Le fonds euros CORUM, lancé en juillet 2023, pourrait figurer en tête du classement des fonds euros les plus performants en 2024. En effet, même si tous les résultats du marché ne sont pas encore sortis à la date de publication de cet article, le rendement de 4,65 % distribué par le fonds euros CORUM s’installera sans aucun doute parmi les plus élevés de l’année. Ce taux est donné net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux.

Il s’agit d’une performance remarquable alors que le rendement moyen des fonds euros est attendu en léger recul à 2,50 % (contre 2,60 % en 2023) selon le cabinet Facts & Figures. À noter que le fonds euros CORUM avait déjà affiché 4,45 % de rendement annualisé en 2023.

Pour rappel, le fonds euros constitue l’unique support à capital garanti de l’assurance vie. Il s’agit d’un placement sécurisé car il est majoritairement constitué d’obligations peu risquées. En ce qui concerne le fonds euros CORUM, “le cœur du fonds euros, à 70%, reste composé d’obligations d’Etat ou d’entreprises les mieux notées (investment grade), et nous sommes également diversifiés avec des obligations d’entreprises à haut rendement et des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) du groupe CORUM”, détaille Olivier de Parcevaux, spécialiste obligataire du groupe CORUM.

Attention, il ne faut pas oublier que les détenteurs d’un contrat CORUM Life ne peuvent placer que 25 % maximum de leurs versements sur le fonds euros. Le reste doit en effet être investi en unités de compte (produits obligataires et immobiliers, voir plus bas). Ce plafond a été mis en place de manière à réguler la collecte afin de préserver une bonne performance.

Les SCPI CORUM affichent des rendements 2024 supérieurs aux objectifs

Pour l’année 2024, les trois SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de la société de gestion CORUM ont une nouvelle fois servi des rendements au-delà de leurs objectifs respectifs. Rappelons que ces placements immobiliers sans souci de gestion sont accessibles via le contrat d’assurance vie ou le PER du groupe CORUM, mais également en direct.

CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin a distribué un rendement supérieur à son objectif de 6 % chaque année depuis sa création en 2012. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM Origin :

• Taux de distribution 2024 : 6,05 % (6,06 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans au 31 décembre 2024 : 6,75 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,57 %

Notons que CORUM Origin fait partie de la sélection des meilleures SCPI de Fortuny.

CORUM XL

CORUM XL est une société civile de placement immobilier internationale dont la majorité des investissements sont localisés, à date, au Royaume-Uni. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM XL :

• Taux de distribution 2024 : 5,53 % (5,40 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans au 31 décembre 2024 : 4,15 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,39 %

CORUM Eurion

CORUM Eurion est une SCPI européenne diversifiée et socialement responsable implantée dans 8 pays de la zone euro. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM Eurion :

• Taux de distribution 2024 : 5,53 % (5,67 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans au 31 décembre 2024 : 6,36 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,25 %

Les rendements 2024 des fonds obligataires CORUM

L’assurance vie CORUM Life comporte également des fonds obligataires, dont les performances sont aussi au rendez-vous en 2024. Ces fonds sont également pilotés par les équipes de CORUM L’Épargne.

• CORUM Visio : il s’agit d’un portefeuille d’obligations diversifiées avec une durée cible de remboursement de l’emprunt de 1 à 2 ans. Sa performance 2024 s’élève à 4,39 %.
• CORUM BCO : il affiche une stratégie qui vise à tirer parti des marchés obligataires à haut rendement (high yield) européens aussi bien à la hausse qu’à la baisse tout en limitant le niveau de volatilité quotidienne. CORUM BCO présente un rendement de 6,01 % sur 2024.
• CORUM BEHY : ce fonds obligataire investit sur le marché obligataire high yield européen. Il vise à financer des projets d’entreprises sur le long terme. Pour 2024, CORUM BEHY affiche un rendement de 7,60 %.
• CORUM Tellia : le fonds investit dans des projets d’entreprises répondant aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Il possède d’ailleurs le label ISR (investissement socialement responsable). Sa performance en 2024 se fixe à 6,41 %.
• CORUM Butler Entreprises : il s’agit d’un fonds obligataire daté, qui investit dans des obligations qui seront remboursées avant décembre 2029 (hors défaut de paiement) sur le marché européen du haut rendement. Son rendement 2024 s’élève à 7,23 %. À noter que CORUM Butler Entreprises est fermé aux nouvelles souscriptions depuis avril 2024.

Les performances attractives des formules CORUM Life

Au sein de son contrat d’assurance vie CORUM Life, CORUM propose différentes formules de gestion pilotée. Voici leur composition et leurs rendements 2024 :

Les performances passées présentées dans cet article ne présagent pas des performances futures. Le capital n’est pas garanti dans le cadre des unités de compte de l’assurance vie (SCPI, fonds obligataires).

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Avec la SCPI CORUM USA, l’immobilier américain devient accessible au plus grand nombre. Dévoilée au public et à la presse mercredi 13 novembre 2024, la nouvelle SCPI adopte un positionnement unique, avec un but à la fois simple et complexe : investir dans l’immobilier aux Etats-Unis. Une première sur le marché des sociétés civiles de placement immobilier et dans le domaine de la pierre-papier de manière générale.

La quatrième SCPI gérée par CORUM AM s’inscrit dans la tradition de la société de gestion. Déjà pionnière dans l’investissement immobilier européen, elle dépasse de nouveau les frontières pour atteindre de nouveaux horizons. Le tout en s’appuyant sur une stratégie d’investissement diversifiée et opportuniste. CORUM USA a ainsi vocation à acheter de l’immobilier de bureaux mais également des commerces, des biens dédiés à la santé et l’éducation, des actifs industriels et logistiques… La stratégie d’investissement exclut uniquement l’immobilier résidentiel.

Avec CORUM USA, le spécialiste de la pierre papier cherche à capitaliser sur un marché immobilier jusqu’ici inexploré. Mais pas seulement : les gérants entendent également profiter d’un momentum de marché favorable. D’après leur expertise, le marché américain connaît des baisses de prix de l’ordre de 20 à 50 %. De quoi doper le rendement potentiel des actifs, dans la mesure où les loyers, eux, se maintiennent. A titre d’illustration, la première acquisition de CORUM USA vise un actif commercial neuf à Manhattan, acheté près de 17 millions de dollars avec un rendement acte en main de l’ordre de 7 %.

Pour plus d’informations sur CORUM USA, et l’investissement SCPI en général, prenez contact avec les conseillers de Fortuny.

L’essentiel à retenir sur la SCPI CORUM USA

Rendement, conditions d’investissement, fiscalité, risques… Découvrez le récapitulatif de tout ce qu’il faut savoir sur la nouvelle SCPI CORUM USA.

Objectif de rendement

A première vue, l’objectif de rendement (non garanti) de la SCPI CORUM USA n’a rien d’exceptionnel. Le taux de distribution cible se situe à 4,5 %. Soit un niveau en phase avec le rendement moyen des SCPI ces dernières années (4,52 % en 2023). L’objectif de taux de rendement interne à 10 ans est également fixé à 4,5 %. Notez également que le versement des dividendes se fait à un rythme mensuel après l’entrée en jouissance des parts (premier jour du sixième mois qui suit la souscription).

Ces objectifs reflètent une certaine prudence de la part de la société de gestion, notamment au regard du risque de change euro/dollar (voir plus loin). Ils se situent cependant en ligne avec ceux donnés à sa précédente SCPI, CORUM Eurion, lancée en 2020. Celle-ci a systématiquement surperformé ses objectifs de taux de distribution, excédant aisément la moyenne du marché. A tel point que l’objectif de TRI 10 ans a été réévalué, passant de 4,5 à 6,5 %.

Si rien ne garantit un pareil succès pour CORUM USA, rappelons que les trois SCPI CORUM figurent parmi les plus performantes du marché depuis leur création.

Découvrez combien peut vous rapporter un placement dans l’immobilier d’entreprise avec le simulateur SCPI de Fortuny.

Conditions de souscription

Le prix de part de CORUM USA est fixé à 200 €. Il inclut des frais de souscription de 12 % TTC, en ligne avec la politique habituelle de CORUM en la matière. Pour une première souscription, le minimum d’investissement est fixé à une part.

A son lancement, la SCPI est accessible à l’investissement au comptant. L’investissement à crédit et le démembrement de parts, pour investir en nue-propriété ou en usufruit, devraient être rapidement disponibles.

Notons également que CORUM propose habituellement la souscription de parts de SCPI dans le cadre de son contrat d’assurance vie (CORUM Life), de son contrat de capitalisation (CORUM CAPI) et de son plan d’épargne retraite (CORUM PERLife). A son lancement, CORUM USA n’est pas encore disponible au sein de ses enveloppes fiscales, mais elle pourrait y être intégrée prochainement.

Fiscalité

Les dividendes servis aux porteurs de parts de CORUM USA relèvent d’une fiscalité particulière et favorable. Concrètement, les revenus tirés des immeubles américains et reversés aux investisseurs français sont traités comme des revenus financiers. Et non des revenus fonciers.

Les revenus locatifs américains sont imposés via un prélèvement à la source de 30 % outre-Atlantique. Puis ils sont versés aux porteurs de parts. Ils sont alors soumis à la flat tax de 30 %, après imputation de l’impôt américain via un crédit d’impôt pour éviter une double imposition. D’après la société de gestion, la fiscalité sur les rendements servis aux investisseurs devrait donc se limiter à 30 %. A titre de comparaison, la fiscalité des revenus fonciers pour un investisseur au taux marginal d’imposition de 30 % atteint en réalité 47,2 %, après prise en compte des prélèvements sociaux.

Risque de change

Naturellement, les actifs immobiliers américains et les loyers générés sont payés en dollars. Tandis que les dividendes revenant aux porteurs de parts sont versés en euros. La SCPI CORUM USA est donc exposée au risque de change euro/dollar. “La fluctuation du dollar peut affecter la valeur du patrimoine immobilier de CORUM USA et donc de son prix de part à la hausse comme à la baisse, ainsi que celle des loyers perçus”, précise la société de gestion sur son site internet. Elle indique également que la SCPI n’aura pas recours “à une couverture systématique du risque de change”.

Demandez plus d’informations sur la SCPI CORUM USA auprès des conseillers de Fortuny.

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Le rendement distribué est un des critères les plus décisifs au moment de choisir la SCPI dans laquelle investir. En 2023, le taux de distribution moyen du marché était de 4,52 %. Les meilleures SCPI ont quant à elles servi un rendement aux alentours de 6 ou 7 %. Transitions Europe affiche par exemple le plus haut taux de distribution de l’année 2023 avec 8,16 %.

Toutefois, le taux de distribution ne suffit pas pour évaluer les performances d’une SCPI. Pour avoir une meilleure perspective sur l’historique de rendement, on peut s’appuyer sur le TRI (taux de rendement interne). Celui-ci mesure la performance globale d’une SCPI sur plusieurs années. Il s’agit d’un indicateur très intéressant sachant que la SCPI est un investissement de long terme (8 à 10 ans minimum).

Le TRI permet en effet de calculer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (5, 10, 20 ans par exemple) grâce notamment à la valorisation du prix de la part et aux rendements perçus au long de cette période. Par exemple, la SCPI diversifiée CORUM Origin affiche un TRI sur 10 ans de 6,84 % au 31 décembre 2023.

Notons que les jeunes SCPI qui ciblent de très hauts taux de distribution pour l’année 2024 (non garantis) ne présentent pas encore de taux de rendement interne sur une longue période. Il est donc difficile pour l’instant de juger leur régularité dans le temps.

N’oublions pas que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Autres critères essentiels pour choisir la bonne SCPI

Il existe d’autres critères essentiels à regarder au moment de choisir les SCPI dans lesquelles investir.

Stratégie d’investissement

La stratégie d’investissement représente un critère important dans le choix des SCPI à privilégier.

Certaines sociétés civiles de placement immobilier investissent majoritairement dans un seul secteur. C’est le cas par exemple de LOG IN, spécialisée dans la logistique, ou encore d’Atream Hôtels, qui cible principalement les hôtels et autres types d’hébergements touristiques.

Voici la liste des secteurs typologiques dans lesquels les véhicules de pierre papier peuvent se spécialiser :

• Bureaux ;
• Commerces ;
• Santé et éducation ;
• Logistique et locaux d’activités ;
• Résidentiel ;
• Hôtels, tourisme et loisirs.

Par ailleurs, certaines SCPI sont dites diversifiées. Celles-ci investissent dans des secteurs d’activités variés. Elles peuvent également être diversifiées géographiquement, c’est-à-dire que leur patrimoine immobilier est réparti dans plusieurs pays d’Europe, voire au-delà. Cela permet de réduire les risques liés à la dépendance à un seul marché immobilier.

Il existe un grand nombre de SCPI européennes diversifiées sur le marché. C’est par exemple le cas d’Iroko ZEN ainsi que de la majorité des nouvelles SCPI lancées en 2024, telles que Comète ou WEMO One.

Composition du patrimoine

La composition du patrimoine immobilier est essentielle pour bien choisir ses SCPI. Outre le fait de s’intéresser à la typologie d’immobilier détenu ainsi qu’à sa localisation géographique, il est important de prendre en compte la mutualisation du risque locatif.

Avec peu d’immeubles dans le patrimoine, les risques sont moins répartis. En effet, une vacance locative ou un éventuel défaut de paiement d’un locataire se fera davantage ressentir sur les dividendes distribués aux investisseurs.

À noter d’autre part que le patrimoine immobilier des SCPI est généralement loué à un grand nombre de locataires. Il faut toutefois regarder le poids des principaux locataires dans le portefeuille de la SCPI pour également éviter une certaine dépendance à un locataire en particulier.

Par exemple, la SCPI ActivImmo, spécialisée dans la logistique, détient un portefeuille immobilier très développé avec 180 immeubles loués à 365 locataires au 30 septembre 2024. Elle affiche donc un bon niveau de mutualisation du risque locatif.

Valorisation du prix de part

La valorisation du prix par rapport à la valeur de reconstitution est un critère nécessaire à analyser au moment de choisir ses SCPI car elle peut potentiellement traduire une opportunité d’augmentation de la valeur de votre investissement. Pour rappel, la valeur de reconstitution indique la valorisation réelle du patrimoine immobilier d’une SCPI à un moment donné.

Selon la réglementation de l’AMF (Autorité des marchés financiers), les sociétés de gestion des SCPI sont libres de faire évoluer le prix des parts de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. On dit donc que la valeur de la part est décotée lorsqu’elle est inférieure à la valeur de reconstitution ou surcotée dans le cas contraire. Le prix de souscription doit obligatoirement être revalorisé lorsque la décote est supérieure à 10 %.

Un prix de part décoté est un signe de bonne santé des SCPI et représente une opportunité potentielle pour l’investisseur. Cela montre un fort potentiel de revalorisation de la valeur de part à court ou moyen terme.

À l’inverse, un prix de part surcoté par rapport à la valeur de reconstitution traduit un potentiel de dévalorisation du prix de souscription si la surcote venait à dépasser la barre des 10 %.

La période 2023-2024 a été marquée par une vague de baisse des prix de part. En effet, un certain nombre de SCPI ont vu la valeur de leur patrimoine diminuer et ont par conséquent été contraintes de dévaloriser leur prix de souscription. Toutes les SCPI ne sont toutefois pas concernées par ce phénomène.

Niveau de collecte

Le niveau de collecte des SCPI est très important. Il joue un rôle direct sur la liquidité à la revente des parts. En effet, dans le cadre des SCPI à capital variable, la revente des parts est compensée par les nouvelles souscriptions. Par conséquent, les SCPI qui ne collectent pas ou peu ne sont pas toujours en mesure de répondre aux demandes de rachat des investisseurs.

Certaines SCPI présentent un nombre important de parts en attente de retrait en 2024. Dans la majorité des cas, ce sont des SCPI en difficulté. En effet, il s’agit souvent de véhicules qui collectent peu du fait de leur rendement inférieur à la moyenne. D’autre part, on retrouve un certain nombre de SCPI ayant baissé leur prix de part en 2023 et 2024 parmi les véhicules avec des problèmes de liquidité.

Le niveau de collecte représente donc un critère à observer. Une SCPI qui collecte beaucoup est généralement une SCPI en bonne santé qui ne connaît pas de problème de blocage à la revente des parts. Pour rappel, la SCPI est un placement de long terme et il n’existe pas de garantie sur la liquidité future.

Notons que la SCPI européenne diversifiée Transitions Europe affiche la meilleure collecte de l’année 2024 à l’issue du troisième trimestre avec 288 millions d’euros nets regroupés auprès des épargnants pendant cette période.

Fiscalité applicable

La fiscalité des SCPI diffère selon le type de véhicule. Les dividendes distribués par les SCPI sont majoritairement constitués de revenus fonciers. Dans le cadre des SCPI françaises, ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

La fiscalité varie ensuite selon le régime choisi : micro-foncier ou réel. Le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts. Le régime réel permet quant à lui de déduire les charges supportées au titre de l’investissement immobilier.

Les SCPI européennes présentent une fiscalité plus avantageuse. Tout d’abord, il n’y a pas de prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus étrangers. Ensuite, la méthode d’imposition qui s’applique permet d’éviter une double imposition en France et à l’étranger et s’avère généralement plus attractive que celle sur les revenus fonciers français. Il peut s’agir de la méthode du crédit d’impôt ou celle du taux effectif, selon le pays de provenance des revenus locatifs. Le résultat est le même quelle que soit la méthode.

Les conseillers du cabinet Fortuny peuvent vous accompagner dans votre investissement immobilier. Ils analysent les différents critères de performance des SCPI pour vous guider vers les meilleurs véhicules d’investissement. Bénéficiez de leurs conseils personnalisés selon votre profil et vos objectifs pour réussir au mieux votre placement en SCPI.

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Pour le calcul de la plus-value immobilière en démembrement de propriété, il est essentiel de bien déterminer le prix d’acquisition du bien vendu, ou des droits de nue-propriété et d’usufruit le cas échéant.

Acquisition de la pleine propriété et vente de la nue-propriété

Vous pouvez acquérir un bien immobilier et choisir de vendre le droit de nue-propriété sur celui-ci à un tiers. Cela peut vous servir par exemple à organiser la succession d’un patrimoine immobilier, puisque le nouveau nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à l’issue du démembrement viager. Vous conservez alors l’usufruit du bien, de façon à garder la possibilité d’occuper le logement ou de le mettre en location.

Pour déterminer le calcul de la plus-value immobilière dans ce cas de démembrement, il faut obligatoirement se référer au barème fiscal de l’usufruit inscrit à l’article 669 du code général des impôts. Le barème fiscal de l’usufruit permet de déterminer le prix d’acquisition de la nue-propriété, en prenant en compte l’âge de l’usufruitier à la date de la vente. Il suffit ensuite de comparer ce dernier avec le prix de vente de ce même droit.

Le barème fiscal de l’usufruit est le suivant :

Le principe reste le même si vous avez initialement obtenu la pleine propriété du bien via une donation ou une succession. Dans ce cas, il faut prendre en compte la valeur vénale de la pleine propriété renseignée dans l’acte de donation ou de succession et appliquer le barème fiscal de l’usufruit. On retient ici aussi l’âge de l’usufruitier à la date de la vente.

Acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit et vente de ce même droit

Il s’agit du cas le plus simple de calcul de la plus-value immobilière en démembrement. En effet, il suffit de comparer la valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit à l’acquisition de ce droit à sa valeur à la revente.

Si le droit démembré a été transmis par donation ou succession, le calcul de la plus-value immobilière fonctionne de la même façon dans la plupart des cas. On se réfère ici à la valeur retenue pour calculer les droits de mutation à titre gratuit.

Il existe cependant une exception notable. En présence d’un usufruit acquis par voie d’extinction, qui serait ensuite vendu, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de plus-value immobilière correspond à la valeur de l’usufruit inscrite dans la déclaration de la succession à l’origine du démembrement. Cela correspond à la succession du premier conjoint, lorsque l’usufruit a été attribué au conjoint survivant et la nue-propriété aux héritiers.

Vente du bien immobilier après la fin du démembrement

Lorsque vous avez récupéré la pleine propriété d’un bien qui était auparavant démembré, le calcul de la plus-value immobilière varie techniquement selon la situation.

Si la nue-propriété et l’usufruit ont été achetés tous les deux

Dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété, vous pouvez acquérir ce droit. Une autre partie, généralement un bailleur institutionnel, achète pour sa part l’usufruit. Il s’agit alors d’un démembrement temporaire, à l’issue duquel vous récupérez la pleine propriété. Une fois devenu pleinement propriétaire, vous pouvez occuper le bien, le mettre en location ou le vendre.

Dans ce dernier cas, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière correspond à la somme des valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit au moment de l’investissement initial. De la sorte, la reconstitution de la pleine propriété (restitution du droit d’usufruit dans les mains du nu-propriétaire) n’est pas imposée.

Notez que le principe est similaire dans le cadre d’un démembrement viager, avec une réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire par extinction de l’usufruit. On retient alors la valeur de la pleine propriété en date du jour de l’acquisition de la nue-propriété pour déterminer le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value immobilière.

Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation/succession) et l’usufruit à titre onéreux

Dans ce cas particulier, on s’appuie sur la valeur de la nue-propriété inscrite dans l’acte de donation ou de succession et sur le prix d’acquisition de l’usufruit. L’addition de ces deux valeurs permet de déterminer le prix d’acquisition du bien pour établir le calcul de la plus-value immobilière, en comparant celui-ci avec le prix de vente du bien immobilier post-démembrement.

Prix de vente et calcul de la plus-value immobilière imposable

Déterminer le prix de vente d’un bien démembré ou cédé après la réunion de la pleine propriété s’avère relativement simple. Une fois les prix d’acquisition et de vente établis, il est possible de calculer la plus-value immobilière, et son imposition le cas échéant.

Déterminer le prix de vente

Lorsque le bien démembré est vendu en pleine propriété, d’un commun accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, une partie de la plus-value immobilière revient à chacun.

Il faut donc répartir le prix de vente de la pleine propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Pour ce faire, il existe deux méthodes :

• Répartition par une évaluation économique ;
• Répartition à l’aide du barème fiscal de l’usufruit, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

Par ailleurs, et de manière logique, si le bien est vendu après la réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire, on prend en compte le prix de vente traditionnel du bien. Le démembrement préalable n’a pas d’influence sur le prix de cession retenu pour calculer la plus-value immobilière.

De même, pour la cession d’un droit démembré (nue-propriété ou usufruit), on s’appuie sur le prix de vente de celui-ci.

L’impôt sur la plus-value immobilière

L’imposition de la plus-value immobilière se joue à deux niveaux :

• L’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;
• Les prélèvements sociaux (17,2 %).

Des abattements s’appliquent ensuite selon la durée de détention (voir tableau suivant). Ces abattements permettent de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Pour déterminer la durée de détention, la date de l’acquisition retenue varie selon les cas. Il peut s’agir de la date d’acquisition :

• Du droit de nue-propriété ou d’usufruit lorsqu’il a été acquis isolément ;
• Du premier des droits de démembrement, dès lors que l’usufruit a été acheté ou transmis au départ (y compris par extinction) et que le bien est vendu en pleine propriété ;
• De la pleine propriété, en cas de vente ultérieure de la nue-propriété ou de l’usufruit.

Par date d’acquisition, on entend ici la date de la donation, de la succession ou de la transaction.

Les abattements sur la plus-value immobilière pour durée de détention s’établissent comme suit :

L’article Calcul de la plus-value immobilière : nue-propriété, usufruit, le cas d’un bien démembré est apparu en premier sur Fortuny.

Donner l’usufruit d’un bien immobilier consiste à séparer la pleine propriété du bien en deux et garder uniquement la nue-propriété. Avec ce type de démembrement immobilier, vous pouvez choisir de donner l’usufruit à votre enfant. Mais attention à bien comprendre les enjeux et les conséquences d’un tel montage patrimonial.

En devenant nu-propriétaire, vous perdez le droit d’utiliser le bien. Celui-ci revient effectivement à l’usufruitier. Ce dernier peut ainsi occuper le logement ou le louer pour percevoir des loyers réguliers. En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et d’en assurer la gestion.

Le nu-propriétaire reste quant à lui propriétaire des murs. S’il souhaite vendre ou donner le bien, l’accord de l’usufruitier demeure toutefois nécessaire. Notons qu’il supporte également la charge des grosses réparations éventuelles. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien immobilier.

À noter que l’acte de démembrement est à effectuer chez un notaire. Toutes les conditions doivent être clairement mentionnées dans la convention de démembrement.

Avant de céder l’usufruit d’un bien immobilier, il est indispensable de bien évaluer ses objectifs et l’impact fiscal d’une telle opération.

Pourquoi donner l’usufruit à son enfant ?

Céder l’usufruit d’un bien immobilier à son enfant pendant une durée déterminée consiste à réaliser une donation temporaire d’usufruit. La durée de cette dernière est fixée à l’avance. Elle vise ainsi à remplir des objectifs temporaires.

Cela représente un moyen de soutenir financièrement son enfant lorsqu’il est étudiant ou qu’il se lance dans la vie active par exemple. Grâce à l’usufruit d’un logement, il pourra l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires pendant plusieurs années.

En donnant l’usufruit du bien à leurs enfants, les parents deviennent nus-propriétaires. De cette manière, ils ne peuvent plus jouir du logement, c’est-à-dire l’occuper ou percevoir les fruits de sa mise en location. Néanmoins, cela permet d’alléger considérablement leur fiscalité (voir plus bas).

La fiscalité de la donation d’usufruit à son enfant

Si le bien démembré était déjà loué avant la donation, le parent devenu nu-propriétaire voit sa fiscalité allégée car il ne perçoit plus de loyers pendant tout le démembrement temporaire. Il n’a plus d’impôt sur les revenus locatifs ni de taxe foncière à payer. De plus, la valeur totale du bien (valeur de la nue-propriété incluse) sort de l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Toutefois, il convient d’être vigilant lors de la donation d’usufruit à son enfant car l’administration fiscale vérifie que cette opération de démembrement est justifiée. Le donataire doit effectivement avoir un besoin réel des revenus générés par la location du bien immobilier ou avoir un usage personnel du logement. Si le fisc considère que le seul intérêt de la donation à votre enfant est de sortir le bien de l’assiette taxable à l’IFI, vous risquez un redressement fiscal.

Une fois la donation de l’usufruit effectuée, l’enfant donataire devient alors assujetti à l’impôt sur les revenus locatifs s’il met le bien en location. Il doit en effet déclarer les revenus générés par le bien dont il est usufruitier. Il est également responsable du paiement de la taxe foncière.

Notons par ailleurs que le don d’usufruit est soumis à des droits dont le montant est établi selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire. La valeur de l’usufruit est déterminée par un pourcentage de la pleine propriété qui dépend de la durée du démembrement.

Il existe un abattement sur les droits de donation en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement peut permettre d’effectuer la transmission de l’usufruit en franchise d’impôt dès lors que sa valeur n’excède pas 100 000 €.

L’article Donation de l’usufruit à son enfant, l’essentiel à savoir est apparu en premier sur Fortuny.

D’après le baromètre établi par le groupe d’audit Forvis Mazars et l’association France FinTech pour le premier semestre 2024, le taux de défaut du crowdfunding immobilier est en forte hausse.

En effet, les pertes définitives concernent entre 2 et 4 % des projets. Ce taux était estimé entre 0 et 2 % dans le baromètre 2023. Notons que le terme de perte définitive n’indique pas nécessairement la perte de la totalité du capital investi. Il est parfois possible de récupérer une partie du montant placé à l’origine.

D’autre part, certains projets en retard de plus de 6 mois à fin 2023 sont passés en procédure collective. Au total, entre 4 et 6 % des projets immobiliers en cours sont en procédure collective à date du 30 juin 2024. Le taux de défaut pourrait donc être amené à augmenter à nouveau.

À noter que les procédures collectives engagées portent notamment sur le redressement judiciaire des porteurs du projet, voire leur liquidation judiciaire. L’objectif de ces procédures est de redresser ou d’arrêter l’activité de la société tout en effaçant ses dettes. L’issue reste toutefois incertaine et elle empêche souvent l’aboutissement des garanties et/ou des sûretés mises en place.

Des retards de remboursement de plus en plus fréquents

La rénovation et la promotion immobilière sont assujetties aux aléas des retards de chantiers. Par conséquent, il arrive parfois que le délai de livraison des projets de financement participatif immobilier soit prolongé de plusieurs mois.

Le baromètre du crowdfunding en France de Mazars indique que les retards de remboursement de plus de 6 mois atteignent entre 15 et 20 % pour les opérateurs immobiliers. Les retards de moins de 6 mois concernent quant à eux entre 8 et 10 % des projets. Les taux de retard de remboursement n’ont jamais été aussi élevés dans la courte histoire du financement participatif immobilier.

Notons qu’un retard de plus de 6 mois ne constitue pas nécessairement un signe d’échec pour les projets concernés. Cela signifie que le capital de l’investisseur sera bloqué plus longtemps, mais il continue de percevoir les intérêts pendant cette phase. Toutefois, lorsque le projet passe en procédure collective, la situation devient plus préoccupante.

La collecte du crowdfunding immobilier continue de baisser…

La collecte du crowdfunding au premier semestre 2024 s’élève à 830 millions d’euros, un chiffre en baisse de 25 % par rapport à la même période en 2023 selon le baromètre.

Ce net recul s’explique principalement par le repli de l’immobilier, qui représente une part importante de la collecte du crowdfunding depuis plusieurs années. Au premier semestre 2024, l’immobilier correspond en effet à 55 % de la collecte globale en financement participatif.

La diminution de la collecte du crowdfunding immobilier est due en partie à la baisse de confiance des investisseurs quant au remboursement des projets dans le délai prévu initialement.

… Et le rendement moyen du crowdfunding immobilier augmente

Le crowdfunding immobilier reste un placement immobilier attractif en termes de rendement. Selon le baromètre Mazars, il affiche un taux de rendement interne (TRI) moyen de 10,9 % avant impôt à l’issue du premier semestre 2024. Pour rappel, celui-ci s’élevait à 10,3 % en 2023 et à 9,4 % en 2022. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cette hausse du rendement s’explique notamment par une volonté des plateformes de crowdfunding immobilier de relancer la collecte, en baisse depuis 2023. Pour ce faire, elles se voient effectivement dans l’obligation d’augmenter le rendement offert afin de compenser un risque grandissant.

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Différents fonds d’investissement immobilier appartiennent à la catégorie des FIA. Chacun présente des particularités spécifiques.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

En quelques mots, les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) à partir de quelques centaines d’euros. Aux côtés d’un grand nombre d’autres investisseurs particuliers, vous détenez des parts de la société, qui met votre épargne à profit pour acquérir et gérer un patrimoine de plusieurs immeubles. En contrepartie de votre placement, vous percevez la quote-part des loyers qui vous revient, sous la forme de dividendes versés mensuellement ou trimestriellement.

Les SCPI de rendement présentent de multiples atouts. Accessibles au plus grand nombre, ces fonds d’investissement immobilier vous permettent également d’investir à crédit, via des versements programmés, en démembrement de propriété ou encore dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un plan d’épargne retraite (PER). Ils constituent une solution pour investir dans l’immobilier sans souci de gestion locative, puisque tout est pris en charge par la société de gestion. Les rendements servis par les meilleures SCPI peuvent atteindre 6 à 8 %.

Le niveau des distributions de dividendes n’est cependant pas garanti dans le temps. Plus largement, les SCPI impliquent un risque de perte en capital, comme tout placement dans un fonds d’investissement immobilier. La durée de placement recommandée s’établit entre 8 et 10 ans minimum.

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)

Autre exemple de FIA, les OPCI se distinguent de la plupart des fonds d’investissement immobilier, pour une raison en particulier. Ils intègrent en effet une poche d’actifs financiers (actions, obligations, etc.), qui cohabite avec une poche dédiée à l’investissement immobilier professionnel, direct ou indirect, (60 % minimum) et des liquidités (5 % minimum). Vous pouvez ainsi accéder à une plus grande diversification de votre épargne au sein d’un seul produit.

De par cette diversification financière, les performances des OPCI, exprimées par les dividendes versés et l’évolution de la valeur liquidative dans le temps, connaissent une plus grande volatilité que les placements purement immobiliers. Le risque de perte en capital est donc généralement considéré plus élevé. Autre distinction notable, ces fonds sont accessibles uniquement au travers de contrats d’assurance vie, de PER et de compte-titres ordinaires (CTO).

Les fonds communs de placement à risque (FCPR) et fonds professionnels de capital investissement (FPCI)

Ces deux catégories de fonds d’investissement immobilier correspondent à des placements de Private Equity spécialisés dans l’immobilier. Il s’agit donc de FIA dédiés à l’investissement dans des entreprises non cotées en Bourse dont l’activité est liée à la pierre (promotion immobilière, rénovation et restructuration, exploitation commerciale, etc.).

D’une manière générale, les FCPR et FPCI exigent des tickets d’entrée élevés, pouvant aller jusqu’à 100 000 €. S’agissant d’un placement dans des entreprises non cotées, la prise de risque est importante et la liquidité à la sortie peut être limitée. La performance délivrée aux investisseurs particuliers repose sur la valorisation du fonds dans le temps, avec des objectifs de taux de rendement interne (TRI) de l’ordre de 6 à 12 % selon les offres.

Ces fonds bénéficient d’une fiscalité intéressante pour les épargnants fortement imposés. Contrairement à la plupart des placements immobiliers, ils n’intègrent pas l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). De même, pour la plupart des fonds, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur les éventuelles plus-values (les prélèvements sociaux restent dus), sous réserve de rester investi pendant au moins cinq ans notamment.

Les clubs deals immobiliers

Un club deal immobilier consiste à réunir un petit nombre d’investisseurs, de façon à financer collectivement l’acquisition d’un ou plusieurs biens. Les associés s’entendent sur les objectifs du club deal, la stratégie d’investissement et le patrimoine à acquérir afin d’en tirer une rentabilité de l’ordre de 5 à 10 % (non garantie). Selon la stratégie poursuivie, ce fonds d’investissement immobilier peut privilégier la distribution de revenus locatifs et/ou la réalisation de plus-values à la revente.

Par rapport à d’autres véhicules d’investissement collectif dans l’immobilier, vous disposez d’un pouvoir de décision et de gouvernance plus conséquent dans le cadre d’un club deal, puisque le nombre d’associés reste limité. En revanche, les tickets d’entrée sont élevés, de l’ordre de 100 000 € minimum. De plus, la prise de risque peut s’avérer plus conséquente par rapport à des SCPI ou SCI par exemple, selon le type de biens visés et la diversification du patrimoine au sein du club deal.

Les sociétés civiles et sociétés civiles immobilières (SC et SCI)

Les SC et SCI sont des fonds d’investissement immobilier accessibles uniquement au travers de l’assurance vie et du PER. Ces unités de compte investissent dans l’immobilier direct ou au travers d’autres fonds, comme des SCPI par exemple.

Selon la composition des SC/SCI, vous pouvez accéder à une plus grande diversification immobilière, avec une logique de “fonds de fonds”. A l’inverse, d’autres véhicules se consacrent à une stratégie d’investissement précise, comme un type de bien immobilier spécifique (immobilier en viager par exemple).

Le rendement des sociétés civiles immobilières dépend uniquement de la valorisation du fonds dans la durée, exprimée par la valeur liquidative. Celle-ci n’est pas garantie et peut varier à la baisse, bien que ces placements affichent généralement un niveau de risque moins élevé que la moyenne. De la sorte, les gains et pertes ne sont concrétisés qu’en cas de rachat ou d’arbitrage sur le contrat d’assurance vie ou le PER.

Par rapport à d’autres fonds d’investissement immobilier disponibles en assurance vie, comme les SCPI, les SC/SCI présentent des frais d’entrée moins élevés. Toutefois, il faut aussi considérer la superposition des frais de gestion, c’est-à-dire ceux liés au contrat, à la SCI et, le cas échéant, aux fonds dans lesquels la SCI investit. Cette superposition tend à pénaliser le rendement net de frais servi aux épargnants.

L’immobilier coté en Bourse

Il existe des fonds d’investissement immobilier positionnés sur les marchés boursiers et financiers.

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

Les SIIC, aussi appelées foncières cotées, sont des entreprises cotées en Bourse spécialisées dans la gestion d’un parc immobilier. Il s’agit donc d’un investissement en actions, que vous devez traiter comme tel, notamment en termes de prise de risque et de volatilité de la performance. De même, les foncières cotées affichent une plus grande liquidité à la revente, par rapport aux supports immobiliers non cotés.

Pour autant, les SIIC présentent certaines particularités par rapport à l’investissement en Bourse traditionnel, eu égard à leur sous-jacent immobilier. Par exemple, les foncières cotées sont tenues réglementairement de redistribuer au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées à leurs actionnaires.

S’agissant d’actions, les SIIC peuvent être détenues au travers d’un CTO. En revanche, il est impossible de les loger dans un plan d’épargne en actions (PEA). A noter que vous pouvez envisager d’investir dans des foncières cotées dans le cadre de votre assurance vie ou PER, si de tels supports sont référencés par l’assureur au sein de l’offre d’unités de compte.

Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM immobiliers)

Afin de viser une plus grande diversification dans l’immobilier coté, vous pouvez également cibler des OPCVM spécialisés dans ce domaine. Ces fonds d’investissement immobilier fonctionnent comme des OPCVM traditionnels, logés dans une assurance vie, un PER ainsi qu’un compte-titres ou un PEA. Par définition, les gérants de l’OPCVM prennent toutes les décisions d’investissement au nom des épargnants, notamment en ce qui concerne le choix des foncières cotées, françaises et européennes, à intégrer dans le fonds.

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Faut-il s’attendre à une réforme de la fiscalité immobilière à court terme ? C’est en tout cas ce que propose un rapport parlementaire de mai 2024 sur la fiscalité de l’investissement locatif signé par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Ensemble).

Dans le cadre de ce travail, la mission de l’élue met en lumière les différences de rendement locatif entre les investissements en location vide, location meublée (LMNP) et location meublée de courte durée de type Airbnb. Et ce au travers de quatre cas d’étude visant les villes de Montpellier, Annecy et La Rochelle, ainsi que le 13ème arrondissement de Paris.

Pour mener ce travail de comparaison, le rapport s’appuie sur les postulats suivants pour chacun des exemples :

• Location d’un appartement de 40 mètres carrés ;
• Les loyers retenus correspondent aux niveaux médians au mètre carré pour une prise de bail fin 2023 ;
• Hypothèse d’inflation de 2 % par an ;
• Pour les locations de longue durée, prise d’une garantie des loyers d’un coût égal à 2 % du loyer ;
• Pour les locations de courte durée, taux d’occupation de 60 %, taux de charges de 35 % et tarifs à la nuitée déterminés à l’aide des données d’AirDNA.

Les différents exemples prennent également en compte la fiscalité du bailleur, au travers de trois situations : taux marginal d’imposition (TMI) de 11 %, de 30 % et de 45 % avec impôt sur la fortune immobilière (IFI) au taux de 0,7 %. Les rendements locatifs sont ainsi donnés nets de charges et de fiscalité (rentabilité nette-nette).

Rendements locatifs à Montpellier

Le tableau ci-dessous détaille le rendement locatif d’un investissement immobilier sous le régime réel d’imposition à Montpellier, selon le type de location choisi et le niveau d’imposition du propriétaire.

D’une manière générale, le régime réel d’imposition, qui permet la déduction des charges locatives pour leur montant réel, s’avère plus favorable que les régimes prévoyant un abattement forfaitaire (micro-foncier en location vide, micro-BIC pour la LMNP). Les locations de courte durée sous le régime fiscal plus attractif du micro-BIC classé tirent toutefois leur épingle du jeu.

Le graphique suivant récapitule les bénéfices nets annuels estimés dans le rapport pour chacune des locations, selon le régime fiscal et la situation du bailleur.

Rendements locatifs à Paris (13ème arrondissement)

Voici les rendements locatifs retenus pour un investissement immobilier à Paris sous le régime réel d’imposition, toujours selon le type de location et la situation fiscale du bailleur.

Cet exemple se distingue, dans la mesure où le rendement locatif d’une location vide s’avère supérieur en optant pour le régime micro-foncier plutôt que le régime réel. En revanche, le régime réel reste plus favorable pour une location meublée non professionnelle et une location de courte durée. Pour cette dernière, le micro-BIC classé reste toutefois plus attractif.

Rendements locatifs à Annecy

Le tableau suivant récapitule les rendements locatifs d’un investissement immobilier à Annecy, selon s’il s’agit d’une location vide, d’un meublé loué sur longue durée ou d’une location de type Airbnb. Une nouvelle fois, le régime réel d’imposition est retenu pour ces exemples.

Comme pour le précédent exemple parisien, la rentabilité nette-nette de l’investissement locatif vide s’avère plus intéressante sous le régime fiscal micro-foncier, ce qui n’est pas le cas pour les locations meublées. De nouveau, la location de courte durée en micro-BIC classé reste la formule la plus attractive.

Rendements locatifs à La Rochelle

Ce dernier exemple restitue les rendements locatifs pour les différents types d’investissements immobiliers à La Rochelle, sous la fiscalité du régime réel.

En comparaison, la rentabilité nette-nette d’une location vide s’avère pratiquement équivalente avec le régime réel ou le micro-foncier. En revanche, l’imposition au réel reste plus intéressante pour les locations meublées de longue ou courte durée. Fait notable dans le cas rochelais, la fiscalité du micro-BIC classé s’avère moins pertinente pour les loueurs en meublé de courte durée, par rapport au régime réel.

Quelles propositions pour réformer la fiscalité immobilière ?

Comme évoqué au travers de cet article, le rapport parlementaire montre une forte disparité entre les locations vides et meublées. A plus forte raison, la députée Annaïg Le Meur souligne le traitement de faveur réservé aux locations meublées de courte durée. “La location meublée touristique est entre 35 % et 300 % plus rentable, après impôts, que la location meublée de longue durée, et plus encore que la location nue”, souligne le rapport.

Or, selon la députée, ce phénomène contribue à réduire l’offre de logements disponibles à la location de longue durée, les propriétaires ayant davantage d’intérêt à se tourner vers la location touristique de courte durée. Pour redonner de l’attractivité à la location de longue durée, elle établit plusieurs propositions fortes, à savoir :

• Instaurer une catégorie d’imposition unique pour les revenus tirés des locations vides et locations meublées non professionnelles, à savoir celle des revenus fonciers. La location meublée professionnelle (LMP) conserverait un statut à part ;
• Relever le seuil de déclenchement du régime réel d’imposition à 30 000 €, au lieu de 15 000 € actuellement ;
• Intégrer les amortissements déductibles en location meublée dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente ;
• Réformer à la marge la fiscalité de la LMP ;
• Renforcer deux dispositifs fiscaux actuels, à savoir la loi Denormandie et le régime Loc’Avantages.

Quels investissements immobiliers privilégier en termes de rendement locatif ?

Pour rechercher un rendement supérieur à l’investissement locatif classique, plusieurs pistes peuvent être envisagées. Les SCPI européennes à haut rendement constituent un bon exemple. Elles profitent des avantages propres aux sociétés civiles de placement immobilier, comme la forte diversification du patrimoine immobilier ou encore l’absence de gestion.

Mais elles bénéficient également d’une fiscalité plus intéressante que l’imposition des revenus fonciers, qui s’applique aux SCPI investies uniquement en France. Les rendements distribués aux porteurs de parts échappent ainsi aux prélèvements sociaux (17,2 %) et les mécanismes d’imposition sur le revenu sont, dans la majorité des cas, plus favorables aux investisseurs. Cela contribue, en toute logique, à améliorer la rentabilité nette-nette de l’investissement.

En termes de rendement locatif, les meilleures SCPI européennes atteignent des taux de distribution (avant fiscalité) de l’ordre de 6 à 8 %. La plus performante de 2023, Transitions Europe, a ainsi délivré un rendement de 8,16 % l’année dernière. Autre exemple, la SCPI CORUM Origin a systématiquement dépassé les 6 % de rendement (avant fiscalité) depuis sa création en 2012.

Pour celles et ceux qui préfèrent investir dans l’immobilier en direct, le régime de la LMNP reste, pour l’heure, plus attractif que l’investissement locatif vide. Selon votre situation et vos attentes, investir en démembrement temporaire de façon à acquérir la nue-propriété d’un bien peut également avoir du sens sur le long terme.

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L’article 11 de l’ordonnance du 3 juillet 2024 impose aux SCPI d’évaluer deux fois dans l’année les actifs constituant leur patrimoine immobilier. Auparavant, une seule évaluation annuelle était requise.

L’AMF (Autorité des marchés financiers) recommandait déjà depuis 2023 de réaliser des évaluations plus fréquentes des portefeuilles immobiliers des SCPI. L’ordonnance vient désormais appuyer ce conseil en le rendant obligatoire.

L’objectif de cette mesure est de rendre l’évolution des prix de parts plus en phase avec les fluctuations des prix de l’immobilier. Cela apporte en effet davantage de transparence quant à la valeur réelle du patrimoine. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une information plus précise sur la valeur de leur placement.

Notons que cette réglementation entraîne des coûts supplémentaires pour les sociétés civiles de placement immobilier (frais d’expertise).

Suppression du montant nominal minimal de 150 € par part

L’article 12 de l’ordonnance n°2024-662 apporte un autre changement notable dans le fonctionnement des SCPI. Il supprime le montant nominal minimal auparavant fixé à 150 € par part.

Avant, la valeur de part devait être de 180 € minimum, dont un montant nominal de 150 €. Désormais, les SCPI peuvent fixer la valeur nominale des parts qu’elles souhaitent.

Cette nouvelle réglementation offre l’opportunité de rendre plus accessible l’investissement immobilier, via les versements programmés par exemple. En effet, la souscription en direct étant déjà assez accessible avec des prix de parts débutant aux alentours de 200 €, ce changement devrait surtout impacter l’investissement progressif.

Les possibilités de versements programmés et de réinvestissement des dividendes pourraient s’améliorer, en permettant d’investir régulièrement dans les SCPI avec des montants plus bas qu’aujourd’hui. Cette méthode permet aux investisseurs de se constituer progressivement un patrimoine immobilier.

Pour certaines SCPI proposant les versements programmés, il était déjà possible d’investir à partir de 50 € par mois. Toutefois, pour la majorité d’entre elles, le minimum d’investissement correspond au prix de part. Sans la contrainte de la valeur nominale minimale de 150 €, l’investissement progressif pourrait être accessible à partir de petits montants tels que quelques dizaines d’euros par mois.

Une réforme de la réglementation SCPI pour améliorer la liquidité des parts ?

Toujours selon l’article 12 de l’ordonnance, les SCPI peuvent désormais prévoir différentes catégories de parts dans leurs statuts. Cette règle permettrait notamment de mieux s’adapter aux divers types d’investisseurs.

L’idée principale repose effectivement sur la différenciation entre les parts détenues par les particuliers et les parts institutionnelles pour les sociétés et assureurs. Cela pourrait permettre de faire face aux problèmes de liquidité rencontrés par certaines SCPI à capital variable en difficulté. Il existe en effet des SCPI qui collectent peu et qui font face à un grand nombre de demandes de retraits, notamment de la part des assureurs qui portent le risque de liquidité pour leurs clients. Cette situation engendre des blocages et empêche la revente des parts.

Grâce à cette ordonnance, il serait possible de différencier les canaux de collecte pour empêcher un blocage de la revente des parts des particuliers par celle des institutionnels.

Diversification des revenus des SCPI avec les énergies renouvelables

L’ordonnance de modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs permet aux SCPI de percevoir des revenus provenant des installations de production d’énergies renouvelables.

En effet, l’article 8 précise que les SCPI peuvent “procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris la revente de l’électricité produite”.

Les SCPI peuvent ainsi investir dans des panneaux photovoltaïques ou des éoliennes par exemple, avec la possibilité de revendre directement l’électricité produite aux locataires ou aux occupants d’autres immeubles.

Ceci est une bonne nouvelle pour les véhicules engagés dans une démarche d’investissement socialement responsable (ISR), sachant que la labellisation ISR immobilier amène de plus en plus à favoriser ce genre d’installations.

Cette mesure permet d’aligner les portefeuilles des SCPI sur des objectifs de durabilité. D’autre part, elle offre la possibilité de diversifier les sources de revenus de la SCPI.

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Une des meilleures SCPI du marché, Remake Live, est disponible en assurance vie au sein du contrat Netlife 2 depuis fin mai.

Remake Live, SCPI performante désormais accessible en assurance vie

Remake Live est une jeune SCPI lancée en février 2022 par la société de gestion Remake AM. Elle place la diversification, sectorielle comme géographique, au cœur de sa stratégie, tout en affichant une forte dimension responsable et sociale. La SCPI investit dans des zones périurbaines des grandes métropoles françaises et européennes.

En 2023, Remake Live a distribué un rendement de 7,79 % à ses associés, faisant d’elle la deuxième SCPI la plus performante du marché cette année-ci. Pour 2024, elle vise un taux de distribution compris entre 6,50 et 7,50 % (non garanti). Sur le long terme, la SCPI sans frais d’entrée cible un objectif de taux de rendement interne (TRI) 10 ans de 6 %.

Grâce à ses performances élevées, Remake Live parvient à attirer de nombreux investisseurs. Elle a affiché une collecte brute de 67 millions d’euros au premier trimestre 2024. Cela lui permet de développer son patrimoine dans un contexte de marché favorable aux acheteurs, en visant des actifs de qualité à fort potentiel de rendement. À noter que le taux de rendement immobilier du portefeuille n’a fait que progresser depuis le lancement de la SCPI.

Netlife 2, contrat d’assurance vie avantageux pour investir en SCPI

Le contrat Netlife 2, assuré par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances), est un des meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI. Il présente effectivement de nombreux atouts favorables à l’investissement dans ce type de supports immobiliers.

• 100 % des loyers distribués par la SCPI sont versés, et en l’occurrence réinvestis dans des parts de SCPI. Ce n’est pas le cas de tous les assureurs. Certains gardent jusqu’à 15 % des revenus locatifs distribués par la SCPI.
• Le délai de jouissance des parts est porté au premier jour du mois qui suit la souscription.
• Il n’y a pas de frais d’entrée au titre du contrat. Rappelons d’ailleurs que Remake Live n’inclut aucuns frais d’entrée non plus.
• Le contrat Netlife 2 est accessible dès 1 000 €.
• Les frais de gestion au titre du contrat sont limités à 0,70 % sur les unités de compte.
• Le fonds euros disponible dans le contrat a présenté un rendement de 3,13 % en 2023. Pour information, le support à capital garanti est accessible à 100 %.

À noter par ailleurs que la SCPI est accessible jusqu’à 50 % des versements dans le contrat Netlife 2.

Enfin, le contrat prévoit une pénalité de 3 % en cas de retrait anticipé (avant 3 ans de détention des parts). De son côté, Remake Live applique des frais de 5 % en cas de retrait avant 5 ans.

Iroko ZEN dans le contrat Unep Evolution

La SCPI sans frais d’entrée Iroko ZEN est souscriptible via le contrat d’assurance vie Unep Evolution, vous permettant de combiner les avantages de la pierre papier et ceux de l’assurance vie.

Iroko ZEN, la SCPI qui attire le plus d’investisseurs

Iroko ZEN est une SCPI européenne diversifiée créée par le gestionnaire Iroko en 2020. Il s’agit d’une SCPI très performante qui a présenté un rendement supérieur à 7 % depuis sa création, c’est-à-dire sur trois années consécutives. En 2023 par exemple, il s’élevait à 7,12 %.

Toujours en termes de performance, Iroko ZEN vise un taux de distribution compris entre 6,75 et 7,50 % pour l’année 2024. D’ailleurs, les dividendes versés au premier trimestre (3,58 € par part) sont en accord avec cet objectif, reflétant un rendement annualisé de 7,16 % (non garanti). À plus long terme, la SCPI cible un taux de rendement interne de 7 % sur la durée d’investissement recommandée de 8 ans.

Son modèle sans frais d’entrée ainsi que ses performances lui permettent de séduire de nombreux investisseurs et de finir en tête du classement des SCPI ayant le plus collecté au premier trimestre, avec une collecte nette de plus de 74 millions d’euros.

Grâce à sa collecte soutenue, Iroko ZEN développe activement son portefeuille d’actifs (six nouvelles acquisitions sur le seul premier trimestre 2024). Son patrimoine immobilier a ainsi dépassé la barre des 100 actifs en début d’année.

Notons qu’en contrepartie de l’absence de commission de souscription, la SCPI pilotée par Iroko applique des frais de sortie anticipée de 6 % TTC en cas de revente des parts avant 3 ans.

Zoom sur l’assurance vie Unep Evolution

La SCPI Iroko ZEN est disponible au sein du contrat Unep Évolution, assuré par Prépar-Vie. Voici les caractéristiques du contrat :

• Unep Évolution est accessible à partir d’un versement initial de 50 000 € ;
• 100 % des dividendes de la SCPI sont versés par l’assureur, et réinvestis dans la souscription de nouvelles parts de la SCPI ;
• La SCPI est disponible dans le contrat jusqu’à 50 % du montant de la souscription ;
• Le délai de jouissance des parts est identique à celui fixé par chaque SCPI ;
• Le fonds euros du contrat, accessible à 100 %, a affiché un rendement de 3 % hors bonus (selon le montant investi et la proportion d’unités de compte) en 2023 ;
• Les frais de gestion sur les unités de compte sont de 1 % au titre du contrat ;
• Il existe des frais d’entrée au titre du contrat, qui s’élèvent à 3 % à chaque versement. Rappelons que la SCPI Iroko ZEN n’applique pas de frais d’entrée de son côté.

Les avantages de la SCPI en assurance vie

Plusieurs moyens existent pour souscrire des parts de SCPI : au comptant, en démembrement, à crédit. Les SCPI sont également éligibles en tant qu’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette méthode d’investissement présente divers avantages.

Tout d’abord, elle permet de profiter du rendement potentiellement intéressant de la SCPI tout en bénéficiant de la fiscalité favorable de l’assurance vie. En effet, des abattements fiscaux annuels (4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple) s’appliquent sur les retraits après 8 ans de détention du contrat. La fiscalité de l’assurance vie s’avère donc plus avantageuse que celle des SCPI en direct.

Ensuite, la jouissance des parts est plus rapide. Lors d’une souscription en direct, il existe un délai de jouissance allant généralement de 3 à 6 mois entre le moment où vous achetez vos parts et celui où vous percevez les premiers dividendes. Mais dans le cadre de la SCPI en assurance vie, certains assureurs ne mettent pas en place de délai de jouissance. C’est par exemple le cas de Netlife 2.

D’autre part, la liquidité est prise en charge par l’assureur. De cette manière, le risque de blocage à la revente est moindre. Rappelons en effet que la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts dans le cadre de l’investissement en direct.

Notons néanmoins qu’il n’est pas possible de détenir uniquement des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Des limites, variables selon les contrats, sont posées. Par exemple, pour les deux contrats présentés ci-dessus, il n’est possible d’investir que jusqu’à 50 % des versements en SCPI. L’épargne doit effectivement être placée sur divers supports (fonds euros et/ou unités de compte).

L’article SCPI sans frais d’entrée, comment en profiter en assurance vie est apparu en premier sur Fortuny.