Zoom sur les rendements des placements Corum en 2025, en débutant par les quatre SCPI gérées par Corum Asset Management. Notez que les taux de distribution communiqués ci-dessous correspondent également à la performance globale annuelle (PGA) des SCPI, le nouvel indicateur de rendement utilisé dans l’univers des SCPI.

Corum Origin au-dessus de 6 % pour la 14ème année consécutive

Pour commencer la présentation détaillée des rendements 2025 de Corum, ouvrons le bal avec sa SCPI historique Corum Origin. La société de gestion communique un taux de distribution de 6,50 % pour 2025, supérieur à sa performance 2024 de 6,05 %.

Les gérants soulignent que Corum Origin atteint ou dépasse ainsi son objectif de rendement annuel de 6 % pour la 14ème année consécutive. Une performance alimentée notamment par la distribution de plus-values (0,57 % de la performance distribuée).

Sur une perspective de plus long terme, le taux de rendement interne (TRI) de Corum Origin depuis sa création se fixe à 6,94 % en date du 1er janvier 2026. Cet indicateur, qui prend en compte les frais de l’investissement en SCPI mais pas la fiscalité, souligne le haut niveau de rentabilité de ce placement immobilier dans la durée.

Rendement 2025 en repli pour Corum XL

Du côté de Corum XL, SCPI européenne exposée aux pays hors zone euro, dont le Royaume-Uni, le taux de distribution a reculé. Il se situe à 5,30 % en 2025, contre 5,53 % l’année précédente.

Cette performance reste néanmoins supérieure à l’objectif de rendement annuel de la SCPI, fixé à 5 %, comme chaque année depuis sa commercialisation en 2017.

Le taux de rendement interne de Corum XL depuis sa création s’établit pour sa part à 5,77 %.

Hausse du taux de distribution de Corum Eurion

La SCPI Corum Eurion affiche quant à elle une augmentation de son rendement annuel en 2025. Son taux de distribution atteint 5,73 %, soit 20 points de base de plus qu’en 2024 (5,53 %).

La SCPI ISR de Corum parvient elle aussi à excéder son objectif de rendement annuel, fixé à 4,50 %.

Notons également que le prix de part de Corum Eurion (215 € au 1er janvier 2026) présente un bon potentiel de revalorisation, par rapport à la valeur réelle du patrimoine immobilier qu’elle détient.

Ces éléments pourront être précisés avec la publication de sa valeur de reconstitution dans le bulletin d’information du quatrième trimestre 2025. De manière générale, les gérants de Corum expliquent que les valorisations immobilières au 1er janvier 2026 de leurs différentes SCPI devraient rester relativement stables.

Inaugurée en 2020, Corum Eurion affiche un TRI depuis l’origine de 6,50 % en début d’année 2026.

Un taux de rendement 2025 élevé à contextualiser pour Corum USA

Pour conclure l’analyse des performances 2025 des SCPI Corum, il faut s’attarder sur le cas de la première SCPI 100 % investie aux États-Unis, à savoir Corum USA, lancée sur le marché en 2024.

Pour sa première année pleine d’exercice en 2025, la nouvelle venue a délivré un taux de distribution s’élevant à 7,70 %. Cette performance aguicheuse, largement supérieure à son objectif de 4,50 %, doit cependant être contextualisée.

En effet, s’agissant d’une nouvelle SCPI, celle-ci a profité pleinement d’un effet relutif dopant sa performance. La société de gestion note ainsi : “La performance 2025 de Corum USA n’est pas représentative d’une performance stabilisée, notamment en raison de l’impact du délai de jouissance sur la distribution des dividendes.”

Dans une perspective de plus long terme, le taux de rendement interne ciblé par Corum USA reste à son niveau initial, soit 4,50 % sur 10 ans.

Bilan des rendements 2025 des SCPI Corum

Dans l’ensemble, les performances des placements immobiliers Corum devraient rester au-dessus de la moyenne des rendements 2025 des SCPI.

Source : Corum L’Épargne. Performances exprimées brutes de fiscalité. Ces performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital.

Fonds euros, gestion pilotée, fonds obligataires : les rendements Corum 2025 pour son assurance vie et son PER

En plus de ses SCPI, Corum propose également un contrat d’assurance vie (Corum Life) ainsi qu’un plan d’épargne retraite (Corum PER Life). Focus sur les performances de ces contrats.

Pour rappel, les SCPI évoquées précédemment sont également accessibles dans l’assurance vie et le PER, à l’exception de Corum USA.

Le rendement du fonds euros Corum reste au-dessus de 4 % en 2025

En 2024, Corum EuroLife, le fonds euros de Corum, avait dévoilé une performance notable de 4,65 % pour sa première année d’existence.

Pour son deuxième exercice en 2025, le fonds euros de Corum reste au-dessus de la barre des 4 %. Son rendement net de frais de gestion et avant fiscalité se fixe à 4,10 %.

Cette performance devrait se situer parmi les meilleurs rendements 2025 des fonds euros de l’assurance vie.

Néanmoins, il faut souligner que ce fonds euros n’est accessible qu’à hauteur de 25 % des versements sur le contrat d’assurance vie ou le PER. Le reste doit être réparti dans des unités de compte (SCPI, fonds obligataires notamment).

La gestion pilotée Corum Life Rosetta dépasse 7 % en 2025

Commercialisée depuis la fin d’année 2024, la gestion pilotée Corum Life Rosetta a délivré un haut niveau de rendement en 2025.

Investie en immobilier (20 %) ainsi qu’en actions et obligations (80 %), Corum Life Rosetta a délivré une performance de 7,11 % en 2025. Un niveau de rendement obtenu notamment en renforçant l’exposition aux actions et à l’or d’après les gérants.

Des performances autour de 4 % pour les autres formules d’investissement

En assurance vie et en PER, Corum propose également trois autres formules d’investissement, en plus de Corum Life Rosetta. Dans le détail, voici leurs performances 2025 :

• Corum Life Immo, investie à 55 % en immobilier (SCPI) et 45 % en obligations
  • Rendement 2025 : 4,44 %
  • Performance annualisée sur 5 ans : 4,80 %
• Corum Life Essentiel (50 % immobilier, 50 % obligations)
  • Rendement 2025 : 4,31 %
  • Performance annualisée sur 5 ans : 4,86 %
• Corum Life Entreprises (75 % obligations, 25 % immobilier)
  • Rendement 2025 : 3,92 %
  • Performance annualisée sur 5 ans : 4,37 %

Baisse de rendement sur l’ensemble des fonds obligataires

Sur l’ensemble des produits d’investissement de la gamme Corum, les fonds obligataires affichent les performances les plus décevantes en 2025, avec des baisses conséquentes par rapport à l’année précédente :

• Corum BCO (obligataire high yield) :
  • 2,07 % en 2025, contre 6,01 % en 2024 ;
  • Performance annualisée depuis la création : 2,91 % au 1er janvier 2026.
• Corum Tellia (fonds obligataire ESG) :
  • 2,77 % en 2025, contre 6,41 % en 2024 ;
  • Performance annualisée depuis la création : 4,81 % au 1er janvier 2026.
• Corum Visio (obligations diversifiées avec durée cible de remboursement de moins de 2 ans) :
  • 2,88 % en 2025, contre 4,39 % en 2024 ;
  • Performance annualisée non communiquée sur le site de Corum.
• Corum BEHY (obligataire high yield) :
  • 3,79 % en 2025, contre 7,60 % en 2024 ;
  • Performance annualisée depuis la création : 4,06 % au 1er janvier 2026.
• Corum Butler Entreprises (fonds obligataire daté fermé aux nouvelles souscriptions) :
  • 4,16 % en 2025, contre 7,23 % en 2024 ;
  • Fonds créé en 2022.

Le tableau suivant récapitule les performances des différents fonds obligataires Corum depuis leur création :

Source : Corum. NC : fonds non commercialisé sur l’année en question. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces placements présentent des risques, notamment de perte en capital.

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Découvrez dans le tableau ci-dessous 15 exemples de bonnes SCPI dans lesquelles investir en 2026 selon les conseillers du cabinet Fortuny. Elles sont classées par ordre alphabétique.

Investir en SCPI en 2026, est-ce une bonne idée pour vous ?

Avant de choisir la meilleure SCPI dans laquelle investir en 2026, il est essentiel de déterminer si ce type d’investissement immobilier correspond réellement à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.

Les principaux avantages de l’investissement en SCPI

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présentent des avantages significatifs pour les investisseurs avertis.

Elles permettent de percevoir de potentiels revenus complémentaires réguliers grâce aux loyers collectés sur le patrimoine immobilier détenu. Ces distributions mensuelles ou trimestrielles sont particulièrement appréciées pour compléter ses revenus ou préparer sa retraite par exemple.

De plus, l’investisseur n’est assujetti à aucun souci de gestion. Elle est effectivement assurée en totalité par la société de gestion qui pilote la SCPI.

D’autre part, investir en SCPI permet de diversifier son patrimoine dans l’immobilier d’entreprise à des prix accessibles. En effet, vous pouvez accéder à des dizaines d’immeubles appartenant à différents secteurs typologiques et géographiques en achetant des parts de SCPI dès 200 € environ.

Un investissement immobilier de long terme, avec des risques à connaître

Attention, l’investissement en SCPI n’est pas adapté à tous les profils d’investisseurs. La pierre papier doit nécessairement s’envisager sur du long terme. L’horizon de placement recommandé par les experts est de 8 à 10 ans minimum.

Il convient également de garder à l’esprit qu’un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. La valeur de vos parts peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Enfin, les rendements et la liquidité à la revente ne sont pas garantis par la société de gestion.

Des méthodes d’investissement adaptées à divers profils

Il existe plusieurs méthodes d’investissement pour acheter des parts de SCPI, permettant de répondre à des objectifs et profils variés :

• L’acquisition au comptant pour percevoir des revenus complémentaires immédiats. Il s’agit de la méthode de souscription la plus courante ;
• L’investissement via l’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et de la capitalisation des dividendes. Par exemple, la SCPI Iroko Zen peut être souscrite via le contrat Netlife 2, et les SCPI Corum au sein de Corum Life ;
• Le démembrement de propriété pour réduire l’effort d’investissement initial grâce à la décote sur le prix de part. Notons que la SCPI Cœur de Régions est particulièrement avantageuse pour un investissement en nue-propriété ;
• L’achat à crédit pour profiter de l’effet de levier immobilier en achetant un nombre de parts plus conséquent ;
• Les versements programmés pour construire progressivement votre patrimoine dès 50 € par mois.

Chaque solution présente ses propres caractéristiques. Pour déterminer quelle approche correspond le mieux à votre situation personnelle, il est vivement recommandé de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine Fortuny. Cet accompagnement personnalisé vous permettra d’évaluer précisément si l’investissement en SCPI est adapté à votre profil et d’optimiser votre stratégie patrimoniale globale.

Pourquoi est-il important de bien choisir ses SCPI en 2026 ?

Le marché des SCPI a connu des turbulences ces dernières années, rendant la sélection des véhicules cruciale pour les investisseurs.

Un contexte de marché contrasté en 2026

Entre 2023 et 2025, le secteur des SCPI a traversé une période de fortes tensions. De nombreuses SCPI ont été contraintes de procéder à des baisses de prix de part pour refléter la correction du marché immobilier.

Il s’agit principalement de véhicules qui détenaient de l’immobilier de bureaux vieillissant, dont les ajustements à la baisse ont impacté la valorisation du patrimoine des associés.

Parallèlement, un autre phénomène est apparu avec un grand nombre de parts en attente de retrait pour certaines SCPI.

Ces véhicules peinent à trouver de nouveaux associés pour absorber la hausse soudaine des demandes de sortie, créant des problèmes de liquidité pour les investisseurs actuels. Les délais de revente s’allongent alors considérablement, pouvant atteindre plusieurs mois voire plusieurs années dans les cas les plus extrêmes.

De manière générale, les SCPI concernées par ces problèmes sont à éviter en 2026. La tendance pourrait en effet être difficile à inverser pour ces véhicules.

Il est toutefois essentiel de noter que cette situation ne concerne pas toutes les SCPI. Le marché de la pierre papier est aujourd’hui fortement segmenté entre les SCPI en difficulté et celles qui maintiennent une dynamique positive.

Les SCPI à privilégier grâce à leur dynamique positive

De nombreuses SCPI maintiennent de bonnes performances. Ces véhicules en bonne santé peuvent constituer des opportunités d’investissement attractives pour 2026. Elles présentent deux profils principaux :

• Jeunes SCPI performantes

Les jeunes SCPI profitent du contexte pour se positionner avantageusement sur le marché. Créées récemment, leur parc immobilier ne contient pas d’actifs impactés par les baisses de prix et elles peuvent constituer leur patrimoine en profitant des opportunités d’acquisition actuelles.

Ces véhicules nouvelle génération affichent souvent des rendements cibles attractifs (régulièrement supérieurs à 7 % pour leurs débuts) et disposent de stratégies d’investissement adaptées aux réalités du marché immobilier actuel.

Wemo One, Sofidynamic et Comète sont des exemples de jeunes SCPI performantes.

• SCPI anciennes en bonne santé

Les SCPI anciennes qui maintiennent le cap démontrent leur résilience face aux turbulences du marché. Ces véhicules continuent d’afficher des indicateurs solides, témoignant d’une gestion et d’un patrimoine de qualité.

Ils prouvent ainsi qu’une stratégie d’investissement rigoureuse et une sélection d’actifs de premier ordre peuvent permettre de résister aux corrections de marché. C’est le cas par exemple de Corum Origin et Cœur de Régions.

Des opportunités à saisir parmi les nouvelles SCPI

Malgré les difficultés rencontrées par certaines SCPI, le marché témoigne d’un dynamisme remarquable avec de nombreuses créations de nouvelles SCPI ces dernières années (10 en 2025 et 16 en 2024). Cette vague de lancements s’explique par plusieurs facteurs favorables.

Le contexte de baisse des prix immobiliers a offert et continue d’offrir de bonnes opportunités d’acquisition pour les nouvelles SCPI. Les sociétés de gestion peuvent ainsi constituer des patrimoines de qualité à des prix attractifs, avec des rendements locatifs intéressants. Cette fenêtre d’opportunité permet aux SCPI récentes de démarrer sur des bases solides.

Notons qu’une tendance forte se dessine vers les SCPI diversifiées à l’international. Les véhicules nouvelle génération sont en effet nombreux à investir dans plusieurs pays européens, voire au-delà.

D’autre part, les rendements visés les premières années sont particulièrement attractifs pour ces jeunes SCPI. Grâce à l’effet relutif caractéristique des véhicules en phase de collecte et aux conditions d’acquisition favorables, ils ciblent souvent des taux de distribution bien supérieurs à la moyenne du marché.

Toutefois, il convient de rester prudent : cet effet relutif ne peut pas perdurer sur le long terme. Il faut prêter attention aux objectifs de rendement de long terme qui s’avèrent généralement plus raisonnables.

Comment choisir les bonnes SCPI en 2026 ? Les critères de sélection

Sélectionner une SCPI performante nécessite d’analyser méthodiquement plusieurs indicateurs clés qui révèlent la santé financière et le potentiel du véhicule.

Le taux de distribution

Le taux de distribution d’une SCPI représente le rendement annuel perçu par les associés. Il se calcule en divisant le montant des dividendes versés sur l’année par le prix de la part au 1er janvier de la même année.

En 2024, le taux de distribution moyen du marché s’est fixé à 4,72 % et plusieurs véhicules ont dépassé les 6 % de rendement.

Cependant, le taux de distribution doit être interprété avec recul. Un niveau de rendement élevé peut s’expliquer par des facteurs ponctuels (effet relutif des jeunes SCPI, arbitrages exceptionnels ou impact d’une baisse de prix de part récente par exemple).

L’enjeu n’est pas d’identifier la SCPI la plus performante à court terme, mais celle dont le rendement repose sur des bases pérennes.

Le taux de rendement interne pour mesurer la rentabilité sur le long terme

Le taux de rendement interne (TRI) permet d’apprécier la performance globale d’une SCPI dans le temps, au-delà du rendement servi sur une seule année. Il mesure le gain réel de l’investisseur en intégrant à la fois :

• Les dividendes perçus ;
• L’évolution du prix de part ;
• Et l’impact des frais d’entrée.

Attention, il ne prend pas en compte la fiscalité des SCPI.

Contrairement au taux de distribution, le TRI peut être calculé sur différentes durées (5 ans, 10 ans, depuis l’origine), offrant ainsi une vision plus complète de la performance de la SCPI sur le long terme.

Un TRI élevé sur longue période constitue généralement un signe de bonne santé. Il faut cependant rester attentif aux tendances récentes des dernières années.

L’évolution du prix de part

Le prix de souscription des SCPI peut évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Ces variations constituent un indicateur crucial de la santé du véhicule.

Une augmentation régulière du prix de part indique que le patrimoine se valorise et que la société de gestion réalise des opérations créatrices de valeur. À l’inverse, une baisse du prix de part traduit une dévalorisation du patrimoine.

En 2026, soyez particulièrement vigilant vis-à-vis des SCPI ayant récemment diminué leur prix de part. Cette décision peut annoncer d’autres difficultés à venir.

La décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution représente le coût théorique qu’il faudrait engager aujourd’hui pour reconstituer à l’identique le patrimoine immobilier de la SCPI, en incluant les frais.

Comparer le prix de souscription à cette valeur de reconstitution permet d’identifier si une SCPI présente un potentiel d’augmentation de la valeur de la part à court ou moyen terme.

En effet, une forte décote peut représenter une opportunité d’investissement. En début d’année 2026, c’est le cas par exemple de Sofidynamic, Corum Eurion et Cristal Life, qui affichent toutes un prix de souscription décoté de plus de 5 % par rapport à la dernière valeur de reconstitution. En cas de revalorisation, l’associé verra la valeur de son investissement augmenter.

À l’inverse, un prix de souscription fortement surcoté indique un éventuel risque de baisse de prix de part à court ou moyen terme.

La stratégie d’investissement

La stratégie d’investissement de la SCPI détermine la nature du patrimoine acquis et les risques associés. Examinez attentivement les choix de la société de gestion en termes de :

• Typologie d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, diversifié ;
• Répartition géographique : France, Europe, international ;
• Adéquation du patrimoine avec les nouveaux usages ;
• Qualité des locataires : profil, solidité financière, durée des baux.

La stratégie d’investissement de la SCPI doit également être cohérente avec votre profil et vos préférences. Si vous êtes fortement imposé par exemple, il est préférable d’opter pour une SCPI européenne qui profite d’une fiscalité allégée.

L’expérience et la qualité de la société de gestion

La société de gestion joue un rôle déterminant dans la performance d’une SCPI. Son expertise, sa capacité à trouver les meilleures opportunités d’investissement et sa rigueur dans la gestion locative influencent directement vos rendements.

Privilégiez les sociétés de gestion qui présentent :

• Une stratégie d’investissement cohérente et lisible pour leurs SCPI ;
• Des équipes de qualité et disposant d’une expertise sectorielle et géographique solide ;
• De la rigueur dans les processus de sélection et de gestion des actifs ;
• Une gouvernance transparente avec une communication régulière et détaillée.

Les autres critères à considérer

Au-delà de ces indicateurs classiques, plusieurs éléments complémentaires méritent votre attention :

• Le taux d’occupation financier (TOF), qui mesure la proportion de loyers effectivement perçus par rapport aux loyers potentiels si l’ensemble des immeubles étaient loués ;
• La durée résiduelle moyenne des baux, indicateur de visibilité sur les revenus futurs ;
• Le nombre de parts en attente de retrait, qui révèle les tensions éventuelles sur la liquidité du véhicule ;
• Le report à nouveau, représentant les réserves constituées par la SCPI.

L’analyse de ces critères, mise en perspective avec vos objectifs patrimoniaux, permet d’identifier les meilleures SCPI pour investir en 2026, c’est-à-dire celles qui sont adaptées à votre profil et les mieux armées pour performer dans la durée.

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Découvrez les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété selon un classement élaboré par les experts de Fortuny. Ceux-ci ont pris en compte plusieurs critères relatifs à la qualité des SCPI (performances, stratégie d’investissement, gestion, etc.) et à leur clé de répartition avantageuse pour le nu-propriétaire.

Tableau comparatif des meilleures SCPI en nue-propriété

1. Cœur de Régions

Cœur de Régions est une SCPI diversifiée en France et plus particulièrement en régions, c’est-à-dire en dehors de la capitale. Son patrimoine est constitué de bureaux, de commerces, de logistique ou encore de biens liés au secteur de la santé.

D’autre part, la SCPI gérée par Sogenial Immobilier vise à augmenter régulièrement son prix de part. Depuis son lancement en 2018, il a été revalorisé de 7,10 % au total. Cela s’avère particulièrement intéressant pour l’investisseur en nu-propriété, qui profite alors d’une revalorisation de son patrimoine pendant le démembrement.

Notons par ailleurs que la SCPI régionale a distribué un rendement annuel de 6,20 % en 2024. Puis, son TRI (taux de rendement interne) sur 5 ans atteint 4,97 %.

Cœur de Régions présente une des clés de répartition les plus avantageuses du marché pour le nu-propriétaire, quelle que soit la durée du démembrement.

2. Epsicap Nano

Anciennement appelée Epsilon 360°, la SCPI Epsicap Nano est une société civile de placement immobilier qui investit dans les “small caps” en France et en Europe. Il s’agit d’actifs immobiliers tertiaires dont la valeur est inférieure à 10 millions d’euros.

La SCPI pilotée par Epsicap REIM a également pour objectif de revaloriser régulièrement son prix de souscription, ce qui est avantageux pour les personnes souhaitant investir en SCPI en nue-propriété. À titre d’illustration, elle a connu trois hausses de prix de part depuis début 2024 à date de publication de cet article.

En outre, Epsicap Nano a mis en place l’investissement programmé en nue-propriété avec une décote dégressive. Ainsi, l’épargnant peut construire petit à petit son patrimoine immobilier en nue-propriété tout en récupérant la pleine propriété à une échéance fixe.

Il est possible de se lancer dès 50 €, avec des versements mensuels ou trimestriels. La durée du démembrement peut quant à elle s’étendre de 3 à 20 ans.

En ce qui concerne ses performances, la SCPI diversifiée a distribué un rendement de 6,55 % à ses associés en 2024.

Découvrez dans le tableau ci-dessous les décotes sur le prix de part d’Epsicap Nano en fonction de la durée du démembrement :

3. NCap Régions

NCap Régions, ex-Vendôme Régions, est une SCPI française diversifiée. Elle investit en majeure partie dans les régions provinciales, dans des immeubles de bureaux, des commerces et des locaux d’activité.

Elle affiche un taux de distribution 2024 de l’ordre de 5,72 % et un taux de rendement interne sur 10 ans de 5,86 %. D’autre part, depuis sa création en 2015, la SCPI gérée par Norma Capital a augmenté son prix de part à quatre reprises (+8,06 % sur 10 ans). La dernière revalorisation a eu lieu en septembre 2025.

Investir dans la nue-propriété de parts de la SCPI NCap Régions permet de profiter d’une décote intéressante par rapport à la valeur de la part en pleine propriété.

4. Corum Origin

Corum Origin est la première SCPI à avoir diversifié son patrimoine à l’échelle européenne en 2012. Ce statut de SCPI européenne permet à l’investisseur nu-propriétaire de profiter d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus après la période de démembrement.

La SCPI gérée par Corum AM affiche un bel historique, que ce soit en termes de performance avec un TRI depuis l’origine de 6,93 %, ou en termes de gestion. Grâce à cela, Corum Origin continue d’attirer de nombreux associés chaque année. La SCPI diversifiée affiche d’ailleurs une capitalisation supérieure à 3,5 milliards d’euros en fin d’année 2025.

Elle reste par ailleurs avantageuse pour un investissement en nue-propriété, comme il est possible d’observer dans le tableau ci-dessous.

5. Corum Eurion

La SCPI Corum Eurion, petite sœur de Corum Origin, est une SCPI dont le patrimoine est majoritairement constitué de bureaux. Et ce, partout en Europe. Elle mise sur des immeubles avec un fort potentiel de revalorisation à long terme.

Corum Eurion figure également parmi les meilleures SCPI en nue-propriété. Sa clé de répartition est en effet plus avantageuse que celles des autres SCPI du marché en moyenne. Notez que nos experts la recommandent particulièrement pour un démembrement de courte durée (5 ans ou moins).

D’autre part, le prix de part de Corum Eurion (215 € au 1er décembre 2025) est décoté de plus de 6 % par rapport à la dernière valeur de reconstitution, laissant penser que la SCPI pourrait revaloriser son prix de part à court ou moyen terme (non garanti).

Voici la clé de répartition appliquée par la SCPI en fonction de la durée de la période de démembrement :

Rappels clés sur la nue-propriété en SCPI

Découvrez comment fonctionne concrètement l’investissement en SCPI en démembrement de propriété et quels sont ses avantages et limites pour le nu-propriétaire des parts.

Fonctionnement de la SCPI en nue-propriété

Dans le cadre de la SCPI en démembrement, la propriété des parts de SCPI est séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ainsi, l’investisseur en nue-propriété acquiert des parts de SCPI démembrées à un prix décoté par rapport à la valeur en pleine propriété.

Cette décote, qui constitue une contrepartie à l’absence de revenus pendant la période de démembrement, peut varier de 20 à 45 % environ selon la durée choisie et la clé de répartition mise en place par la SCPI. Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est élevée pour le nu-propriétaire.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif. Celui-ci est intégralement versé à l’usufruitier.

Néanmoins, cette absence de revenus s’accompagne d’un avantage fiscal majeur pour l’investisseur nu-propriétaire : il n’est assujetti à aucune imposition au titre des revenus fonciers pendant toute cette période. De même, les parts de SCPI détenues en nue-propriété sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À l’échéance du démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire des parts de SCPI sans aucune démarche particulière ni frais.

Il commence alors à percevoir l’intégralité des revenus distribués par la SCPI, tout en bénéficiant de la potentielle revalorisation du prix de part intervenue pendant la période. Il a aussi la possibilité de céder les parts par exemple.

Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI en nue-propriété

L’investissement en SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages mais également quelques inconvénients.

Avantages

• Décote à l’achat par rapport au prix de part en pleine propriété

Cela permet d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier d’entreprise diversifié à un prix inférieur de 20 à 45 % environ par rapport à leur valeur en pleine propriété. Cela permet d’acheter un nombre de parts plus important que lors d’un achat classique au comptant, avec le même montant investi.

• Absence totale d’imposition pendant le démembrement

En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de toute fiscalité. Cela représente un avantage considérable, notamment pour les contribuables fortement imposés, qui peuvent développer leur patrimoine sans augmenter leur imposition immédiate.

• Visibilité sur la durée d’immobilisation

La durée du démembrement est connue dès la souscription (entre 3 et 20 ans), ce qui permet d’avoir une bonne visibilité sur son patrimoine futur. Cela s’avère particulièrement utile dans une optique de préparation de la retraite.

• Potentiel de plus-value intéressant

Lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI à la fin du démembrement, il a de fortes chances de bénéficier d’une plus-value attractive car l’usufruit rejoint son patrimoine sans frais ni fiscalité. D’autant plus que toute hausse de la valeur de la part pendant le démembrement (et après) bénéficie intégralement au nu-propriétaire, qui l’a acquise avec une décote initiale.

Inconvénients

• Absence totale de revenus pendant le démembrement

Pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende. Ce type d’investissement n’est pas adapté aux épargnants ayant besoin de revenus complémentaires immédiats.

• Très faible liquidité au cours de la période de démembrement

Bien qu’il soit théoriquement possible de revendre des parts en nue-propriété sur le marché secondaire, la liquidité reste très limitée et les conditions de revente sont souvent défavorables. Les conseillers de Fortuny recommandent de rester investi jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.

• Toutes les SCPI ne sont pas éligibles

Certaines SCPI de rendement ne permettent pas d’investir en démembrement de propriété. C’est toutefois le cas de nombreux véhicules. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour en savoir plus sur les SCPI qui peuvent être souscrites en nue-propriété.

Pour quels profils la SCPI en nue-propriété est-elle adaptée ?

L’article Top 5 des meilleures SCPI en nue-propriété : classement, guide et conseils est apparu en premier sur Fortuny.

Certaines des SCPI les plus performantes du marché sont accessibles dans un ou plusieurs contrats d’assurance vie. Découvrez la sélection des meilleures SCPI en assurance vie des experts du cabinet de gestion de patrimoine Fortuny.

Iroko Zen, une SCPI performante sans commission de souscription

Pour tirer le maximum d’un investissement SCPI en assurance vie, il faut retenir celles qui sont les plus compétitives. C’est justement le cas de la SCPI Iroko Zen.

Avec Remake Live notamment, Iroko Zen fait partie du cercle fermé des SCPI sans frais d’entrée. Outre cet avantage à la souscription, contrebalancé par l’existence d’autres frais en phase d’investissement, elle présente de nombreux atouts :

• Rendement élevé, supérieur à 7 % par an depuis sa création en 2020 (7,32 % en 2024) ;
• Dividendes versés mensuellement ;
• Stratégie d’investissement diversifiée en France et en Europe ;
• Déjà deux revalorisations du prix de part, actées en 2024 et 2025 (+ 2 % cumulés).

Iroko Zen constitue ainsi un excellent placement immobilier pour profiter des SCPI sans frais d’entrée en assurance vie.

Les SCPI Corum, des références de la pierre papier

Depuis 2012, les SCPI gérées par Corum sont plébiscitées par les épargnants. Pionnières de l’investissement immobilier à l’étranger accessible au plus grand nombre, elles délivrent des rendements attractifs depuis leur création.

À titre d’illustration, voici les taux de rendement interne 2025 des 3 SCPI Corum disponibles en assurance vie depuis leur création :

• 6,93 % pour Corum Origin, lancée en 2012 ;
• 5,76 % pour Corum XL, inaugurée en fin d’année 2016 ;
• 6,47 % pour Corum Eurion, créée en début d’année 2020.

Si chaque SCPI présente des spécificités distinctives, elles conservent un certain nombre de points communs :

• Un ticket d’entrée très bas (50 € de versement minimum en assurance vie) ;
• Une stratégie très majoritairement tournée vers l’investissement à l’international, y compris hors zone Euro ;
• Des dividendes distribués tous les mois. Rappelons que dans le cadre de l’assurance vie, les dividendes sont réinvestis dans l’achat de nouvelles parts de SCPI ;
• Des taux de distribution annuels supérieurs à la moyenne du marché (4,72 % en 2024 selon l’Aspim).

Coeur de Régions, une SCPI française bonifiée par la fiscalité de l’assurance vie

Par opposition aux SCPI précédentes, Coeur de Régions se spécialise uniquement dans l’investissement immobilier en France, et plus spécifiquement en Province.

Elle bénéficie ainsi pleinement de la fiscalité de l’assurance vie, plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers de source française. Cela permet de bonifier les taux de distribution de Coeur de Régions, supérieurs à 6 % bruts de fiscalité depuis 2019 (6,20 % en 2024).

Outre la distribution de dividendes, la SCPI de Sogenial Immobilier joue également sur le levier de la valorisation des parts. Depuis sa création, la valeur de souscription s’est ainsi appréciée de 7,10 %, grâce à plusieurs hausses du prix de part.

Pour les associés qui ont pu profiter d’une ou plusieurs augmentations, leur patrimoine a ainsi pris de la valeur dans le temps. Un effet qui se combine avec le réinvestissement des dividendes de SCPI en assurance vie pour accroître l’épargne immobilière des assurés.

Épargne Pierre, un placement immobilier qui recherche la régularité

Autre SCPI 100 % française, Épargne Pierre affiche un profil intéressant en termes de performances. Le taux de distribution de la SCPI diversifiée est resté identique en 2022, 2023 et 2024, à 5,28 %.

Rappelons à ce titre que les performances passées des SCPI ne constituent pas un indicateur fiable de leurs rendements futurs.

Créée en 2013, “la SCPI des métropoles régionales” gérée par Atland Voisin constitue désormais un acteur majeur sur le marché de la pierre papier :

• Capitalisation de près de 3 milliards d’euros (2,795 milliards au 30 septembre 2025) ;
• 410 immeubles en portefeuille (bureaux, commerces, activités, hôtellerie, santé/éducation), avec 1 030 locataires ;
• Taux de rendement interne à 10 ans de 5,45 %.

ActivImmo, la pionnière des SCPI spécialisées dans l’immobilier logistique

Parmi les sociétés civiles de placement immobilier spécialisées, les SCPI de logistique ont commencé à se faire une place sur le marché. Pionnière sur ce segment, ActivImmo a su s’installer, avec une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros (1,387 milliard au 30 septembre 2025).

Investie dans une large majorité en France, avec quelques actifs de diversification européenne, la SCPI pilotée par Alderan vise un rendement cible de 5,50 % par an. Un objectif atteint en 2024, 2023 et 2022. L’objectif de taux de rendement interne sur 10 ans se situe pour sa part à 5 %.

Notons également qu’ ActivImmo a changé son rythme de distribution de dividendes en 2025. Auparavant trimestriel, les revenus sont versés aux associés tous les mois désormais.

Choisir les meilleures assurances vie pour investir dans l’immobilier avec les SCPI

Pour pleinement profiter des avantages des SCPI en assurance vie, il ne suffit pas de choisir les bonnes SCPI : il faut également les placer au sein d’un contrat d’assurance vie optimal, en termes de frais et de distribution de dividendes notamment.

Netlife 2, un contrat avec des conditions privilégiées pour investir en SCPI

Pour investir en SCPI via l’assurance vie, il faut privilégier certains critères au moment de sélectionner le contrat adéquat :

• Choix de SCPI intéressantes ;
• Versement de 100 % des dividendes au souscripteur, sans retenue de la part de l’assureur ;
• 0 frais sur les versements au titre du contrat ;
• Des frais de gestion à bas niveau au titre du contrat.

Le contrat d’assurance vie Netlife 2, assuré par Spirica, coche toutes ces cases. En prime, notons que le délai de jouissance des parts logées dans le contrat est réduit, puisqu’il prend fin au premier jour du mois qui suit la souscription.

Attention en revanche, l’investissement en SCPI est plafonné à 50 % maximum du montant de chaque versement.

Enfin, il existe des frais de rachat anticipé. Cette pénalité de 3 % sanctionne les rachats de parts de SCPI dans un délai de trois ans après l’investissement.

Corum Life, le contrat d’assurance vie privilégié pour investir dans les SCPI Corum

Sans surprise, le contrat d’assurance vie de Corum permet d’investir dans les SCPI de la société de gestion, à l’exception de la dernière-née Corum USA (à date de publication de cet article).

Au-delà de cet accès à quelques unes des meilleures SCPI du marché, le contrat Corum Life affiche des distinctions notables :

• 0 frais supplémentaires au titre du contrat (seuls les frais des supports s’appliquent) ;
• Investissement possible dès 50 € ;
• Possibilité de mettre en place des versements programmés en SCPI, ce qui est souvent impossible dans le cadre de l’assurance vie ;
• Versement de 100 % des dividendes de SCPI ;
• Plafonnement de l’investissement SCPI à 55 % de chaque versement, un niveau légèrement supérieur aux standards habituels.

Notez que Corum Life n’est pas un contrat d’assurance vie multisupport en architecture ouverte, contrairement à Netlife 2. Concrètement, cela signifie que seuls des fonds immobiliers et obligataires gérés par Corum sont accessibles dans le contrat, en plus du fonds euros et des allocations d’actifs dédiées comme Corum Life Rosetta.

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PER et SCPI font bon ménage si vous cherchez à investir dans l’immobilier avec un objectif de préparation de la retraite. Un tel placement, cohérent en termes d’horizon d’investissement, délivre une réduction d’impôt à l’entrée et offre le réinvestissement des dividendes de SCPI sans frottement fiscal.

PER et SCPI, un horizon d’investissement de long terme partagé

Le plan d’épargne retraite (PER) sert avant tout l’objectif de la préparation de la retraite, comme son nom l’indique. À ce titre, il est mieux utilisé avec un horizon de placement de long terme, supérieur à 10 ou 15 ans, voire plus.

Rappelons également que le déblocage du PER n’intervient, en principe, qu’à partir de l’âge légal de départ à la retraite. Avant cette échéance, seuls quelques cas de déblocage anticipé sont autorisés, pour couvrir des accidents de la vie essentiellement.

L’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), pour sa part, doit également s’envisager sur le long terme. L’horizon d’investissement minimum recommandé pour la plupart de ces placements de pierre papier se situe en effet entre 8 et 10 ans.

Investir en SCPI sur le long terme contribue en effet à améliorer la rentabilité de ce placement immobilier. Notons cependant que le rendement d’un investissement SCPI, de l’ordre de 5 à 7 % annuels pour les plus performantes, n’est pas garanti. Le montant des dividendes peut évoluer à la hausse ou à la baisse dans le temps.

En résumé, combiner PER et SCPI s’avère idéal au regard de l’horizon de placement à adopter pour l’un comme pour l’autre.

Réinvestissement des dividendes sans frottement fiscal

Avec un investissement SCPI dans un PER, les dividendes immobiliers ne sont pas versés sur votre compte bancaire. À la place, ils sont réinvestis directement sur le plan, pour acquérir de nouvelles parts de SCPI.

De la sorte, votre épargne immobilière grandit dans le temps. Et ce, de façon exponentielle : vous détenez de plus en plus de parts de SCPI, qui génèrent de plus en plus de dividendes réinvestis dans l’acquisition de nouvelles parts.

Ce mécanisme de capitalisation se met en place automatiquement, sans intervention de votre part. Surtout, il n’entraîne aucune fiscalité immédiate. Pour l’ensemble de l’épargne investie sur un PER, dans des SCPI ou d’autres types de supports, la fiscalité du PER prévaut. Celle-ci ne s’applique qu’en cas de déblocage du plan.

La réduction d’impôt du PER s’applique aux investissements SCPI

L’un des atouts du PER repose sur la déductibilité fiscale des versements. En quelques mots, les sommes versées sont déduites du revenu imposable, dans la limite de votre plafond d’épargne retraite. Celui-ci correspond, de manière simplifiée, à 10 % du revenu imposable, avec rattrapage des déductions non utilisées des 3 années précédentes.

Autrement dit, votre investissement SCPI dans un plan d’épargne retraite vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt du PER.

Pour donner un exemple :

• Un épargnant à la tranche marginale d’imposition de 30 % investit 5 000 € dans des parts de SCPI sur un PER ;
• Ce placement génère une réduction d’impôt de 1 500 € ;
• L’investissement coûte donc réellement 3 500 € (effort réel d’épargne après déduction fiscale).

Les points d’attention à connaître avant d’utiliser le PER pour investir en SCPI

Pour maximiser l’intérêt d’investir en SCPI dans un PER, et s’assurer qu’il s’agit d’une bonne option dans votre situation, voici les principaux points sur lesquels porter votre attention.

Choisir le bon PER et les bonnes SCPI

Banques, assureurs, courtiers en ligne… Vous avez accès à une multitude de plans d’épargne retraite auxquels vous pouvez souscrire. Mais tous ne sont pas de bonne qualité. Vous devez donc privilégier les meilleurs PER pour investir votre épargne retraite.

Dans le détail, vous devez comparer les points suivants des différentes offres :

• Les frais du PER, en favorisant les plans sans frais sur versement, ni frais d’arbitrage et avec des frais de gestion réduits sur le fonds euros et les unités de compte ;
• L’accessibilité du plan : montant minimum de versement initial et minimum des versements complémentaires ou programmés ;
• Les supports d’investissement en unités de compte, dont les SCPI et autres supports de pierre papier (SCI notamment) mais aussi les OPCVM et ETF pour investir sur les marchés financiers ou encore les fonds de Private Equity ;
• Le fonds euros du PER et son rendement ;
• Les offres de gestion pilotée et/ou de gestion à horizon retraite, au regard des frais et rendements associés.

En ce qui concerne spécifiquement l’investissement SCPI dans le PER, vous devez étudier :

• Le choix de SCPI à disposition, pour vérifier si vous avez accès à des supports performants ;
• Les conditions d’investissement liées aux SCPI, la plupart des plans plafonnant la part des versements pouvant être investie en SCPI ;
• Les frais spécifiques des supports, qui se cumulent avec ceux du plan à proprement parler.

En complément, assurez-vous que votre PER vous verse 100 % des dividendes de SCPI. Cela n’est pas systématique.

Pas de déblocage du PER avant la retraite

De par sa nature, le PER ne correspond qu’à un horizon d’investissement : celui de la retraite. Si vous achetez des parts de SCPI dans votre plan à l’âge de 40 ans, vous n’êtes censé pouvoir racheter votre épargne qu’après votre départ en retraite.

Ainsi, en cas de besoin inattendu, votre épargne retraite ne pourra pas être liquidée. Cette contrainte majeure doit être bien comprise avant toute décision d’investissement.

Le PER prévoit quelques cas de déblocage anticipé, dédiés à des accidents de la vie :

• Décès du conjoint ;
• Invalidité au sein du foyer fiscal ;
• Surendettement ;
• Expiration des droits au chômage ;
• Cessation d’activité non salariée après liquidation judiciaire.

En complément, il est possible de débloquer un PER pour l’achat de la résidence principale. Notez que dans ce cas là, ainsi qu’au départ à la retraite, la fiscalité du PER à la sortie entre pleinement en jeu.

En ce qui concerne l’investissement SCPI dans un PER, vous conservez la possibilité de procéder à des arbitrages au sein du plan. Cela vous permet de vous séparer d’un investissement au profit d’un autre (fonds euros ou unités de compte). Pour autant, vous ne récupérez pas cette épargne, qui reste placée dans le PER.

L’imposition du PER au déblocage du plan

Au moment de récupérer votre épargne retraite, vous devez supporter la fiscalité afférente. Elle est alourdie, d’une façon à “compenser” la réduction d’impôt accordée à l’entrée.

L’imposition varie selon le mode de sortie choisi, en sachant que les deux options ci-dessous peuvent être combinées :

• Sortie en rente viagère : fiscalité des rentes viagères à titre gratuit, soit une imposition au barème comme les salaires et pensions, avec des prélèvements sociaux supplémentaires sur une partie de la rente.
• Déblocage en capital :
  • La partie correspondant à vos versements intègre votre revenu soumis au barème de l’impôt sur le revenu ;
  • La partie correspondant aux gains générés par votre épargne est imposée à la flat tax de 30 %.

Quels sont les meilleurs PER pour investir en SCPI ? La sélection de Fortuny

Pour accompagner les épargnants à la recherche de bonnes solutions pour investir en SCPI dans un PER, Fortuny met en avant 2 contrats. Nos conseillers en gestion de patrimoine les placent parmi les meilleurs PER du marché :

En complément, voici des détails spécifiques à l’investissement SCPI dans les plans d’épargne retraite Corum PER Life et PER Version Absolue Retraite :

• CORUM PER Life :
  • Accès aux SCPI pilotées par la société de gestion Corum AM (Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion).
  • Aucuns frais supplémentaires liés au PER, en dehors des frais de gestion du fonds euros. Seuls les frais des supports s’appliquent.
• PER Version Absolue Retraite :
  • Accès à plusieurs SCPI de qualité, dont ActivImmo, Altixia Cadence XII, Atream Hôtels, Épargne Pierre, Immorente, Iroko Zen (versements uniquement) et Pierval Santé.

L’article PER et SCPI : pourquoi combiner pierre papier et épargne retraite est apparu en premier sur Fortuny.

Rappels sur le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux investisseurs locatifs de profiter d’une déduction fiscale sur leur revenu global imposable. Cette situation intervient lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers perçus au cours d’une même année.

Les conditions d’application du déficit foncier

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être réunies.

D’abord, l’investisseur doit impérativement opter pour le régime réel d’imposition, le régime micro-foncier ne permettant pas de créer de déficit.

Ensuite, il existe différentes catégories de charges déductibles (liste non-exhaustive) :

• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
• Les charges de copropriété ;
• La taxe foncière ;
• Les frais liés à la gestion locative (honoraires d’agence par exemple) ;
• Les intérêts d’emprunt.

Notons que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers mais ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.

Le mécanisme d’imputation du déficit

Lorsque le montant des charges déductibles excède celui des revenus fonciers, cela crée un déficit foncier. Celui-ci est d’abord imputé sur les revenus fonciers. Il permet ainsi de les défiscaliser en échappant à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Ensuite, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation permet de réduire directement l’assiette de l’impôt sur le revenu, générant une économie fiscale proportionnelle au taux marginal d’imposition.

Si le déficit dépasse ce plafond annuel, l’excédent n’est pas perdu. Il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette particularité crée une réserve fiscale qu’il convient d’exploiter intelligemment afin de pouvoir payer moins d’impôts.

Comment les SCPI peuvent optimiser ce déficit foncier existant ?

Si vous disposez d’un déficit foncier reportable mais pas de revenus fonciers suffisants pour l’exploiter, vous risquez de le perdre sans tirer parti de l’avantage fiscal. L’enjeu consiste donc à générer des revenus fonciers qui viendront “consommer” ce déficit pour encaisser des revenus locatifs supplémentaires nets d’impôts et de prélèvements sociaux.

La problématique de l’utilisation du déficit

Le déficit foncier reportable possède une durée de vie limitée de dix ans maximum. Passé ce délai, le déficit non utilisé est définitivement perdu.

L’enjeu est donc double. D’une part, il faut générer suffisamment de revenus fonciers pour consommer le déficit avant son expiration légale. D’autre part, il est nécessaire de le faire dans un délai raisonnable pour maximiser l’impact fiscal.

C’est précisément là qu’intervient la stratégie d’investissement en SCPI, qui permet de créer rapidement et de manière maîtrisée ces revenus fonciers complémentaires indispensables.

Investir en SCPI pour générer des revenus fonciers et consommer un déficit

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une solution particulièrement adaptée pour optimiser un déficit foncier existant grâce à des revenus locatifs passifs.

En acquérant des parts de SCPI de rendement, l’investisseur perçoit des dividendes, généralement trimestriels, considérés fiscalement comme des revenus fonciers.

Notons que l’investissement en SCPI ne requiert aucune gestion locative de la part de l’associé et que les rendements générés peuvent être supérieurs à 5 ou 6 % pour les véhicules les plus performants.

Ces revenus viennent directement s’imputer sur le déficit foncier reportable, permettant de le “consommer” sans supporter de fiscalité immédiate. Tant que le déficit subsiste, les revenus locatifs des SCPI sont perçus nets d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour maximiser cette stratégie, l’acquisition de parts de SCPI en usufruit temporaire s’avère particulièrement pertinente. Ce mécanisme, détaillé dans la partie suivante, permet d’acquérir uniquement le droit à percevoir les revenus pendant une période définie, pour un coût d’acquisition réduit.

L’investisseur concentre ainsi son effort financier sur la génération de revenus immédiats, précisément ce dont il a besoin pour optimiser son déficit foncier existant.

Investir en usufruit de parts de SCPI pour optimiser le déficit foncier

L’usufruit temporaire de parts de SCPI représente une des stratégies les plus adaptées pour exploiter un déficit foncier reportable.

Le principe du démembrement de propriété appliqué aux SCPI

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un actif en deux composantes distinctes :

• La nue-propriété : droit de disposer du bien ;
• L’usufruit : droit d’en percevoir les revenus.

Le démembrement en SCPI, et plus précisément le démembrement temporaire, permet à un investisseur d’acquérir uniquement l’usufruit des parts pour une durée déterminée, généralement entre 3 et 20 ans.

Pendant cette période, l’usufruitier perçoit l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit rien mais récupère automatiquement la pleine propriété à l’issue de la période.

Le coût d’acquisition de l’usufruit est naturellement inférieur à celui de la pleine propriété, avec une décote qui dépend de la durée du démembrement. La décote est fixée selon une clé de répartition propre à chaque SCPI. Par exemple, pour un usufruit de 10 ans, le coût représente environ 30 à 40 % de la valeur en pleine propriété.

Pourquoi l’usufruit de SCPI est particulièrement adapté au déficit foncier ?

Investir en SCPI en usufruit présente des avantages uniques pour un un épargnant souhaitant utiliser efficacement son déficit foncier reportable.

• Une décote par rapport au prix de part en pleine propriété

En acquérant uniquement l’usufruit des parts de SCPI, l’investisseur profite d’une décote sur le prix de part. Ainsi, pour un même montant d’investissement, l’usufruit permet d’acquérir un volume de parts supérieur, donc de percevoir davantage de revenus fonciers. Rappelons en effet que l’usufruitier perçoit la totalité des dividendes distribués par la SCPI pendant le démembrement.

• Une durée d’usufruit ajustable à la durée du déficit

L’un des atouts majeurs de l’usufruit temporaire réside dans la possibilité de choisir précisément la durée du démembrement. Cette flexibilité permet d’aligner parfaitement la période de perception des revenus avec la durée prévisionnelle d’épuisement du déficit foncier.

• Un montant d’investissement modulable à la part près

Investir en SCPI de manière générale permet d’ajuster le montant investi en fonction du déficit restant. En effet, les parts de SCPI peuvent s’acheter à l’unité, permettant un dosage précis. Cette granularité évite le surinvestissement qui générerait une fiscalité non désirée, ou le sous-investissement qui laisserait du déficit inexploité.

Risques et limites de l’usufruit de SCPI

Si l’usufruit temporaire de parts de SCPI présente des avantages indéniables pour exploiter un déficit foncier, il comporte également des risques et contraintes qu’il convient d’appréhender avant tout investissement.

• Une liquidité très limitée pendant la durée du démembrement

La SCPI en usufruit est un investissement peu liquide, c’est-à-dire difficile à revendre. L’investisseur doit donc considérer que le capital investi en usufruit est quasiment bloqué jusqu’à l’issue du démembrement.

• Le rendement n’est jamais garanti

Comme pour tout investissement en SCPI, le rendement peut varier d’une année à l’autre, en fonction notamment des loyers perçus par la SCPI et des évolutions des marchés.

• L’absence de récupération de capital à l’extinction de l’usufruit

À la fin du démembrement, les parts reviennent automatiquement en pleine propriété au nu-propriétaire. L’usufruitier ne récupère aucun capital.

• Le risque de sur-consommation du déficit

Un risque spécifique à cette stratégie réside dans le mauvais calibrage de l’investissement. Si l’investisseur acquiert trop de parts en usufruit par rapport à son déficit disponible, il se retrouvera avec des revenus fonciers imposables avant l’extinction de l’usufruit.

Conseils pratiques : étapes à suivre et erreurs à éviter

L’optimisation d’un déficit foncier via l’investissement en SCPI requiert une approche méthodique.

La méthodologie pour optimiser son investissement

Avant tout investissement, un calcul précis s’impose pour optimiser au mieux son déficit foncier grâce aux SCPI :

1. Déterminer le montant exact du déficit reportable en consultant vos derniers avis d’imposition ;
2. Estimer vos revenus fonciers futurs hors SCPI pour évaluer la vitesse de consommation du déficit ;
3. Calculer le montant optimal à investir en SCPI pour maximiser la consommation du déficit ;
4. Choisir la durée d’usufruit adaptée à votre horizon de placement et à l’importance du déficit.

Les erreurs à éviter

• Erreur n°1 : surinvestir par rapport au déficit disponible

Générer 15 000 € de revenus fonciers annuels avec seulement 20 000 € de déficit reportable créera une fiscalité immédiate dès la deuxième année, annulant l’effet recherché.

• Erreur n°2 : sous-investir et laisser le déficit s’évaporer

L’inverse est également problématique : sous-investir conduit à laisser le déficit s’évaporer sans l’avoir pleinement exploité, perdant ainsi un avantage fiscal précieux.

• Erreur n°3 : ne pas anticiper la fin du démembrement

À l’issue du démembrement, l’usufruitier cesse de percevoir les revenus sans récupérer de capital, contrairement à une revente classique de parts en pleine propriété. Il est primordial d’avoir cela en tête avant de se lancer.

• Erreur n°4 : négliger la qualité de la SCPI

Il est essentiel de privilégier des SCPI de qualité, avec notamment un historique de performance solide et une gestion rigoureuse.

Pensez à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans votre stratégie et dans le choix des SCPI.

L’article Pourquoi investir en SCPI lorsqu’on a un déficit foncier ? est apparu en premier sur Fortuny.

Les investisseurs ont globalement conscience des risques associés aux placements immobiliers mais ils ne connaissent pas nécessairement leur importance.

Les risques immobiliers appréciés à la lueur du rendement

De manière générale, les placements immobiliers sont perçus comme “sûrs” par les épargnants. Mais pour autant, ils présentent un certain nombre de risques, plus ou moins bien compris par les épargnants.

Une étude récemment menée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) et l’institut CSA (Consumer Science & Analytics) révèle effectivement que les investisseurs n’ont pas nécessairement conscience de tous les risques liés aux placements immobiliers. Et ce, malgré les problèmes rencontrés récemment par :

• Les SCPI (baisses de prix de parts et nombreuses parts en attente de retrait) ;
• Les OPCI (performances moyennes en retrait ces dernières années) ;
• Le crowdfunding immobilier (retards et défauts de paiement).

Concrètement, la majorité des personnes interrogées dans l’étude regardent avant tout le rendement visé quand ils évaluent un placement immobilier. Globalement, les épargnants sont prêts à prendre davantage de risques pour viser un rendement supérieur.

D’après l’étude de l’AMF, les épargnants démontrent “une conception du risque qui ne dépend pas des caractéristiques du produit ou d’autres risques associés au placement. Seul compte le risque final, celui de perte de capital.”

Le risque de liquidité des placements immobiliers sous-estimé

Le rendement et le risque de perte en capital final priment également sur la liquidité chez les investisseurs sondés. Et ce, notamment car ils disposent déjà de livrets bancaires avant d’investir dans la pierre papier. Ils détiennent ainsi des réserves disponibles en cas de besoin, ce qui les conduit à penser que le risque de liquidité est secondaire.

De plus, la liquidité les intéresse uniquement en tant que modalité de retrait en cas de contre-performance. Les épargnants sont donc disposés à conserver leur placement plusieurs années s’il distribue un bon rendement. Cela souligne à nouveau que les risques immobiliers sont appréciés avant tout à l’aune de la performance.

La plupart des épargnants gardent bien en tête que la pierre papier est un investissement de long terme dont la liquidité n’est pas assurée. Mais quelques paradoxes persistent en termes de compréhension des risques selon l’étude.

“Un produit est perçu comme plus liquide lorsque sa période d’illiquidité est clairement définie, acceptée et consentie à l’avance par l’investisseur. À l’inverse, un produit objectivement plus liquide, mais dont l’accès aux fonds est momentanément bloqué de manière inattendue, sera perçu comme moins liquide.”

L’étude donne en exemple le cas du crowdfunding immobilier. Ces placements à durée de blocage communiquée au préalable sont perçus comme disposant d’une liquidité mieux maîtrisée que les SCPI et OPCI. Pourtant, les OPCI en particulier offrent une liquidité supérieure.

Avec la documentation c’est mieux, mais ce n’est pas suffisant

La présentation des placements de pierre papier s’accompagne d’une documentation pléthorique détaillant leurs différents risques. Mais les documents d’information mis à disposition des particuliers sont perçus comme trop compliqués à comprendre par de nombreuses personnes interrogées dans l’étude de l’AMF et de l’institut CSA. Ces dernières dénoncent effectivement un manque de clarté au niveau des risques et de la liquidité, lié notamment à des termes parfois trop techniques.

En ce qui concerne la documentation des SCPI, les épargnants sondés relèvent particulièrement une certaine incertitude quant à la revente des parts, pouvant mener à des incompréhensions. Par exemple, quelques interrogés non-détenteurs de placements immobiliers pensaient que la durée de détention recommandée de 10 ans constituait une durée de blocage.

En ce qui concerne les OPCI, dont le fonctionnement global est plus complexe, des incompréhensions persistent notamment au niveau de la liquidité. De manière générale, les investisseurs comprennent la liquidité et les risques mais certains points spécifiques restent mal évalués. Selon l’étude, le risque de liquidité est surestimé, notamment concernant la durée d’attente en cas de rachat.

Quant au crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif, la durée de blocage, qui varie selon les projets, est vue comme la contrainte principale. En effet, les épargnants interrogés n’ont pas forcément conscience du risque de perte en capital. Ce dernier ne serait pas assez explicite dans la documentation.

Pour s’assurer de bien comprendre les risques des placements immobiliers, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous présente effectivement tous les avantages et les risques des diverses solutions d’investissement immobilier et vous guide vers les produits adaptés à votre profil.

Rappels sur les risques liés aux placements immobiliers

Investir dans l’immobilier comporte des risques. Voici une liste non-exhaustive des différents risques communs à l’ensemble des placements immobiliers collectifs :

• Risque de perte en capital

Le capital investi dans la pierre n’est pas garanti. La valeur de votre investissement peut évoluer à la baisse, en fonction notamment des cycles immobiliers.

• Rendement non garanti

Les perspectives de rendement communiquées par les gestionnaires ne sont pas garanties. Le rendement peut évoluer à la baisse ou à la hausse d’une période à une autre. Rappelons d’ailleurs que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

• Risque de liquidité

Dans le cadre de la pierre papier, la liquidité à la revente n’est pas garantie et le délai d’attente avant de récupérer son capital peut s’allonger dans de mauvaises conditions de marché.

• Investissement de long terme

Il est important de rappeler qu’investir dans l’immobilier doit s’envisager sur du long terme. Il ne s’agit pas réellement d’un risque, mais d’un élément à prendre en compte avant de placer son argent. Revendre trop tôt peut exacerber d’autres risques tels que la perte en capital et une liquidité potentiellement limitée.

• Risque lié à la qualité du gestionnaire

Il est primordial de se renseigner quant à la qualité de la société de gestion du véhicule d’investissement ou de l’opérateur à la tête du projet de financement participatif. Même s’il s’agit d’un risque assez difficile à appréhender, s’informer sur l’historique du gestionnaire reste important.

En faisant appel aux services d’un conseiller, vous obtenez gratuitement une analyse complète des risques associés aux placements immobiliers, au-delà de la documentation et du marketing des opérateurs ou des sociétés de gestion.

L’article Quelle perception des risques liés aux placements immobiliers ? est apparu en premier sur Fortuny.

L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer dans le but de percevoir un loyer tous les mois. Il s’agit d’un bon moyen de se constituer un patrimoine durable. Pour réussir son investissement locatif, l’important est de choisir un bien de qualité dans une zone dynamique afin d’attirer les locataires.

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier permettant aux épargnants porteurs de parts d’être copropriétaires du parc immobilier géré par la société de gestion de la SCPI. Les véhicules de pierre papier investissent en grande majorité dans l’immobilier professionnel. En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des dividendes potentiels réguliers, provenant de la mise en location du parc.

Montant de l’investissement et accessibilité

Dans le cadre de l’immobilier locatif, l’achat d’un bien peut rapidement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. D’ailleurs, il est rare de réaliser un investissement locatif sans avoir recours à un crédit immobilier.

À titre de comparaison, le minimum de souscription en SCPI est généralement fixé aux alentours de 200 € pour les SCPI les plus accessibles. De manière générale, il dépasse rarement quelques milliers d’euros. Il est également possible d’investir dès 50 € par mois en optant pour des versements programmés en SCPI.

D’autre part, la société civile de placement immobilier permet aussi d’actionner l’effet de levier du crédit immobilier, permettant d’acheter plus de parts grâce à l’argent prêté par la banque. À noter que la SCPI est également accessible au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER (plan épargne retraite) et en démembrement de propriété.

Les contraintes de la gestion locative

Un des avantages principaux de l’investissement en SCPI repose sur le fait qu’elles sont entièrement gérées par une société de gestion. Cette dernière est par exemple chargée de trouver les biens, de chercher les locataires, d’entretenir le parc immobilier ou encore de collecter et redistribuer les loyers. Ainsi, l’investisseur n’a rien à faire en termes de gestion locative.

Pour ce travail, la société de gestion se rémunère avec les frais de gestion. Ceux-ci sont directement prélevés sur les loyers avant d’être reversés aux porteurs de parts.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, toutes les tâches liées à la gestion incombent au propriétaire-bailleur. Nous pouvons par exemple citer les travaux éventuels, la recherche des locataires, la gestion de la relation avec eux, la rédaction des baux, l’état des lieux, la collecte des loyers, etc. L’investisseur peut déléguer cette gestion à une agence immobilière, moyennant des frais.

A toutes ces contraintes s’ajoutent la problématique des normes énergétiques. En effet, les logements les plus énergivores ne pourront progressivement plus être mis en location, comme c’est déjà le cas pour les logements avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé G depuis 2025.

La SCPI est donc davantage adaptée aux investisseurs qui cherchent à percevoir des revenus passifs.

SCPI ou immobilier locatif : quel est le placement avec le meilleur rendement ?

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer des revenus complémentaires réguliers tous les mois ou tous les trimestres. En 2024, elles ont distribué un rendement moyen de 4,72 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). Les meilleures SCPI ont toutefois affiché des taux de distribution annuels supérieurs à 6 ou 7 %. Il s’agit de rendements nets de frais et bruts de fiscalité.

Attention, le rendement des SCPI n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le rendement est plus difficile à évaluer dans le cadre de l’investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité : prix d’achat, loyer, coût du crédit, travaux d’entretien, vacance locative, taxe foncière, fiscalité sur les loyers, imposition de la plus-value, frais de notaire, d’agence, etc.

En termes de chiffres, le rendement de l’immobilier locatif est généralement compris entre 2 et 7 %. Dans certains cas, il peut aller au-delà et même atteindre 10 %. Notons qu’il est très important de bien évaluer le couple rendement/risque.

Les risques, plus ou moins mutualisés

Investir en SCPI permet de répartir les risques sur un patrimoine immobilier très développé et diversifié. En effet, le risque de vacance locative et de loyers impayés est réparti sur plusieurs dizaines voire centaines de biens dans le cadre de la SCPI. D’autant plus que ces actifs sont parfois loués à plusieurs locataires, qui sont le plus souvent des entreprises.

Le parc immobilier des SCPI est également diversifié en termes de secteurs typologiques et géographiques. Les SCPI diversifiées peuvent détenir un patrimoine composé de bureaux, de commerces, d’écoles, d’établissements de santé, de locaux d’activités, etc. Et ce, partout en France ou dans d’autres pays d’Europe.

À l’inverse, en ce qui concerne l’investissement locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un seul locataire. L’impact d’un loyer impayé ou d’une vacance locative se fera davantage ressentir sur le rendement. Le niveau de risque associé varie grandement, selon la vigueur de la demande locative par exemple.

Dans tous les cas, que vous optiez pour la SCPI ou l’investissement locatif, il existe un risque de perte en capital. De plus, la liquidité à la revente et le rendement ne sont pas garantis. Rappelons également qu’investir dans la pierre doit s’envisager sur du long terme.

Fiscalité : quel placement choisir pour payer le moins d’impôt ?

La fiscalité de l’immobilier locatif varie selon si vous optez pour une location vide ou une location meublée. Dans le cadre de la location nue, l’imposition des revenus fonciers s’applique. Elle dépend donc de votre taux marginal d’imposition (TMI), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le régime d’imposition choisi (micro-foncier ou réel), vous pouvez bénéficier d’un abattement ou de la déduction des charges.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’avère beaucoup plus avantageux en termes de fiscalité. Il est en effet possible de déduire les charges et les amortissements en optant pour le régime réel simplifié, de manière à générer des revenus locatifs très peu voire pas du tout imposés.

Dans le cadre des SCPI, les dividendes sont également imposés comme des revenus fonciers. Avec une tranche marginale d’imposition haute, la fiscalité des SCPI s’avère donc assez pénalisante.

Il est toutefois possible d’optimiser sa fiscalité en investissant dans des SCPI européennes. Ces dernières n’appliquent pas de prélèvements sociaux et l’imposition peut être assez avantageuse selon les pays dans lesquels les actifs sont situés.

Vous pouvez également envisager d’investir en SCPI en nue-propriété pour développer votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité tout au long du démembrement. En contrepartie, vous ne percevez pas de loyer.

Liquidité à la revente et potentiel de plus-value

Que vous investissiez dans l’immobilier locatif ou en SCPI, la liquidité à la revente n’est pas garantie.

Dans de bonnes conditions, les parts de SCPI sont plutôt faciles à vendre mais cela n’est pas garanti. Il suffit d’envoyer un ordre de retrait à la société de gestion de la SCPI. La revente est ensuite généralement effectuée sous deux semaines à un mois. Attention cependant, dans de mauvaises conditions de marché (offre largement supérieure à la demande par exemple), le délai de revente peut s’allonger à plusieurs mois.

Dans le cadre de l’investissement locatif, la revente prend généralement un peu de temps du fait du processus à suivre : mise en vente, recherche d’un acheteur, visites, démarches notariales, etc. Le plus souvent, un minimum de 3 mois est nécessaire pour finaliser la vente d’un appartement ou d’une maison. Cela varie grandement, selon l’état du marché et la qualité du bien notamment.

En termes de potentiel de plus-value, l’avantage est à l’immobilier locatif. En conservant votre investissement sur le long terme, vous avez effectivement des chances de percevoir une plus-value à la revente. Celle-ci dépend notamment de l’emplacement du bien et de l’évolution des prix immobiliers.

Il est également possible de dégager une plus-value lors de la revente de parts de SCPI mais cela ne doit pas constituer l’objectif principal de l’investissement. En effet, rappelons que le but des SCPI de rendement est de distribuer des revenus réguliers.

Que choisir entre SCPI et investissement locatif ? Tableau récapitulatif

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La réforme fiscale du LMNP (location meublée non professionnelle) a été votée dans la loi de finances pour 2025. Elle est entrée en application le 15 février 2025, suite à la promulgation de la loi.

Rappels sur la fiscalité du LMNP et la déduction des amortissements

L’activité de LMNP bénéficie d’une fiscalité immobilière plus favorable, par rapport à l’investissement locatif vide. Les revenus locatifs encaissés sont soumis à l’impôt, selon l’un des deux régimes suivants :

• Le micro-BIC, qui ouvre droit à un abattement fiscal forfaitaire de 50 % pour les locations de longue durée (30 % pour les meublés de tourisme non classés, ou locations de courte durée type Airbnb) ;
• Le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges supportées des revenus imposables, ainsi que l’amortissement de l’investissement LMNP (hors valeur du foncier).

D’une manière générale, le régime réel d’imposition s’avère plus favorable, grâce à la déduction de l’amortissement. D’autant que les amortissements annuels dont bénéficient les propriétaires n’étaient pas “repris” par l’administration fiscale à la vente du bien.

C’est justement sur ce dernier point que la réforme vient changer les règles de la fiscalité LMNP.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable

Suite au vote de la loi de finances pour 2025, l’imposition de la plus-value immobilière à la revente d’un investissement LMNP a été alourdie. Les règles de calcul de la plus-value ont été modifiées, afin de réintégrer les amortissements.

Concrètement, il faut désormais retirer le montant total des amortissements dont a bénéficié le propriétaire au fil des années du prix d’acquisition du bien retenu pour calculer la plus-value imposable. En minorant le prix d’achat de l’investissement, le montant de la plus-value imposable augmente d’autant. Ce faisant, la vente de l’investissement LMNP est plus lourdement imposée.

Quelles opérations sont concernées ?

La réforme fiscale de la location meublée non professionnelle concernant l’imposition de la plus-value porte uniquement sur la vente d’investissements locatifs sous le régime LMNP. Elle a pris effet à la date du 15 février 2025. Elle vise donc les ventes actées à compter de cette date : les investissements réalisés par le passé et qui n’auraient pas été revendus avant le 15 février 2025 sont donc impactés.

Il convient de préciser que certains investissements profitent d’une exonération spécifique, qui leur permet d’échapper à la réintégration des amortissements. Cela concerne certaines résidences de services, à savoir :

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences pour séniors ;
• Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

En complément, il faut noter que les biens sous le régime LMNP qui font l’objet d’une transmission, par donation ou succession, ne sont pas touchés par la réforme fiscale.

Des précisions attendues pour l’application de la réforme fiscale 2025 du LMNP

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme du calcul des plus-values en LMNP, plusieurs experts patrimoniaux et spécialistes de la fiscalité immobilière ont soulevé des zones d’ombre concernant son application.

La publication de l’imprimé 2048-IMM pour la déclaration de revenus 2025, accompagnée de sa notice, contribue à clarifier certains points. Par exemple, le calcul de la plus-value immobilière prend en compte par défaut des forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux, qui viennent augmenter le prix d’acquisition retenu pour déterminer le gain imposable. Dans le cas d’une revente de location meublée avec réintégration des amortissements, les forfaits s’appliquent au prix d’achat brut du bien. Soit avant la prise en compte des amortissements.

Autre point soulevé par les spécialistes, celui des LMNP sous le régime fiscal du micro-BIC. L’abattement forfaitaire de 50 % est réputé prendre en compte l’amortissement du bien, d’après l’article 50-0 du code général des impôts (CGI). Pour autant, la réintégration des amortissements à la revente du bien paraît compliquée, puisque le montant de ces derniers n’aurait pas été déterminé au fil des années. La notice l’imprimé 2048-IMM fait d’ailleurs spécifiquement référence au régime réel concernant la prise en compte des amortissements à la revente du bien.

Enfin, un autre cas méritant précisions concerne la revente d’un immeuble en bloc, dont le propriétaire aurait fait l’acquisition en plusieurs fois, appartement par appartement par exemple. Une incertitude pèse, à ce stade, sur la manière dont les amortissements doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.

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L’usufruit intervient dans le cadre d’un démembrement immobilier, où la pleine propriété est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. Détenir l’usufruit d’un bien permet d’en jouir sans en être propriétaire. Avec l’usufruit d’un appartement par exemple, vous pouvez l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des loyers.

En contrepartie, l’usufruitier a également des obligations. Il doit en effet entretenir le bien et prendre à sa charge les petits travaux d’entretien. D’autre part, il doit s’acquitter de la taxe foncière et payer l’imposition sur les loyers perçus si le bien est mis en location. Enfin, l’usufruit d’un bien immobilier entre dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

L’usufruit est un droit temporaire. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et donc la pleine propriété. Quant à l’usufruitier, il ne détient plus rien en lien avec le bien.

La durée de l’usufruit varie selon s’il s’agit d’un démembrement viager ou un démembrement temporaire. Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier. Le démembrement temporaire se termine quant à lui à la date initialement prévue dans le contrat (au bout de 5, 10 ou 15 ans par exemple).

L’usufruit peut être obtenu de manière légale ou conventionnelle, selon les conditions la mise en place du démembrement.

Ce qu’il faut savoir sur l’usufruit légal

Découvrez la définition de l’usufruit légal ainsi que la fiscalité applicable.

Définition de l’usufruit légal

L’usufruit légal correspond à un usufruit qui résulte d’un partage à la succession. Il s’agit en quelque sorte d’un usufruit “subi”. Comme son nom l’indique, il est prévu par la loi.

Le cas le plus commun d’usufruit légal intervient lors du décès d’une personne mariée. Le conjoint survivant peut alors hériter de la totalité du patrimoine en usufruit, et la nue-propriété revient aux enfants. L’autre possibilité pour le conjoint survivant, dans le cadre de la dévolution successorale sans testament ni donation antérieure, est de recevoir un quart des biens du défunt en pleine propriété.

Par ailleurs, dans le cadre d’une donation au dernier vivant, les droits du conjoint survivant sont étendus. Ce dernier a ainsi le choix entre percevoir :

• L’usufruit sur la totalité des biens ;
• ¼ en pleine propriété et le reste en usufruit ;
• La quotité disponible en pleine propriété.

Il est aussi possible d’hériter de l’usufruit légal d’un bien dans le cadre d’un testament.

Fiscalité de l’usufruit légal

La fiscalité applicable à l’usufruit légal dépend de la valeur de l’usufruit. Celle-ci est calculée selon le barème fiscal de l’usufruit viager prévu par l’article 699 du Code général des impôts. La valeur de l’usufruit évolue selon l’âge de l’usufruitier lors du décès.

Néanmoins, quelle que soit la valeur de l’usufruit légal, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession selon la loi TEPA de 2007.

Si l’héritier de l’usufruit légal est autre que le conjoint, des droits de succession s’appliquent, variant selon le lien de parenté avec le défunt. Il existe toutefois des abattements sur les droits de succession, qui varient également en fonction du lien de parenté. Par exemple, l’abattement s’élève à 100 000 € entre parents et enfants.

D’autre part, l’usufruitier doit dans tous les cas s’acquitter des taxes et de la fiscalité relatives à l’exploitation du bien (taxe foncière, impôt sur les loyers en cas d’immobilier locatif, etc.) tout au long du démembrement.

L’essentiel à savoir sur l’usufruit conventionnel

Zoom sur la définition, le fonctionnement et la fiscalité de l’usufruit conventionnel.

Définition de l’usufruit conventionnel

Parfois appelé usufruit contractuel, l’usufruit conventionnel est prévu par un contrat. En effet, il est par exemple possible d’attribuer l’usufruit d’un bien à un tiers. L’usufruit conventionnel intervient dans deux cas de figures principaux :

• La donation avec réserve d’usufruit :

La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit consiste à donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit pour continuer d’utiliser le logement ou d’en percevoir les revenus. Il s’agit généralement d’un démembrement viager, dans le but d’anticiper sa succession. La donation de nue-propriété est une opération fiscalement avantageuse car les droits de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété (voir partie suivante). La donation avec réserve d’usufruit permet donc de préparer sa succession tout en conservant l’usage du bien immobilier.

• La donation temporaire d’usufruit (DTU) :

Effectuer une donation temporaire d’usufruit revient à donner le droit de jouissance sur un bien pendant une période déterminée. Le donateur conserve alors la nue-propriété. La DTU est souvent utilisée dans le cadre familial pour fournir à l’enfant une source de revenus ou un logement à moindre prix pendant ses études par exemple grâce à la détention de l’usufruit conventionnel. Cette solution est également avantageuse pour le donateur en termes de fiscalité. Cela lui permet effectivement de diminuer ses revenus imposables et le bien sort de l’assiette taxable à l’IFI.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel

L’usufruit conventionnel est avantageux en termes d’imposition. Dans le cadre de la donation avec réserve d’usufruit, la fiscalité applicable au donataire varie en fonction de la valeur de la nue-propriété. Cette dernière évolue selon l’âge du donateur usufruitier au moment de la donation (barème fiscal de l’usufruit viager). Plus la donation est effectuée tôt, plus la valeur de la nue-propriété sera faible et donc moins les droits de donation seront élevés. À noter d’ailleurs qu’il existe un abattement de 100 000 € sur les droits de donation entre parents et enfants.

À la fin du démembrement, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité. Cette solution s’avère donc très attractive pour transmettre son patrimoine à moindre frais.

En ce qui concerne la donation temporaire d’usufruit, la valeur de l’usufruit conventionnel est calculée selon le barème de l’usufruit temporaire.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel porte ainsi sur la valeur de l’usufruit donné. Les frais de donation peuvent aussi être fortement diminués grâce à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant.

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