logements, bureaux, résidences gérées) et qui ont besoin de fonds propres pour financer les phases de développement, d’obtention des permis et de commercialisation.
• Réhabilitation et marchands de biens : sociétés spécialisées dans l’acquisition de biens existants en vue de les rénover, les restructurer ou les revendre après valorisation. Le besoin de financement porte sur l’acquisition et les travaux.
• Exploitation d’actifs immobiliers : sociétés exploitant des résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme), des hôtels ou des commerces, pour lesquelles le fonds apporte un financement de développement ou de croissance.
• Foncières non cotées : sociétés détenant un patrimoine immobilier locatif, qui cherchent à lever des fonds pour acquérir de nouveaux biens ou refinancer leur portefeuille.

Pour les 50 % restants, les règles diffèrent sensiblement entre les deux véhicules. Un FCPR est soumis à des contraintes réglementaires strictes : il ne peut investir que 20 % maximum de son actif hors Private Equity.

Un FPCI bénéficie d’une latitude nettement plus grande sur cette fraction. Il peut y loger des parts de SCPI ou d’OPCI, des instruments de dette ou des co-investissements aux côtés d’autres investisseurs institutionnels.

Dans les deux cas, un fonds investit dans plusieurs sociétés simultanément, ce qui permet de répartir le risque entre différents projets, secteurs et zones géographiques. Cette diversification constitue l’un des avantages structurels du véhicule collectif par rapport à un investissement sur une opération unique.

Quelles stratégies d’investissement en Private Equity immobilier ?

Les fonds de Private Equity immobilier ne ciblent pas tous le même type d’opérations. Quatre grandes stratégies coexistent, chacune correspondant à un niveau de risque et un potentiel de rendement différents.

Core et Core+ : actifs établis, transformation légère

Les stratégies Core et Core+ ciblent des actifs immobiliers de qualité éprouvée, bien situés, occupés par des locataires solides et générant des revenus réguliers. Le risque opérationnel est censé être plus faible que dans les autres stratégies, mais le manque de liquidité et le risque de marché demeurent.

Value-add et opportuniste : création de valeur élevée

Ces deux stratégies s’adressent aux investisseurs disposés à accepter davantage d’incertitude en échange d’un potentiel de gain supérieur.

Les rendements ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Critères de choix selon le profil risque/rendement

Le Private Equity immobilier s’adresse en priorité aux investisseurs avertis, capables d’immobiliser un capital significatif sur le long terme et d’assumer un risque réel de perte en capital.

Ce type de placement ne convient pas à un investisseur ayant besoin de liquidités à court ou moyen terme, ni à celui pour qui une perte partielle du capital investi remettrait en cause l’équilibre global de son patrimoine.

De manière générale, il est recommandé de ne pas consacrer plus de 5 à 10 % de son patrimoine financier au Private Equity.

Au sein de cet univers, le choix de la stratégie doit rester cohérent avec le degré de risque que l’investisseur est prêt à assumer :

• Profil plus “prudent” au sein du Private Equity : les stratégies Core et Core+ portent sur des actifs de qualité établie et présentent un risque opérationnel plus faible que les stratégies de transformation. Elles restent néanmoins soumises au risque de marché, à l’illiquidité et à un risque de perte en capital. Elles ne conviennent pas à un investisseur qui ne peut pas se permettre d’immobiliser un capital significatif ou d’en perdre une partie.
• Profil dynamique orienté performance : les stratégies value-add et opportunistes visent des rendements plus élevés, en contrepartie d’une incertitude plus grande sur le calendrier de sortie, la réussite des opérations et le niveau de rendement final. Le risque de perte en capital y est plus marqué.

Les véhicules d’investissement en Private Equity immobilier

En France, le Private Equity immobilier s’organise principalement autour de deux types de fonds réglementés : les FCPR et les FPCI.

Le FCPR (fonds commun de placement à risques)

Le FCPR est le véhicule de Private Equity le plus accessible pour un investisseur particulier. Il doit être soumis à l’agrément de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Concrètement, un FCPR grand public est généralement accessible à partir de quelques milliers d’euros. Pour les versions destinées aux investisseurs professionnels, le ticket minimum monte généralement entre 50 000 et 100 000 €.

En souscrivant à un FCPR immobilier, l’investisseur accède indirectement à un portefeuille de sociétés qui mènent elles-mêmes plusieurs projets immobiliers distincts. Selon la taille et la stratégie du fonds, ce portefeuille peut regrouper une dizaine, voire une trentaine de projets différents, ce qui répartit le risque sur un nombre significatif d’opérations.

La durée de vie d’un FCPR s’étend en général autour de 10 ans, avec une période d’investissement de 3 à 5 ans suivie d’une phase de cession progressive.

L’AMF impose un encadrement strict : document d’information clé (DIC), règlement du fonds, reporting régulier, etc. Ces éléments offrent à l’investisseur une certaine transparence et une protection réglementaire.

Le FPCI (fonds professionnel de capital investissement)

Le FPCI s’adresse exclusivement aux investisseurs professionnels ou avertis, avec une souscription minimale de 100 000 €.

Contrairement au FCPR, il ne requiert pas d’agrément AMF mais fait l’objet d’une simple déclaration. La société de gestion qui le pilote reste en revanche soumise à l’agrément AMF.

Cette distinction donne au gestionnaire une souplesse opérationnelle plus importante : stratégies d’investissement plus larges, ratios de division des risques moins contraignants, montages plus complexes.

Les FPCI immobiliers peuvent ainsi accéder à des opérations institutionnelles de plus grande envergure, avec des profils de risque et de rendement potentiellement plus élevés. En contrepartie, le risque de perte est également plus important.

Les club deals immobiliers : une approche distincte

Les club deals immobiliers sont souvent mentionnés dans l’univers du Private Equity immobilier, mais ils n’en font pas strictement partie. Un club deal réunit un nombre restreint d’investisseurs pour financer une opération immobilière unique, via une société créée spécifiquement pour l’occasion (SCI, SAS, etc.).

Contrairement à un FCPR ou un FPCI, il n’investit pas dans des titres de sociétés non cotées mais directement dans un actif immobilier. L’absence de diversification (une seule opération) le distingue également d’un fonds de Private Equity.

Il peut néanmoins constituer une alternative pour des investisseurs souhaitant s’exposer directement à une opération identifiée, avec un ticket d’entrée souvent élevé et des règles de fonctionnement définies entre les investisseurs.

Investir en Private Equity immobilier : conditions et fiscalité

Avant de souscrire, plusieurs paramètres pratiques sont à examiner : le montant requis selon le véhicule, la fiscalité applicable en fonction du montage, les frais prélevés par le gestionnaire et les conditions de sortie.

Ticket d’entrée

Les conditions d’accès au Private Equity immobilier diffèrent selon le véhicule :

• Un FCPR immobilier peut être accessible à partir de quelques milliers d’euros pour les versions grand public. Les fonds destinés aux investisseurs avertis imposent néanmoins généralement un minimum de 50 000 à 100 000 €.
• Un FPCI requiert quant à lui une souscription minimale de 100 000 €, conformément à la réglementation AMF applicable aux investisseurs professionnels et assimilés.

Frais

Concernant les frais, les fonds de Private Equity immobilier pratiquent des frais de gestion annuels, compris le plus souvent entre 1 et 2 % des actifs sous gestion. Cette commission couvre le fonctionnement courant du fonds.

S’y ajoute généralement une commission de surperformance, appelée carried interest, qui peut représenter jusqu’à 20 % des plus-values réalisées au-delà d’un seuil de rendement prédéfini.

Certains fonds facturent également des frais de souscription à l’entrée, le plus souvent compris entre 2 et 5 %.

L’ensemble de ces frais pèse directement sur le rendement net final et doit être analysé avec soin avant tout engagement.

Liquidité

La liquidité du Private Equity immobilier s’avère très limitée. Il n’existe pas de marché secondaire organisé pour les parts de FCPR ou de FPCI immobilier. La situation varie cependant selon le type de fonds.

Pour les fonds fermés classiques, la sortie se fait à la liquidation du fonds, en fin de vie. Même après la période de conservation de 5 ans, il est quasiment impossible d’obtenir le rachat de ses parts avant la dissolution.

Une cession anticipée de gré à gré reste théoriquement possible, mais elle nécessite de trouver un acheteur par ses propres moyens et s’effectue généralement avec une décote significative.

Certains fonds dits « evergreen », à durée de vie perpétuelle, prévoient des fenêtres de rachat périodiques après une période de blocage initiale de 5 ans. Cette liquidité reste cependant conditionnelle : elle dépend de la trésorerie disponible du fonds, peut être suspendue en cas d’événements exceptionnels et n’est jamais garantie.

Sur le plan fiscal, une cession avant 5 ans de détention entraîne la perte de l’éventuelle exonération d’impôt sur le revenu pour le vendeur. L’acheteur sur le marché secondaire, quant à lui, ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux attachés à une souscription directe.

En pratique, l’investisseur doit considérer son capital comme immobilisé sur la durée du fonds.

Fiscalité

Le traitement fiscal dépend avant tout du montage juridique retenu par la société de gestion et du véhicule utilisé.

FCPR et FPCI fiscaux

Lorsque le fonds répond aux critères d’un FCPR ou d’un FPCI dit fiscal, les investisseurs personnes physiques peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur les plus-values de cession et sur les distributions reçues.

Pour cela, il faut respecter trois conditions cumulatives :

• Conserver les parts pendant au moins 5 ans ;
• Réinvestir tous les revenus générés dans le fonds pendant cette période ;
• Ne pas détenir plus de 25 % des droits dans les bénéfices des sociétés en portefeuille.

Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus dans tous les cas. Ce chiffre s’applique depuis le 1er janvier 2025 pour les plus-values de cession et depuis le 1er janvier 2026 pour les dividendes.

Fonds non fiscaux

Pour les FCPR et FPCI non fiscaux, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, qui inclut 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

IFI

Sur le plan de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), certains fonds peuvent, selon leur composition et leur structure juridique, être partiellement ou totalement exclus de l’assiette taxable. Ce point mérite d’être vérifié au cas par cas dans la documentation du fonds.

Apport-cession

La plupart des fonds sont éligibles au dispositif d’apport-cession. Pour les chefs d’entreprise qui cèdent leur société, le dispositif de report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du CGI peut s’appliquer si la holding cède les titres apportés dans les trois ans suivant l’apport et réinvestit le produit de cession (70 % minimum) dans des activités économiques éligibles, dont certains FCPR et FPCI.

Détention via une enveloppe fiscale

Certains fonds de Private Equity immobilier sont accessibles via des enveloppes fiscales : assurance vie française, assurance vie luxembourgeoise ou plan d’épargne retraite (PER). Dans ce cas, c’est la fiscalité propre à l’enveloppe qui s’applique.

Quels sont les risques du Private Equity immobilier ?

Le Private Equity immobilier présente un potentiel de rendement supérieur aux placements immobiliers classiques, mais en contrepartie d’une prise de risque significative.

Risques financiers et opérationnels

• Illiquidité : le capital s’engage sur 7 à 10 ans sans possibilité de sortie organisée. Il existe également un risque d’immobilisation prolongée du capital investi en cas de difficulté de revente des actifs par le fonds. Tout besoin de liquidité imprévu pendant la durée du fonds ne pourra pas être satisfait par ce placement.
• Risque de perte en capital : un fonds de Private Equity immobilier ne garantit pas le capital investi. Une opération de transformation qui échoue, un retournement de marché en phase de sortie ou un locataire défaillant peuvent conduire à une perte partielle, voire totale, sur l’actif concerné.
• Risque de marché : le fonds investit dans des sociétés exposées au secteur immobilier (promotion, marchands de biens, exploitation d’actifs). Un retournement du cycle immobilier, une hausse durable des taux d’intérêt ou une montée de la vacance locative peuvent affecter la valeur de ces sociétés en portefeuille et peser sur les rendements ou les plus-values attendus à la sortie.
• Risque de concentration : certains fonds investissent dans un nombre limité d’actifs. La défaillance d’un projet majeur affecte alors l’ensemble des investisseurs de manière disproportionnée, sans possibilité de compensation par d’autres opérations.

Risques liés au gestionnaire

• Dépendance à l’expertise : la performance finale tient en grande partie à la qualité du sourcing et à la capacité opérationnelle de la société de gestion. L’analyse de l’historique du gestionnaire (taux de rendement interne réalisé sur les fonds précédents) constitue une étape primordiale avant toute décision d’investissement.
• Structure de frais : les différents frais pratiqués par les gestionnaires des fonds de Private Equity immobilier (frais d’entrée, de gestion et de surperformance) peuvent peser significativement sur le rendement net. Il convient de vérifier ces éléments en détail dans le règlement du fonds avant tout investissement.

Le Private Equity immobilier constitue une classe d’actifs exigeante, réservée aux investisseurs avertis capables d’immobiliser un capital significatif sur le long terme. Avant tout investissement, un bilan patrimonial complet permet de vérifier l’adéquation de ce type de placement avec votre situation fiscale, votre horizon d’investissement et votre tolérance au risque.

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Le passif de l’IFI est pris en compte pour déterminer l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Il influence donc le montant de l’impôt à payer.

La prise en compte du passif pour déterminer l’impôt sur la fortune immobilière

Pour les contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du passif déductible de l’IFI. En effet, l’impôt ne se calcule pas sur la seule valeur du patrimoine immobilier détenu.

Pour déterminer l’assiette de l’IFI, on retient :

• La valeur brute des actifs immobiliers assujettis (70 % dans le cas de la résidence principale) à la date du 1er janvier ;
• À laquelle on soustrait les dettes déductibles (passif), selon leur valeur au 1er janvier.

Lorsque le montant ainsi obtenu dépasse 1,3 million d’euros, l’impôt sur la fortune immobilière entre en jeu. On applique alors le barème progressif de l’IFI, avec une taxation effective dès 800 000 € :

La règle générale pour déterminer les dettes déductibles de l’IFI

Les conditions encadrant les dettes déductibles de l’IFI sont inscrites à l’article 974 du CGI. Elles sont également précisées dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-10).

En résumé, on retient que le passif déductible de l’IFI se compose :

• Des dettes supportées par le foyer fiscal au regard de la détention du patrimoine immobilier taxable uniquement ;
• Et ce, de façon certaine au 1er janvier de l’année d’imposition (factures et dettes non acquittées, intérêts échus et non payés).

La loi détermine trois grandes catégories de dettes déductibles de l’IFI, à savoir :

• Les dettes relatives à l’acquisition des biens immobiliers (emprunt en cours de remboursement notamment) ;
• Celles liées à des dépenses de travaux sur ce même patrimoine ;
• Les impôts relatifs aux actifs immobiliers, comme la taxe foncière, entre autres.

Exemples concrets de dettes déductibles de l’IFI et cas particuliers

Rentrons dans le détail du passif déductible de l’IFI selon le type de dettes et quelques cas particuliers importants à connaître, dont celui de la résidence principale.

Dettes liées à l’acquisition du patrimoine immobilier (emprunts et autres)

Pour déterminer la base taxable de l’IFI, l’endettement relatif à l’achat des biens immobiliers est bien pris en considération.

Cela concerne bien entendu les crédits immobiliers en cours de remboursement. D’après le BOFiP, la déduction du passif retient :

• Le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Les intérêts échus et non payés au 1er janvier ;
• Les intérêts courus au 1er janvier.

Lorsque le financement des acquisitions provient d’autres types de dettes, celles-ci peuvent être inscrites au passif de l’IFI :

• Avance sur un contrat d’assurance vie ;
• Autres types de prêts qu’un crédit immobilier (prêts privés, crédits à la consommation, rachats de prêts), à l’exclusion des prêts à soi-même (prêts entre concubins ou consentis par une société type SCI) et des prêts familiaux (sauf s’ils sont accordés dans des conditions normales au regard des pratiques bancaires standards) ;
• Soulte acquittée pour le contribuable pour mettre fin à une indivision.

Dettes relatives au financement de travaux

Le financement de travaux effectués sur le patrimoine immobilier imposable figure également au passif de l’IFI. Cela concerne :

• Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation effectivement supportées par le propriétaire, y compris celles acquittées pour le compte du locataire et non récupérées auprès de ce dernier au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ce type de passif comprend aussi bien les emprunts contractés pour financer les travaux que les factures restant à payer au 1er janvier de l’année d’imposition.

Impôts sur le patrimoine immobilier

Certains impôts supportés par le propriétaire des actifs immobiliers peuvent réduire l’assiette de l’IFI. L’administration fiscale prend ici en considération :

• La taxe foncière (mais pas la taxe sur les ordures ménagères, récupérable sur le locataire) ;
• Les droits de donation et droits de succession lorsque les biens immobiliers ont été transmis au redevable ;
• L’IFI théorique (déduction du montant de l’impôt sur la fortune immobilière de sa propre assiette d’imposition).

Selon les circonstances, d’autres contributions fiscales peuvent également être déduites :

• Taxe sur les locaux vacants ;
• Taxe sur les bureaux en Ile-de-France ;
• Impôt étranger équivalent à l’IFI payé par des résidents fiscaux français au titre d’actifs immobiliers situés en dehors de France ;
• Pénalités fiscales relatives aux différents impôts déductibles, sous réserve qu’elles ne soient pas en cours de contestation au 1er janvier.

Cas particuliers pour la déductibilité du passif de l’IFI

Dans certaines situations, le calcul du passif déductible de l’IFI répond à des règles particulières.

Résidence principale

Les dettes relatives à la résidence principale sont déductibles à 100 %. Et ce, quand bien même le calcul de l’impôt ne retient que 70 % de sa valeur.

Une limite existe toutefois : le passif est déductible dans la limite de la valeur imposable à l’IFI de la résidence principale.

Par exemple, si la valeur taxable à l’IFI de la résidence principale s’élève à 700 000 € (soit 70 % d’une valeur vénale d’un million d’euros), le passif déductible au titre de la résidence principale pourra atteindre 700 000 € maximum.

Prêt in fine et crédit lombard

Les prêts in fine proposent un financement différent du crédit immobilier amortissable classique. Seuls les intérêts sont remboursés dans un premier temps, le capital emprunté étant remboursé en une seule fois à l’échéance.

Pour le calcul de la déductibilité du passif de l’IFI, ce type de prêt fait l’objet de modalités particulières. En résumé, on ne retient pas la valeur du capital restant dû année après année, ce qui serait particulièrement avantageux pour le contribuable.

À la place, il faut procéder à un amortissement fictif linéaire chaque année, sur la base du calcul suivant :

Montant de l’emprunt X nombre d’années écoulées depuis le versement / durée du prêt

Le même principe s’applique aux crédits lombards utilisés pour financer l’acquisition d’actifs immobiliers, lorsqu’ils prennent la forme d’un prêt in fine.

Acquisitions en viager

Dans le cas d’un bien immobilier acheté en viager, le passif déductible de l’IFI est constitué par la valeur capitalisée de la rente restant à verser au 1er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession de l’usufruitier

Lorsqu’un contribuable redevable de l’impôt sur la fortune immobilière reçoit l’usufruit d’un bien taxable au titre d’une succession, il doit déclarer la valeur de la pleine propriété au titre de l’IFI.

En revanche, il ne peut inscrire au passif que sa quote-part des droits de succession, et celle de ses enfants mineurs le cas échéant. Ce principe a été confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 mai 2005 (n°03-14.511), relatif à l’ISF et transposable à l’IFI d’après l’administration fiscale.

Plafonnement du passif déductible de l’IFI pour les patrimoines imposables de plus de 5 millions d’euros

Un plafonnement de la déductibilité des dettes au titre de l’impôt sur la fortune immobilière entre en considération lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• Valeur brute du patrimoine imposable (avant déduction des dettes) > 5 millions d’euros
• Passif > 60 % de la valeur brute imposable

Dans cette situation, la déduction du passif suit le fonctionnement suivant :

• Fraction du passif < 60 % de la valeur brute du patrimoine imposable : déduction des dettes pour leur montant total
• Fraction > 60 % : déduction du passif à hauteur de 50 % seulement

Les dettes souscrites avant le 1er janvier 2018 ou avant que le foyer fiscal ne soit redevable de l’IFI peuvent échapper à ce plafonnement du passif déductible. D’une manière générale, il est possible de demander à ne pas y être soumis, dès lors qu’il est possible de prouver que les dettes n’ont pas été contractées en vue de réduire l’IFI.

À quoi correspond le passif non déductible de l’IFI ?

Toutes les dettes contractées par le contribuable redevable de l’IFI ne sont pas déductibles de l’assiette de l’impôt. On écarte notamment :

• Les dettes liées à des actifs non imposables à l’IFI ;
• Celles qui sont remboursées avant le 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Les dettes à caractère incertain à la même date (conditions suspensives, litiges).

En complément, notons que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, dont ceux payés sur les revenus fonciers, ne sont pas déductibles.

L’article Passif IFI : quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ? est apparu en premier sur Fortuny.

Pour comprendre comment réduire l’IFI, commençons par quelques rappels utiles sur celui-ci. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique, comme son nom l’indique, au patrimoine immobilier détenu par un foyer fiscal.

Plus précisément, il concerne les contribuables avec un patrimoine immobilier net taxable d’une valeur d’au moins 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le calcul de l’assiette de l’impôt prend donc en compte les dettes (passif), qui contribuent à diminuer le patrimoine taxable.

Lorsqu’un foyer fiscal détient un patrimoine immobilier net taxable de plus de 1,3 million d’euros, il est redevable de l’IFI. Le calcul de l’impôt s’appuie sur un barème progressif par tranches, qui s’applique dès 800 000 € :

Concrètement, il n’existe qu’une seule façon d’obtenir une réduction d’IFI à proprement parler (voir partie suivante). En revanche, plusieurs techniques patrimoniales peuvent s’envisager pour diminuer l’assiette d’imposition, et payer moins d’IFI. Elles peuvent également aider à passer sous le seuil de déclenchement de l’IFI à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable.

La réduction d’IFI pour dons

Les dons à certains organismes donnent droit à une réduction d’IFI. Voici les modalités à connaître pour en bénéficier.

Fonctionnement et calcul

Sous réserve d’être éligibles, les dons à certaines associations contribuent à diminuer l’IFI. Deux types de dons peuvent être effectués :

• Don d’argent classique (espèces, chèques, virements, etc.) ;
• Dons de titres cotés en Bourse sur un marché réglementé français ou étranger, en pleine propriété uniquement.

Il peut s’agir aussi bien d’un don manuel ou d’une donation concrétisée par un acte authentique notarié.

Le calcul de la réduction d’IFI pour dons se présente comme suit :

• Réduction d’IFI = 75 % de la valeur du don ;
• 50 000 € de réduction d’impôt maximum par an et par redevable ;
• En cas de surplus (réduction d’IFI > 50 000 €), il n’est pas remboursé ou reportable sur l’IFI des années suivantes, mais peut-être utilisé pour réduire l’impôt sur le revenu (voir plus loin).

Pour la déclaration d’IFI 2026, les dons éligibles sont ceux réalisés entre la date limite de déclaration de 2025 et celle de 2026. On retient à ce titre les dates limites de la déclaration de revenus, qui varient selon le département de résidence.

En pratique, la date retenue pour chaque don permettant de réduire l’IFI est indiquée dans le reçu fourni par l’organisme bénéficiaire.

Organismes éligibles aux dons pour payer moins d’IFI

Les organismes éligibles aux dons permettant de baisser l’IFI sont cités précisément à l’article 978 du CGI :

• Établissements de recherche d’intérêt général et à but non lucratif, publics ou privés ;
• Établissements d’enseignement supérieur d’intérêt général et à but non lucratif, publics ou privés ;
• Établissements d’enseignement artistique d’intérêt général et à but non lucratif, publics ou privés ;
• Établissements supérieurs consulaires ;
• Fondations reconnues d’utilité publique au sens de l’article 200 du CGI ;
• Agence nationale de la recherche (ANR) ;
• Fondations universitaires et partenariales répondant aux exigences de l’article 200 du CGI ;
• Associations reconnues d’utilité publique de financement et d’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises, selon la liste fixée par arrêté conjoint des ministres chargés de l’économie et du budget : Association pour le droit à l’initiative économique (ADIE), Réseau Entreprendre et Initiative France ;
• Divers organismes oeuvrant à l’insertion professionnelle :
  • Entreprises d’insertion et entreprises de travail temporaire d’insertion ;
  • Associations intermédiaires ;
  • Ateliers et chantiers d’insertion ;
  • Entreprises adaptées favorisant l’insertion sur le marché du travail des travailleurs handicapés ;
  • Groupements d’employeurs pour l’insertion.

Déclaration d’un don permettant de réduire l’IFI

Les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière doivent remplir leur déclaration d’IFI, dans les mêmes délais que la déclaration de revenus.

Les dons éligibles à une réduction d’IFI doivent ainsi être renseignés dans la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière :

• Case 9NC pour les dons à des organismes français ;
• Case 9NG pour les dons à des organismes européens.

Les organismes bénéficiaires des dons transmettent une attestation à chaque donateur. Celle-ci doit être conservée par les contribuables et être présentée en cas de contrôle. Il n’est toutefois pas nécessaire de joindre ce justificatif à la déclaration.

Réduction d’impôt IFI/IR : quelles sont les règles ?

Certains dons peuvent donner droit aussi bien à une réduction d’IFI qu’à une réduction d’impôt sur le revenu (IR). Dans cette situation, le contribuable doit choisir :

• Utiliser l’avantage fiscal uniquement au titre de l’IFI (50 000 € maximum de réduction d’impôt par an) ;
• Affecter la réduction d’impôt pour dons aux associations uniquement à l’IR ;
• Répartir l’avantage fiscal entre les deux impôts.

Dans tous les cas, les sommes utilisées pour réduire l’IFI ou l’IR ne peuvent servir qu’une seule fois. Autrement dit, un don de 10 000 € intégralement dédié à la réduction de l’IFI ne peut pas servir en même temps à réduire l’impôt sur le revenu.

En revanche, lorsque la réduction d’IFI obtenue dépasse 50 000 € et ne peut donc pas être pleinement utilisée, le surplus peut être consacré à la réduction de l’impôt sur le revenu.

Comment payer moins d’IFI ?

La réduction d’impôt pour dons constitue la seule réduction d’IFI à proprement parler. Mais plusieurs options peuvent être explorées pour diminuer l’assiette de l’impôt retenue à la date du 1er janvier de chaque année. De la sorte, il devient possible de baisser l’IFI à payer ou de devenir non imposable.

Passer par une SCI

Le montage d’une société civile immobilière (SCI) donne la possibilité de gérer plus facilement un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes. Chaque partie prenante détient des parts de la SCI, plutôt que des biens en direct.

En constituant une SCI, ou en apportant des biens à une société existante, cela peut jouer favorablement sur l’IFI d’un associé redevable. Le bien appartenant désormais à la SCI, sa valeur est répartie entre chaque associé au prorata des parts détenues par chacun.

Les parts de SCI entrent dans le champ de l’IFI, pour leur valeur nette. Elle est calculée comme suit :

Valeur nette des parts = (Valeur vénale des biens immobiliers – Dettes déductibles) / Nombre de parts

En outre, on applique une décote à la valeur nette des parts de SCI au regard de l’IFI. Cette décote (10 à 20 %) reflète l’illiquidité relative des parts d’une société civile immobilière.

Recourir à une SCI pour réduire l’IFI doit cependant être bien réfléchi. D’une part, constituer une SCI s’avère relativement complexe et demande une bonne organisation, avec un accompagnement professionnel.

D’autre part, la détention d’immobilier au travers d’une SCI requiert obligatoirement le partage de ce patrimoine entre plusieurs personnes. Même s’il s’agit souvent du cercle familial, cela implique la participation de plusieurs parties prenantes, avec des situations personnelles, patrimoniales et fiscales parfois divergentes.

La donation temporaire d’usufruit, sous réserve d’utilité hors réduction d’IFI

Un bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement. Cette opération consiste à séparer le droit de propriété en deux droits distincts :

• La nue-propriété, qui correspond à la détention des murs sans pouvoir en profiter ;
• L’usufruit, qui confère la jouissance du bien, mais pas la propriété.

Au regard de l’impôt sur la fortune immobilière, le détenteur de l’usufruit est redevable de l’IFI, sur la base de la valeur complète du bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, bénéficie d’une exonération.

En procédant à une donation temporaire d’usufruit, il est donc possible de sortir un bien immobilier de l’assiette de l’IFI. Du point de vue du donateur, qui conserve la nue-propriété, il s’agit donc d’un moyen potentiel de payer moins d’IFI. Et ce, sans sacrifier totalement son investissement initial, puisqu’à la fin du démembrement, l’usufruit lui revient.

Au moment de réaliser une donation temporaire d’usufruit, la valeur de l’usufruit prise en compte pour calculer les droits de donation varie selon la durée du démembrement temporaire.

Vente ou donation d’un bien immobilier (arbitrage patrimonial pour diminuer l’IFI)

Autre solution pour réduire l’IFI, plus définitive cette fois : procéder à la vente d’un bien. Une fois vendu, le bien sort définitivement de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Alternativement, il est également possible de procéder à une donation du bien en pleine propriété, à un enfant par exemple.

Quels investissements immobiliers échappent à l’IFI ?

S’il ne s’agit pas de moyens de baisser l’IFI en tant que tel, différents types d’investissements immobiliers bénéficient d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière. Ils présentent ainsi la possibilité de développer son patrimoine immobilier sans alourdir l’impôt :

• Les biens professionnels
  • Ce cas de figure couvre également les biens dédiés à une activité de loueur en meublé professionnelle (LMP)
• Les droits de nue-propriété
  • Applicable aux biens immobiliers et aux parts de SCPI
• Les investissements dans l’acquisition de parcelles de bois et de forêts, ainsi les parts de groupement forestiers (GFI, GFF) à hauteur des sommes réellement investies par le groupement dans un patrimoine forestier
  • Exonération d’IFI à hauteur de 75 % (100 % s’il s’agit de biens professionnels), sans limite de montant
• Les placements immobiliers logés dans un plan d’épargne retraite (PER) non rachetable
  • Dès lors que le PER devient rachetable (au départ à la retraite en particulier), les unités de compte immobilières deviennent assujetties à l’IFI.

L’article Comment payer moins d’IFI en 2026 ? est apparu en premier sur Fortuny.

La clause d’inaliénabilité interdit au donataire (celui qui reçoit un bien) de céder le bien ou le droit qui lui a été transmis, pendant une durée déterminée. Elle gèle, en quelque sorte, toute possibilité de disposer librement du bien.

En matière de donation et de succession, cette clause trouve son fondement à l’article 900-1 du Code civil. Ce texte précise qu’une telle clause ne produit d’effets juridiques qu’à deux conditions cumulatives :

• Elle doit obligatoirement avoir une durée limitée dans le temps ;
• Et reposer sur un intérêt sérieux et légitime.

Une clause perpétuelle, ou une clause sans justification concrète, est nulle.

Elle peut aussi être incluse dans différents types de contrats comme un bail de location, un contrat de travail ou un contrat de mariage. Notons toutefois que ses usages les plus courants restent liés à la transmission patrimoniale.

L’objectif de la clause d’inaliénabilité temporaire peut varier. Voici des exemples :

• Maintenir un bien immobilier dans le cercle familial ;
• Protéger un donataire fragile ou trop jeune.

Dans quels contextes trouve-t-on une clause d’inaliénabilité temporaire ?

La clause d’inaliénabilité ne se limite pas à un seul type d’acte. On la retrouve dans plusieurs contextes, avec des règles et des objectifs qui varient selon la situation.

La donation simple

La donation simple représente le cadre le plus classique. Un parent transmet un bien à son enfant en y attachant une clause d’inaliénabilité pour s’assurer que ce bien ne quitte pas la famille, ou que le donataire ne le revende pas dans la précipitation.

La durée peut correspondre à la vie du donateur (cas le plus fréquent en matière de donation), ou être fixée à un nombre d’années déterminé, selon l’objectif poursuivi.

La donation-partage

Dans le cadre d’une donation-partage, la clause d’inaliénabilité peut contribuer à préserver la cohésion de la transmission.

Elle garantit que les biens attribués à chaque descendant ne seront pas cédés avant un certain terme, ce qui peut faciliter la gestion d’un patrimoine familial commun. Et ce, notamment lorsqu’il comprend des actifs difficiles à partager comme un bien immobilier ou des parts de SCI ou d’autres sociétés familiales.

La succession et le legs

La clause d’inaliénabilité peut également accompagner un bien légué par testament. Le bénéficiaire ne peut alors pas disposer librement du bien pendant la durée stipulée.

Les conditions de validité restent les mêmes que pour la donation : caractère temporaire et intérêt sérieux et légitime.

L’assurance vie et le pacte adjoint pour un mineur

La clause d’inaliénabilité prend une forme particulièrement utile dans le cadre d’une donation assortie d’un pacte adjoint, lorsque le bénéficiaire est mineur ou jeune majeur.

Le mécanisme fonctionne ainsi : le donateur (un parent, un grand-parent) transmet une somme d’argent à son descendant, destinée à alimenter un contrat d’assurance vie ouvert au nom de l’enfant.

Le pacte adjoint, qui accompagne cette donation, peut intégrer une clause d’inaliénabilité temporaire bloquant toute possibilité de retrait jusqu’à un âge défini. La limite s’établit à 25 ans au maximum.

L’objectif est d’éviter que le capital accumulé sur le contrat ne parte dans des dépenses inconsidérées à la majorité de l’enfant. Le donateur peut par ailleurs prévoir des conditions plus souples permettant le déblocage progressif des sommes.

La clause d’inaliénabilité dans une SAS

La clause d’inaliénabilité trouve aussi sa place dans le cadre des sociétés, notamment pour sécuriser l’actionnariat pendant une phase sensible (lancement, entrée d’un investisseur, transmission en cours, etc.).

Dans une société par actions simplifiée (SAS), la clause doit figurer dans les statuts ou dans un pacte d’actionnaires. Elle interdit alors aux associés de céder leurs actions pendant une durée déterminée, dans la limite de 10 ans fixée par l’article L227-13 du Code de commerce.

L’objectif peut être multiple :

• Stabiliser la structure du capital ;
• Éviter qu’un associé ne quitte la société précipitamment à un moment critique ;
• Rassurer les investisseurs sur la continuité de l’engagement des fondateurs.

Conditions de validité de la clause d’inaliénabilité

Deux conditions, posées par l’article 900-1 du Code civil, conditionnent la validité d’une clause d’inaliénabilité insérée dans une donation ou une succession.

• Une durée limitée dans le temps

La clause ne peut pas interdire indéfiniment la cession du bien. Une clause perpétuelle n’a aucune valeur juridique et peut, dans certains cas, entraîner la nullité de l’ensemble de la donation ou du legs.

En pratique, la durée correspond souvent à la vie du donateur pour les donations, ou à un âge précis pour les transmissions à des mineurs ou jeunes adultes.

• Un intérêt sérieux et légitime

La clause d’inaliénabilité doit reposer sur un intérêt sérieux et légitime. La volonté de conserver un bien dans la famille ou la protection d’un descendant trop jeune sont des exemples de motivations reconnues par les tribunaux comme suffisantes. Une clause rédigée sans justification ou de manière disproportionnée à l’objectif poursuivi risque la nullité.

Ce que la clause d’inaliénabilité temporaire interdit concrètement

La clause d’inaliénabilité temporaire empêche le bénéficiaire d’effectuer tout acte de disposition sur le bien concerné : vente, donation, apport en société ou cession à quelque titre que ce soit.

Elle peut viser un bien immobilier, une somme d’argent logée sur un contrat, des parts sociales ou tout autre actif patrimonial.

En cas de violation, l’acte passé malgré la clause peut être frappé de nullité. C’est-à-dire que le bénéficiaire qui cède le bien en ignorant délibérément la restriction s’expose à ce que la cession soit annulée.

La clause ne vise que les actes de disposition. Elle n’empêche pas le bénéficiaire de jouir du bien, d’en percevoir les revenus ou de l’administrer. Un bien immobilier soumis à une clause d’inaliénabilité peut donc rester habité ou mis en location.

Peut-on lever une clause d’inaliénabilité avant son terme ?

Oui, il est parfois possible de lever une clause d’inaliénabilité sous conditions. L’article 900-1 du Code civil prévoit expressément deux hypothèses permettant d’obtenir une autorisation judiciaire de disposer du bien avant la date prévue.

• La première : l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu. Si la motivation initiale du donateur n’a plus lieu d’être (parce que la situation familiale a évolué par exemple), le juge peut autoriser le bénéficiaire à céder le bien.
• La seconde : un intérêt plus important rend la levée de la clause nécessaire. Ce cas de figure se présente notamment lorsque le bénéficiaire n’a plus les moyens d’assumer les charges du bien, ou lorsqu’il fait face à une nécessité financière impérieuse que seule la cession peut résoudre. Il peut alors demander la mainlevée de la clause d’inaliénabilité pour récupérer les fonds nécessaires.

Dans les deux cas, la décision appartient au juge, qui apprécie les circonstances au cas par cas. En pratique, la mainlevée suppose une argumentation solide et reste peu courante.

La clause d’inaliénabilité temporaire n’est donc pas totalement figée. Néanmoins, il faut avoir conscience qu’en lever les effets avant le terme représente une démarche longue et incertaine.

L’article La clause d’inaliénabilité pour protéger un bien et encadrer sa transmission est apparu en premier sur Fortuny.

La transmission intergénérationnelle désigne l’ensemble des mécanismes par lesquels un patrimoine constitué au cours d’une vie est organisé, et protégé, afin d’être transféré aux générations suivantes.

Dans le champ de la gestion de patrimoine, cette notion dépasse largement le simple transfert d’actifs : elle articule une dimension juridique, fiscale et humaine.

Il s’agit de faire en sorte que le capital accumulé profite pleinement aux héritiers sans perdre de valeur. Et ce, tout en respectant les équilibres familiaux et les volontés de la personne qui transmet son patrimoine.

Les enjeux sont considérables :

• Préserver la valeur du patrimoine face à une fiscalité successorale qui peut rapidement devenir lourde sans anticipation ;
• Anticiper les droits de succession pour éviter que les héritiers soient contraints de céder des actifs dans l’urgence ;
• Assurer une continuité économique et familiale dans la durée.

La transmission intergénérationnelle joue aussi un rôle économique plus large, souvent sous-estimé. Dans un environnement marqué par la volatilité des marchés, la pression fiscale et l’incertitude économique, la capacité à organiser et à sécuriser la transmission de son patrimoine devient un facteur de stabilité financière familiale à part entière.

Les mécanismes juridiques et fiscaux de la transmission intergénérationnelle

La transmission du patrimoine repose sur un cadre juridique précis, dont la maîtrise conditionne directement l’efficacité fiscale de toute opération.

Les grands principes légaux

Deux grandes voies permettent d’organiser la transmission :

• La donation : transmission à titre gratuit du vivant du donateur. Elle peut prendre plusieurs formes dont la donation simple, la donation-partage et la donation avec réserve d’usufruit.
• La succession : transmission au décès, organisée par testament ou régie par les règles légales de la dévolution successorale en l’absence de dispositions particulières. Le testament permet d’aménager cette dévolution dans le respect de la réserve héréditaire, qui protège une part minimale revenant aux héritiers réservataires.

Ces deux modes de transmission peuvent être combinés avec le démembrement de propriété, une technique juridique qui permet d’optimiser significativement la charge fiscale de la transmission.

Il s’agit d’un mécanisme permettant de dissocier l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien). Le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans droits de succession supplémentaires sur la valeur transmise au moment du démembrement.

Par ailleurs, la réserve héréditaire, la quotité disponible et le rapport successoral doivent également être intégrés à toute réflexion sérieuse.

Les outils fiscaux à mobiliser

La fiscalité française offre plusieurs leviers d’optimisation que toute personne concernée par la transmission de son patrimoine devrait connaître :

• Les abattements légaux : par exemple, 100 000 € par enfant et par parent, renouvelables tous les 15 ans. Ce mécanisme permet, sur la durée, de transmettre par donation des montants significatifs en franchise de droits.
• Les exonérations spécifiques : don familial de somme d’argent, sous conditions, et dispositifs particuliers liés à la transmission d’entreprise.
• La donation-partage : elle fige la valeur des biens au jour de la donation pour le calcul du rapport successoral, ce qui la rend particulièrement intéressante sur des actifs susceptibles de prendre de la valeur.

L’un des points les plus déterminants reste l’anticipation. Planifier la transmission intergénérationnelle plusieurs années avant le décès permet par exemple :

• D’effectuer les donations au rythme des abattements disponibles, qui se renouvellent tous les 15 ans.
• D’utiliser le démembrement lorsque la valeur de la nue-propriété est encore favorable et d’adapter la stratégie à chaque évolution familiale ou patrimoniale.

La transmission patrimoniale gagne à être engagée le plus tôt possible, même si transmettre son patrimoine après 70 ans reste possible et peut s’avérer pertinent lorsque la démarche est bien structurée.

Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est précisément d’identifier et de combiner ces outils en fonction du profil de chaque famille.

Les leviers financiers pour une transmission optimisée

Au-delà des mécanismes juridiques, plusieurs enveloppes et structures financières permettent d’optimiser la transmission dans la durée.

L’assurance vie, pilier de la transmission intergénérationnelle

L’assurance vie occupe une place centrale dans toute stratégie de transmission intergénérationnelle. Sa souplesse tient à plusieurs caractéristiques :

• La clause bénéficiaire permet de désigner librement les bénéficiaires, en dehors des règles successorales classiques. Elle peut être rédigée sur mesure pour adapter la répartition aux souhaits du souscripteur et à la situation de chaque bénéficiaire.
• La fiscalité au décès reste l’un de ses principaux atouts, notamment pour les versements effectués avant 70 ans. Après cet âge, le cadre reste intéressant mais doit être analysé avec attention selon les objectifs familiaux.
• La gestion multi-supports permet d’adapter l’allocation entre fonds euros et unités de compte selon l’horizon, le niveau de risque accepté et les besoins futurs des bénéficiaires.

Le plan épargne retraite (PER)

Le PER (plan épargne retraite) constitue un outil intéressant dans certaines configurations patrimoniales.

En cas de décès avant la liquidation, le capital peut être transmis selon un cadre fiscal spécifique, qui doit être étudié au cas par cas.

Son intérêt dépend notamment de l’âge du titulaire, du mode de détention et de la cohérence avec les autres enveloppes déjà mises en place.

Pour toute personne souhaitant combiner optimisation fiscale à l’entrée et transmission patrimoniale, le PER mérite une analyse approfondie.

Holding patrimoniale et société civile

La holding patrimoniale est une société dont l’objet est de détenir et gérer des participations dans d’autres sociétés ou des actifs divers.

La société civile, quant à elle, est une structure juridique permettant de détenir et gérer collectivement des actifs, le plus souvent immobiliers (SCI) ou de portefeuille (SCP), entre plusieurs associés membres d’une même famille.

Pour les patrimoines importants intégrant de l’immobilier, des actifs financiers et un patrimoine professionnel, la constitution d’une holding patrimoniale ou d’une société civile peut représenter une solution particulièrement adaptée pour centraliser et transmettre un patrimoine complexe.

Cela permet de :

• Regrouper les actifs sous une même entité ;
• Faciliter la transmission progressive de parts sociales ;
• Organiser la gouvernance familiale de façon pérenne ;
• Adapter la transmission aux objectifs de liquidité, de contrôle et d’équité entre héritiers.

La stratégie patrimoniale intergénérationnelle

Maîtriser les différents outils de transmission ne suffit pas. Encore faut-il les inscrire dans une vision cohérente, construite sur le long terme et adaptée à chaque famille.

Vision de long terme et continuité familiale

Une stratégie de transmission réussie ne se résume pas à une optimisation ponctuelle des droits de succession. Elle repose sur une vision cohérente et évolutive, qui intègre les projets de vie des différentes générations concernées.

Transmettre, c’est aussi décider ce que l’on transmet, à qui, dans quel ordre et à quel rythme. Cette réflexion de fond est indissociable d’un dialogue familial structuré, que le conseiller en gestion de patrimoine peut accompagner.

La continuité patrimoniale suppose également d’anticiper les situations de conflit potentiel entre héritiers. Une donation-partage bien rédigée, un pacte successoral ou des dispositions testamentaires claires permettent de prévenir les litiges successoraux, souvent coûteux en temps, en argent et en cohésion familiale.

L’objectif n’est pas seulement de transmettre des actifs dans de bonnes conditions fiscales. C’est aussi de préserver l’unité familiale autour d’un patrimoine commun.

Transmission aux petits-enfants

Dans certaines situations, il peut être pertinent d’anticiper la transmission au profit des petits-enfants. Cette approche permet de répartir le patrimoine sur plusieurs générations et d’optimiser l’utilisation des abattements disponibles.

La transmission directe aux petits-enfants peut s’envisager par donation, par donation-partage transgénérationnelle ou via des clauses bénéficiaires dans les contrats d’assurance vie.

Le saut de génération mérite aussi d’être étudié dans certaines configurations. Lorsqu’il est pertinent, il permet de transmettre directement à la génération suivante sans attendre la transmission intermédiaire, ce qui peut améliorer l’efficacité globale de la stratégie patrimoniale.

Structuration du patrimoine

L’allocation entre différentes classes d’actifs n’est pas neutre du point de vue successoral. Une structuration efficace s’appuie généralement sur :

• Des actifs liquides, comme les contrats d’assurance vie ou certains portefeuilles financiers, pour la souplesse successorale et la facilité de partage ;
• Des actifs immobiliers (en direct, via SCI ou sous forme de parts de SCPI) pour constituer un patrimoine tangible transmissible dans de bonnes conditions en limitant les problèmes d’indivision ;
• Des produits d’épargne de long terme pour conjuguer rendement, organisation patrimoniale et lisibilité dans la durée.

La structuration du patrimoine transmissible doit également rester cohérente avec les objectifs familiaux, la répartition souhaitée entre héritiers et les contraintes de trésorerie.

Outils de pilotage et suivi

La stratégie patrimoniale intergénérationnelle n’est pas figée. Elle doit être revisitée régulièrement, car plusieurs paramètres peuvent évoluer :

• Âge des donateurs ;
• Situation familiale (naissance, mariage, divorce, etc.) ;
• Fiscalité applicable ;
• Valeur des actifs ;
• Situation des héritiers.

Le bilan patrimonial global constitue le point de départ indispensable de cette démarche. Il permet d’établir une photographie complète du patrimoine et de poser les bases d’une stratégie de transmission cohérente.

La simulation successorale vient compléter cet audit. Réalisée par le conseiller à partir de la situation patrimoniale du client, elle permet :

• De visualiser la répartition du patrimoine entre héritiers selon les règles légales et les dispositions en place ;
• D’estimer la charge fiscale globale ;
• D’identifier les déséquilibres à corriger.

Ces deux outils, combinés à la mise à jour périodique des clauses bénéficiaires et dispositions testamentaires, forment le socle d’un suivi patrimonial rigoureux dans la durée.

Transmission d’entreprise et patrimoine professionnel

Lorsque le patrimoine inclut une entreprise, la transmission revêt une dimension supplémentaire, à la fois fiscale, stratégique et humaine.

Dispositifs spécifiques à la transmission d’entreprise

La transmission d’une entreprise familiale obéit à des règles propres, distinctes de celles applicables au patrimoine privé. Plusieurs dispositifs permettent d’en alléger significativement la fiscalité :

• Le pacte Dutreil : en s’engageant à conserver les titres transmis pendant une durée déterminée, les parties bénéficient d’un abattement de 75 % sur la valeur taxable des parts ou actions. C’est l’un des mécanismes les plus puissants du droit fiscal patrimonial français pour la transmission d’entreprise.
• La donation d’entreprise avant cession : dans certaines configurations, anticiper la transmission avant la vente peut permettre d’optimiser la charge fiscale globale.
• La holding familiale : elle peut servir de véhicule de détention, de réinvestissement ou de transmission progressive à long terme, selon les objectifs familiaux poursuivis.

Le volet humain et stratégique

La transmission d’une entreprise ne se réduit pas à une opération technique. Elle engage des enjeux émotionnels forts, notamment pour le dirigeant fondateur, et suppose une préparation en amont de la relève.

• Qui reprend ?
  • Identifier le ou les successeurs au sein de la famille, en tenant compte de leurs compétences, de leur appétence pour le rôle et de l’équité entre héritiers.
• Dans quelles conditions ?
  • Définir les modalités juridiques et financières du transfert, qu’il s’agisse d’une donation, d’un rachat progressif ou d’un LBO (Leverage Buy Out) familial.
• Avec quel niveau de gouvernance familiale ?
  • Fixer les règles de prise de décision, de répartition des pouvoirs et de gestion des désaccords entre associés de la même famille.

La préparation du successeur est souvent le facteur le plus déterminant pour la pérennité de l’entreprise après la transmission. Elle suppose de :

• Former progressivement le repreneur à la gestion opérationnelle ;
• Lui confier des responsabilités croissantes ;
• L’associer aux décisions stratégiques avant le transfert effectif du pouvoir.

Cette transition managériale, conduite sur plusieurs années, est tout aussi importante que l’optimisation fiscale de l’opération.

Sur le plan juridique, des dispositions statutaires adaptées et un pacte d’associés peuvent jouer un rôle stabilisateur. Ces documents définissent les règles de gouvernance, les conditions d’entrée et de sortie du capital familial et les modalités de résolution des désaccords entre actionnaires de la même famille.

Ils permettent d’anticiper les tensions qui peuvent surgir dans le cadre d’une transmission d’entreprise familiale.

Articulation entre patrimoine privé et patrimoine professionnel

Pour un chef d’entreprise, le patrimoine privé et le patrimoine professionnel sont souvent étroitement liés.

Une stratégie de transmission efficace doit traiter les deux volets de façon coordonnée :

• Régime matrimonial ;
• Protection du conjoint survivant ;
• Réinvestissement du produit de la cession de l’entreprise ;
• Organisation de la retraite.

Une stratégie efficace implique une coordination étroite entre le conseiller en gestion de patrimoine, le notaire, l’expert-comptable et l’avocat fiscaliste.

La cession d’entreprise concentre souvent les enjeux patrimoniaux les plus importants. Sans anticipation, le produit de la vente peut être lourdement fiscalisé et les actifs dispersés au détriment de la stratégie familiale.

Anticiper ce moment, c’est choisir les bons véhicules de réinvestissement, comme l’assurance vie, le PER ou la holding patrimoniale dans le cadre d’un apport-cession. C’est aussi calibrer les donations préalables et organiser la transition entre patrimoine professionnel actif et patrimoine personnel diversifié.

L’accompagnement global du cabinet en gestion de patrimoine

Face à la complexité des enjeux, un accompagnement personnalisé par un cabinet indépendant est souvent ce qui fait la différence entre une transmission subie et une transmission maîtrisée.

Une expertise sur mesure, au service d’un objectif singulier

Chaque situation patrimoniale est unique. La composition des actifs, la structure familiale, les objectifs des donateurs, la résidence fiscale des héritiers et les passifs éventuels sont autant de paramètres qui rendent toute approche standardisée insuffisante.

Un cabinet de gestion de patrimoine positionné sur le segment haut de gamme apporte une ingénierie patrimoniale véritablement sur mesure, combinant maîtrise technique et relation de confiance durable.

Les étapes d’un accompagnement réussi

Un conseil patrimonial de qualité se déploie en plusieurs phases complémentaires :

• Le bilan patrimonial global : inventaire complet des actifs et passifs, analyse de la situation familiale, identification des objectifs de transmission et des contraintes à prendre en compte ;
• L’ingénierie patrimoniale : conception d’une stratégie de transmission optimisée, intégrant les outils juridiques et financiers les plus adaptés à la situation ;
• La mise en œuvre opérationnelle : coordination avec les autres professionnels (notaire, expert-comptable, etc.), rédaction des actes nécessaires, souscription des divers placements ;
• Le suivi dans la durée : actualisation régulière de la stratégie, adaptation aux changements de situation et aux évolutions législatives.

Transmettre avec sérénité grâce à un conseil indépendant

L’indépendance du conseiller est un facteur clé de la qualité du conseil. Un cabinet non rattaché à un réseau bancaire ou assurantiel peut analyser l’ensemble des solutions disponibles sur le marché, sans conflit d’intérêt, et recommander en toute objectivité les outils les mieux adaptés à chaque situation.

C’est cette liberté de conseil, combinée à une expertise fiscale et juridique pointue, qui permet de construire une stratégie de transmission véritablement au service des intérêts patrimoniaux de la famille, génération après génération.

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Avant d’évaluer l’intérêt de ce placement, il faut comprendre ce qui le distingue des autres produits d’épargne.

Définition simple de la tontine financière

La tontine financière fonctionne comme un système d’épargne collectif. Elle réunit des épargnants qui décident d’investir des fonds en commun avec un horizon de placement déterminé, compris entre 10 et 25 ans.

Au terme de cette période, l’actif constitué des cotisations des adhérents et des gains générés par les sommes investies revient intégralement aux adhérents encore en vie.

Ce qu’il faut retenir dès le départ :

• L’épargne reste totalement indisponible pendant toute la durée du contrat ;
• Le capital n’est pas garanti ;
• Les gains générés ne sont pas redistribués en cours de vie, ils restent réinvestis au sein de l’association tontinière jusqu’au dénouement ;
• Ce n’est pas un outil adapté à la préparation de la succession (voir plus loin).

Origine et principe général

Le mot tontine vient de Lorenzo Tonti, banquier italien qui proposa ce système au XVIIe siècle dans le but de renflouer les caisses de Louis XIV. Chaque souscripteur versait une somme dans un fonds commun et touchait les dividendes du capital investi. Dans sa forme originelle, quand un souscripteur décédait, sa part revenait aux survivants. À l’échéance, l’intégralité du capital revenait au dernier survivant.

Depuis, le système a évolué. La tontine financière moderne conserve la logique de mutualisation entre épargnants, mais dans un cadre réglementé et professionnel.

La gestion du portefeuille commun revient à un opérateur spécialisé, qui pilote les actifs sur toute la durée de vie de l’association.

L’idée centrale reste la même : les cotisations de ceux qui décèdent avant l’échéance viennent bonifier le rendement des adhérents survivants.

À qui s’adresse ce placement ?

La tontine financière cible un profil d’épargnant précis. Elle convient à ceux qui :

• Disposent d’une épargne dont ils n’auront pas besoin avant 10 à 25 ans (selon la durée de la tontine) ;
• Cherchent à préparer leur retraite ou à se constituer un capital à horizon fixe ;
• Souhaitent déléguer entièrement la gestion de leur placement à un professionnel ;
• Envisagent une stratégie de diversification patrimoniale.

En revanche, elle ne convient pas du tout à un épargnant ayant besoin de liquidités, confronté à une situation patrimoniale évolutive ou souhaitant garder la main sur ses arbitrages.

La tontine constitue un produit de niche, qui ne prend tout son sens que dans le cadre d’une stratégie de long terme bien définie.

Comment fonctionne une tontine financière ?

La tontine financière obéit à une mécanique précise, depuis la souscription jusqu’au dénouement. Chaque étape a ses propres règles, qu’il faut bien assimiler avant de s’engager.

Le mécanisme d’adhésion

Pour constituer une association tontinière, un minimum de 200 épargnants s’associent pour former une entité selon l’article R.322-145 du Code des assurances.

Chaque membre s’engage à verser une somme unique ou périodique, qui reste ensuite bloquée jusqu’à la fin de la période convenue. Le ticket d’entrée commence généralement aux alentours de 1 000 € minimum.

La durée d’engagement mérite une attention particulière avant de souscrire : une association tontinière fonctionne pour une durée comprise entre 10 et 25 ans.

Le blocage de l’épargne

Pendant toute la durée du placement, l’épargne reste indisponible et confiée aux gestionnaires. Il n’existe aucune option de rachat anticipé : la règle vaut sans exception, de la souscription jusqu’au dénouement.

Ce blocage total représente l’une des clés du modèle. Les gestionnaires peuvent saisir les opportunités financières avec agilité, en investissant dans des conditions de marché qu’ils jugent opportunes, sans avoir à maintenir de réserve de liquidité pour faire face à des sorties.

Une épargne disponible à tout moment imposerait une gestion plus prudente et pourrait freiner la performance sur la durée. Rappelons que le rendement de la tontine financière n’est pas garanti.

La gestion des actifs

Une fois les fonds réunis, la société en charge de la tontine met le plus souvent en place une stratégie de gestion pilotée.

Les premiers investissements adoptent un profil dynamique, avec des placements en Bourse sous forme d’actions et d’obligations de manière générale. Plus la tontine se rapproche de la fin du contrat, plus le gestionnaire a pour objectif de sécuriser les fonds.

Le gestionnaire financier n’a aucune obligation de publier un rendement annuel. L’enjeu consiste à délivrer la meilleure performance à l’échéance prévue. Cela retire la pression du court terme et permet une allocation qui colle à la durée du contrat.

Autre caractéristique importante : les gains générés par les actifs en cours de vie de la tontine ne sont pas redistribués aux adhérents. Ils restent intégralement réinvestis au sein de l’association, ce qui renforce l’effet de capitalisation sur la durée grâce aux intérêts composés et contribue à la performance finale.

Le dénouement du contrat

À l’échéance, l’association tontinière se dissout. Les sommes investies, augmentées des gains générés, reviennent intégralement aux adhérents encore en vie au terme.

La répartition entre les survivants tient compte de plusieurs paramètres :

• Les montants versés ;
• Les dates de versement ;
• L’âge de l’adhérent à la souscription.

Les sociétaires plus âgés perçoivent généralement un bonus, leur espérance de vie plus courte ayant fait peser sur eux un risque statistiquement plus élevé de ne pas atteindre le terme.

La fiscalité s’applique au moment de ce dénouement, selon les règles détaillées plus bas.

Quels sont les avantages de la tontine financière ?

Zoom sur les atouts de la tontine financière, qui expliquent l’intérêt qu’elle suscite auprès des épargnants patients.

Un rendement potentiellement attractif

La tontine financière vise un rendement supérieur à celui des placements sécurisés, comme les livrets réglementés ou les fonds euros de l’assurance vie. Cet objectif de performance repose sur deux leviers :

• Une gestion à horizon long terme, qui permet des choix d’allocation plus dynamiques ;
• La mutualisation entre adhérents, les sommes versées par ceux qui décèdent avant l’échéance venant bonifier le capital des survivants.

Pour autant, aucun rendement n’est garanti. La performance finale dépend des choix de gestion et des conditions de marché sur toute la durée de l’association. Elle ne peut être connue qu’au moment du dénouement.

La tontine reste un placement soumis au risque, et ses performances passées ne présagent pas de ses performances futures.

Une gestion entièrement déléguée

L’adhérent n’a aucun arbitrage à réaliser pendant toute la durée de la tontine financière. Il n’a pas la main sur son contrat.

La tontine fonctionne comme une gestion sous mandat collective à échéance : le professionnel prend toutes les décisions d’allocation.

Pour un épargnant qui ne souhaite pas suivre les marchés au quotidien ni prendre des décisions d’allocation régulières, cette délégation totale représente un atout réel.

Comme mentionné précédemment, la gestion s’adapte à l’horizon du contrat, avec une exposition progressive vers des actifs plus défensifs à l’approche de l’échéance.

Quels sont les risques et limites de la tontine financière ?

La tontine financière comporte des contraintes importantes, qui doivent être pleinement comprises avant toute souscription.

L’illiquidité totale

Tout au long de la durée de vie de la tontine, les adhérents ne peuvent pas sortir, quelle que soit leur situation familiale, professionnelle ou patrimoniale. Cela contraste avec un PER individuel, par exemple, qui prévoit des cas de déblocage anticipé avant la retraite.

Si un adhérent traverse un divorce, perd son emploi ou fait face à une dépense imprévue importante, il ne peut pas récupérer son épargne.

Il faut donc ne placer en tontine que des sommes dont on est certain de ne pas avoir besoin avant l’échéance, et s’assurer de disposer de liquidités suffisantes par ailleurs. Il s’agit d’un engagement ferme, sans possibilité de revenir en arrière.

Le risque de perte en capital

Conformément au Code des assurances, les sociétés à forme tontinière ne peuvent pas s’engager sur un rendement minimal ou sur un capital garanti au terme. Elles peuvent cependant présenter différents scénarios de valorisation du plus défavorable au plus favorable.

La performance dépend des conditions de marché sur toute la durée de l’association et du sérieux de la gestion. La valeur finale ne peut être connue qu’au moment du dénouement. Ce risque de perte en capital doit être accepté dès la souscription.

Une transmission aux survivants, pas aux héritiers

C’est l’un des aspects les plus méconnus de la tontine financière, et pourtant l’un des plus importants à comprendre avant de souscrire.

En cas de décès d’un adhérent avant le terme du contrat, les sommes qu’il a versées ne reviennent pas à ses héritiers. Elles sont conservées au sein de l’association tontinière et viennent bonifier le capital des autres membres survivants à l’échéance.

Autrement dit, le patrimoine placé en tontine sort totalement de la succession. Les enfants, le conjoint ou tout autre héritier n’ont aucun droit sur ces fonds.

Pour se prémunir contre ce risque, il reste possible de souscrire une assurance décès, ou contre-assurance, en option au moment de l’adhésion. En cas de décès avant le terme, les bénéficiaires désignés perçoivent alors un capital équivalent aux sommes placées.

Cette couverture a un coût, qui vient mécaniquement réduire le rendement net final. Elle doit donc être intégrée dans le calcul de la rentabilité avant tout engagement.

Les frais

Les frais de la tontine constituent un point de vigilance sérieux. Les frais d’entrée, prélevés sur le capital au moment de la souscription, sont significatifs et viennent réduire d’emblée le capital effectivement investi dans l’association. Ils dépassent régulièrement 15 %.

Ces frais d’entrée élevés peuvent peser significativement sur la rentabilité nette, surtout sur des durées de 10 à 12 ans. Sur des horizons plus longs (20 à 25 ans), leur impact s’atténue mécaniquement.

Des frais de gestion s’appliquent en outre chaque année sur la durée du contrat. Ils viennent donc eux aussi peser sur le rendement net final.

Si l’adhérent souscrit une contre-assurance en option, son coût s’ajoute aux frais précédents et réduit d’autant la performance finale.

Un document d’information précontractuel est remis avant toute souscription : il détaille les frais, les risques et les conditions du contrat. Il faut prendre le temps de le lire attentivement avant de s’engager.

Quelle est la fiscalité de la tontine financière ?

La fiscalité applicable à la tontine financière dépend d’une variable clé : l’adhérent est-il en vie au terme du contrat ? Selon la réponse, les règles changent significativement.

Principes généraux

La fiscalité de la tontine financière s’aligne globalement sur la fiscalité de l’assurance vie sur les rachats lorsque l’adhérent est en vie au terme du contrat, ce qui constitue l’un de ses atouts.

En cas de décès en revanche, le régime dépend de la présence ou non d’une contre-assurance.

Contrairement à l’assurance vie, il n’existe pas de clause bénéficiaire dans une tontine : sans assurance décès complémentaire, les héritiers ne perçoivent rien. Par conséquent, aucune fiscalité ne s’applique à leur niveau.

Avec une contre-assurance en revanche, les bénéficiaires désignés profitent du régime fiscal de l’assurance vie, souvent plus avantageux que celui de la succession.

Traitement à la sortie

Si l’adhérent est en vie au terme du contrat

Le régime fiscal applicable correspond à celui de l’assurance vie. Après une durée minimale de détention de 10 ans, les intérêts bénéficient d’un abattement sur les gains retirés de 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple.

Au-delà de ce seuil, les gains restent imposés au taux de 7,5 % (prélèvement forfaitaire libératoire). Il est aussi possible d’opter pour le barème de l’impôt sur le revenu.

Dans tous les cas, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont dus sur la totalité des intérêts encaissés.

Si l’adhérent décède avant le terme

Sans contre-assurance, les sommes versées par l’adhérent décédé sont conservées au sein de l’association et reviennent aux autres membres survivants à l’échéance. Les héritiers ne perçoivent rien et aucune fiscalité ne s’applique à leur niveau.

Avec une contre-assurance, les bénéficiaires désignés reçoivent un capital dont la fiscalité suit les règles de l’assurance vie à la succession :

• Lorsque les versements ont été effectués avant les 70 ans de l’adhérent : abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis taxation à 20 % jusqu’à 852 000 € et 31,25 % au-delà ;
• Pour les versements réalisés après 70 ans : régime moins favorable, droits de succession sur le capital versé au-delà de 30 500 € d’abattement à partager entre les bénéficiaires.

Points de vigilance pour le lecteur

La fiscalité avantageuse de la tontine mérite d’être mise en perspective :

• Elle ne doit pas constituer le seul critère de choix. La durée de blocage, les frais d’entrée et l’absence de garantie en capital et de rendement pèsent autant dans la balance ;
• La comparaison avec d’autres placements financiers (assurance vie, PER, PEA) doit intégrer la liquidité, les règles de transmission et le rendement net sur la durée envisagée ;
• Le traitement fiscal au décès mérite une attention particulière selon la composition du patrimoine et les objectifs de transmission.

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