Certaines des SCPI les plus performantes du marché sont accessibles dans un ou plusieurs contrats d’assurance vie. Découvrez la sélection des meilleures SCPI en assurance vie des experts du cabinet de gestion de patrimoine Fortuny.

Iroko Zen, une SCPI performante sans commission de souscription

Pour tirer le maximum d’un investissement SCPI en assurance vie, il faut retenir celles qui sont les plus compétitives. C’est justement le cas de la SCPI Iroko Zen.

Avec Remake Live notamment, Iroko Zen fait partie du cercle fermé des SCPI sans frais d’entrée. Outre cet avantage à la souscription, contrebalancé par l’existence d’autres frais en phase d’investissement, elle présente de nombreux atouts :

• Rendement élevé, supérieur à 7 % par an depuis sa création en 2020 (7,32 % en 2024) ;
• Dividendes versés mensuellement ;
• Stratégie d’investissement diversifiée en France et en Europe ;
• Déjà deux revalorisations du prix de part, actées en 2024 et 2025 (+ 2 % cumulés).

Iroko Zen constitue ainsi un excellent placement immobilier pour profiter des SCPI sans frais d’entrée en assurance vie.

Les SCPI Corum, des références de la pierre papier

Depuis 2012, les SCPI gérées par Corum sont plébiscitées par les épargnants. Pionnières de l’investissement immobilier à l’étranger accessible au plus grand nombre, elles délivrent des rendements attractifs depuis leur création.

À titre d’illustration, voici les taux de rendement interne 2025 des 3 SCPI Corum disponibles en assurance vie depuis leur création :

• 6,93 % pour Corum Origin, lancée en 2012 ;
• 5,76 % pour Corum XL, inaugurée en fin d’année 2016 ;
• 6,47 % pour Corum Eurion, créée en début d’année 2020.

Si chaque SCPI présente des spécificités distinctives, elles conservent un certain nombre de points communs :

• Un ticket d’entrée très bas (50 € de versement minimum en assurance vie) ;
• Une stratégie très majoritairement tournée vers l’investissement à l’international, y compris hors zone Euro ;
• Des dividendes distribués tous les mois. Rappelons que dans le cadre de l’assurance vie, les dividendes sont réinvestis dans l’achat de nouvelles parts de SCPI ;
• Des taux de distribution annuels supérieurs à la moyenne du marché (4,72 % en 2024 selon l’Aspim).

Coeur de Régions, une SCPI française bonifiée par la fiscalité de l’assurance vie

Par opposition aux SCPI précédentes, Coeur de Régions se spécialise uniquement dans l’investissement immobilier en France, et plus spécifiquement en Province.

Elle bénéficie ainsi pleinement de la fiscalité de l’assurance vie, plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers de source française. Cela permet de bonifier les taux de distribution de Coeur de Régions, supérieurs à 6 % bruts de fiscalité depuis 2019 (6,20 % en 2024).

Outre la distribution de dividendes, la SCPI de Sogenial Immobilier joue également sur le levier de la valorisation des parts. Depuis sa création, la valeur de souscription s’est ainsi appréciée de 7,10 %, grâce à plusieurs hausses du prix de part.

Pour les associés qui ont pu profiter d’une ou plusieurs augmentations, leur patrimoine a ainsi pris de la valeur dans le temps. Un effet qui se combine avec le réinvestissement des dividendes de SCPI en assurance vie pour accroître l’épargne immobilière des assurés.

Épargne Pierre, un placement immobilier qui recherche la régularité

Autre SCPI 100 % française, Épargne Pierre affiche un profil intéressant en termes de performances. Le taux de distribution de la SCPI diversifiée est resté identique en 2022, 2023 et 2024, à 5,28 %.

Rappelons à ce titre que les performances passées des SCPI ne constituent pas un indicateur fiable de leurs rendements futurs.

Créée en 2013, “la SCPI des métropoles régionales” gérée par Atland Voisin constitue désormais un acteur majeur sur le marché de la pierre papier :

• Capitalisation de près de 3 milliards d’euros (2,795 milliards au 30 septembre 2025) ;
• 410 immeubles en portefeuille (bureaux, commerces, activités, hôtellerie, santé/éducation), avec 1 030 locataires ;
• Taux de rendement interne à 10 ans de 5,45 %.

ActivImmo, la pionnière des SCPI spécialisées dans l’immobilier logistique

Parmi les sociétés civiles de placement immobilier spécialisées, les SCPI de logistique ont commencé à se faire une place sur le marché. Pionnière sur ce segment, ActivImmo a su s’installer, avec une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros (1,387 milliard au 30 septembre 2025).

Investie dans une large majorité en France, avec quelques actifs de diversification européenne, la SCPI pilotée par Alderan vise un rendement cible de 5,50 % par an. Un objectif atteint en 2024, 2023 et 2022. L’objectif de taux de rendement interne sur 10 ans se situe pour sa part à 5 %.

Notons également qu’ ActivImmo a changé son rythme de distribution de dividendes en 2025. Auparavant trimestriel, les revenus sont versés aux associés tous les mois désormais.

Choisir les meilleures assurances vie pour investir dans l’immobilier avec les SCPI

Pour pleinement profiter des avantages des SCPI en assurance vie, il ne suffit pas de choisir les bonnes SCPI : il faut également les placer au sein d’un contrat d’assurance vie optimal, en termes de frais et de distribution de dividendes notamment.

Netlife 2, un contrat avec des conditions privilégiées pour investir en SCPI

Pour investir en SCPI via l’assurance vie, il faut privilégier certains critères au moment de sélectionner le contrat adéquat :

• Choix de SCPI intéressantes ;
• Versement de 100 % des dividendes au souscripteur, sans retenue de la part de l’assureur ;
• 0 frais sur les versements au titre du contrat ;
• Des frais de gestion à bas niveau au titre du contrat.

Le contrat d’assurance vie Netlife 2, assuré par Spirica, coche toutes ces cases. En prime, notons que le délai de jouissance des parts logées dans le contrat est réduit, puisqu’il prend fin au premier jour du mois qui suit la souscription.

Attention en revanche, l’investissement en SCPI est plafonné à 50 % maximum du montant de chaque versement.

Enfin, il existe des frais de rachat anticipé. Cette pénalité de 3 % sanctionne les rachats de parts de SCPI dans un délai de trois ans après l’investissement.

Corum Life, le contrat d’assurance vie privilégié pour investir dans les SCPI Corum

Sans surprise, le contrat d’assurance vie de Corum permet d’investir dans les SCPI de la société de gestion, à l’exception de la dernière-née Corum USA (à date de publication de cet article).

Au-delà de cet accès à quelques unes des meilleures SCPI du marché, le contrat Corum Life affiche des distinctions notables :

• 0 frais supplémentaires au titre du contrat (seuls les frais des supports s’appliquent) ;
• Investissement possible dès 50 € ;
• Possibilité de mettre en place des versements programmés en SCPI, ce qui est souvent impossible dans le cadre de l’assurance vie ;
• Versement de 100 % des dividendes de SCPI ;
• Plafonnement de l’investissement SCPI à 55 % de chaque versement, un niveau légèrement supérieur aux standards habituels.

Notez que Corum Life n’est pas un contrat d’assurance vie multisupport en architecture ouverte, contrairement à Netlife 2. Concrètement, cela signifie que seuls des fonds immobiliers et obligataires gérés par Corum sont accessibles dans le contrat, en plus du fonds euros et des allocations d’actifs dédiées comme Corum Life Rosetta.

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PER et SCPI font bon ménage si vous cherchez à investir dans l’immobilier avec un objectif de préparation de la retraite. Un tel placement, cohérent en termes d’horizon d’investissement, délivre une réduction d’impôt à l’entrée et offre le réinvestissement des dividendes de SCPI sans frottement fiscal.

PER et SCPI, un horizon d’investissement de long terme partagé

Le plan d’épargne retraite (PER) sert avant tout l’objectif de la préparation de la retraite, comme son nom l’indique. À ce titre, il est mieux utilisé avec un horizon de placement de long terme, supérieur à 10 ou 15 ans, voire plus.

Rappelons également que le déblocage du PER n’intervient, en principe, qu’à partir de l’âge légal de départ à la retraite. Avant cette échéance, seuls quelques cas de déblocage anticipé sont autorisés, pour couvrir des accidents de la vie essentiellement.

L’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), pour sa part, doit également s’envisager sur le long terme. L’horizon d’investissement minimum recommandé pour la plupart de ces placements de pierre papier se situe en effet entre 8 et 10 ans.

Investir en SCPI sur le long terme contribue en effet à améliorer la rentabilité de ce placement immobilier. Notons cependant que le rendement d’un investissement SCPI, de l’ordre de 5 à 7 % annuels pour les plus performantes, n’est pas garanti. Le montant des dividendes peut évoluer à la hausse ou à la baisse dans le temps.

En résumé, combiner PER et SCPI s’avère idéal au regard de l’horizon de placement à adopter pour l’un comme pour l’autre.

Réinvestissement des dividendes sans frottement fiscal

Avec un investissement SCPI dans un PER, les dividendes immobiliers ne sont pas versés sur votre compte bancaire. À la place, ils sont réinvestis directement sur le plan, pour acquérir de nouvelles parts de SCPI.

De la sorte, votre épargne immobilière grandit dans le temps. Et ce, de façon exponentielle : vous détenez de plus en plus de parts de SCPI, qui génèrent de plus en plus de dividendes réinvestis dans l’acquisition de nouvelles parts.

Ce mécanisme de capitalisation se met en place automatiquement, sans intervention de votre part. Surtout, il n’entraîne aucune fiscalité immédiate. Pour l’ensemble de l’épargne investie sur un PER, dans des SCPI ou d’autres types de supports, la fiscalité du PER prévaut. Celle-ci ne s’applique qu’en cas de déblocage du plan.

La réduction d’impôt du PER s’applique aux investissements SCPI

L’un des atouts du PER repose sur la déductibilité fiscale des versements. En quelques mots, les sommes versées sont déduites du revenu imposable, dans la limite de votre plafond d’épargne retraite. Celui-ci correspond, de manière simplifiée, à 10 % du revenu imposable, avec rattrapage des déductions non utilisées des 3 années précédentes.

Autrement dit, votre investissement SCPI dans un plan d’épargne retraite vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt du PER.

Pour donner un exemple :

• Un épargnant à la tranche marginale d’imposition de 30 % investit 5 000 € dans des parts de SCPI sur un PER ;
• Ce placement génère une réduction d’impôt de 1 500 € ;
• L’investissement coûte donc réellement 3 500 € (effort réel d’épargne après déduction fiscale).

Les points d’attention à connaître avant d’utiliser le PER pour investir en SCPI

Pour maximiser l’intérêt d’investir en SCPI dans un PER, et s’assurer qu’il s’agit d’une bonne option dans votre situation, voici les principaux points sur lesquels porter votre attention.

Choisir le bon PER et les bonnes SCPI

Banques, assureurs, courtiers en ligne… Vous avez accès à une multitude de plans d’épargne retraite auxquels vous pouvez souscrire. Mais tous ne sont pas de bonne qualité. Vous devez donc privilégier les meilleurs PER pour investir votre épargne retraite.

Dans le détail, vous devez comparer les points suivants des différentes offres :

• Les frais du PER, en favorisant les plans sans frais sur versement, ni frais d’arbitrage et avec des frais de gestion réduits sur le fonds euros et les unités de compte ;
• L’accessibilité du plan : montant minimum de versement initial et minimum des versements complémentaires ou programmés ;
• Les supports d’investissement en unités de compte, dont les SCPI et autres supports de pierre papier (SCI notamment) mais aussi les OPCVM et ETF pour investir sur les marchés financiers ou encore les fonds de Private Equity ;
• Le fonds euros du PER et son rendement ;
• Les offres de gestion pilotée et/ou de gestion à horizon retraite, au regard des frais et rendements associés.

En ce qui concerne spécifiquement l’investissement SCPI dans le PER, vous devez étudier :

• Le choix de SCPI à disposition, pour vérifier si vous avez accès à des supports performants ;
• Les conditions d’investissement liées aux SCPI, la plupart des plans plafonnant la part des versements pouvant être investie en SCPI ;
• Les frais spécifiques des supports, qui se cumulent avec ceux du plan à proprement parler.

En complément, assurez-vous que votre PER vous verse 100 % des dividendes de SCPI. Cela n’est pas systématique.

Pas de déblocage du PER avant la retraite

De par sa nature, le PER ne correspond qu’à un horizon d’investissement : celui de la retraite. Si vous achetez des parts de SCPI dans votre plan à l’âge de 40 ans, vous n’êtes censé pouvoir racheter votre épargne qu’après votre départ en retraite.

Ainsi, en cas de besoin inattendu, votre épargne retraite ne pourra pas être liquidée. Cette contrainte majeure doit être bien comprise avant toute décision d’investissement.

Le PER prévoit quelques cas de déblocage anticipé, dédiés à des accidents de la vie :

• Décès du conjoint ;
• Invalidité au sein du foyer fiscal ;
• Surendettement ;
• Expiration des droits au chômage ;
• Cessation d’activité non salariée après liquidation judiciaire.

En complément, il est possible de débloquer un PER pour l’achat de la résidence principale. Notez que dans ce cas là, ainsi qu’au départ à la retraite, la fiscalité du PER à la sortie entre pleinement en jeu.

En ce qui concerne l’investissement SCPI dans un PER, vous conservez la possibilité de procéder à des arbitrages au sein du plan. Cela vous permet de vous séparer d’un investissement au profit d’un autre (fonds euros ou unités de compte). Pour autant, vous ne récupérez pas cette épargne, qui reste placée dans le PER.

L’imposition du PER au déblocage du plan

Au moment de récupérer votre épargne retraite, vous devez supporter la fiscalité afférente. Elle est alourdie, d’une façon à “compenser” la réduction d’impôt accordée à l’entrée.

L’imposition varie selon le mode de sortie choisi, en sachant que les deux options ci-dessous peuvent être combinées :

• Sortie en rente viagère : fiscalité des rentes viagères à titre gratuit, soit une imposition au barème comme les salaires et pensions, avec des prélèvements sociaux supplémentaires sur une partie de la rente.
• Déblocage en capital :
  • La partie correspondant à vos versements intègre votre revenu soumis au barème de l’impôt sur le revenu ;
  • La partie correspondant aux gains générés par votre épargne est imposée à la flat tax de 30 %.

Quels sont les meilleurs PER pour investir en SCPI ? La sélection de Fortuny

Pour accompagner les épargnants à la recherche de bonnes solutions pour investir en SCPI dans un PER, Fortuny met en avant 2 contrats. Nos conseillers en gestion de patrimoine les placent parmi les meilleurs PER du marché :

En complément, voici des détails spécifiques à l’investissement SCPI dans les plans d’épargne retraite Corum PER Life et PER Version Absolue Retraite :

• CORUM PER Life :
  • Accès aux SCPI pilotées par la société de gestion Corum AM (Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion).
  • Aucuns frais supplémentaires liés au PER, en dehors des frais de gestion du fonds euros. Seuls les frais des supports s’appliquent.
• PER Version Absolue Retraite :
  • Accès à plusieurs SCPI de qualité, dont ActivImmo, Altixia Cadence XII, Atream Hôtels, Épargne Pierre, Immorente, Iroko Zen (versements uniquement) et Pierval Santé.

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Rappels sur le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux investisseurs locatifs de profiter d’une déduction fiscale sur leur revenu global imposable. Cette situation intervient lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers perçus au cours d’une même année.

Les conditions d’application du déficit foncier

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être réunies.

D’abord, l’investisseur doit impérativement opter pour le régime réel d’imposition, le régime micro-foncier ne permettant pas de créer de déficit.

Ensuite, il existe différentes catégories de charges déductibles (liste non-exhaustive) :

• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
• Les charges de copropriété ;
• La taxe foncière ;
• Les frais liés à la gestion locative (honoraires d’agence par exemple) ;
• Les intérêts d’emprunt.

Notons que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers mais ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.

Le mécanisme d’imputation du déficit

Lorsque le montant des charges déductibles excède celui des revenus fonciers, cela crée un déficit foncier. Celui-ci est d’abord imputé sur les revenus fonciers. Il permet ainsi de les défiscaliser en échappant à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Ensuite, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation permet de réduire directement l’assiette de l’impôt sur le revenu, générant une économie fiscale proportionnelle au taux marginal d’imposition.

Si le déficit dépasse ce plafond annuel, l’excédent n’est pas perdu. Il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette particularité crée une réserve fiscale qu’il convient d’exploiter intelligemment afin de pouvoir payer moins d’impôts.

Comment les SCPI peuvent optimiser ce déficit foncier existant ?

Si vous disposez d’un déficit foncier reportable mais pas de revenus fonciers suffisants pour l’exploiter, vous risquez de le perdre sans tirer parti de l’avantage fiscal. L’enjeu consiste donc à générer des revenus fonciers qui viendront “consommer” ce déficit pour encaisser des revenus locatifs supplémentaires nets d’impôts et de prélèvements sociaux.

La problématique de l’utilisation du déficit

Le déficit foncier reportable possède une durée de vie limitée de dix ans maximum. Passé ce délai, le déficit non utilisé est définitivement perdu.

L’enjeu est donc double. D’une part, il faut générer suffisamment de revenus fonciers pour consommer le déficit avant son expiration légale. D’autre part, il est nécessaire de le faire dans un délai raisonnable pour maximiser l’impact fiscal.

C’est précisément là qu’intervient la stratégie d’investissement en SCPI, qui permet de créer rapidement et de manière maîtrisée ces revenus fonciers complémentaires indispensables.

Investir en SCPI pour générer des revenus fonciers et consommer un déficit

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une solution particulièrement adaptée pour optimiser un déficit foncier existant grâce à des revenus locatifs passifs.

En acquérant des parts de SCPI de rendement, l’investisseur perçoit des dividendes, généralement trimestriels, considérés fiscalement comme des revenus fonciers.

Notons que l’investissement en SCPI ne requiert aucune gestion locative de la part de l’associé et que les rendements générés peuvent être supérieurs à 5 ou 6 % pour les véhicules les plus performants.

Ces revenus viennent directement s’imputer sur le déficit foncier reportable, permettant de le “consommer” sans supporter de fiscalité immédiate. Tant que le déficit subsiste, les revenus locatifs des SCPI sont perçus nets d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour maximiser cette stratégie, l’acquisition de parts de SCPI en usufruit temporaire s’avère particulièrement pertinente. Ce mécanisme, détaillé dans la partie suivante, permet d’acquérir uniquement le droit à percevoir les revenus pendant une période définie, pour un coût d’acquisition réduit.

L’investisseur concentre ainsi son effort financier sur la génération de revenus immédiats, précisément ce dont il a besoin pour optimiser son déficit foncier existant.

Investir en usufruit de parts de SCPI pour optimiser le déficit foncier

L’usufruit temporaire de parts de SCPI représente une des stratégies les plus adaptées pour exploiter un déficit foncier reportable.

Le principe du démembrement de propriété appliqué aux SCPI

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un actif en deux composantes distinctes :

• La nue-propriété : droit de disposer du bien ;
• L’usufruit : droit d’en percevoir les revenus.

Le démembrement en SCPI, et plus précisément le démembrement temporaire, permet à un investisseur d’acquérir uniquement l’usufruit des parts pour une durée déterminée, généralement entre 3 et 20 ans.

Pendant cette période, l’usufruitier perçoit l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit rien mais récupère automatiquement la pleine propriété à l’issue de la période.

Le coût d’acquisition de l’usufruit est naturellement inférieur à celui de la pleine propriété, avec une décote qui dépend de la durée du démembrement. La décote est fixée selon une clé de répartition propre à chaque SCPI. Par exemple, pour un usufruit de 10 ans, le coût représente environ 30 à 40 % de la valeur en pleine propriété.

Pourquoi l’usufruit de SCPI est particulièrement adapté au déficit foncier ?

Investir en SCPI en usufruit présente des avantages uniques pour un un épargnant souhaitant utiliser efficacement son déficit foncier reportable.

• Une décote par rapport au prix de part en pleine propriété

En acquérant uniquement l’usufruit des parts de SCPI, l’investisseur profite d’une décote sur le prix de part. Ainsi, pour un même montant d’investissement, l’usufruit permet d’acquérir un volume de parts supérieur, donc de percevoir davantage de revenus fonciers. Rappelons en effet que l’usufruitier perçoit la totalité des dividendes distribués par la SCPI pendant le démembrement.

• Une durée d’usufruit ajustable à la durée du déficit

L’un des atouts majeurs de l’usufruit temporaire réside dans la possibilité de choisir précisément la durée du démembrement. Cette flexibilité permet d’aligner parfaitement la période de perception des revenus avec la durée prévisionnelle d’épuisement du déficit foncier.

• Un montant d’investissement modulable à la part près

Investir en SCPI de manière générale permet d’ajuster le montant investi en fonction du déficit restant. En effet, les parts de SCPI peuvent s’acheter à l’unité, permettant un dosage précis. Cette granularité évite le surinvestissement qui générerait une fiscalité non désirée, ou le sous-investissement qui laisserait du déficit inexploité.

Risques et limites de l’usufruit de SCPI

Si l’usufruit temporaire de parts de SCPI présente des avantages indéniables pour exploiter un déficit foncier, il comporte également des risques et contraintes qu’il convient d’appréhender avant tout investissement.

• Une liquidité très limitée pendant la durée du démembrement

La SCPI en usufruit est un investissement peu liquide, c’est-à-dire difficile à revendre. L’investisseur doit donc considérer que le capital investi en usufruit est quasiment bloqué jusqu’à l’issue du démembrement.

• Le rendement n’est jamais garanti

Comme pour tout investissement en SCPI, le rendement peut varier d’une année à l’autre, en fonction notamment des loyers perçus par la SCPI et des évolutions des marchés.

• L’absence de récupération de capital à l’extinction de l’usufruit

À la fin du démembrement, les parts reviennent automatiquement en pleine propriété au nu-propriétaire. L’usufruitier ne récupère aucun capital.

• Le risque de sur-consommation du déficit

Un risque spécifique à cette stratégie réside dans le mauvais calibrage de l’investissement. Si l’investisseur acquiert trop de parts en usufruit par rapport à son déficit disponible, il se retrouvera avec des revenus fonciers imposables avant l’extinction de l’usufruit.

Conseils pratiques : étapes à suivre et erreurs à éviter

L’optimisation d’un déficit foncier via l’investissement en SCPI requiert une approche méthodique.

La méthodologie pour optimiser son investissement

Avant tout investissement, un calcul précis s’impose pour optimiser au mieux son déficit foncier grâce aux SCPI :

1. Déterminer le montant exact du déficit reportable en consultant vos derniers avis d’imposition ;
2. Estimer vos revenus fonciers futurs hors SCPI pour évaluer la vitesse de consommation du déficit ;
3. Calculer le montant optimal à investir en SCPI pour maximiser la consommation du déficit ;
4. Choisir la durée d’usufruit adaptée à votre horizon de placement et à l’importance du déficit.

Les erreurs à éviter

• Erreur n°1 : surinvestir par rapport au déficit disponible

Générer 15 000 € de revenus fonciers annuels avec seulement 20 000 € de déficit reportable créera une fiscalité immédiate dès la deuxième année, annulant l’effet recherché.

• Erreur n°2 : sous-investir et laisser le déficit s’évaporer

L’inverse est également problématique : sous-investir conduit à laisser le déficit s’évaporer sans l’avoir pleinement exploité, perdant ainsi un avantage fiscal précieux.

• Erreur n°3 : ne pas anticiper la fin du démembrement

À l’issue du démembrement, l’usufruitier cesse de percevoir les revenus sans récupérer de capital, contrairement à une revente classique de parts en pleine propriété. Il est primordial d’avoir cela en tête avant de se lancer.

• Erreur n°4 : négliger la qualité de la SCPI

Il est essentiel de privilégier des SCPI de qualité, avec notamment un historique de performance solide et une gestion rigoureuse.

Pensez à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans votre stratégie et dans le choix des SCPI.

L’article Pourquoi investir en SCPI lorsqu’on a un déficit foncier ? est apparu en premier sur Fortuny.

Les investisseurs ont globalement conscience des risques associés aux placements immobiliers mais ils ne connaissent pas nécessairement leur importance.

Les risques immobiliers appréciés à la lueur du rendement

De manière générale, les placements immobiliers sont perçus comme “sûrs” par les épargnants. Mais pour autant, ils présentent un certain nombre de risques, plus ou moins bien compris par les épargnants.

Une étude récemment menée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) et l’institut CSA (Consumer Science & Analytics) révèle effectivement que les investisseurs n’ont pas nécessairement conscience de tous les risques liés aux placements immobiliers. Et ce, malgré les problèmes rencontrés récemment par :

• Les SCPI (baisses de prix de parts et nombreuses parts en attente de retrait) ;
• Les OPCI (performances moyennes en retrait ces dernières années) ;
• Le crowdfunding immobilier (retards et défauts de paiement).

Concrètement, la majorité des personnes interrogées dans l’étude regardent avant tout le rendement visé quand ils évaluent un placement immobilier. Globalement, les épargnants sont prêts à prendre davantage de risques pour viser un rendement supérieur.

D’après l’étude de l’AMF, les épargnants démontrent “une conception du risque qui ne dépend pas des caractéristiques du produit ou d’autres risques associés au placement. Seul compte le risque final, celui de perte de capital.”

Le risque de liquidité des placements immobiliers sous-estimé

Le rendement et le risque de perte en capital final priment également sur la liquidité chez les investisseurs sondés. Et ce, notamment car ils disposent déjà de livrets bancaires avant d’investir dans la pierre papier. Ils détiennent ainsi des réserves disponibles en cas de besoin, ce qui les conduit à penser que le risque de liquidité est secondaire.

De plus, la liquidité les intéresse uniquement en tant que modalité de retrait en cas de contre-performance. Les épargnants sont donc disposés à conserver leur placement plusieurs années s’il distribue un bon rendement. Cela souligne à nouveau que les risques immobiliers sont appréciés avant tout à l’aune de la performance.

La plupart des épargnants gardent bien en tête que la pierre papier est un investissement de long terme dont la liquidité n’est pas assurée. Mais quelques paradoxes persistent en termes de compréhension des risques selon l’étude.

“Un produit est perçu comme plus liquide lorsque sa période d’illiquidité est clairement définie, acceptée et consentie à l’avance par l’investisseur. À l’inverse, un produit objectivement plus liquide, mais dont l’accès aux fonds est momentanément bloqué de manière inattendue, sera perçu comme moins liquide.”

L’étude donne en exemple le cas du crowdfunding immobilier. Ces placements à durée de blocage communiquée au préalable sont perçus comme disposant d’une liquidité mieux maîtrisée que les SCPI et OPCI. Pourtant, les OPCI en particulier offrent une liquidité supérieure.

Avec la documentation c’est mieux, mais ce n’est pas suffisant

La présentation des placements de pierre papier s’accompagne d’une documentation pléthorique détaillant leurs différents risques. Mais les documents d’information mis à disposition des particuliers sont perçus comme trop compliqués à comprendre par de nombreuses personnes interrogées dans l’étude de l’AMF et de l’institut CSA. Ces dernières dénoncent effectivement un manque de clarté au niveau des risques et de la liquidité, lié notamment à des termes parfois trop techniques.

En ce qui concerne la documentation des SCPI, les épargnants sondés relèvent particulièrement une certaine incertitude quant à la revente des parts, pouvant mener à des incompréhensions. Par exemple, quelques interrogés non-détenteurs de placements immobiliers pensaient que la durée de détention recommandée de 10 ans constituait une durée de blocage.

En ce qui concerne les OPCI, dont le fonctionnement global est plus complexe, des incompréhensions persistent notamment au niveau de la liquidité. De manière générale, les investisseurs comprennent la liquidité et les risques mais certains points spécifiques restent mal évalués. Selon l’étude, le risque de liquidité est surestimé, notamment concernant la durée d’attente en cas de rachat.

Quant au crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif, la durée de blocage, qui varie selon les projets, est vue comme la contrainte principale. En effet, les épargnants interrogés n’ont pas forcément conscience du risque de perte en capital. Ce dernier ne serait pas assez explicite dans la documentation.

Pour s’assurer de bien comprendre les risques des placements immobiliers, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous présente effectivement tous les avantages et les risques des diverses solutions d’investissement immobilier et vous guide vers les produits adaptés à votre profil.

Rappels sur les risques liés aux placements immobiliers

Investir dans l’immobilier comporte des risques. Voici une liste non-exhaustive des différents risques communs à l’ensemble des placements immobiliers collectifs :

• Risque de perte en capital

Le capital investi dans la pierre n’est pas garanti. La valeur de votre investissement peut évoluer à la baisse, en fonction notamment des cycles immobiliers.

• Rendement non garanti

Les perspectives de rendement communiquées par les gestionnaires ne sont pas garanties. Le rendement peut évoluer à la baisse ou à la hausse d’une période à une autre. Rappelons d’ailleurs que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

• Risque de liquidité

Dans le cadre de la pierre papier, la liquidité à la revente n’est pas garantie et le délai d’attente avant de récupérer son capital peut s’allonger dans de mauvaises conditions de marché.

• Investissement de long terme

Il est important de rappeler qu’investir dans l’immobilier doit s’envisager sur du long terme. Il ne s’agit pas réellement d’un risque, mais d’un élément à prendre en compte avant de placer son argent. Revendre trop tôt peut exacerber d’autres risques tels que la perte en capital et une liquidité potentiellement limitée.

• Risque lié à la qualité du gestionnaire

Il est primordial de se renseigner quant à la qualité de la société de gestion du véhicule d’investissement ou de l’opérateur à la tête du projet de financement participatif. Même s’il s’agit d’un risque assez difficile à appréhender, s’informer sur l’historique du gestionnaire reste important.

En faisant appel aux services d’un conseiller, vous obtenez gratuitement une analyse complète des risques associés aux placements immobiliers, au-delà de la documentation et du marketing des opérateurs ou des sociétés de gestion.

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L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer dans le but de percevoir un loyer tous les mois. Il s’agit d’un bon moyen de se constituer un patrimoine durable. Pour réussir son investissement locatif, l’important est de choisir un bien de qualité dans une zone dynamique afin d’attirer les locataires.

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier permettant aux épargnants porteurs de parts d’être copropriétaires du parc immobilier géré par la société de gestion de la SCPI. Les véhicules de pierre papier investissent en grande majorité dans l’immobilier professionnel. En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des dividendes potentiels réguliers, provenant de la mise en location du parc.

Montant de l’investissement et accessibilité

Dans le cadre de l’immobilier locatif, l’achat d’un bien peut rapidement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. D’ailleurs, il est rare de réaliser un investissement locatif sans avoir recours à un crédit immobilier.

À titre de comparaison, le minimum de souscription en SCPI est généralement fixé aux alentours de 200 € pour les SCPI les plus accessibles. De manière générale, il dépasse rarement quelques milliers d’euros. Il est également possible d’investir dès 50 € par mois en optant pour des versements programmés en SCPI.

D’autre part, la société civile de placement immobilier permet aussi d’actionner l’effet de levier du crédit immobilier, permettant d’acheter plus de parts grâce à l’argent prêté par la banque. À noter que la SCPI est également accessible au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER (plan épargne retraite) et en démembrement de propriété.

Les contraintes de la gestion locative

Un des avantages principaux de l’investissement en SCPI repose sur le fait qu’elles sont entièrement gérées par une société de gestion. Cette dernière est par exemple chargée de trouver les biens, de chercher les locataires, d’entretenir le parc immobilier ou encore de collecter et redistribuer les loyers. Ainsi, l’investisseur n’a rien à faire en termes de gestion locative.

Pour ce travail, la société de gestion se rémunère avec les frais de gestion. Ceux-ci sont directement prélevés sur les loyers avant d’être reversés aux porteurs de parts.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, toutes les tâches liées à la gestion incombent au propriétaire-bailleur. Nous pouvons par exemple citer les travaux éventuels, la recherche des locataires, la gestion de la relation avec eux, la rédaction des baux, l’état des lieux, la collecte des loyers, etc. L’investisseur peut déléguer cette gestion à une agence immobilière, moyennant des frais.

A toutes ces contraintes s’ajoutent la problématique des normes énergétiques. En effet, les logements les plus énergivores ne pourront progressivement plus être mis en location, comme c’est déjà le cas pour les logements avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé G depuis 2025.

La SCPI est donc davantage adaptée aux investisseurs qui cherchent à percevoir des revenus passifs.

SCPI ou immobilier locatif : quel est le placement avec le meilleur rendement ?

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer des revenus complémentaires réguliers tous les mois ou tous les trimestres. En 2024, elles ont distribué un rendement moyen de 4,72 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). Les meilleures SCPI ont toutefois affiché des taux de distribution annuels supérieurs à 6 ou 7 %. Il s’agit de rendements nets de frais et bruts de fiscalité.

Attention, le rendement des SCPI n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le rendement est plus difficile à évaluer dans le cadre de l’investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité : prix d’achat, loyer, coût du crédit, travaux d’entretien, vacance locative, taxe foncière, fiscalité sur les loyers, imposition de la plus-value, frais de notaire, d’agence, etc.

En termes de chiffres, le rendement de l’immobilier locatif est généralement compris entre 2 et 7 %. Dans certains cas, il peut aller au-delà et même atteindre 10 %. Notons qu’il est très important de bien évaluer le couple rendement/risque.

Les risques, plus ou moins mutualisés

Investir en SCPI permet de répartir les risques sur un patrimoine immobilier très développé et diversifié. En effet, le risque de vacance locative et de loyers impayés est réparti sur plusieurs dizaines voire centaines de biens dans le cadre de la SCPI. D’autant plus que ces actifs sont parfois loués à plusieurs locataires, qui sont le plus souvent des entreprises.

Le parc immobilier des SCPI est également diversifié en termes de secteurs typologiques et géographiques. Les SCPI diversifiées peuvent détenir un patrimoine composé de bureaux, de commerces, d’écoles, d’établissements de santé, de locaux d’activités, etc. Et ce, partout en France ou dans d’autres pays d’Europe.

À l’inverse, en ce qui concerne l’investissement locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un seul locataire. L’impact d’un loyer impayé ou d’une vacance locative se fera davantage ressentir sur le rendement. Le niveau de risque associé varie grandement, selon la vigueur de la demande locative par exemple.

Dans tous les cas, que vous optiez pour la SCPI ou l’investissement locatif, il existe un risque de perte en capital. De plus, la liquidité à la revente et le rendement ne sont pas garantis. Rappelons également qu’investir dans la pierre doit s’envisager sur du long terme.

Fiscalité : quel placement choisir pour payer le moins d’impôt ?

La fiscalité de l’immobilier locatif varie selon si vous optez pour une location vide ou une location meublée. Dans le cadre de la location nue, l’imposition des revenus fonciers s’applique. Elle dépend donc de votre taux marginal d’imposition (TMI), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le régime d’imposition choisi (micro-foncier ou réel), vous pouvez bénéficier d’un abattement ou de la déduction des charges.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’avère beaucoup plus avantageux en termes de fiscalité. Il est en effet possible de déduire les charges et les amortissements en optant pour le régime réel simplifié, de manière à générer des revenus locatifs très peu voire pas du tout imposés.

Dans le cadre des SCPI, les dividendes sont également imposés comme des revenus fonciers. Avec une tranche marginale d’imposition haute, la fiscalité des SCPI s’avère donc assez pénalisante.

Il est toutefois possible d’optimiser sa fiscalité en investissant dans des SCPI européennes. Ces dernières n’appliquent pas de prélèvements sociaux et l’imposition peut être assez avantageuse selon les pays dans lesquels les actifs sont situés.

Vous pouvez également envisager d’investir en SCPI en nue-propriété pour développer votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité tout au long du démembrement. En contrepartie, vous ne percevez pas de loyer.

Liquidité à la revente et potentiel de plus-value

Que vous investissiez dans l’immobilier locatif ou en SCPI, la liquidité à la revente n’est pas garantie.

Dans de bonnes conditions, les parts de SCPI sont plutôt faciles à vendre mais cela n’est pas garanti. Il suffit d’envoyer un ordre de retrait à la société de gestion de la SCPI. La revente est ensuite généralement effectuée sous deux semaines à un mois. Attention cependant, dans de mauvaises conditions de marché (offre largement supérieure à la demande par exemple), le délai de revente peut s’allonger à plusieurs mois.

Dans le cadre de l’investissement locatif, la revente prend généralement un peu de temps du fait du processus à suivre : mise en vente, recherche d’un acheteur, visites, démarches notariales, etc. Le plus souvent, un minimum de 3 mois est nécessaire pour finaliser la vente d’un appartement ou d’une maison. Cela varie grandement, selon l’état du marché et la qualité du bien notamment.

En termes de potentiel de plus-value, l’avantage est à l’immobilier locatif. En conservant votre investissement sur le long terme, vous avez effectivement des chances de percevoir une plus-value à la revente. Celle-ci dépend notamment de l’emplacement du bien et de l’évolution des prix immobiliers.

Il est également possible de dégager une plus-value lors de la revente de parts de SCPI mais cela ne doit pas constituer l’objectif principal de l’investissement. En effet, rappelons que le but des SCPI de rendement est de distribuer des revenus réguliers.

Que choisir entre SCPI et investissement locatif ? Tableau récapitulatif

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La réforme fiscale du LMNP (location meublée non professionnelle) a été votée dans la loi de finances pour 2025. Elle est entrée en application le 15 février 2025, suite à la promulgation de la loi.

Rappels sur la fiscalité du LMNP et la déduction des amortissements

L’activité de LMNP bénéficie d’une fiscalité immobilière plus favorable, par rapport à l’investissement locatif vide. Les revenus locatifs encaissés sont soumis à l’impôt, selon l’un des deux régimes suivants :

• Le micro-BIC, qui ouvre droit à un abattement fiscal forfaitaire de 50 % pour les locations de longue durée (30 % pour les meublés de tourisme non classés, ou locations de courte durée type Airbnb) ;
• Le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges supportées des revenus imposables, ainsi que l’amortissement de l’investissement LMNP (hors valeur du foncier).

D’une manière générale, le régime réel d’imposition s’avère plus favorable, grâce à la déduction de l’amortissement. D’autant que les amortissements annuels dont bénéficient les propriétaires n’étaient pas “repris” par l’administration fiscale à la vente du bien.

C’est justement sur ce dernier point que la réforme vient changer les règles de la fiscalité LMNP.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable

Suite au vote de la loi de finances pour 2025, l’imposition de la plus-value immobilière à la revente d’un investissement LMNP a été alourdie. Les règles de calcul de la plus-value ont été modifiées, afin de réintégrer les amortissements.

Concrètement, il faut désormais retirer le montant total des amortissements dont a bénéficié le propriétaire au fil des années du prix d’acquisition du bien retenu pour calculer la plus-value imposable. En minorant le prix d’achat de l’investissement, le montant de la plus-value imposable augmente d’autant. Ce faisant, la vente de l’investissement LMNP est plus lourdement imposée.

Quelles opérations sont concernées ?

La réforme fiscale de la location meublée non professionnelle concernant l’imposition de la plus-value porte uniquement sur la vente d’investissements locatifs sous le régime LMNP. Elle a pris effet à la date du 15 février 2025. Elle vise donc les ventes actées à compter de cette date : les investissements réalisés par le passé et qui n’auraient pas été revendus avant le 15 février 2025 sont donc impactés.

Il convient de préciser que certains investissements profitent d’une exonération spécifique, qui leur permet d’échapper à la réintégration des amortissements. Cela concerne certaines résidences de services, à savoir :

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences pour séniors ;
• Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

En complément, il faut noter que les biens sous le régime LMNP qui font l’objet d’une transmission, par donation ou succession, ne sont pas touchés par la réforme fiscale.

Des précisions attendues pour l’application de la réforme fiscale 2025 du LMNP

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme du calcul des plus-values en LMNP, plusieurs experts patrimoniaux et spécialistes de la fiscalité immobilière ont soulevé des zones d’ombre concernant son application.

La publication de l’imprimé 2048-IMM pour la déclaration de revenus 2025, accompagnée de sa notice, contribue à clarifier certains points. Par exemple, le calcul de la plus-value immobilière prend en compte par défaut des forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux, qui viennent augmenter le prix d’acquisition retenu pour déterminer le gain imposable. Dans le cas d’une revente de location meublée avec réintégration des amortissements, les forfaits s’appliquent au prix d’achat brut du bien. Soit avant la prise en compte des amortissements.

Autre point soulevé par les spécialistes, celui des LMNP sous le régime fiscal du micro-BIC. L’abattement forfaitaire de 50 % est réputé prendre en compte l’amortissement du bien, d’après l’article 50-0 du code général des impôts (CGI). Pour autant, la réintégration des amortissements à la revente du bien paraît compliquée, puisque le montant de ces derniers n’aurait pas été déterminé au fil des années. La notice l’imprimé 2048-IMM fait d’ailleurs spécifiquement référence au régime réel concernant la prise en compte des amortissements à la revente du bien.

Enfin, un autre cas méritant précisions concerne la revente d’un immeuble en bloc, dont le propriétaire aurait fait l’acquisition en plusieurs fois, appartement par appartement par exemple. Une incertitude pèse, à ce stade, sur la manière dont les amortissements doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.

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L’usufruit intervient dans le cadre d’un démembrement immobilier, où la pleine propriété est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. Détenir l’usufruit d’un bien permet d’en jouir sans en être propriétaire. Avec l’usufruit d’un appartement par exemple, vous pouvez l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des loyers.

En contrepartie, l’usufruitier a également des obligations. Il doit en effet entretenir le bien et prendre à sa charge les petits travaux d’entretien. D’autre part, il doit s’acquitter de la taxe foncière et payer l’imposition sur les loyers perçus si le bien est mis en location. Enfin, l’usufruit d’un bien immobilier entre dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

L’usufruit est un droit temporaire. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et donc la pleine propriété. Quant à l’usufruitier, il ne détient plus rien en lien avec le bien.

La durée de l’usufruit varie selon s’il s’agit d’un démembrement viager ou un démembrement temporaire. Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier. Le démembrement temporaire se termine quant à lui à la date initialement prévue dans le contrat (au bout de 5, 10 ou 15 ans par exemple).

L’usufruit peut être obtenu de manière légale ou conventionnelle, selon les conditions la mise en place du démembrement.

Ce qu’il faut savoir sur l’usufruit légal

Découvrez la définition de l’usufruit légal ainsi que la fiscalité applicable.

Définition de l’usufruit légal

L’usufruit légal correspond à un usufruit qui résulte d’un partage à la succession. Il s’agit en quelque sorte d’un usufruit “subi”. Comme son nom l’indique, il est prévu par la loi.

Le cas le plus commun d’usufruit légal intervient lors du décès d’une personne mariée. Le conjoint survivant peut alors hériter de la totalité du patrimoine en usufruit, et la nue-propriété revient aux enfants. L’autre possibilité pour le conjoint survivant, dans le cadre de la dévolution successorale sans testament ni donation antérieure, est de recevoir un quart des biens du défunt en pleine propriété.

Par ailleurs, dans le cadre d’une donation au dernier vivant, les droits du conjoint survivant sont étendus. Ce dernier a ainsi le choix entre percevoir :

• L’usufruit sur la totalité des biens ;
• ¼ en pleine propriété et le reste en usufruit ;
• La quotité disponible en pleine propriété.

Il est aussi possible d’hériter de l’usufruit légal d’un bien dans le cadre d’un testament.

Fiscalité de l’usufruit légal

La fiscalité applicable à l’usufruit légal dépend de la valeur de l’usufruit. Celle-ci est calculée selon le barème fiscal de l’usufruit viager prévu par l’article 699 du Code général des impôts. La valeur de l’usufruit évolue selon l’âge de l’usufruitier lors du décès.

Néanmoins, quelle que soit la valeur de l’usufruit légal, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession selon la loi TEPA de 2007.

Si l’héritier de l’usufruit légal est autre que le conjoint, des droits de succession s’appliquent, variant selon le lien de parenté avec le défunt. Il existe toutefois des abattements sur les droits de succession, qui varient également en fonction du lien de parenté. Par exemple, l’abattement s’élève à 100 000 € entre parents et enfants.

D’autre part, l’usufruitier doit dans tous les cas s’acquitter des taxes et de la fiscalité relatives à l’exploitation du bien (taxe foncière, impôt sur les loyers en cas d’immobilier locatif, etc.) tout au long du démembrement.

L’essentiel à savoir sur l’usufruit conventionnel

Zoom sur la définition, le fonctionnement et la fiscalité de l’usufruit conventionnel.

Définition de l’usufruit conventionnel

Parfois appelé usufruit contractuel, l’usufruit conventionnel est prévu par un contrat. En effet, il est par exemple possible d’attribuer l’usufruit d’un bien à un tiers. L’usufruit conventionnel intervient dans deux cas de figures principaux :

• La donation avec réserve d’usufruit :

La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit consiste à donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit pour continuer d’utiliser le logement ou d’en percevoir les revenus. Il s’agit généralement d’un démembrement viager, dans le but d’anticiper sa succession. La donation de nue-propriété est une opération fiscalement avantageuse car les droits de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété (voir partie suivante). La donation avec réserve d’usufruit permet donc de préparer sa succession tout en conservant l’usage du bien immobilier.

• La donation temporaire d’usufruit (DTU) :

Effectuer une donation temporaire d’usufruit revient à donner le droit de jouissance sur un bien pendant une période déterminée. Le donateur conserve alors la nue-propriété. La DTU est souvent utilisée dans le cadre familial pour fournir à l’enfant une source de revenus ou un logement à moindre prix pendant ses études par exemple grâce à la détention de l’usufruit conventionnel. Cette solution est également avantageuse pour le donateur en termes de fiscalité. Cela lui permet effectivement de diminuer ses revenus imposables et le bien sort de l’assiette taxable à l’IFI.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel

L’usufruit conventionnel est avantageux en termes d’imposition. Dans le cadre de la donation avec réserve d’usufruit, la fiscalité applicable au donataire varie en fonction de la valeur de la nue-propriété. Cette dernière évolue selon l’âge du donateur usufruitier au moment de la donation (barème fiscal de l’usufruit viager). Plus la donation est effectuée tôt, plus la valeur de la nue-propriété sera faible et donc moins les droits de donation seront élevés. À noter d’ailleurs qu’il existe un abattement de 100 000 € sur les droits de donation entre parents et enfants.

À la fin du démembrement, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité. Cette solution s’avère donc très attractive pour transmettre son patrimoine à moindre frais.

En ce qui concerne la donation temporaire d’usufruit, la valeur de l’usufruit conventionnel est calculée selon le barème de l’usufruit temporaire.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel porte ainsi sur la valeur de l’usufruit donné. Les frais de donation peuvent aussi être fortement diminués grâce à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant.

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L’assurance vie constitue un placement financier avec de nombreux atouts. Grâce à sa flexibilité générale, il s’agit d’une solution d’investissement pertinente pour de nombreux projets à moyen ou long terme. L’assurance vie s’adapte à vos besoins en fonction des supports d’investissement choisis. De plus, les performances de l’assurance vie varient également selon les supports choisis, ainsi que les frais.

Avantages et inconvénients de l’assurance vie

Les avantages de l’assurance vie sont nombreux. Tout d’abord, le montant minimum à investir pour ouvrir une assurance vie est assez bas. Il s’élève généralement à quelques centaines d’euros pour les contrats les plus accessibles. Le contrat CORUM Life est même disponible dès 50 euros.

Ensuite, l’assurance vie est une enveloppe fiscale permettant d’accéder à une grande diversité de supports. En effet, vous pouvez investir dans un fonds euros à capital garanti et dans une grande variété d’unités de compte (actions, obligations, immobilier, produits structurés, etc.). Grâce à la garantie du capital sur les fonds euros, l’assurance vie peut constituer un placement sécurisé.

D’autre part, la fiscalité de l’assurance vie constitue un de ses atouts majeurs. En cas de retrait sur un contrat de plus de 8 ans, il existe un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. À noter que les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus.

L’assurance vie affiche néanmoins quelques limites. Premièrement, les fonds euros à capital garanti distribuent généralement des rendements assez bas. La moyenne de l’année 2024 est attendue autour de 2,5 % selon le cabinet Facts & Figures.

Quant aux unités de compte, leur rendement potentiel est supérieur mais elles entraînent un risque de perte en capital pour l’investisseur. La valeur des unités de compte peut effectivement évoluer à la hausse comme à la baisse selon les fluctuations des marchés financiers et immobiliers.

Par ailleurs, l’assurance vie comporte diverses couches de frais, au niveau du contrat et au niveau des supports (frais d’entrée, de gestion, d’arbitrage, de sortie, etc.). Pensez à comparer les offres afin de vous tourner uniquement vers les contrats les plus avantageux dans le but de tirer une bonne rentabilité de votre investissement.

Pourquoi investir en assurance vie ?

L’assurance vie, parfois appelée “couteau suisse patrimonial”, s’avère plus adaptée que la SCPI dans plusieurs situations :

• Pour capitaliser

Si votre objectif est de capitaliser, c’est-à-dire d’amasser de l’argent, il faut privilégier l’assurance vie par rapport aux SCPI. En effet, celle-ci vous permet de faire fructifier votre épargne et de développer votre patrimoine au fil du temps grâce à la capitalisation des gains. Les intérêts générés sont en effet réinvestis sur le contrat pour pouvoir générer à leur tour des intérêts. C’est le mécanisme des intérêts composés. D’autant plus que vous ne payez pas d’impôt tant qu’aucun rachat n’est effectué.

• Pour la flexibilité des rachats, notamment après 8 ans

L’épargne placée sur un contrat d’assurance vie reste disponible à tout moment. Toutefois, les retraits bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse après 8 ans de détention, comme expliqué précédemment.

• Pour préparer sa retraite

À l’approche de la retraite, vous pouvez envisager de clôturer votre contrat d’assurance vie via une sortie en rente viagère ou avec des rachats partiels programmés afin de percevoir un complément de revenu régulier. La rente viagère permet de s’assurer la perception de revenus réguliers jusqu’à son décès.

À l’inverse, l’avantage des rachats partiels programmés réside dans le fait que vous gardez le contrôle de votre contrat et vous pouvez ainsi y effectuer d’autres opérations (versements, arbitrages, rachats ponctuels). À noter également qu’il est possible d’interrompre, de suspendre ou de modifier les rachats programmés à tout moment.

• Pour préparer sa succession

La clause bénéficiaire de l’assurance vie permet de désigner librement les bénéficiaires de votre contrat. De plus, l’assurance vie se transmet en dehors de l’actif successoral et des abattements fiscaux s’appliquent à la succession du contrat. L’abattement s’élève à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements réalisés avant 70 ans, ou 30 500 € à partager entre les bénéficiaires pour la part de versements effectués après 70 ans.

La SCPI, un placement immobilier sans contrainte de gestion

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif d’entreprise sans se soucier de la gestion. En contrepartie de l’acquisition de parts, l’associé perçoit des dividendes potentiels tous les mois ou tous les trimestres.

Investir en SCPI permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de revenus locatifs immédiats. En 2024, le taux de distribution moyen du marché était de 4,72 %. Les véhicules les plus performants ont même distribué des rendements supérieurs à 6 voire 7 %. Le rendement évolue toutefois selon la SCPI et n’est pas garanti. N’oublions pas non plus que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Avantages et inconvénients de la SCPI

La société civile de placement immobilier présente de nombreux atouts. Tout d’abord, la SCPI est un placement accessible au grand public. Le montant minimum à investir lors de la première souscription s’élève en effet à quelques centaines d’euros et démarre même aux alentours de 200 € pour les véhicules les plus accessibles.

De plus, il s’agit d’un placement immobilier sans souci de gestion car la société de gestion s’occupe de l’ensemble de la gestion locative du parc immobilier. En tant qu’investisseur, vous percevez vos dividendes sans vous occuper des locataires ou des travaux.

Puis, le patrimoine des SCPI est constitué de plusieurs dizaines d’actifs, eux-mêmes loués par plusieurs entreprises locataires. Ainsi, les risques sont répartis et une éventuelle vacance locative aura un impact moindre sur les revenus perçus par l’associé.

Néanmoins, la SCPI est soumise aux fluctuations des marchés immobiliers et présente donc un risque de perte en capital.

En outre, la pierre papier est un investissement de long terme. Il est effectivement nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 8 à 10 ans afin d’amortir les frais et espérer tirer une bonne rentabilité potentielle de son investissement. Notons que les Français conservent leurs parts plus de 20 ans en moyenne.

D’autre part, la liquidité à la revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion. En cas de nombreuses demandes de retrait simultanées et en l’absence de demandes de souscription suffisantes, le délai de revente peut s’allonger sans limite légale.

Pourquoi investir en SCPI ?

Selon vos objectifs patrimoniaux, la SCPI peut s’avérer plus adaptée que l’assurance vie.

• Pour investir dans l’immobilier

Si votre objectif est d’investir dans la pierre, il faut vous tourner vers la SCPI. Cette dernière permet en effet de se constituer un patrimoine immobilier en investissant dans l’immobilier locatif d’entreprise sans souci de gestion.

• Pour percevoir des revenus complémentaires immédiats

Les dividendes sont distribués par la SCPI tous les mois ou tous les trimestres selon la stratégie de la société de gestion. Ainsi, les investisseurs perçoivent un complément de revenu potentiel régulier directement sur leur compte bancaire. Et ce, dès l’issue du délai de jouissance. Ce dernier, généralement compris entre 3 et 6 mois, est le délai nécessaire à la SCPI pour acheter des actifs avec le capital investi par les nouveaux associés.

• Pour profiter de l’effet de levier immobilier

Comme tout investissement locatif, la SCPI est finançable à l’aide d’un crédit immobilier, ce qui n’est pas le cas de l’assurance vie. Cela permet de profiter de l’argent prêté par la banque pour se constituer un patrimoine et de bénéficier de l’effet de levier immobilier.

• Pour préparer sa retraite

Au même titre que l’assurance vie, l’investissement en SCPI est adapté à la préparation de la retraite. En effet, les dividendes potentiels réguliers permettent de compléter ses revenus lors de la retraite.

D’autre part, la SCPI en nue-propriété est particulièrement adaptée à cet objectif. L’idéal est alors de faire coïncider la fin du démembrement avec votre départ à la retraite afin de commencer à percevoir des revenus potentiels importants et réguliers en même temps que vos premières pensions de retraite.

SCPI ou assurance vie : tableau comparatif

Les deux placements présentent leurs propres avantages et inconvénients. Le choix dépend de votre profil de risque et de vos objectifs patrimoniaux.

La SCPI en assurance vie, pour combiner les deux

Il est tout à fait possible d’investir dans des parts de SCPI via son contrat d’assurance vie afin de profiter des atouts de ces deux placements. Certaines SCPI sont en effet accessibles en tant qu’unités de compte au sein de l’assurance vie.

En investissant dans la pierre papier en assurance vie, c’est la fiscalité attractive de cette dernière qui s’applique. Cela permet ainsi d’échapper à l’imposition sur les revenus fonciers. D’autre part, le délai de jouissance, pouvant s’élever jusqu’à 6 mois dans le cadre de la SCPI en direct, est fortement réduit en passant par l’assurance vie. Puis, la liquidité des parts de SCPI à la revente est prise en charge par l’assureur. Ce dernier a toutefois la possibilité de suspendre temporairement les rachats, selon les conditions fixées dans le contrat.

Notons que la SCPI en assurance vie n’entraîne pas la perception directe de revenus réguliers. Les dividendes restent effectivement sur le contrat en l’absence de rachat. Ils peuvent être réinvestis dans des parts de SCPI ou reversés sur le fonds euros pour sécuriser les rendements servis.

Attention, tous les assureurs ne distribuent pas la totalité des loyers à l’investisseur. Ils peuvent en effet garder jusqu’à 15 % des revenus de la SCPI. Il faut également faire attention aux frais, car ceux de l’assurance vie et des SCPI se cumulent. Il est par exemple préférable d’éviter les contrats avec des frais d’entrée. Pensez à vérifier les conditions des contrats avant de souscrire. À noter également que toutes les SCPI ne sont pas accessibles en assurance vie.

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Découvrez le classement 2025 des SCPI de rendement, selon leur taux de distribution publié pour 2024. Ce classement SCPI vous permet de visualiser rapidement :

• Les taux de distribution de chaque SCPI de rendement pour 2024 et 2023 ;
• Les taux de rendement interne (TRI) des différentes sociétés civiles de placement immobilier. Pour les jeunes SCPI avec un historique de performance limité, le TRI cible est retenu ;
• Les prix de part des SCPI, avec une indication sur leur évolution en 2024 et/ou 2025.

Ce classement a été actualisé à la date du 20 février 2025, avec l’ensemble des taux de distribution SCPI 2024 publiés au cours du premier trimestre 2025. Il est ordonné selon le taux de distribution 2024, en partant du plus élevé par ordre décroissant.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ? Le top 10 2025 de Fortuny

Chaque année, le cabinet de gestion de patrimoine Fortuny compose sa sélection des meilleures SCPI du marché. Ce top 10 représente la sélection des conseillers de Fortuny pour 2025.

Voici le tableau récapitulatif de cette sélection de sociétés civiles de placement immobilier, classées de 1 à 10 par les experts de Fortuny.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour établir ce classement des meilleures SCPI en 2025, Fortuny s’appuie sur un certain nombre de critères d’analyse. Au-delà du taux de distribution et du TRI, les spécialistes de Fortuny étudient par exemple la stratégie immobilière de chaque SCPI ainsi que l’évolution de la valorisation de son patrimoine immobilier. De même, le taux d’occupation financier (TOF), qui représente la capacité d’une SCPI à générer des loyers grâce à son parc d’immeubles, est pris en considération. Enfin, l’historique et la qualité des gérants de SCPI (sociétés de gestion) entrent en ligne de compte.

Calcul du rendement des SCPI

Calculer le rendement d’une SCPI peut se faire à l’aide de différents indicateurs. Principalement, il s’agit du taux de distribution et du taux de rendement interne.

Le taux de distribution

Le taux de distribution a remplacé le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) depuis 2022. Il constitue l’indicateur le plus fréquemment utilisé pour calculer le rendement d’une SCPI sur une année.

Le taux de distribution d’une SCPI est déterminé en confrontant :

• Le montant du dividende annuel par part distribué aux associés ;
• Et le prix de part au 1er janvier de cette même année.

Pour illustrer ce calcul, prenons un exemple avec la SCPI CORUM Origin. En 2024, le dividende annuel par part s’élève à 68,62 €, brut de fiscalité. Le prix de part au 1er janvier 2024 se situe quant à lui à 1 135 €. En rapportant le dividende au prix de part, on obtient un taux de distribution de 6,05 % pour la SCPI CORUM Origin en 2024.

Le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne d’une SCPI permet d’avoir une appréciation plus complète de la rentabilité de ce placement. Le TRI prend en compte les dividendes distribués mais également l’évolution de la valeur des parts ainsi que les frais liés à l’investissement. Sur longue période (5 ans minimum), il s’agit d’un indicateur à privilégier pour mesurer le rendement d’une SCPI.

Pour les SCPI de moins de 5 ans en revanche, le TRI n’est pas utilisé pour calculer le rendement. Dans ce cas, les sociétés de gestion peuvent communiquer un taux de rendement interne cible. Cela correspond à l’objectif de TRI qu’elles fixent pour leurs SCPI, sur une durée de 8 à 10 ans en général.

Le rendement des SCPI, un critère à prendre en compte, mais pas le seul

Si le placement SCPI vous intéresse, gardez en tête qu’il ne suffit pas d’étudier le rendement des différents véhicules pour faire votre choix. Avant toute chose, il faut comprendre les caractéristiques des sociétés civiles de placement immobilier, leur fonctionnement ainsi que leurs avantages et inconvénients. Les conseillers de Fortuny peuvent vous accompagner et répondre à vos questions, afin de déterminer si cet investissement est cohérent avec votre profil et vos objectifs.

Au moment de choisir des SCPI, il convient de s’attarder sur leur stratégie immobilière. Les gérants sont en effet tenus de communiquer régulièrement sur leur stratégie d’investissement et la composition du patrimoine immobilier. Vous pouvez ainsi cerner quels sont les investissements immobiliers privilégiés par chaque SCPI.

La stratégie d’une SCPI vous permet également de distinguer s’il s’agit d’une SCPI européenne ou d’un véhicule qui investit exclusivement en France. Il s’agit d’un critère important, en particulier si vous êtes fortement imposé. En effet, les loyers provenant de l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus clémente, grâce à l’exonération de prélèvements sociaux (17,2 %) notamment.

Enfin, parmi les différents critères à prendre en compte pour investir en SCPI, on peut également évoquer la diversification. D’une manière générale, et notamment lorsque les montants investis deviennent importants, il est fortement recommandé de diversifier ses placements en SCPI. Si vous souhaitez investir 100 000 € par exemple, vous avez tout intérêt à sélectionner un panel de SCPI parmi les meilleures du marché, plutôt que de tout miser sur une seule.

En effet, rappelons que l’investissement SCPI présente un risque de perte en capital. Le versement des dividendes n’est pas garanti et leur montant peut fluctuer dans le temps, à la hausse comme à la baisse.

L’article Le classement 2025 complet des SCPI par taux de rendement est apparu en premier sur Fortuny.

Le fonds euros CORUM, lancé en juillet 2023, pourrait figurer en tête du classement des fonds euros les plus performants en 2024. En effet, même si tous les résultats du marché ne sont pas encore sortis à la date de publication de cet article, le rendement de 4,65 % distribué par le fonds euros CORUM s’installera sans aucun doute parmi les plus élevés de l’année. Ce taux est donné net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux.

Il s’agit d’une performance remarquable alors que le rendement moyen des fonds euros est attendu en léger recul à 2,50 % (contre 2,60 % en 2023) selon le cabinet Facts & Figures. À noter que le fonds euros CORUM avait déjà affiché 4,45 % de rendement annualisé en 2023.

Pour rappel, le fonds euros constitue l’unique support à capital garanti de l’assurance vie. Il s’agit d’un placement sécurisé car il est majoritairement constitué d’obligations peu risquées. En ce qui concerne le fonds euros CORUM, “le cœur du fonds euros, à 70%, reste composé d’obligations d’Etat ou d’entreprises les mieux notées (investment grade), et nous sommes également diversifiés avec des obligations d’entreprises à haut rendement et des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) du groupe CORUM”, détaille Olivier de Parcevaux, spécialiste obligataire du groupe CORUM.

Attention, il ne faut pas oublier que les détenteurs d’un contrat CORUM Life ne peuvent placer que 25 % maximum de leurs versements sur le fonds euros. Le reste doit en effet être investi en unités de compte (produits obligataires et immobiliers, voir plus bas). Ce plafond a été mis en place de manière à réguler la collecte afin de préserver une bonne performance.

Les SCPI CORUM affichent des rendements 2024 supérieurs aux objectifs

Pour l’année 2024, les trois SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de la société de gestion CORUM ont une nouvelle fois servi des rendements au-delà de leurs objectifs respectifs. Rappelons que ces placements immobiliers sans souci de gestion sont accessibles via le contrat d’assurance vie ou le PER du groupe CORUM, mais également en direct.

CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin a distribué un rendement supérieur à son objectif de 6 % chaque année depuis sa création en 2012. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM Origin :

• Taux de distribution 2024 : 6,05 % (6,06 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans au 31 décembre 2024 : 6,75 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,57 %

Notons que CORUM Origin fait partie de la sélection des meilleures SCPI de Fortuny.

CORUM XL

CORUM XL est une société civile de placement immobilier internationale dont la majorité des investissements sont localisés, à date, au Royaume-Uni. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM XL :

• Taux de distribution 2024 : 5,53 % (5,40 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans au 31 décembre 2024 : 4,15 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,39 %

CORUM Eurion

CORUM Eurion est une SCPI européenne diversifiée et socialement responsable implantée dans 8 pays de la zone euro. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM Eurion :

• Taux de distribution 2024 : 5,53 % (5,67 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans au 31 décembre 2024 : 6,36 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,25 %

Les rendements 2024 des fonds obligataires CORUM

L’assurance vie CORUM Life comporte également des fonds obligataires, dont les performances sont aussi au rendez-vous en 2024. Ces fonds sont également pilotés par les équipes de CORUM L’Épargne.

• CORUM Visio : il s’agit d’un portefeuille d’obligations diversifiées avec une durée cible de remboursement de l’emprunt de 1 à 2 ans. Sa performance 2024 s’élève à 4,39 %.
• CORUM BCO : il affiche une stratégie qui vise à tirer parti des marchés obligataires à haut rendement (high yield) européens aussi bien à la hausse qu’à la baisse tout en limitant le niveau de volatilité quotidienne. CORUM BCO présente un rendement de 6,01 % sur 2024.
• CORUM BEHY : ce fonds obligataire investit sur le marché obligataire high yield européen. Il vise à financer des projets d’entreprises sur le long terme. Pour 2024, CORUM BEHY affiche un rendement de 7,60 %.
• CORUM Tellia : le fonds investit dans des projets d’entreprises répondant aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Il possède d’ailleurs le label ISR (investissement socialement responsable). Sa performance en 2024 se fixe à 6,41 %.
• CORUM Butler Entreprises : il s’agit d’un fonds obligataire daté, qui investit dans des obligations qui seront remboursées avant décembre 2029 (hors défaut de paiement) sur le marché européen du haut rendement. Son rendement 2024 s’élève à 7,23 %. À noter que CORUM Butler Entreprises est fermé aux nouvelles souscriptions depuis avril 2024.

Les performances attractives des formules CORUM Life

Au sein de son contrat d’assurance vie CORUM Life, CORUM propose différentes formules de gestion pilotée. Voici leur composition et leurs rendements 2024 :

Les performances passées présentées dans cet article ne présagent pas des performances futures. Le capital n’est pas garanti dans le cadre des unités de compte de l’assurance vie (SCPI, fonds obligataires).

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