SCPI ISR : investir dans l’immobilier responsable

Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ?

Découvrez la définition et le fonctionnement des SCPI ISR ainsi que des explications concernant le label qui leur est décerné.

Définition d’une SCPI ISR

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société qui gère un patrimoine constitué d’immeubles loués principalement à des entreprises. En tant qu’investisseur particulier, vous pouvez devenir associé d’une SCPI en achetant des parts. Cela vous permet de percevoir des revenus locatifs potentiellement réguliers au prorata du nombre de parts détenues.

La SCPI ISR suit le même fonctionnement qu’une SCPI de rendement classique. Toutefois, elle intègre en plus des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans sa stratégie d’investissement. Par exemple, une SCPI labellisée ISR peut réaliser des travaux de rénovation énergétique ou investir dans des logements sociaux.

Les sociétés civiles de placement immobilier labellisées répondent aux exigences de l’investissement responsable et permettent ainsi aux épargnants de donner du sens à leur placement.

Comprendre le label ISR immobilier

Le label ISR (investissement socialement responsable) a été créé en 2015 puis étendu à l’immobilier en 2020. Appliqué aux SCPI, il certifie que la société de gestion intègre les critères ESG dans sa politique d’investissement et de gestion. Ce label permet avant tout au grand public de décerner plus facilement les investissements socialement responsables.

Concrètement, le label ISR immobilier soutient :

• Une démarche structurée et encadrée

Les SCPI labellisées ISR suivent une méthodologie rigoureuse. Elles doivent notamment définir une grille d’analyse ESG, classer leurs actifs en fonction de ces critères, et mettre en place un plan d’amélioration continue. Cette approche est vérifiée par un organisme indépendant agréé par l’État. Notons d’ailleurs que le label ISR immobilier est attribué pour 3 ans au maximum. Il peut ensuite être renouvelé après des contrôles spécifiques.

• Un suivi et une transparence renforcés

Les SCPI ISR doivent publier régulièrement des rapports détaillant leurs objectifs ESG, les indicateurs suivis et les résultats obtenus. Cela permet aux porteurs de parts de mieux comprendre comment leur argent est investi.

• Un alignement avec les enjeux de la finance durable

Que ce soit via la rénovation énergétique des immeubles, l’amélioration du confort des locataires ou la transparence sur la gouvernance, les SCPI ISR visent à concilier performance financière et impact positif.

De plus en plus de SCPI cherchent à obtenir ce label ISR immobilier, qui représente un gage d’engagement en matière de responsabilité sociale et environnementale.

Les critères du label ISR pour les SCPI

Pour obtenir le label ISR immobilier, les SCPI doivent respecter plusieurs critères d’attribution, qui sont répartis en six grands piliers :

• Définir clairement les objectifs recherchés ;
• Instaurer une méthodologie d’analyse et de notation des critères ESG ;
• Prendre en compte les critères ESG dans la construction et la gestion du portefeuille ;
• Engager les parties prenantes ;
• Informer les investisseurs de manière transparente ;
• Évaluer les impacts de la démarche ISR ;

Le label ISR est ensuite attribué par un organisme d’audit externe. Les trois organismes habilités sont Afnor Certification, EY France et Deloitte. Ceux-ci sont également chargés d’effectuer des contrôles réguliers après la labellisation de la SCPI.

Liste complète des SCPI labellisées ISR en 2025

Retrouvez dans le tableau ci-dessous la liste complète des SCPI porteuses du label ISR à date de juin 2025. Elles sont classées par ordre alphabétique.

Quelles sont les meilleures SCPI ISR ?

Zoom sur trois des meilleures SCPI ISR, qui font partie de la sélection de SCPI de Fortuny.

Iroko ZEN

Iroko ZEN est une SCPI européenne diversifiée gérée par Iroko. Son label ISR, initialement obtenu en 2021, a été renouvelé en 2024. Depuis cette année-ci, Iroko ZEN s’engage à investir chaque année 1 % de sa capitalisation dans des fonds à impact social.

Depuis 2024 également, toutes les nouvelles signatures de bail avec les locataires intègrent une annexe environnementale. La SCPI se lance également dans l’installation de panneaux solaires pour ses actifs à fort potentiel, dans une logique d’autoconsommation. En outre, le parc immobilier d’Iroko ZEN est progressivement équipé de bornes de recharge pour les véhicules électriques.

Transitions Europe

La SCPI Transitions Europe, pilotée par Arkea REIM, a obtenu le label ISR en 2022, quelques mois après son lancement. La SCPI diversifiée indique dans sa documentation avoir choisi trois axes principaux pour mettre en œuvre sa stratégie ISR :

• Maintenir et renforcer le potentiel écologique des sites ;
• Favoriser les mobilités alternatives à la voiture thermique ;
• Renforcer la résilience des actifs au changement climatique et engager les parties prenantes.

Concrètement, Transitions Europe a par exemple installé des équipements de programmation des éclairages et du chauffage pour réduire la consommation pendant les heures creuses. Elle prévoit également l’entretien régulier de la VMC dans ses immeubles afin de maintenir son efficacité. La SCPI a aussi installé des robinets avec des mousseurs pour limiter le débit d’eau.

Comète

Comète est une SCPI internationale lancée en fin d’année 2023 par la société de gestion Alderan. Elle est labellisée ISR depuis 2024. Dans la cadre de sa démarche d’investissement socialement responsable, Comète affiche plusieurs objectifs ESG :

• Côté environnement : limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site, favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
• Au niveau social : gérer efficacement les flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
• Concernant la gouvernance : éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résilience aux risques climatiques des actifs et engager les prestataires vers davantage de durabilité.

La SCPI Comète s’engage notamment en faveur de la biodiversité, avec par exemple l’envoi de nichoirs à l’ensemble des locataires de son patrimoine ainsi qu’à ses partenaires locaux en début d’année 2025.

Pourquoi investir dans une SCPI ISR ?

Investir dans une SCPI labellisée ISR intègre une dimension extra-financière au placement. Découvrez les divers atouts d’un tel investissement.

Les avantages d’une approche responsable pour investir en SCPI

Investir dans une SCPI labellisée ISR permet de conjuguer performance financière et impact positif.

De manière générale, le patrimoine des SCPI ISR est respectueux des enjeux environnementaux. Les immeubles sont effectivement gérés selon des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Ainsi, ils sont souvent bien entretenus et économes en énergie.

En outre, le fait que les SCPI ISR investissent dans des biens conformes ou en cours de mise à niveau face aux exigences environnementales limite les risques de dévalorisation ou de travaux imposés dans les années à venir.

La plupart des SCPI labellisées optent pour une approche best in class ou best in progress dans le cadre de leur démarche ISR.

• Best in class : investir dans les actifs avec une note extra-financière supérieure à la note seuil ESG de la SCPI. Le but est alors de maintenir ou d’améliorer la note des immeubles sélectionnés.
• Best in progress : sélectionner des actifs avec une appréciation inférieure à la note seuil en optant pour un plan d’amélioration continue de ces biens immobiliers.

Globalement, les SCPI vertes représentent une solution de placement intéressante pour les investisseurs souhaitant donner du sens à leur épargne immobilière.

Le label ISR a-t-il un impact sur le rendement des SCPI ?

Il est légitime de se demander si investir dans une SCPI ISR suppose un compromis entre rentabilité et responsabilité. Cependant, le label ISR n’a pas d’impact négatif sur le rendement des SCPI concernées.

En effet, les SCPI labellisées affichent des taux de distribution tout à fait compétitifs par rapport aux SCPI classiques. Certaines distribuent même des rendements très attractifs, de l’ordre de 6 % ou plus. Rappelons néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Investir dans une SCPI labellisée ISR permet ainsi de profiter du rendement potentiel attractif de la pierre papier tout en mettant votre épargne au service du développement durable.

Les limites et les risques des SCPI ISR

Découvrez les inconvénients des SCPI labellisées investissement socialement responsable.

Risques communs aux SCPI

Investir dans une SCPI ISR présente des risques comme tout investissement en société civile de placement immobilier.

Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital. En effet, l’argent placé par les épargnants n’est pas garanti. La valeur de l’investissement peut évoluer en fonction de plusieurs paramètres tels que les conditions des marchés immobiliers et les choix de la société de gestion.

Ensuite, le versement des dividendes réguliers par les SCPI de rendement n’est pas garanti. Le rendement peut varier à la hausse comme à la baisse dans le temps. Rappelons également que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Enfin, la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts à la revente. Dans de mauvaises conditions de marché, le délai de cession des parts peut être considérablement allongé. Pour rappel, il s’agit d’un investissement de long terme.

Attention au greenwashing et à l’interprétation du label ISR

Le label ISR constitue un gage d’engagement en matière de responsabilité sociale et environnementale. Il impose en effet une méthodologie d’analyse ESG et un suivi régulier. Néanmoins, les niveaux d’exigence peuvent varier entre les acteurs. Il convient donc de rester attentif à certaines pratiques marketing parfois excessivement valorisantes, appelées greenwashing.

Notons d’autre part que les SCPI labellisées peuvent axer leur stratégie ISR sur différents critères. Certaines s’appuient sur l’environnement tandis que d’autres centrent leurs changements sur l’impact social ou la gouvernance.

Pour en savoir plus sur la stratégie et les actions concrètes des SCPI, vous pouvez consulter les rapports extra-financiers qu’elles publient.

À noter que le label ISR impose aux sociétés de gestion des règles strictes, avec notamment un cadre d’analyse ESG et un reporting régulier. Ces pratiques contribuent à limiter le risque de greenwashing.

Vous pouvez contacter les conseillers en gestion de patrimoine de Fortuny pour vous aider à décrypter les stratégies ISR et à sélectionner les SCPI les plus cohérentes avec vos valeurs et vos objectifs.

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